迁安市场调研报告Word格式.docx
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市境内最大距离东西41平米，南北46平米，总面积1208平方米，境内有板栗、花生等土特产。
全市工业发展迅速，以钢铁建材为主，农业推行产业化经营。
积极发展特色农业、设施农业、无公害农业。
林业稳步发展，森林覆盖率比较大，大力实施造林计划。
市区交通便利，资源丰富。
但是，由于工业较多，环境污染较为严重，污染区严重的农村居民，有钱的大多有向市区搬迁的趋势。
二、城市发展
迁安历史悠久。
秦王政26年（公元前221年）设离枝县，金大定七年（公元1167年）更名迁安县，县级建制长达2217年。
1996年十月经国务院批准撤销迁安县设立迁安市。
现辖20个乡镇（办事处）、533个行政村，总面积1208平方公里，人口66万。
经过二十多年改革开放，迁安经济跃居河北省二十之强首，财政收入居河北省第一，一座规划科学设施完善功能齐全的现代化新兴城市正在崛起。
第三、地理环境
迁安市位于河北省东北部，燕山南麓，滦河岸边。
地处东经118度26分至118度55分，北纬39度51分至40度15分之间。
东西跨度39公里，南北纵距45公里。
属暖温带、半湿润季风气候。
全年平均气温11.5度。
全年降水量711.9毫米。
全年日照2292.5小时，无霜期198天。
第四、区位优势
迁安地处环渤海环京津一级经济开发区内，西距京津两大城市约200公里，与秦皇岛、唐山相距仅80多公里。
京秦、大秦、通坨三条铁路横跨东西，卑水铁路沟通南北。
境内有7座客货站6条铁路专线，年运输能力1200万吨。
新建成的京沈高速公路、102国道等5条公路构成四通八达的运输网络。
海运有相距80多公里的秦皇岛港、京唐港，相距200公里的天津新港三大出海口，首钢迁安矿业总公司、河北迁安化工有限公司等5家大型企业座落于迁安。
第五、矿产资源
迁安矿产丰富。
现已探明的种类矿藏有20多种，其中铁矿总储量4亿吨，白云石储量10亿吨，花岗大理岩、镁、铜、金、膨闰土、石英等矿产资源具有良好的开发前景。
第六、产业结构
2001年，迁安市国内生产总值为1001亿元，仅次于失去和丰南市（102.5亿元）。
其中农业13.7亿元，工业和建筑业57.2亿元，第三产业34.2亿元，第一、二、三产业的国内生产总值比例为1：
3.8：
2.5，工业在总体份额中占到52.1%，高唐山市河北省的比例，足以证明迁安工业化的发展水平。
☆工业
迁安工业基础雄厚，门类众多，已形成冶金、建材、造纸、地毯、纺织、化工、医药、线缆、能源等工业体系。
主要工业产品有500多种，名优产品100多种。
年产铁精粉450万吨，水泥近100万吨，机制纸12万吨，地毯360万平方英尺，服装150万件，毛毯40万条，玉米淀粉10万吨，药品10亿5千万粒。
目前，市乡企业基本实现了“国退民进”机制改革，新的机制给企业注入了生机勃勃的活力。
☆农业
迁安有着丰富的农副产品资源，是京东板栗的发源地和主产区之一，还是全国瘦肉型猪生产基地，河北省花生、桑蚕重要生产基地。
近年来，通过调整农业产业结构，牛肉、肉鸡、生猪、蔬菜、果品、食用菌六大主导产业已具有一定规模，开始向商品化、外向化发展。
生态农业建设全国领先，获“全国生态农业建设先进市”称号。
☆外经外贸
良好的投资环境，优惠的投资政策，吸引众多国内外的作者，先后同美国、英国、日本、加拿大、新加坡、韩国、香港、台湾等10多个国家和地区进行经济技术合作，与国际50多个大中城市和80多家大专院校、科研单位建立经济技术协作关系，累计引进中外资金10多亿元。
