深圳福田8226华强片区调研报告文档格式.docx
《深圳福田8226华强片区调研报告文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳福田8226华强片区调研报告文档格式.docx（31页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2）该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。
片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等知名物业。
1）在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。
在沿深南大道一侧有大量的高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。
然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。
一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补的格局。
华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。
当然华强北的稳定也需要华强南的支持和衬托。
2）在本片区中深南大道两侧的繁荣程度最高，物业水平和物业的形象也是最好的，而相应的租金水平也是最高，集中了大量的商业、电子、和大公司企业集团。
由于深南大道的辐射，华强南北都相对比较繁华，而华强北因为自己的商业能量，也向外强烈的辐射，华强南就在这种双重辐射下繁荣。
二、片区的发展定位
1、华强北片区发展定位
1）华强北片区因为其一直发展的重点是电子产品，在深圳，一提到电子产品马上就会想到华强北的赛格广场，华强广场等，而这两个广场都是在华强北的中心区域，另外，在华强北的众多大厦中，有大量的生产电子产品的企业如赛格，华强集团，桑达科技，中航集团等，同时这里也是全国的一个电子集散地，大量的从事电子产品经营与流通的商人在这里聚集。
因此，深圳市政府一直把华强北往电子集散地这样一个地位上推进。
同时，由于铜锣湾百货、群星广场、天虹商场、女人世界等知名商场在这里集中，商业购物十分繁荣。
每天60万的人流聚集在这样一个小小的地方，商业机会巨大。
所以，根据这样一个自然的商业形态，政府要把华强北打造成为深圳第一商圈。
2）因此，华强北主要发展的是商业广场物业，商住物业和写字楼物业。
片区的主要功能是商业贸易。
1）华强南与华强北中间隔了深南大到，以及历史的原因，华强南没有形成华强北那样的电子或者商业购物商业气氛，但由于它临近华强北，受到的辐射十分强烈，因此，一直以来，华强南都是一个偏重于居住的区域。
该片区内有上步南生活区，南园新村，福华新村等大型的生活区。
同时，该区集中了早期深圳建设的大量集资房和商品房，建设银行，工商银行的职工宿舍就位于这个区域，同时，靠近滨河大道的大量农民私房也在这个区域内。
大量的人集中在这个区域生活，且这些人主要就在华强北工作或者做生意。
2）因此，华强南的定位是生活娱乐等辅助功能区。
三、片区经济分析
1）华强北区有常住人口8—10万，华强南区有5—8万。
在这些常住人口中，大部分是在该区域从事电子产品的买卖活动的私人老板，华强北商圈内购物商场内的私人商贩，附近写字楼里的工作人员，以及在上步和罗湖地王商圈内的人员。
在华强北区，主要就是白天在附近从事商业活动的人员，而华强南区也主要是在北去工作的人员。
这些人收入中档偏上，有些私人老板很有经济实力，但他们的工作和生意使他们必须留在附近居住。
2）华强南区还有部分人员是在其他地方工作，住在该区的集资房和早期商品房内的人员。
这部分人员收入属于中档偏下，没有或者正在准备换其他地方居住，他们有购房的需求，但可能不具备在本区购房的实力，因此，他们主要考虑到房价稍低的其它地区购房。
1）在华强北最多的就是电子产品的相关销售、物流等行业。
第二位的是商场购物。
第三位是餐饮娱乐。
2）华强南主要是餐饮娱乐和服务业。
目前来看，本区的土地储量不多，且基本都已经开发。
特别是华强北区，土地基本都已经为几大国有企业所瓜分，基本没有可以供出让和开发的土地储备。
而华强南区可以开发的土地也很少，以后土地提供的另一条途径就是进行城中村改造和旧城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。
四、片区房地产市场研究
1）本片区历史上是深圳有名的工业加工区，大量的国有企业在该片区拥有大量的厂房和工业用地，由于其位置紧邻最先经济繁荣的罗湖区，所以除了工业加工区外，该区也形成了一定的居住氛围，住宅开发也有一定的发展，在该区有东园生活片区，南园生活片区，上步南的农民村，南华新村，以及福华新村等大型居住区，另外，建设银行职工宿舍，工商银行职工宿舍等集资房也位于该片区，因此住宅房地产在该区域一直有发展。
