房地产中介行业的发展论文Word文件下载.doc
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三、 上海房地产经纪行业管理模式的基本设想
第四部分 上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议
一、加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度
二、 理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制
三、 健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理
四、 充分发挥行业协会作用，健全行业自律管理的运行机制
五、 全面提高行业素质，促进行业持续发展
附录 我国港台地区及美国房地产经纪行业管理
课题评审意见
评审专家名单
课题单位
课题组成员
39
前言
改革开放以来，随着上海房地产市场的发展，上海房地产经纪业从无到有，由小到大，迅猛发展，为上海房地产市场的发展与繁荣发挥了重要的作用。
然而，在迅猛发展的同时，上海房地产经纪业也出现了一些令各界关注、需要尽快解决的问题。
如何在社会主义市场经济的要求下，搞好房地产经纪行业的行业管理，解决房地产经纪活动中存在的主要问题和矛盾，确保房地产经纪业的健康发展，这是房地产经纪行业面临的迫切需要解决的任务。
为此，上海房地产经纪人协会牵头，华东师范大学东方房地产学院承担并联合相关部门和行业有关人员，成立了专门的课题组，对上海房地产经纪行业的发展与管理进行了专题研究。
2004年2月课题组成立以后，在听取了有关领导、政府部门和企业意见的基础上，确定了研究方案。
之后，在各方面的支持下，通过5个月广泛深入的调查、研究、讨论、修改，形成了目前这份研究报告。
本课题研究以调查分析和对比研究为主要研究方法，通过座谈会、实地访问等方式，对本市房地产居间、代理、咨询、策划机构进行了广泛的调查，同时对我国港台地区和美国房地产经纪行业管理进行了对比研究，并在此基础上进行了各专题分析研究。
本研究报告分为五个部分：
导论部分在分析房地产经纪行业历史背景的基础上，对行业的功能定位及行业性质进行了阐述；
第一部分，论述了上海房地产经纪行业的成长历程及其现状，并从总体上对行业的作用进行了概括性评价；
第二部分是从市场发展现状、行业管理和法律等角度出发，深入剖析了当前上海房地产经纪行业存在的主要问题和原因；
第三部分探讨了上海房地产经纪行业发展的前景，上海房地产经纪行业管理的原则和基本模式；
第四部分主要针对目前房地产经纪行业存在的问题，从法律制度、监管主体、管理制度以及行业协会如何充分发挥作用等五个方面，提出了上海房地产经纪行业发展与管理的对策建议。
在课题研究过程中，运用对比研究的方法，从行业管理主体、行业管理的主要内容和方式，以及主要立法文件三个方面，对我国香港、台湾地区及美国的房地产经纪行业的管理情况进行了探讨。
在此，将其主要内容整理成文作为附录。
本课题的研究过程，对课题组的成员来说，也是一个学习的过程。
课题组尽可能采纳了各有关方面的意见和建议，对于其中有争议的观点，也反复推敲，以尽可能的提高课题研究报告的质量。
在课题通过评审之后，课题组又在综合专家评审意见的基础上，对报告作了进一步的修改和完善。
尽管如此，由于时间和水平的局限，本课题报告肯定存在着很多不足和不当之处，敬请见谅和指正。
本课题在研究过程中得到了各方面的支持，课题组全体成员在此一并向曾给予支持的有关领导、专家及业内同仁表示衷心的感谢！
课题组期望本课题研究报告能为上海房地产经纪行业管理工作提供参考，并对上海房地产业的健康发展起到积极的推动作用。
导论 房地产经纪业的功能定位与行业性质
当前，我国正处在加快推进社会主义现代化的新的发展阶段，其基本目标是加速实现我国现代化建设的“第三步”战略目标——“在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会”。
在这个战略总目标的引领下，上海房地产经纪行业，需要在上海经济与社会全面、协调地发展中，取得持续的健康发展。
房地产业是我国国民经济中的重要行业，它因有加快推进社会主义现代化，全面建设小康社会的现实需求，而具有持久的动力；
又因有中国经济长期景气的前景，而具有广阔的发展空间。
新世纪初，上海新一轮的经济增长和房地产市场的繁荣，推动了存量房市场的发展，使上海房地产经纪业进入了前所未有的大好发展时期。
与此同时，也必须看到这些年来在市场繁荣的背后所出现的一些问题。
