31上海交大校园物业管理方案文档格式.docx
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模式
物业管理一体化物业管理综合化
常规
委托
经营
无偿
性
服服
业户
资料
房屋
设备
配套
环境
管
档
管
设
交
通施理
理案
理
七、物业管理服务内容及标准
（一）房屋使用、维修保养管理
1、建立房屋极其维护保养档案；
2、实施房屋结构完整与完好的维护；
3、实施房屋装修、装潢工程的管理与控制；
4、实施房屋使用的登记管理；
5、实施建筑内外的标志、标识广告的管理；
6、建立房屋维修保养管理制度；
7、制定年度维修、保养计划。
（二）水系统的使用、维修保养管理
1、建立水系统使用、维护保养管理制度；
2、建立水系统及其维护保养档案6；
3、建立水系统质料档；
4、实施水系统的日常维护保养及定期修理；
5、实施水系统故障的及时排除；
6、实施水池、水箱的清洁保洁，防止二次污染；
7、实施停水的预先通知；
8、制定水系统的年度维护保养计划；
9、水系统正常运行率达100%；
10、水泵房的清洁。
（三）供电系统的使用、维护保养管理
1、建立供电系统使用、维护保养管理制度；
2、建立供电系统及其维护保养档案；
3、实施路灯、楼道灯的维护保养和修理；
4、实施供电系统故障的及时处理；
5、实施房屋维修、装潢工程临时用电的管理；
6、实施（学生公寓）电表抄表及用电量计量；
7、供电系统的正常运行率达100%。
（四）电梯的使用、维护保养管理
注：
此部分适用于徐汇校区研究生公寓的物业管理服务。
1、建立电梯使用、维护保养制度；
2、建立电梯及其维修保养档案；
3、制定电梯年度维护保养计划；
4、实施电梯规定时段内的专人操作；
5、实施电梯的日常维修保养管理与控制；
6、实施电梯故障的及时排除；
7、实施电梯的安全年检；
8、实施电梯检修、停梯的预先通知；
9、电梯正常运行率达到98%以上；
10、电梯轿厢的保洁；
11、电梯机房的保洁。
（五）安全保卫管理
1、建立安全保卫管理制度；
2、在法华镇路校区门卫（包括学生公寓），徐汇校区学生公寓实施24小时的安全保卫；
3、在法华镇路校区设置固定和流动的巡逻岗位，实行全方位的安全保卫；
4、在法华镇路新教学楼、学生公寓，徐汇校区学生公寓实行来客登记制度；
5、在法华镇路校区大门已实行大宗物品外出登记检查制度；
6、设置安全保卫防范设施；
7、开展安全防范宣传教育；
8、杜绝重大盗窃、伤害事故。
（六）消防管理
1、建立消防管理制度；
2、实施消防设施（消防泵、消防栓、避雷针（带））维护保
养的管理；
3、实施消防器材的日常保洁和检查；
4、建立消防设施、设备的使用、维护保养管理制度；
5、加强监督、定期检查、消防火险隐患；
6、建立消防安全应急预案；
7、做好火警第一时间的扑救工作；
8、杜绝重大火警事故；
9、制定消防设施、设备年度维修保养计划。
（七）清洁卫生管理
1、建立保洁卫生管理制度；
2、实施在学生公寓楼道、通道、盥洗室、厕所、浴室、窗、玻璃的保洁；
3、实施在教学楼楼道、通道、盥洗室、厕所、教室、窗、玻璃、教师休息室的保洁；
4、实施校区绿地的日常清扫；
5、实施外墙的定期清洗，保持房屋外观的美观和整洁；
6、实施垃圾的收集、清运，做到日产、日收、日清；
7、实施对垃圾箱、阴井、下水道定期喷洒消毒药水；
8、定期疏通下水道，做到畅通无堵；
9、实施保洁卫生的宣传教育，做到预防为主。
（八）环境、绿化管理
1、制定环境绿化管理制度；
2、制定年度绿化维护保养计划；
3、制定环境绿化日常保养、维护规定；
4、实施绿化的日常维护、保养工作，保持所有的绿化面积和
树木的成活率；
5、在学生公寓、教学楼、法华镇路校区主要部位实行绿化布置，并在重大节假日实施花卉的布置，美化生活、工作环境，提高绿化品位；
6、实施绿化、美化环境的宣传教育，提高校区的文化氛围。
（九）车辆交通管理
1、制定车辆停放管理制度；
2、实施车辆停放的日常管理；
3、实施车辆停放设施的维护保养；
4、实施车辆交通标识的管理。
（一十）业户保修管理
1、按行业文明窗口达标的要求，制定业户报修管理制度和相关的收费标准；
