房地产评估报告范本.docx
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报告范本
估价项目名称：
深圳市龙华区梅龙路1866一期****住宅房地产抵押价值评估
估价委托人：
方明
房地产估价机构：
深圳市评估王信息科技有限公司
注册房地产估价师：
钱二（注册号：
45556778）
沈三（注册号：
77766676）
估价报告出具日期：
二〇一八年十月二十六日
估价报告编号：
（粤）评估王房［2018］（估）字第100021号
致估价委托人函
方明：
承蒙委托，本公司依据中华人民共和国《房地产估价规范》等规定，组织注册房地产估价师钱二、沈三对贵方委托的位于深圳市龙华区梅龙路1866一期****的房地产进行了现场实地查勘，做出了具体测评。
现将估价要项归纳如下：
估价目的：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价对象概况：
位于深圳市龙华区梅龙路1866一期****的房地产（含其相应分摊的国有建设用地使用权土地使用权及装饰装修，不含动产、特许经营权等）。
其中建筑面积为108.13平方米，规划用途为住宅，实际用途为住宅，权利人为李明，土地共用宗地面积为8384.8平方米，分摊土地使用权面积未记载，地类用途为商住混合用地，土地使用权人为李明。
价值时点：
2018年10月26日
价值时点确定的理由：
以估价委托人在估价委托书中确定的为依据。
本次现场查勘日期为2018年10月26日。
价值类型：
抵押价值。
估价方法：
比较法、收益法
估价结果：
房地产抵押估价应先求取估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：
房地产抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款
估价人员经过实地查勘和市场调查，根据估价目的，遵照国家的相关法规及估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析相关资料的基础上，并综合考虑影响房地产市场价格的各项因素，结合估价师的专业经验和周密测算与判断，确定估价对象在价值时点的估价结果为：
估价对象估价结果表
币种：
人民币
估价对象全称
实际用途
楼层/总楼层
不动产权证号
不动产单元号
建筑面积（㎡）
共用宗地面积（㎡）
评估单价
（元/㎡）
评估总值
（万元）
深圳市龙华区梅龙路1866一期****
住宅
3层/19层
[粤（****0）深圳市不动产权第0167460号]
[10306405011G002700020165]
108.13
8384.8
71855
776.97
估价结果汇总表
币种：
人民币
1.假定未设立法定优先受偿权的价值
总价（万元）
776.97
单价（元/㎡）
71855
2.估价师知悉的法定优先受偿款
总额（万元）
0
2.1已抵押担保的债权数额
总额（万元）
0.00
2.2拖欠建设工程款
总额（万元）
0.00
2.3其他法定优先受偿款
总额（万元）
0.00
3.抵押价值
总价（万元）小写
776.97
总价大写
柒佰柒拾陆万玖仟柒佰元整
特别提示：
1、本估价报告必须整体使用，敬请估价委托人及估价利害关系人仔细阅读报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”和“价值定义”，以免使用不当造成损失。
2、本估价报告受到估价目的的限制，仅为估价委托人办理抵押手续使用，不得用作其他用途。
3、本次估价中无法考虑不可抗力等因素对估价对象造成的意外损害。
4、本估价报告应用的有效期为一年，自2018年10月26日至2019年10月25日。
深圳市评估王信息科技有限公司
法定代表人：
二〇一八年十月二十六日
目录
一、估价师声明 1
二、估价假设和限制条件 2
（一）本项估价的假设条件 2
（二）本估价报告使用的限制条件 2
三、估价结果报告 3
（一）估价委托人 3
（二）房地产估价机构 3
（三）估价目的 3
（四）估价对象 3
（五）价值时点 3
（六）价值类型 4
（七）估价原则 4
（八）估价依据 4
（九）估价方法 4
（十）估价结果 4
（十一）注册房地产估价师 4
（十二）实地查勘期 5
（十三）估价作业日期 5
四、估价对象变现能力分析与风险提示 6
（一）变现能力分析 6
（二）本项估价的风险提示 6
五、估价技术报告 7
（一）估价对象区位状况描述与分析 7
（二）实物状况描述与分析 7
（三）估价对象权益状况 7
（四）市场背景描述与分析 7
（五）估价对象最高最佳利用分析 7
（六）估价方法适用性分析 7
（七）估价测算过程 8
（八）估价结果确定 8
六、附件 10
一、估价师声明
我们郑重声明：
（一）我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
（三）我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。
（四）我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
（五）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（六）注册房地产估价师钱二、沈三对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
（七）没有其他行业的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助。
（八）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。
姓名
注册号
签名
签名日期
钱二
45556778
2018年10月26日
沈三
77766676
2018年10月26日
二、估价假设和限制条件
（一）本项估价的假设条件
1、一般假设
（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