科学地把握房地产经纪行业的功能定位及行业性质，明确新时期发展中上海房地产经纪业的时代使命，既是房地产经纪行业一个基本的理论问题，也是认识和解决房地产经纪行业发展与管理问题的必要前提。
一、房地产经纪业的功能定位
在市场经济条件下发展房地产业，可以依托市场机制，实施资源优化配置，发挥市场对房地产商品的生产、交换、分配、消费的基础性调节作用。
然而，坚持房地产市场经济的方向，并不是认为“无形的手”是万能的。
事实上，房地产商品的交易复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。
现代市场经济国家的普遍经验是，防止市场失灵，需要政府调控。
当然，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，还可以通过发展市场交易中介机构来解决，而政府在这方面的干预，主要是对中介机构的管理和指导，发挥市场督导者的作用。
由此可见，完善房地产市场发展体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪业存在和发展的理由。
概括而言，房地产经纪业的主要功能是：
沟通信息、提供咨询；
促成交易、提高效率；
公平买卖、保障安全。
1、沟通信息、提供咨询
房地产交易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。
因此，需要由房地产经纪人，搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。
房地产经纪人的中介地位和专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们的业务宗旨是沟通交易信息，因此必须坚守中介立场，不能运用职业便利做出超越中介的行为，否则更易加剧信息的不对称，导致市场失灵。
房地产经纪人有获得市场信息的职业优势,可以参与市场交易，又因中介地位而有别于当事人的经济利益。
借鉴美国等市场经济发达国家的经验，房地产市场管理信息的不对称问题，需要通过房地产经纪行业的自律管理与政府管理的相互配合、功能互补来得以较好的解决。
这是在深层意义上，对房地产经纪人沟通信息、提供咨询的使命的认识。
2、促成交易、提高效率
在房地产交易中，当事人需要市场供求、对方诚信等信息，只有在了解对方和市场情况后才会作出决定。
房地产又由于价值量大，交易双方都比较谨慎，不仅导致双方搜寻信息的成本相当高，而且由于缺乏房地产业知识而使交易的效率低下。
因此房地产经纪业存在的第二个基本理由，也就是行业功能的另一个基本定位，就是通过当事人提供专业服务，促成双方顺利交易，以提高市场交易效率，从而为当事人省事、省钱。
在正常的房地产交易活动中，房地产经纪人能比较准确把握市场供需，并根据物业现状对价格作出判断，运用法律知识为双方当事人制订相对完备的合同，减少或杜绝违约行为。
这些专业服务使双方当事人减少顾虑，较快促成交易，提高了效率。
当然，房地产经纪人不能为了快速成交而偏袒一方，甚至蒙骗、诱导当事人。
否则，根据“墨菲原理”：
一切可能出错的事情都会出错。
这种对于当事人的不公平交易，即使一时成交，也会留下隐患，并且会损害当事人的利益，引发各方纠纷，实际结果是交易的低效，甚至是无效。
3、公平买卖、保障安全
房地产交易主要是产权的转让，而且房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额。
因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。
目前，银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，严重的时候还会危及社会稳定，从而具有社会风险性质。
追根溯源，在房地产交易中，利用交易信息不对称逐利，以及缺乏专业能力是导致交易风险的根本性隐患，因此，防范房地产交易不安全造成的相关社会风险，保护有关当事人的财产安全的最有效市场方式，就是依托经纪人坚守中介立场，发挥专业优势，规范服务程序。
对居间业来说，必须在交易过程的各个环节，从接盘、房屋调查、客户查询、到签约、过户、登记，都严格把好安全关。
公平买卖、交易安全是客户保护财产的基本需求，与实现全面建设小康社会时期“家庭财产普遍增加”的目标密切相关，从这层意义上来认识，维护房地产交易的公平与安全是房地产经纪业的重要使命。
房地产经纪人唯有以诚信为本，才会尽维护交易安全之职守，否则经纪人会失去客户的信任，殃及整个经纪行业的声誉，危害行业的健康发展。
二、房地产经纪业的行业性质
房地产经纪业是服务业内的一个亚行业，即由房地产业与经纪业结合而产生的服务业内第二层次的行业。
