上海西郊生产性服务业集聚区Word文档下载推荐.docx
《上海西郊生产性服务业集聚区Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海西郊生产性服务业集聚区Word文档下载推荐.docx（23页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
以现代服务业为核心的第三产业加快发展，全年实现增加值3565.34亿元，比上年增长12.9%。
1991～2004年，第二产业增加值平均每年增长12.3%；
第三产业增加值平均每年增长12.7%；
三次产业的比例关系由4.3∶63.8∶31.9调整为1.3∶50.8∶47.9。
第三产业加快发展，上海综合服务功能进一步增强。
2004年，金融业、批发和零售业、房地产业、交通运输仓储和邮政业、信息传输计算机服务和软件业、住宿和餐饮业六大行业占上海市生产总值的比重接近40%。
其中，金融业增加值占上海市生产总值的比重居第三产业之首，达到10%；
批发和零售业占上海市生产总值的比重为8.2%。
房地产业继续快速发展，占上海市生产总值的比重由1990年的0.5%上升到8.4%。
四、上海的投资结构
上海的固定资产投资以支持世博会、产业升级项目，以及能源、交通等领域的建设为重点，投资结构进一步优化。
2004年，全社会固定资产投资完成3084.66亿元，比上年增长25.8%。
在投资总额中，重大工程建设投资完成655亿元，占21.2%。
房地产开发投资完成1175.46亿元，增长30.4%，占固定资产投资的比重达到38.1%。
从产业投向看，三次产业的投资比例为0.2∶32.7∶67.1。
投资主体日趋多元化。
2004年，全市民间投资完成716.02亿元，占全市固定资产投资的比重为23.2%。
五、上海的城市建设投资
以构建枢纽型、功能性、网络化基础设施和立体化交通网络建设为核心，加速推进城市基础设施的现代化建设。
1991-2004年，全市用于城市基础设施建设的投资累计达到5471.38亿元，平均每年增长25.7%，占同期固定资产投资的比重为23.4%。
城市基础设施网络的不断完善，为进一步改善上海投资环境、扩大对外开放、增强城市综合功能创造了有利条件。
上海的重大工程建设根据上海城市发展总体规划和目标，科学统筹，加快推进，相继建成了南浦大桥、杨浦大桥、内环高架路、延安高架路、地铁一号线、地铁二号线、轻轨明珠线一期、磁悬浮列车、浦东国际机场、轨道交通5号线、等一批标志性工程。
2004年，上海重大工程建设完成投资655亿元。
建成和开工了外高桥电厂二期、中环线浦西北段主线高架、上海天然气主干网一期、苏州河环境综合整治二期等28项重大工程。
A30郊环北段、A2沪芦等高速公路建成，轨道交通1号线北延伸段投入试运营，高速公路网通车里程达到485公里，轨道交通运营里程达到125公里（含磁悬浮），复兴东路隧道建成通车，使中心城区的越江车道数增至50条。
六、上海的人口与就业环境
由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上海人口总量规模不断扩大。
至2004年末，全市户籍人口已增加到1352.39万人，是解放初期的2.6倍，占全国总人口的1%。
全市常住人口达到1742万人，比上年增加31万人。
2004年，全市按户籍人口计算的人口密度为每平方公里2133人。
上海不断优化创业环境，进一步促进就业。
2004年末，上海共有从业人员836.49万人，其中国有单位从业人员149.29万人，占17.8%；
集体单位从业人员225.52万人，占27%；
“三资”、私营等其他经济单位从业人员461.68万人，占55.2%。
城镇登记失业率为4.5%，比上年下降0.4个百分点，是近10年来的首次下降。
七、环境保护和治理
以重点领域、重点项目和重点地区为突破口，加快推进第二轮环保三年行动计划，城市整体环境质量稳步改善。
2004年，全市用于环保的资金投入225.37亿元，相当于上海市生产总值的比例达到3.03%。
水环境质量进一步改善。
用水质标识指数衡量，全年中心城区重点整治河道污染比上年下降17%。
全市新增污水处理能力超过300万吨/日。
苏州河综合治理二期工程全面开工，整治中心河道75条（段）共98公里，敷设截污管道56.69公里。
大气环境显著改善。
全市区域降尘量比上年下降25%。
全年空气质量指数达到二级和优于二级的天数占全年天数的85%。
上海绿化建设以实施科技兴绿、科技兴林为重点，大力推进城市生态景观走廊建设，城市生态环境明显改善。