2）随着城市的发展和中心地带的不断西移，以及政府有意识的规划与推动，该片区逐渐成为城市的又一中心地带。
工业厂房和企业逐渐迁移出该区域，而其北区逐渐发展成为电子集散地和商业购物休闲中心，而其南区由于历史和地理原因，一直以居住型的区域出现，居住氛围越睐越浓厚，同时餐饮、娱乐等和居住密切的行业大量聚集，如南园路的繁荣等。
3）在经济发展和城市定位日益明确的情况下，该片区发展了大量的写字楼物业和商业物业，如赛格广场、群星购物广场、中电大厦、深圳能源大厦、华强大厦、世贸广场、天虹商场、科技大厦、北方工业大厦、电子科技大厦、华联大厦等。
同时，居住物业也有发展，格兰晴天、都市E站、都市100、玮鹏花园、南华花园、嘉汇花园、鼎盛时代花园等，房地产的发展基本与经济和社会发展吻合。
1）片区主要在售住宅楼盘（皇御苑、汇港名苑、皇庭世纪本来不在华强南片区，但其离华强南片区较近，且都在滨河大道上，与我司项目华强新城存在一定的竞争关系，所以一并研究）
项目名称
东方时代
片区
华强北
地理位置
华强北路，远望数码城对面
配套设施
周边各种生活设施俱全，有会所。
交通条件
十分便利，深南大道，华强路有大量各种交通工具
发展商
东方广场实业有限公司
代理商
中原物业
物业管理
崇德物业
管理费
3.98
物业规模
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
总户数
6000
100
510
车位数
260
实用率
80％
分布
2栋22层
户型
建筑面积（平方米）
户数（套）
户型比例（％）
单房
23---35
153
30
1×
1
30---44
255
50
2×
2
44.18--68
66
13
3×
77.21
34
7
4×
开盘时间
04．03．01
销售率
内部认购了200套左右
价格
起价
10000
均价
13000
最高价
卖点
华强商业最繁华的地段，便利的交通
客户类型
华强北（集中于附近商厦）私人小老板和部分白领
综合评价
该项目置身于华强北最繁华的地段，且是茂业百货的上盖，体现了楼盘的地段优势。
定位于华强北的名片，是其高价格的另一重要保障。
户型集中于小户型
时间―04.02.23―――――
时间——04.02.19——————
城投·
福滨苑
华强南
福田路和福华路交界处
商场、餐饮、娱乐相当发达，但需要步行一段距离，约5分钟，自身有会所
3，6，216，421，422，442，
城投集团
城投物业公司
占地面积（平方米）
6074.3
29150
4.8
254
215
80
2栋26层
户数
户型比例
68，80--84
109
43
104，113
145
57
03.11.29
96
5800
7000
8000
中心公园，离上海宾馆商业圈较近的距离。
本地居民，二次置业者，附近写字楼白领
闹中取静的感觉，离中心商务区适当的距离可以让人忘记烦恼。
周围比较安静，环境优美，适合居家。
时间——04.02.23————
金茂礼都
振兴路和兰光路交界处
周边有完善的生活配套。
自身有会所。
处于片区路上，需步行约3-5分钟座公交车，当离附近商厦较近
中国兵器装备集团公司
德思勤置业
阳光酒店
3.2
1980
33000
6.75
780
180
76
1栋27层，1栋32层
23-36
494
63
41-47
258
33
52-62
31
4
03.11.1
75％
7300
8200
9100
地段的投资价值，酒店式服务，高贵的外观
华强商厦的私人老板，本地以及其他片区的投资客
楼盘自身的素质较高，硬件设施较好，有高贵的外观，户型瞄准小户型，大打投资牌，并推出SOLO概念，销售看好！
时间——04.02.23——————
纬鹏花园（时代都会）
华强北。
科学馆
振中路和上步中路交界处
银行、商业购物方便，餐饮娱乐稍差
华联机场专线，34，8，12，25，
深圳纬鹏实业有限公司
世联地产
熊谷物业
3.5
34604.72
250000
4.6
1794
794
3栋31层
46.82—46.93
359
20
77.7—77.90
1076
60
101.26—101.52
02.12.01
90％
8300
成熟的生活大社区，该区的大花园，便利的交通，适合居住的环境
有一定积累的以居家为主的周边客户，部分罗湖客户。
有较方便的交通和较好的位置，但离华强北商圈有相对较远的距离，投资价值不高，而大社区适合居住这个特点很明显。
时间——04.02.20————
皇御苑
福田。
皇岗口岸
福田南路和滨河路交界处
周边配套极少，主要依靠自己大社区的配套和会所，相对不方便。
有直接通往香港的BUS，但到深圳市区交通不便，需步行座公交车
皇城地产
中原地产
国贸物业管理
3000
2000
15栋高层
60.48—716.19
1650
55
85.95—86.61,112.13-122.42
1350
45