本课题立足于服务业基点对其特点展开分析，因此，房地产经纪业兼有房地产业、经纪业的特点以及因两者结合而产生的独有特点。
房地产市场的健康有序运行需要房地产经纪行业发挥不可替代的独特业务功能，并由此界定了房地产经纪业的行业性质是：
中介性、信用性、专业性的服务行业。
房地产经纪行业成员必须明确行业的服务性质及其特征内涵，才能忠于职守，为履行促进市场流通、提高市场效率、维护交易安全的行业使命，有效地发挥积极作用。
1、中介性是房地产经纪服务的市场立场
房地产经纪业与房地产开发业都是房地产服务行业，但房地产经纪服务与房地产开发服务的根本区别，就是其服务的中介性。
房地产开发服务，主要从事房地产项目开发生产的组织服务，在产品销售之前，开发者拥有产品的财产所有权，是房地产交易的一方当事人。
而房地产经纪服务，是从事促成房地产商品有效、公平和安全交易所需要的支持服务，在全部交易过程中，经纪人不拥有房地产商品的所有权，是房地产交易的中介人，而非当事人。
房地产经纪服务的这种中介属性，体现了房地产经纪业存在的根本理由。
房地产经纪业的中介性是经纪业所具有的基本特点，是经纪业在房地产业这一领域的特殊表现。
在市场经济条件下，交易供求信息分布的散漫性、不完全性，搜集信息的费用耗费等因素导致直接交易的高成本，且可能阻隔某些交易的达成。
房地产经纪业就是因其沟通买与卖信息、降低房地产交易费用功能而产生的行业，或者说因此而产生了经纪业向房地产交易领域的渗透。
这种中介性表现在促成交易上，则是因为在信息集聚基础上提供的信息沟通为当事人，提供了更多选择的空间，由此伴随的专业性咨询服务则将产生交易的促进作用。
在市场经济条件下，唯有房地产经纪人坚持中介立场，即使是代理业，也应该有别于当事人的经济利益，才可能发挥解决交易信息不对称问题的市场功能。
也就是说，是房地产市场经济运行中为避免交易低效、市场失灵的需要，界定了房地产经纪人的经营活动：
不能是一度拥有房地产商品所有权的卖（不是代理）与买的经济活动。
因此，房地产经纪人必须认识到，中介服务是他的根本职守，他的经济活动必须以不取代买卖当事人的任何一方为原则，这样他的业务活动才能发挥促进房地产市场健康有序运行，推动经济与社会协调发展的积极作用。
可见，房地产经纪业在市场上的中介定位决定了其行业的服务性质。
换言之：
房地产经纪业是以职守中介性为市场立场的服务行业
2、信用性是房地产经纪服务的事业本质
各行各业都要讲信用，但是房地产经纪人在促成交易的诸多环节中为当事人提供服务，呈现出经常性民事活动的特点。
这种活动关系到家庭重大财产的委托，涉及到大笔资金的交易服务，具有很强的社会责任，因此房地产经纪服务的信用性，具有社会信用的特征。
而且房地产经纪业，特别是居间业，是接受买卖双方的委托，又往往处于市场严重信息不对称的浪尖上，既肩负解决其问题的重任，却又有利用此问题获利的便利，这就使得房地产经纪服务的信用性，不仅与市场效率和交易风险直接有关，而且与社会成本和社会风险密切相关，从而使得房地产经纪人在信用方面进一步或退一步，所导致的后果往往不只是量的大小，而是质的变化。
例如，对房地产经纪企业来说，不讲信用就可能是事业的倒退、信誉的殆尽，甚至从此退出市场。
又如个别经纪人的不诚信行为，可能会导致一个家庭数十年积累的财富付之东流，并且殃及整个房地产经纪业的社会声誉，影响其他经纪人和经纪企业的事业顺利进行。
因此，信用性对房地产经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质的问题，而是事业本质的要求，具有对行业发展一荣俱荣、一损俱损的的影响性。
信用性至关房地产经纪人社会责任、事业生命和发展基础。
因此培植、维护信用性是房地产经纪业致力健康发展的重中之重，决不可掉以轻心。
有志于房地产经纪事业的有识之士，必须致力于维护行业的信用性，为建设行业的诚信体系，身体力行，励精图治。
由此可见：
房地产经纪业是以社会信用性为事业本质的服务行业
3、专业性是房地产经纪服务的功能基础
房地产交易是复杂性的商品交易活动，房地产经纪人必须系统地掌握房地产专业知识，熟悉行业所在地的法律法规、房地产市场运作流程与惯例、房地产金融制度及运作，具有扎实的房地产信息搜集、市场分析等专业技能，并具有相应的职业素质和能力，才能有效地发挥行业的市场服务功能。
而且，其社会信用性，也必须以其专业的系统性为基础保证，也就是说，房地产经纪人必须依托他的系统的专业知识，才能在交易过程的各个环节都严格把好安全关，才能有效体现房地产经纪服务的作用。
房地产经纪业是以系统专业性为功能基础的服务行业
房地产经纪服务的中介性、信用性、专业性的特征内涵，使得规范服务是对房地产经纪行业的必然要求。
房地产经纪业服务的规范性包括两个含义：