至2004年末，上海城市园林绿地面积2.67万公顷，其中，公共绿地面积1.1万公顷。
城市人均公共绿地面积达到10平方米，绿化覆盖率达到36%。
近年来相继建成了延安中路绿地、太平桥绿地、黄兴公园、大宁绿地、徐家汇公园、广场公园三期、徐家汇公园三期、延虹绿地、世博林绿地等近250块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地，使市民的生活和创业环境得到显著改善。
八、上海中长期发展目标
面对充满机遇而又富有挑战的21世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：
把上海建设成为现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一，在中国率先实现现代化。
九、上海市嘉定区概况
嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；
西与江苏省昆山市毗连；
南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；
北依浏河，与江苏省太仓市为邻。
总面积458.8平方公里。
行政区域界线总长167.8461公里。
全区辖南翔、安亭、娄塘、马陆、徐行、华亭、外冈、黄渡、江桥等9个镇和新成路、真新新村、嘉定镇等3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区。
下设118个居委会，233个村委会。
区人民政府设在博乐南路111号。
现总户数15.89万户，户籍总人口48.64万，其中非农业人口20.85万，少数民族21个700多人。
人口密度为每平方公里1060人。
嘉定地区的气候特点为：
春暖、夏爽，年平均气温约16.8度，年降水量约1170毫米。
年日照时数约1740小时。
嘉定区的工业已形成汽车配件及汽修业、电子电器、金属制品、化工及精细化工、通信电缆及设备、纺织服装等6个支柱产业和食品、新材料、包装材料、饲料等一批有较强市场竞争力的骨干企业。
支柱产业的工业总值占全区三级工业总值的45.7%，除1个市级工业区（嘉定工业区），3个区级工业区（南翔、江桥、唐行）和一镇一点的镇级工业区外，还建有希望、蓝天、沪太、大众等20多个私营经济小区，工业集聚效应日益显现。
外商投资企业成为全区工业的主力，其工业产值占全区工业总产值的47.7%。
在世界排名前500家公司中有10多家在嘉定投资办企业，如美国通用汽车、通用电气、荷兰飞利浦、德国大众、日本伊藤忠、富士通、丰田等公司。
私营工业继续发展，其产值占全区工业总产值的比重提高到15%。
嘉定区利用区位优势，实施以市兴区战略，204、312国道沿线建设的上海安亭汽车市场、上海市金翔木材批发市场、上海轻纺市场、上海装饰市场、嘉定农副产品交易中心、上海真新粮食交易市场、上海胶合板批发市场、上海东方汽配城、江桥镇现代物流园区等大中型市场初步构建了服务上海、辐射全国的集购销、仓储、加工、转运于一体的商流物流基地。
新嘉商场、上海博乐购物中心、嘉定商城、银华商厦、商扬商厦、农工商超市等现代化商业设施为嘉定作为上海西北新城商业窗口的繁荣发达树立了新形象。
嘉定区有明显的科技优势。
境内有中科院上海光学精密机械研究所等10余家科研机构，有以工商、管理、法学类专业为重点的上海大学嘉定校区和上海科技干部管理学院（上海科技职工大学），还有上海大众汽车有限公司等30多家市属工业企业。
这些单位科技人才多，研究门类多，具有先进的技术和设备。
凭借这一优势，全区通过“技术嫁接”、“攀亲联姻”等方式，创办民营科技企业1989家。
64家市、区级高新技术企业大都是科研生产联合体，其产品涉及光电子、微电子、新型材料、新能源、计算机软件、传感技术等高新科技领域。
经过6年时间的建设，由嘉定高科技园区、复华高新技术园区和中科高科技工业园组成的上海嘉定民营科技密集区已初具规模。
该国家级高新技术园区，是上海高新技术产业开发区的一部分，以吸引海外学子和科技人员兴办民营科技企业为重点，主要发展汽车配件、冷冻器具、电子产品和金属加工四大产业，2000年实现产值24亿元。
经济背景篇
一、全球经济发展的趋势
随着经济全球化的进一步发展，世界制造业产业转移、结构调整和升级优化的进一步发展，导致了全球产业分工格局的重组，呈现出产业集群化、研发全球化、制造信息化、服务外包化的态势。
很多跨国制造商一来为了降低成本，二来希望集中精力发展核心业务，纷纷把一些其他业务，如物流体系、人力资源培训、人事代理、财务法律咨询等，或者外包给专业公司打理，或者转移到低成本地区。