（2）估价委托人提供了估价对象相关权属证件上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。
（3）市场供求关系未发生重大变化或实质性改变。
（4）假设委估对象现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
（5）估价人员已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（6）估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与相关权属证件记载建筑面积大体相当。
（7）本次估价以估价对象能够按估价设定的用途不变并持续正常使用为估价前提。
（8）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：
①交易双方自愿地进行交易；
②交易双方处于利己动机进行交易；
③交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；
④交易双方有较充裕的时间进行交易；
⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
2、未确定事项假设
（1）估价对象《不动产权证书》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成资料，经估价人员实地调查，估价对象建成于2006年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
（2）根据估价委托人提供的《不动产权证书》记载，土地终止日期为2070年06月30日，至价值时点土地剩余使用年限约为51.68年，但考虑到土地剩余使用年限在估价对象成新度已基本有所体现（即估价对象综合成新率的确定要综合考虑土地剩余使用年限及房屋的经济耐用年限），根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的土地剩余使用年限价值对估价结果的影响。
3、背离实际情况假设
本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故本估价报告无背离事实事项假设。
4、不相一致假设
本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致事项假设。
5、依据不足假设
本次估价的估价对象不存在未定事项，故本估价报告不存在未定事项假设。
（二）本估价报告使用的限制条件
1、本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
2、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起壹年内有效。
若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
3、估价结果为房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。
“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”按有关规定留存估价机构备查。
5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
凡因委托方使用本报告不当引起的后果，本估价机构和估价人员不承担任何责任。
本估价机构保留对违规使用本报告追究相关法律责任的权利。
6、本估价报告是在公开市场条件下进行的价格评估，未考虑可能承担或将来承担的费用，以及特殊的交易方式可能追加付出的费用等对其评估价值有影响的因素，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的影响。
7、我公司仅对评估程序和方法的合规、合理和科学性负责，根据评估结果作出的任何经济行为决策都由委托方自行决定。
报告使用者应合理使用评估价值，请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值，贷款成数请放贷方慎重把握。
8、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请估价委托人及时通知本估价机构更正。
9、估价报告的估价结果，需经深圳市评估王信息科技有限公司盖章及在该公司注册的两名房地产估价师签字，深圳市评估王信息科技有限公司对本次估价结果拥有最终解释权。
10、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。
11、如在自提交估价报告之日起未来一年中该区域同类型房地产市场行情无大的变化时，本估价报告使用期为一年（2018年10月26日至2019年10月25日）。
如果使用本估价结果的时间超过了报告的使用期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
三、估价结果报告
（一）估价委托人
名称：
方明
地址：
深圳市龙华区梅龙路1866一期****
（二）房地产估价机构
房地产估价机构：
深圳市评估王信息科技有限公司
法定代表人：
张三
地址：
深圳龙华
营业执照：
88888888
估价资格等级：
一级
资质证书编号：
666666
（三）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（四）估价对象
1、估价对象财产范围
位于深圳市龙华区梅龙路1866一期****的房地产（含其相应分摊的国有建设用地使用权土地使用权及装饰装修，不含动产、特许经营权等）。
其中建筑面积为108.13平方米，规划用途为住宅，实际用途为住宅，权利人为李明，土地共用宗地面积为8384.8平方米，分摊土地使用权面积未记载，地类用途为商住混合用地，土地使用权人为李明。
2、估价对象名称
估价对象为深圳市龙华区梅龙路1866一期****房地产。