2、实行24小时报修受理，设置报修处理电话和地点；
3、实行业主报修承诺制度，做到急修不过夜，小修不过3天。
急修项目2个小时赶到现场；
4、实行业主报修验收制度，修理及时率、合格率分别达到
95%和98%；
5、实行报修回访制度，做到业户称心满意；
回访率85%；
业户满意率达到90%。
（一十一）业户管理
1、学生公寓的业户管理
1制定学生公寓管理制度；
2建立业户资料档案；
3制定学生公寓公约；
4实施学生公寓学生的进出登记及退房手续的办理；
5配合学校相关部门做好学生公寓的服务工作；
6建立学生公寓中所用的用具资料档案，并实施维护保养及管理；
7根据学校相关部门的要求和规定，对学生公寓学生入住的房屋进心进行分配，并同入住者签定入住公约；
8定期召开学生公寓管理座谈会，听取业户的意见和建议；
9为加强管理，提高服务质量，建立业户联系箱，设置投
诉、监督电话，投诉处理及时率达100%；
10为加强沟通，开展管理处和学生的联谊活动，密切相互之间的关系，共同搞好学生公寓的管理和服务。
2、教学楼的业户管理
1制定教学楼管理制度；
2制定教学楼管理公约；
3建立业户资料档案；
4根据以教学为主导的服务思想，配合业户搞好教学的配合和服务工作；
5定期召开教学楼物业管理座谈会，听取业户的意见和建
议，不断改进服务；
6为加强沟通，建立联系箱及监督投诉电话。
投诉处理及时
率达100%。
（一十二）物业管理档案资料的管理
1、建立物业管理档案资料管理制度；
2、实施档案资料的计算和管理；
3、实施档案资料的实时管理；
4、实施档案资料的专人管理
（一十三）综合服务
1、学生公寓的综合服务
1建立综合服务的管理制度；
2制定综合服务的收费标准；
3提供洗衣服务；
4提供餐饮服务包括热饭、订饭等；
5提供小件物品租借服务如：
雨伞等；
6提供报刊信件的收发服务；
7提供代订报刊杂志；
8提供业户委托的其它项目。
2、教学楼
1建立综合服务的管理制度及收费标准；
2提供报刊信件的收发服务；
3代办非物业管理范围的保洁服务及打蜡服务；
4代办室内摆花服务；
⑤代办购物等业务；
⑥业户委托的其它服务。
8、管理服务机构
综合管理部
收发、其它
委托服务
9、管理服务费用标准测算
一、合作标的
根据上海交大后勤发展有限公司与上海电话物业有限公司双方签订的规定（以下简称协议）标的为：
上海交大法华镇路（学生公寓、新教学大楼、老教学大楼的相关场地）、徐汇校区学生公寓
二、合作期限
从2000年8月1日起至2002年1月31止
三、合作期限
根据房地局沪房地委办[1998]10号文件《关于印发上海市物业管理行业规范服务达标考核标准的通知》的精神，双方协议合作要达到的管理目标：
四、计划编制
由上海电话物业有限公司负责该计划的编制。
五、实施方法
（1）以甲方为主乙方配合，共同实施计划；
（2）根据计划责任至具体的部门；
（3）适时邀请物业管理落实行业主管部门检查指导；
（4）分工合作，共同完成，确保计划的贯彻落实。
六、计划的修改
在该计划的实施范围中，甲乙双方可根据具体情况对此计划指出修改意见，经双方协商讨论后，修改并执行。
七、工作计划表
序号
实施内容
完成时间
责任部门（人）
第一准备阶段
2000年8~12月份
1
物业管理现状的调研
8/1~8/15
后发物业公司、顾问方
2
物业管理现状调研情况汇总
8/16~8/20
3
物业管理环境整治方案制定
顾问方
4
物业管理机构的设置方案
8/21~8/31
5
物业管理整治（法华路环境）
法华路管理处
6
物业管理整治（法华路房屋、设备）
8/21~12/31
法华路物管处
7
物业管理整治（徐汇学生公寓）
徐汇物管处
8
物业管理方案的制定（草稿）
8/16~8/21
9
物业管理方案草稿讨论
8/21~8/26
10
物业管理规章制度的制定
8/26~9/30
11
物业管理岗位职责、考核标准制定
12
物业管理方相关关系的协调
8/15~8/31
后发物业公司
13
物业管理档案、资料的建立、完善
8/15~11/30
14
物业管理相关岗位培训
8/26~12/31
15
牧业管理参观学习
8/26~9/15
后发物业公司、顾问
方
16
牧业管理2001年财务预、决算