二、上海发展的重点
经过多方调研，上海首先提出重点发展高科技含量、高附加值、低能耗污染的“先进制造业”和“现代服务业”。
之后，这一战略也成为长三角各城市调整结构、产业升级的共同目标。
这是长三角发展现代服务业自身的内驱力；
放眼世界，这种转变本身也是全球产业新一轮转移趋势所致。
这种趋势正在长三角一带上演，尤其是上海。
这里拥有中国目前最为集中的跨国制造企业，随着工业产品本身越来越趋向自动化、高科技化、高附加值化，他们同样需要并寻找金融、信息、技术和流通方面的配套服务企业。
上海是我国最大的经济中心城市，具有优先发展现代服务业和制造业的综合优势，特别是二、三产融合的生产性服务业。
从发达国家服务业发展的经验来看，生产性服务业作为现代服务业的重要组成部分，是推动经济发展和增加就业的主要动力。
根据上海市政府制订的现代服务业的战略目标，至2010年，服务业增加值达到7500亿元以上，服务业就业人数占全市总就业人口的比重稳步提高；
中心城区服务业增加值占中心城区生产总值的比重达80％以上。
并先后制定出台了《上海优先发展现代服务业行动纲要》（市府[2005]7号文）和《上海优先发展先进制造业行动方案》（市府[2005]16号文）等文件，明确提出要大力发展与制造业融合的生产性服务业，将重点规划建设一批定位清晰、功能完善、布局合理、规模集聚、配套齐全、环境优美的现代服务业集聚区。
而上海西郊生产性服务业集聚区是“十一五”期间上海市重点推进的8个专业型生产性服务业功能区之一。
三、现代服务业的分类
现代服务业共分为四类：
它们是1、基础服务：
包括通信服务和信息服务；
2、生产和市场服务：
包括金融、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务；
3、个人消费服务：
包括教育、医疗保健、住宿、餐饮、文化娱乐、旅游、房地产、商品零售等；
4、公共服务：
包括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等。
区位篇
一、集聚区的区位
上海西郊生产性服务业集聚区位于上海市嘉定区江桥镇，项目规划范围东至外环线、西至黄家花园路、南至吴淞河（苏州河）、北至沪宁高速公路，规划总占地面积4.5平方公里，规划总建筑面积420万平方米。
项目位于嘉定南部板块，西接上海国际汽车城安亭，北沿江南旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥临空经济园，是上海陆上交通的咽喉要道，享有“西大堂门户”之美誉。
二、集聚区的立体交通网
上海西郊生产性服务业集聚区周边已形成成熟的交通体系。
项目紧邻外环线、苏州河水域，距人民广场仅30公里，离上海火车站25公里。
有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。
南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。
境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。
主要公路有沪嘉（A12）、沪宁（A11）、嘉金（A5）、郊环（A30）等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。
沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。
有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。
随着轨道交通和市政配套的不断跟进，中环线、外环线、曹安路、金沙江路及规划中的轨道交通13号线等主干道，将形成与上海市区迅速连通的捷运路网。
届时，本区域将形成辐射长三角的海陆空便捷交通网络。
独特的地理位置、区位优势和交通条件，将成为发展现代服务业的独特条件和优越基础；
同时，也使本集聚区成为连接大上海经济圈和江浙经济圈的枢纽。
上海西郊生产性服务业集聚区距离上海虹桥国际机场8分钟车程。
上海虹桥国际机场拥有先进的基础设施和各种导航、通讯、保障系统，能满足各类飞机的起降要求。
上海虹桥国际机场主要服务于国内航班和部分国际航班，日均起降航班540架次左右。
同时，根据未来的上海的城市交通规划，上海虹桥国际机场将成为未来全国最具规模的交通枢钮中心，26平方公里的交通枢纽板块与项目相接。