其一是服务必须符合行业中介定位的规定；
其二是服务必须符合程序与质量标准。
房地产经纪服务，由于其信用性和专业性而必然有程序和质量的要求。
又因为这是一种复杂的房地产交易服务，没有明显的市场甄别信号，因此，为履行房地产经纪业的行业使命，房地产经纪服务必须具有规范标准，即需要按照设定的服务程序和服务质量的标准，来提供专业服务。
否则，会因为房地产经纪企业和经纪人员提供的服务存在瑕疵，而给当事人的交易活动带来障碍甚至风险。
综上所述，我们应该明确新时期上海房地产经纪业的历史重任：
上海房地产经纪行业是影响上海房地产市场交易安全和市场有序健康发展的重要行业，必须励精图治，发挥行业“沟通信息、提供咨询；
公平买卖、保障安全”的独特功能，提高全行业服务的规范与素质，加快全行业的现代化发展步伐，成为推动房地产市场健康、稳定、持续发展的中坚力量。
上海房地产经纪业是影响房地产市场兴衰，关系千家万户安居乐业的重要行业，必须以促进上海社会发展与经济良性互动、协同发展的行业责任，激励行业奋发自强，勇于进取，为增进上海城市经济的运行效率，推动上海居住质量的不断提高积极贡献力量。
第一部分上海房地产经纪行业的发展历程和作用
改革开放二十几年来，上海房地产经纪行业从无到有、从小到大，在上海房地产市场中占有重要地位，并随着上海房地产市场的蓬勃发展，逐步走向完善，为上海经济增长、社会进步发挥了重要作用，现已成为影响房地产市场兴衰，关系千家万户安居乐业的新兴行业，正在逐步从量的扩展走向质的提高，并开始走向成熟。
一、上海房地产经纪行业的发展阶段
上海房地产经纪行业是在改革开放后，特别是在90年代确立了社会主义市场经济体制后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日趋繁荣而发展起来的。
1992年初，在邓小平同志南巡讲话的指引下，上海开放了房地产市场，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产经纪活动在市场上出现。
当年就有12家房地产经纪企业批准成立。
1994年9月，经上海市人民政府批转发布《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，开始对房地产经纪人实行资格培训，贯彻资格认证，建立市场准入制度，为创办房地产经纪企业提供了有力保障，促进了房地产经纪行业的
启动成长。
同年，先后有信义、太平洋、中原、经纬行等台、港经纪企业进驻上海，还有外资企业的进入，推动了上海房地产市场和经纪行业的发展。
1993年，房地产经纪企业机构有138家，至1995年发展到758家，其中，代理业明显启动，并从单一的营销策划，发展到全过程代理。
随着90年代前期房地产经纪机构的逐步建立，房地产经纪行业开始初具形态，并在此基础上逐步发展起来。
从90年代中期至今，房地产经纪行业的发展大致经历了两大发展阶段：
1、1996～1999年：
崛起成长阶段
1996年后，市、区（县）房产交易所和房产交易市场相继转制，而后建立了市、区（县）房地产交易中心，推行购房、纳税、贷款、过户、办证一条龙服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。
随着行业的崛起，1996年12月，上海市房地产经纪人协会应运而生，标志着由房地产经纪行业承接房产中介服务的新阶段的开始。
随着住房制度改革的深入推进和住房商品化进程的加快，1996年起，市政府先后批转了《上海市职工所购公有住房上市出售的试行办法》和《搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》，为盘活存量，消化增量，拉动有效需求开拓了广阔的领域。
1997～1998年推行了以消化空置商品房为重点的各项政策，允许售后公房上市交易，并贯彻国务院发布的《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配。
这些政策措施，使数额巨大的存量房产有了流通渠道，促进了增量房的销售。
在此期间，上海开创了房地产二、三级市场联动，推动了三级市场的蓬勃发展，存量房交易也从私房交易扩展到了售后公房、次新房交易，以及购房、租房、置换等多种方式的交易，居间业则随之崛起成长，房地产经纪企业由1996年的1114家，发展到1999年的2771家，增长了40.2%。
2、2000年～至今：
快速发展阶段
进入新世纪，上海房地产市场供需两旺，相对均衡，房地产二、三级市场齐头并进，商品房各项指标高位运行。
随着上海市市政建设的迅速发展，365万平方米危棚简屋改造、新一轮旧区改造的实施，大量的动迁房和社会需求，使存量房的需求急剧增长，推动了房地产经纪业的快速发展。