3、估价对象坐落
深圳市龙华区梅龙路1866一期****。
4、估价对象基本状况
（1）土地基本状况
①四至：
东至莱蒙领尚，南至九方购物商城，西至牛栏前新，北至水榭春天。
②权益及使用期限：
土地使用权人为李明，不动产单元号为[10306405011G002700020165]。
权利类型为国有建设用地使用权，地类用途住宅，土地使用权类型为出让。
共用宗地面积为8384.8平方米，分摊土地使用权面积未记载，土地剩余使用年限约为51.68年。
③形状：
估价对象所占用的共用宗地形状呈规则多边形。
④地形地势：
宗地内平坦，与相邻地块无明显地势落差。
⑤地质条件：
地质条件好，地基承载力高。
⑥宗地内开发程度：
宗地内“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯及通气，土地平整），能满足该区域生产生活。
（2）建筑物基本状况
①建筑功能：
房屋为商品房建筑，住宅类型为普通商品房。
②规模：
建筑面积为108.13平方米。
③用途：
规划用途为住宅，实际用途为住宅。
④建成年代及结构成新率：
于2006年建成，至价值时点已有12年，根据国家有关同类结构房屋的经济耐用年限的规定和估价对象已使用的年限，结合评估人员实地对估价对象建筑物进行勘察，确定结构成新率为80%。
⑤权属：
权利人为李明。
⑥工程质量：
该建筑物工程质量较好。
⑦建筑结构：
估价对象为钢混结构，建筑格局为二梯三户，建筑物外立面主要以外墙墙砖装饰为主。
⑧装饰装修：
入户门为防盗门；窗为塑钢窗；外墙面为墙砖；室内：
地面为普通地砖，墙面为乳胶漆，天面为乳胶漆；室内水电均为暗敷
⑨设施设备：
该建筑物配有电梯、供水等。
⑩层高：
建筑层高3米；室内净高约为2.8米。
⑪楼梯类型：
电梯。
⑫户型及户型结构：
估价对象为平层结构，户型布局为3室2厅1厨2卫。
⑬通风采光：
该建筑物光线充足，通风畅通。
⑭外观维修养护情况：
估价对象所在建筑外观维护保养情况好，地面、墙面、门窗无破损，维护保养状况较好。
⑮小区情况：
非小区。
⑯特殊景观：
无。
5、估价对象权益状况
不动产权证书及编号
《不动产权证书》[粤（****0）深圳市不动产权第0167460号]
不动产单元号
[10306405011G002700020165]
权利人
李明
房屋情况
房屋坐落
深圳市龙华区梅龙路1866一期****
实际用途
住宅
规划用途
住宅
房屋结构
钢混结构
竣工年份（年）
2006
所在层/总层数
3层/19层
权利性质
商品房
建筑面积（M2）
108.13
共有情况
单独所有
专有建筑面积（M2）
89.97
权利类型
房屋（构筑物）所有权
土地情况
权利性质
出让
共用宗地面积（M2）
8384.8
地类用途
商住混合用地
权利类型
国有建设用地使用权
终止日期
2070年06月30日
附记
空白
他项权利情况
担保物权设立情况
至价值时点，估价对象未设定抵押登记。
租赁或占用情况
至价值时点，估价对象由其权利人占有和使用，未对外出租。
法定优先受偿款情况
至价值时点，估价对象未设定抵押登记，除此之外，根据委托方提供的《法定优先受偿款调查表》，估价师未掌握比较确凿的其他扣除依据，调查到估价对象已按有关规定办理了产权证，本次估价设定该法定优先受偿款为零。
其他权利情况
1、估价对象产权明晰，达到了法律、行政法规规定的转让条件或可以用于抵押或者作为出资的财产。
2、根据委托方提供的资料及估价人员查询，估价对象不属于已依法公告列入征收、征用范围，也不属于依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。
3、产权明晰，产权证件齐全，未知悉估价对象所有权不明确或者归属有争议。
6、估价对象区位状况
（1）位置状况
①坐落：
深圳市龙华区梅龙路1866一期****。
②区域功能定位：
估价对象所在区域为住宅为主，商业配套，承载医疗卫生、文体教育、其他生态功能的综合性片区。
③四至：
东至莱蒙领尚，南至九方购物商城，西至牛栏前新，北至水榭春天。
④与重要场所的距离：
距市区商务中心距离较近。
⑤临街（路）状况：
估价对象所在地附近有民顺路、民兴路、民繁路，交通型主干道。
⑥楼层：
建筑物总楼层为19层，估价对象所在楼层为3层。
⑦朝向：
朝南。
（2）交通情况
①道路状况：
估价对象所在区域有民顺路、民兴路、民繁路等主次干道，该路段车辆流量一般。
②交通工具及设施：
公交站有水榭春天、民治中学南、梅龙路公交站，公交线路为b830路、m340路、高峰专线150路、高峰专线38路、高峰专线94路、m533路；地铁站有红山、民治、深圳北站，地铁线路为4号线、5号线；汽车站有深圳北汽车客运站、深圳龙华汽车站、深圳坂田汽车站；火车站有飓风火车站、笋岗火车站、平湖火车站；高铁站有深圳北火车站、福田高铁U志愿服务站、光明高铁站；高速路口有布龙路/梅观高速（路口）、S360/梅观高速（路口）、布龙路/珠三角环线高速（路口）；机场有深圳机场；交通较便利。
③交通管制情况：
附近无交通管制。
④停车方便程度：
建筑物配备的停车设施为地面停车场和地下停车场，停车位充足，停车方便，附近停车场有牛栏前新村-停车场。
（3）外部配套设施状况
①基础设施：
宗地外基础设施达到“六通”（即通上水、通下水、通电、通路、通讯及通气）。
②公共服务设施：
估价对象附近有莱蒙领尚、九方购物商城、优城-南区；华润万家超市、百盛佳超市、嘉荣超市；招商银行（深圳绿景公馆社区支行）、华夏银行（深圳梅龙社区支行）、交通银行（深圳龙新支行）；深圳健安医院、人民医院、深圳仁合医院；红黄蓝亲子园（民治店）、绿景公馆幼儿园、世纪春城幼儿园；民顺小学、六一学校、行知小学民治第二小学；深圳市民治中学、GOOM包装学校、深圳高级中学（集团）北校区；公园有深圳德逸公园、民治电信支局闲置地改建公园、民治公园；设施齐全，完善。
（4）周边环境状况
①自然环境：
估价对象所处区域环境宁静、优美、绿化率高。
②人文环境：
估价对象所在区域人口素质高，人文环境好，治安状况好。
③景观：
估价对象附近毗邻公园绿地、市政广场、主流河道，周边建筑式样新颖，视野开阔。