规划中的京沪高速铁路、沪宁高速铁路，沪杭磁悬浮列车都将在虹桥机场设立站点，届时上海虹桥国际机场将集空、铁、路等交通功能于一体。
三、周边的高级住宅区
上海西郊生产性服务业集聚区地处上海西部，与上海传统的高尚住宅西郊区域隔河相望，咫尺之遥。
该区域内居住着大量的来自台湾、日本、韩国等东亚地区的境外人士，已成为成熟的居住生活圈。
他们基本都是企业的高管，有着比较强的决策力和影响力。
与项目一河之隔（苏州河—上海母亲河）的华漕镇规划为未来高尚国际住宅区，内有正在兴建中的万科地产与日本东京建物合资打造的高级住宅区，年内即可交付使用。
邻美国国际学校、英国国际学校而建的韩国国际学校已进入内装修阶段。
同区域还有台湾、新加坡国际学校。
产品篇
一、整体规划的原则
本集聚区参照国外知名企业园区的规划经验，以“人性化、舒适化、生态化”作为规划设计原则，突破国内传统开发区、工业园模式的限制，打造现代产业办公的世外桃源，以郊区田园、如诗如画的园区形象与市中心CBD形成形象错位。
作为一个对人流、物流、信息流、资金流全面汇集的集聚区来说，除了体现健康、生态、人居环境与自然相融合等特征外，还体现出其适宜创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值等基本特征。
二、整个集聚区有哪些元素组成
整个集聚区将由七个部分组成，它们分别是办公楼、宾馆、会展中心、滨江会所、商业中心、住宅和文化休闲中心组成。
（附图）
整个集聚区将集产业、办公、商业、旅游、会展、居住等多种功能于一体。
三、总规划面积是多少，它是如何分布的？
整个集聚区的总规划面积为420万平方米，其中办公楼部分占到175万平方米，商业占到21万平方，住宅占到34万平方米，会所3.9万平方米，会展中心6.3万平方米，宾馆5.9万平方米，文化休闲中心1.8万平方米，绿化带、高尔夫球场100多万平方米。
四、整个集聚区有哪些亮点
A.办公楼部分
借鉴国外硅谷的成功经验，在上海近郊打造园林式商务办公环境，和中心城区的CBD形成差异化竞争。
产品从形态上表现为建筑形态各异、各具特色的写字楼组团建在美丽的、大型的花丛中，尤如美丽的产业花园社区，生态、绿化、亲水、鸟语花香，每一幢建筑物都是一道景观。
B.商业部分
把城市的自然景观与商业街有机结合起来。
通过在型态上和功能上进行大胆的创新：
充分利用苏州河的沿岸，打造一个滨江商业中心，为消费者提供一种全新的参与、互动的体验式消费为最终目的，形成区域市场上的商业亮点。
一般园区的商业只是作为一个配套部分，以满足园区内的需要。
而本案的商业部分则更具开放性，以满足区域消费需求为导向进行规划布局的。
我们拟定有以下一些内容：
世界风情街，由日本、台湾、韩国及欧美商家，共同打造滨江商业休闲餐饮娱乐街，与未来的虹桥空港交通枢纽形成互动，并吸引沪、吴、越三地商务、旅游观光客前来观光消费。
商住部分，酒店公寓、经济型酒店，为园区企业与商务观光客提供配套服务；
酒店部分，考虑引进日航酒店（四或五星级酒店）；
卖场部分，考虑引进沃尔玛山姆俱乐部，辐射上海全境及江浙临近地区；
世界品牌折扣店，如奥特莱特；
全新的家居仓储巨头，如美国的HOMEDEPOT，
……
另配套：
国际会展中心，电子图书馆，美国办公用品超市，园区运动会所（游泳馆、网球场、保龄球馆、台球馆、高尔夫练习场、健身中心等）
C.景观部分
重点规划了长三角最大的城市群雕作为区域的标志性建筑。
以巨型长三角城市群雕来表现长三角城市群共同腾飞和发展的印迹，体现出上海的龙头地位和影响力。
规划中的其它景观有：
露天音乐广场、竹林、瀑布、假山、石碑……等。
五、集聚区的综合优势：
A.区位优势
地处上海西部，掌控陆上交通的咽喉要道，享有“西大堂门户”之美誉。
同时又紧靠外环边缘，与中心城区有方便的交通联络。
B.规模优势
上海西郊生产性服务业集聚区，总规划面积4.5平方公里，是目前上海规模最大的一个生产性服务业集聚区。
未来这里将形成一个规模大、配套齐、品质高的现代服务业集聚地，为企业发展提供强大支持。
C.集聚优势
作为上海第一个生产性服务业集群化大型总部基地，其规模和“中心外围效应”非一般写字楼能及。
总部集中，形成极化趋势，以基地为核心，以点带面，辐射周边产业；
企业总部集聚，人才、资本集聚，实现优势互补、资源共享、信息互动；
适应总部经济两头在内、中间在外的结构特征，掌控经济制高点。
D.生态优势
集聚区以“生态化”为建设原则，运用“水网”、“绿网”等设计手段，采用先进的绿色环保材料和环保技术；
吸纳低能耗、高能效、无污染的产业种群，实现稳定可持续发展的产业战略规划。
E.科技优势