4900
7200
24小时通关，过往香港十分方便，人行天桥直接到过关大厅
香港客户，在香港上班深圳居住的人，深港家庭
位于皇岗口岸的该项目，把主要销售目标定位香港客户，营造居家氛围，小区规模大，花园面积大，价格现对便宜。
都市千千汇
振华路和华发北路交界处
周边属于华强北商业繁华区，生活配套全面。
自己有花园。
5分钟步行路程内有红荔路公交车站，深南大道公交车也多。
深圳桑达电子集团
同致业代理
桑达物业管理
4500
39110
6.5
308
280
1栋U型25层
53--63
92
70--111
195
108--127
10
03.10.28
85％
6800
9600
地段优势和完善的生活配套
周边生意人和小老板，部分投资客
位于华强北核心商业圈里，离铜锣湾百货很近，但有一点距离，闹中取静，是一个理想选择。
外观较普通，有点象宿舍，档次不高。
皇庭世纪
新区委
益田路和福民路交界处
小学，商场，餐饮娱乐设施全。
会所与永池
15，28，103k113，202
恒浩投资有限公司
置业国际
港庭物业。
2.8
82000
230000
7.3
2045
812
83
9栋29—33层
40—46
614
53—64
1022
76—122
409
03.09.06
6200
成熟的生活配套和生活氛围，中心区大社区，精英青年城
讲求生活品质的白领，企业主，高级管理人员
在当块片区绝对的大盘，成熟的生活配套，教育、餐饮、商业全部齐全，生活氛围十分浓厚，是居家好地方。
销售十分火爆，楼盘定位较准确。
时间——04.02.19———
城市杰座
华强南。
上海宾馆商圈
购物、餐饮、娱乐十分方便，自己有商场，旁边有小学
比较方便，有3，216，6总站
深圳市信航房地产开发有限公司
莲花物业管理
5000
50000
416
210
82.5
1栋32层，2栋24层
42.14
73.6
42
106.25
125
126.6
03.10.12
95％
7500
8500
中心公园，地段，生活配套
本地客户以居家为主，少数投资客户
优美的中心公园和繁华的地段，使项目居家十分舒服和方便。
户型以1房和三房四房居多，使其客户主要是居住客，而也可以满足部分投资的需求。
汇港名苑
滨河路和福星路交界处东
自由超市、商场、美容、餐馆等配套。
步行不方便，由于滨河大道的阻隔使出行不方便
雁兴房地产投资有限公司
汇港物业管理
1500
23
75
5
35
45-76
525
75-100
450
该项目所处位置在滨河南，离皇岗口岸的距离比皇御苑远，它的销售依然比较好，其销售策略值得我们学习。
主力户型
主力面积
（平方米）
均价（元/平方米）
（户）
管理费（元/平方米）
客户特征
单房、一房
23--44
30000
500
附近商贩、投资客
33-45.26
一房、两房
53--111
周边客户、投资客户
玮鹏花园
两房
77.7－77.9
34604.7
二次置业者，附近居民，华强北商人
深南大道
两房、三房
73.6—106
5000多
50000多
收入相对较好，看好片区环境，附近白领
80--113
公务员、企业主和高级管理人员
60.4—122.4
香港客户、深港家庭。
53--64
都市白领、二次置业的附近居民
45-65
3.0
香港客户60％，深港家庭，附近居民
合计
――
10597
2）片区住宅市场在售楼盘统计分析。
（表1）
从上表可以看出，该片区的在售楼盘分布比较均匀，华强北4个，华强南5个。
竞争较为激烈，但由于华强商业圈的巨大经济实力和辐射能力，以上楼盘的销售都较正常，没有出现恶性的竞争和销售十分困难的情况。
几个样本楼盘都能实现比较正常的价位，可见该片区住宅市场比较稳定，供给和需求相对较均衡，市场成熟，买卖双方都能比较理性的作出决策。
3）片区住宅市场潜在供应量分析：
（表2）
潜在供应量一览表
总套数
发展商（代理商）
物业类型
燕南路88号
燕南路88号，与振华路交界处
住宅
城市公寓
约340
郎矩？
燕南路与振中路交汇处
华强广场
华强地产
华强北路与二号路之间
新亚洲广场
新亚洲实业
华强世界后面，二号路旁
中航苑
中航地产
新亚洲地块旁
商住
华强新城
约3100
京基地产
滨河路与华强路交界处，华强立交旁
通过以上的统计表格可以看出，在该片区，潜在的市场供应主要集中在华强北片区，只有华强新城项目位于华强南。
物业类型主要以住宅和商住为主，供应量也较大，可以预计将来两年该片区的住宅竞争将十分激烈，但土地存量分析我们可以看出，本地区在未来一段时间将没有土地可以供开发，而该片区的经济将进一步发展，对物业的需求将持续旺盛。
需求的增长和供给的相对固定，将推动该片区物业的进一步升值。
因此，在短期内竞争激烈，而长期来看几个竞争者都会取得不错的结局。
1）户型特征
从上面表1可以看出，华强北区的户型主要以中小户型为主，以单房和一房作为主要户型的项目占了3个。
华强北户型特征分析：
（表3）
1房
2房
3房
25
升级会员 