④不良影响设施：
无。
（五）价值时点
2018年10月26日
价值时点确定的理由：
以估价委托人在估价委托书中确定的为依据。
本次现场查勘日期为2018年10月26日。
（六）价值类型
1.本估价结果是估价对象在价值时点的房地产抵押价值（等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款）。
2.本报告的市场价值是指估价对象在价值时点现状利用条件下，满足全部假设和限制条件，当地房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
3.法定优先受偿款是指在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款（支付处置抵押房地产的费用和佣金及应缴纳的各项税金等）。
4.本估价结果受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
5.本估价结果中的价值、价格的货币计量单位均为人民币。
（七）估价原则
本次估价遵循的估价原则有：
1、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则是要求房地产估价师站在中立的立场上，事实求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2、合法原则
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
在考虑估价对象的用途时，应以合法利用、合法交易、合法处置为前提。
评估报告充分考虑了估价对象权属合法取得、合法使用以及今后合法处分，并以此作为本项评估的前提。
3、价值时点原则
房地产市场处于不断变化之中，其价格具有很强的时间性。
本次估价对房地产的市场情况及其本身状况的界定，均以其在价值时点的状况为准。
4、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，然后对其间的差别作适当的修正，确定待估房地产的市场价值。
5、最高最佳利用原则
房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。
在考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、能使估价对象发挥最高价值的利用状态。
6、谨慎原则
在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款额。
总之，在估价过程中，要按国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到估价过程合法合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守估价秘密。
（八）估价依据
1、依据的有关法律、法规和部门规章
（1）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，中华人民共和国第十二届全国人民代表大会第二十一条会议通过，自2016年12月1日起施行）；
（2）《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
（4）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
（5）《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号，1995年6月30日）；
（6）《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）；
（7）《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部98令，2001年8月15日）；
（8）《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税、计税依据问题的通知》（2016年5月1日起执行）；
（9）《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》2016年5月1日起执行）；
（10）《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年5月1日起执行）。
2、采用的技术规程
（1）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291—2015]；
（2）中华人民共和国国家标准GB/T50899-****3《房地产估价基本术语标准》；
（3）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T508-2014，2014年12月1日）；
（4）《房地产抵押估价指导意见》（建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会，建住房[2006]8号，2006年1月13日颁布，2006年3月1日实施）。
3、委托方提供的有关资料：
（1）房地产估价委托书。
（2）法定优先受偿款说明（复印件）；
（3）《不动产权证书》复印件。
（4）房屋所有权人身份证明原件。
（5）估价委托人提供的其他估价相关资料。
4、估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料：
（1）估价对象照片。
（2）实地查勘记录。
（3）估价师搜集到的资料。
（4）估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
1、确定估价方法
根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）
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