10/1~12/15
17
物业管理2001工作计划
18
物业管理房屋设施、设备维护保养计划
19
物业管理服务座谈会
10/1~11/15
第二阶段：
试运行阶段
2001年1~4月份
20
物业管理岗位培训（内部）
1/1~1/31
21
物业管理人员培训（持证上岗）
1/1~2/28
22
物业管理规范化试运行
2/1~4/15
23
物业管理试运行自查
4/15~4/30
24
物业管理试运行汇总
25
邀请行业管理部门检查指导
26
物业管理试运行总结及整改
4/25~4/30
第三阶段：
物业管理正式运行
2001年5~9月份
27
物业管理机构设置的完善调整
5/1~5/31
28
物业管理规章制度的修改完善
5/1~6/15
29
物业管理档案资料的进一步完善
5/1~6/5
30
物业管理绿化的整治
5/1~6/30
31
物业管理的正式运行
6/20~8/20
32
徐汇校区学生公寓的整治改造
7/1~8/25
33
物业管理正式运行自查
8/10~8/15
34
邀请行业物业管理部门预检
8/15~8/30
35
根据物业管理自查及行业预检进行整改
9/1~9/30
第四阶段：
行业评比检查
20001年10~12月份
36
迎接行业物业管理评比检查
10/1~12/31
37
协调关系确定检查的确切日期，迎接正式检查评比
八、工作实施进度表
交通大学物业管理调研计划
上海电话物业有限公司与交大治勤发展公司双方通过会谈，依据合同，于2000年8月1日至8月15日间对徐汇校区的学生公寓？
法华路设备设施进行现场调研，作如下概述：
一、法华路校区调研现状，参加人员：
电话物业刘卫国、？
？
、校区叶、钱、杨、彭；
时间：
8月14日1、环境：
整个校区绿化树木面积约5000千平方米，基本处于突出管理，无专业人员实施有效的修剪施肥等一整套绿化、树木、草坪养护工作，非机动车基本无人管理
2、保洁：
以学生公寓及管理教学大楼为主的保洁是以检查为目地的清扫清理为主，由于保洁员年龄偏大、劳动强度有限，根本无法保证有效时段内所有需保洁，范围内干净整洁也无统一的垃圾塑料箱以及箱内的垃圾袋，公用部位有堆放垃圾的现象
3、保安：
整个校区与两单位保安及大门的是交大保卫处安排，法华路校区无法对其实施管理，学生公寓楼门口由法华路校区自己安排保安（并已成传人？
模式）晚上22:
00以后值班休息型，无人对学生公寓走道巡岗及24小时保安4、消防：
原校区消防器材由交大总部保卫科实施管理因法华路校区无专人对校区内的消防器材进行管理消防箱内的栓、水带，水枪头基本无效，缺损严重，消防泵也无法启动，灭火机配备也无人检查，所有灭火器材基本无效。
5、房屋设备设施：
7#、8#学生公寓楼及管理教学楼？
带锈蚀严重，无人管理测试，顶层水箱盖以及顶盖都无锁，钢筋外露，损坏严重，蓄水泵及楼顶供水箱无人清洗，造成二次污染水箱水位自动控制器无罩（用破塑料瓶代替）层顶的水管仪供小层保暖材料缺损，上水泵及水泵间蓄水池都需改造，特别是蓄水池口与地面基本持平（包括管理教学楼）大面积积水后果不堪设想（雨水、层道垃圾一并进入蓄水池内）管理教学楼上水泵间，也在蓄水池旁与地坪一样高，积水进入泵房，也无法水泵上抽，所有水、电、泥、木等都常规小修，没有进行保养维护。
二、徐汇校区学生公寓调研现状参加由电话物业：
刘卫国、唐文景、徐、许。
8月15日
1、7#学生公寓楼公用部位的保洁情况同法华路校区的基本相同，特别是公寓门口已及收发室各种告示牌多而乱，安全梯和公用走道有垃圾堆放。
公用部门的保洁（绿化地由交大后勤管理）
2、保安及消防
保安情况也同法华路校区基本相同属值班休息型楼寓内消防系统无法启动，灭火机也无人检查，供电的有水泵的交大保卫科管理，无法查看。
3、房层设备与设施
1#、2#研究生公寓楼上？
及层顶水箱差铁制，锈蚀严重，特别是水箱锈蚀后要影起供水污染，层顶水水管供水管保暖已封损坏很严重，大楼蔽雷带锈蚀无油漆，无检测电梯机房无标牌管理总电源是木制配地板无量，电源线、铜线外露、非常危险，每层配电间也无标牌标识。
3#、4#、5#、7#学生公寓房屋设备废话与1#、2#基本相同，其中5#]4#是？
项，供水箱在？