集聚区突出以推动高新技术产业发展、完善区域创新体系为导向，强调园区的高附加值、高科技属性以及对高标准的软硬件配套设施的要求。
慧创国际以先进的开发运营理念，强势整合产业资源，实现专业人才集聚，强力支持入驻企业享受技术革新成果。
F.政策优势
集聚区将以良好的社会形象和背景，为入驻企业提供一条龙的商务服务，并在政策上给予一定扶持。
六、和现有的企业园区相比，本案的优势体现在哪些方面
A.位置好
一般的开发区、企业园区都位于城市的远郊，交通相对较远。
而本案则位于外环边缘，属于城市的近郊，交通比较方便。
B.起点高
一般的开发区、企业园区都是国内团队进行规划设计，而本案则是从长期可持续经营发展的角度，邀请具有国际知名企业园区操作背景的国际团队进行规划设计和后期的经营；
C.整体均衡
一般的开发区、企业园区的商业配套都是以服务园区内的对象为出发点，因而它的各种配套功能比较单一，而且规模不大；
而本案则从区域的整体发展进行考虑，重点规划了商业各种配套，不仅满足区域内的对象，也辐射至整个周边区域，从而带动了整个区域的商业发展。
七、集聚区为入驻企业提供的优惠政策具体体现在哪些方面：
A.一站通关
B.设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机；
C.“企业外交官”的全程解决方案
协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务，确保企业入园一站通；
D.企业融资
解决企业经营资金困难,提供相应贷款担保服务；
E.税收政策
享受集聚区对外商投资企业之税收减免优惠政策,差别税收政策；
八、集聚区中办公楼的分布
整个集聚区将形成三个各具特色的子园区，即商务办公区（总部纯办公楼）、产业园区（商务楼配带部分加工层、仓储层、物流等）、商住区（商务高档别墅）。
总部办公楼部分将包含企业的经营总部，行政总部，培训总部，采购总部，财务总部，研发总部。
同时，我们将根据企业的地区属性，将它们划分为长三角，中华区，国际区。
九、目前已经签约的客户？
目前，集聚区已经和蓝霸汽配超市连锁有限公司、上海维娜斯洁具有限公司、上海仟乔相册制作有限公司进行了正式的签约。
同时，有瑞士雀巢中国研发中心、日本先锋企业等56家企业已经和集聚区达成了入驻意向。
蓝霸汽配超市连锁有限公司
是世界最大的汽车配件及用品连锁销售公司，在美国拥有70多家分销中心，8000多家汽配连锁店及1万多家连锁快修养护中心，常备库存产品在30万种以上，所有产品都通过国际认证体系的权威认证，享有很高的国际声誉。
蓝霸汽配超市连锁有限公司是汽车配件及相关用品的大型专业化经营企业，是美国NAPA在中国设立的唯一分销中心。
上海维娜斯洁具有限公司
专业生产“欧路莎”品牌高档电脑蒸汽淋浴房、按摩浴缸、淋浴屏、台面梳妆柜及其它相关配套卫浴产品。
已连续多年被中国企业信用协会评为“淋浴房质量放心用户满意行业十佳诚信企业”、“上海市守合同重信用”百佳企业。
先后开发了10多种产品系列，形成了200多种产品群。
目前，已成为卫浴行业异军突起的一匹黑马，销售增长率、相对市场占有率一路飙升，销售网络星罗棋布，遍及全国29个省、市、自治区，在各地拥有近200家总经销商和区域经销商，并已和国外多家公司签定了总代理协议。
“欧路莎”系列产品已成功切入国内外多家大型建材超市连锁店，诸如OBI、百安居、好美家、东方家园、沃尔玛等。
远销欧、亚、非、美洲等60多个国家和地区，产品外销率达60%以上。
上海仟乔相册制作有限公司
仟乔相册始创于台湾，于1996年进驻中国市场，并随即于1998年正式成立—上海仟乔相册制作有限公司。
上海仟乔作为亚洲相册产品的设计、制作和销售中心。
仟乔公司下设有相册制造生产工厂，以及由总经理亲自领军的相册设计研发中心，主掌着仟乔追求高品质及创新的产品控管核心。
公司以下设有光大产品总销售部门，上海门市、北京门市、广州门市、武汉门市、杭州门市（门市直接做连结）等五个直营门市据点。
公司现有总员工568人，其中专业经理人12人，产品高级设计研发人员30人，精密加工人员52人，专业生产技术人员355人，以及驻外服务人员119人。
优越的硬件设施，良好的员工素质，时尚的个性设计，完善的质量管理，使仟乔相册迅速畅销大陆和亚洲各国，“仟乔”也成为在相册行业的知名品牌。
十、已经启动项目的介绍
已经启动项目位于一期总部经济基地范围内。
总部经济基地以金鹤路为中轴线分南北两期集中开发，一期开发面积为49.5万平方米，二期开发面积为96.6万平方米。
平均容积率为1.6。
规划采用分地块分期开发和成熟一块开发一块
升级会员 