本市房地产经纪企业数量由2000年的2143家，发展到2004年（统计截至5月31日）的10859家。
出现了开展连锁经营、延伸服务项目为特征的经营模式，并注重创建品牌，涌现出一批获得“金桥奖”的优秀企业，提升了行业的经营水平。
同时，上海房地产经纪业在发展中拓宽经营领域，立足上海，面向全国，部分企业已在全国20多个城市和香港地区开拓业务，扩展市场，房地产经纪行业日益显现出促进房地产交易的不可替代的桥梁作用。
在这一阶段，存量房市场的急剧扩展，为房地产经纪业带来了相对独立的发展空间。
这个阶段是上海房地产经纪业蓬勃兴起的阶段，房地产经纪业不再仅仅依附于房地产开发业，而已成为房地产市场上举足轻重的独立行业，并开始走向成熟。
二、现阶段上海房地产经纪行业的基本状况
上海房地产经纪行业经过十多年的快速发展，已经成为一个企业逾万家的大规模的中介服务行业，对上海房地产业的发展及经济增长作出了很大贡献。
目前，行业结构正在从调整走向合理，行业经营逐步从粗放型走向集约型，呈现出专业化、信息化和现代化的发展趋势。
1、企业数量
上海房地产经纪行业企业数量多、市场交易量大，是上海最大的经纪服务行业。
上海房地产经纪企业数量在房地产经纪行业恢复发展的十几年中迅速增加，1993年经纪企业仅有117家，发展到目前（统计截至2004年5月31日）有房地产经纪企业3931家，下属分支机构6623家，房地产经纪机构总数为10859家。
上海房地产经纪企业的数量平均每年约以78%的速度递增。
房地产经纪企业数量占全市经纪企业总数的比例也逐年增加，截至2003年，房地产经纪企业占经纪企业总数的比例达到了96.1%，已经形成了一支相当庞大的房地产经纪队伍。
（1999－2003年上海房地产经纪企业数量和经纪企业总数比较见图1.1）
图1.1上海房地产经纪企业数量与经纪企业总数比较图
2、企业类型
现阶段上海房地产经纪行业由有限责任公司、合伙公司、非公独立法人企业和个人独资企业四类企业组成。
据上海工商局资料统计（截至2004年5月31日），如今上海10859家房地产经纪机构中，有限责任公司有2562家，从属它们的分支机构有6623家，合计占行业机构总数的84.5%；
合伙公司有87家，它们的分支机构有41家，合计占行业机构总数的1.2%；
非公独立法人企业45家,它们的分支机构有28家，合计占行业机构总数的0.7%；
个人独资企业有1237家，其分支机构有236家，合计占行业机构总数的13.6%。
（参见图1.2）
图1.2上海房地产经纪企业类型比较图
3、交易量
自90年代以来，上海存量房交易量逐年攀升，据市、区两级房地产交易中心统计，2003年上海存量房交易登记面积达到2306.29万平方米，交易金额达到977.32亿元，其中约60%是房地产经纪业完成的。
（1993－2003年上海存量房交易登记金额见图1.3）。
房地产经纪行业在促进二手房交易中发挥着越来越大的作用。
图1.31993年－2003年上海存量房交易登记金额图
4、行业格局
上海房地产经纪行业内小规模企业数量多、比重大，同时存在一些有品牌、规模经营的大企业，但还未形成优秀大企业引领市场的竞争格局。
为了推动上海房地产经纪业的结构向高层次调整，从1998到2002年上海房地产经纪业举办了三届“金桥奖”的评选活动，旨在发挥优秀企业在经营业绩、诚信经营和连锁经营模式上的标杆作用，从总体上不断提高全行业的服务水平和技术能级。
（三届“金桥奖”的评选结果见表1.4）
表1.4三届“金桥奖”的评选结果
主营代理企业
届数
获奖企业数量（家）
销售面积
（万平方米）
销售金额
（亿元）
全市商品房销售面积（万平方米）
获奖企业销售面积所比例
第一届（1998年）
11
72.3
24
1141.91
6.3%
第二届（2000年）
17
159.29
52.15
1557.87
10.2%
第三届（2002年）
20
459.37
240.31
1971.47
23.1%
主营居间企业
交易面积
交易金额
全市存量房交易面积（万平方米）
获奖企业交易面积所比例
4
35.46
7.15
315.23
11.2%
9
122.13
31.65
778.52
15.7%
10
236.53
107.26
1790.48
13.2%
5、从业人员
截至2003年底，上海房地产经纪行业持证经纪人约2.5万人，而实际从业人员总数可能高达近10万人。
再据《上海房地产人才发展研究》课题基于2002年底的统计，行业内大专或中级职称以上的人才，总计712人，占2002
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