项内，处于无人管理状态，4#、5#、7#据校方介绍供水到层顶水泵是管理加水泵，无法查看，徐汇校区房屋设备设施的维修保养由交大修造科负责。
下面符合实地调研情况收整识意见及时间表。
一．概况二．机构设置三．物业管理的范围和内容四．物业管理模式五．物业管理规则六．物业管理服务宗旨七．物业管理目标八．费用测算
九．建议及对策
1、概况
（1）物业名称：
上海交大物业分为：
教学楼、办公楼、学校宿舍及其相关的场地、设备、设施等。
（2）物业地址：
上海交大徐汇校园、闵行校园和法华镇校园。
（待开发的校园：
七宝和上中路校园）
（3）物业面积：
1．总占地面积：
1321379平方米
2．总建筑面积约300000平方米
3．总绿化面积：
265921平方米
（4）物业现状：
目前管理的教学楼按陈旧而且建造时间长，学生公寓大部分是90年代的，部分教学办公室是建国初期建造。
结论：
大部份物业已老化，有的甚至年久失修。
2、物业的机构设置：
（1）机构设置原则：
精简、高效，以此设岗、职责明确
（2）机构设置：
1．实行二级管理：
第一级公司：
（1）设经理、副经理若干名
（2）设一部、一室：
一部即管理部，一室即综合办公室
第二级管理处：
设三个管理处。
管理各类物业，设主任、管理员若干名
2．职能描述；
（1）公司一级管理：
经理、副经理实行宏观的综合管理；
综合办公室：
财务管理、公司日常事务处理、内外关系协调；
管理部：
各项业务的管理及监督、考核；
（2）管理处一级：
主任：
管理处日常工作的处理，内外关系协调；
管理处：
日常的各项工作落实、检查，生产任务的计划、安排，并检查。
其中：
设置管理员及领班进行现场的管理。
（3）组织机构图
三、物业管理处管理的范围及内容经理室管理处管理处范围：
根据物业管理行业的规范精神，结合上海交大的具体情况，其物业管理的有关范围有所调整，并分类列出。
1．学生公寓：
其物业管理的范围与行业物业管理的范围相同，即：
公共、共用部位的管理和服务。
2．办公楼：
其物业管理共用与行业物业管理的范围相同。
3．教学楼：
其物业管理的范围：
（1）公共、共用部份；
（2）教室内的全部份；
（一）内容：
1．房屋的使用、维修与养护
（1）房屋的小修：
主要指日常零星维修养护工作，及时修复，小损小坏，使房屋保持原来完损等级。
（2）房屋维修的技术管理：
主要工作包括：
制定年度房屋维修保养计划；
房屋技术档案的建立、完善和管理；
保证资料齐全。
（3）房屋维修工程管理：
配合房屋维修部门进行施工、现场的清洁；
安全管理；
协调关系；
查验施工相关手续；
参与施工结束后的质量验收。
2．房屋设备、设施的管理：
此部份为两部份管理：
第一运行管理；
第二养护维修管理。
（1）运行管理：
A.设备、设施的档案资料的管理；
a．建立档案资料及台账b．档案资料的动态管理；
B.设备、设施的运行管理；
a．建立健全各项规章制度和规范；
b．制定使用、运行的有关规定；
c．制定设备、设施的使用操作标准及应急使用预案。
（2）养护、维修管理
A.制定设备、设施的年度维修、保养计划，并提出经费预算；
B.制定设备、设施的维修、保养的制度、规范和标准；
C.制定岗位职责和工作标准；
D.制定维修、保养时的工作预案及安全保障措施；
E.设备、设施维修、保养资料的管理；
F.建立设备、设施的维修、保养台帐；
G.对设备、设施总帐进行动态管理；
H.建立维修、保养的汇总报表制度，经常分析设备、设施的运行情况。
说明：
主要设备、设施设备：
电梯、空调、给排水、供电、消防等；
公共设施：
道路、绿地、停车场（库）、照明路灯给排水、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等。
3．物业安保管理
（1）制定安保工作的规章和规范；
（2）配备必要的硬件设备；
（3）24小时的值班、巡逻；
（4）处理突发事件，并采取措施；
4．物业的保洁管理
（1）制定保洁的服务规范及标准；
（2）建立合理、科学的检查、考评制度；
（3）保证公共和共用部位的整洁，并列出相关标准。
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