对外贸易发展迅速，农产品、地毯、服装、有色金属、食品、建材、化工等10多类50多个品种远销30多个国家和地区。
年出口创汇200多万美元。
☆旅游
迁安历史悠久，文物古迹众多。
爪村遗址的发掘的骨针、骨锥、杨家坡出土的“古菱齿象”极为罕见。
蜿蜒燕山之颠的大理石长城鲜为人知。
新开发的石梯子沟生态农业游、灵山游、龙山游、白羊峪游已成为增收的朝阳产业。
☆科教
科技事业得到长足的发展，拥有各类专业技术人员1.5万人，科技进步对经济增长的贡献率达到57%。
教育事业成果显著，普通教育、职业技术教育、农村成人教育均进入全国先进行列，为经济建设提供了大批高素质人才。
七、经济发展方向
在河北省十届一次人代会上，省委、省政府提出唐山要走在全省经济发展最前列的要求。
迁安作为全省经济实力较强的县市，更要当好唐山，全省的先锋，抓住机遇，乘势而上，加快“钢铁迁安，中等城市”的建设步伐，努力在全省率先全面建设成小康社会。
迁安地处“京津唐”金三角内，毗邻京津唐秦，具有独特的区位优势；
作为矿产资源丰富，具有雄厚工业基础的工业大市，经过改革开放以来二十多年的建设尤其是近两年来“钢铁迁安、中等城市”建设的飞速发展，市域经济实力与日惧增，城市基础建设设施建设目标月异，为城市经济发展积蓄了强大的发展后劲；
特别是“依托首钢、服务首钢、发展迁安”方针及“城外就是外”理念的提出，与首钢的合作，与国内外大企业、大商社的合作，给迁安发展带来了深远的影响和变化，迁安的发展掀开了崭新的一页。
在全国第二届县城经济基本竞争力百强县（市）评比中，迁安位列第80位。
党的十六大以后全国经济进入新的战略机遇期，国际和国内产业、资本加速北上以及京津一些产业向外转移，给迁安发展带来新的机遇。
所有这些，都为迁安在全省率先全面建成小康社会奠定了良好的发展基础，提供了广阔发展空间。
一、发展：
迁安市区住房改造工作是从90年代初开始的，商品房的建设开发还是近几年的事情。
迁安市房管局从89年起开始住房改造，三年间，共建经济性住宅10余万平方米，楼房面积较小，权属均为企、事业单位，居住人只享有居住使用权，并不拥有产权。
93年以后，迁安市的住房建设脚步放缓，开发量约为每年一至两万平方米，基本上是平房改造工程。
90年代末，迁安市房管局开始与各大企、事业单位集资建房，深受当地居民欢迎。
集资建房项目的特点是：
可出售给个人，产权归购买居住者所有，而且价格不会很高。
正因如此，迁安市的集资建房项目均为尽产尽销，项目刚刚开工建设已经售出大半，还未交竣入住，就已经全部售出了。
2001年，迁安市有了真正意义上的商品房开发建设。
二、现状：
迁安市总人口66.5万人，总户数19.9万户。
其中市区人口8万人（首钢占1万多人），人均居住面积28m2，35%的民住房为平房，65%的市民选择楼房居住。
“九五”以来，迁安抓住撤县设市机遇，结合“三迎两创”活动，加快实施“城建启动”和“城镇化”战略，从房改和房地产综合开发入手，狠抓住房建设。
从1997年至目前，近六年来，城区共审批各类住宅楼面积84.7万平方米，计划总投资7.2亿元，实际实施建筑面积62.8万平方米（主要是经省市计委批复立项的惠宁小区安居工程、黄台小区、健泰小区经济适用住房等未能开发建设），实际计划总投资5.3亿元，已竣工面积33.7万平方米，已完成投资3亿元，年均竣工面积6.7万平方米。
其中，房管局及各单位、企业建职工集资住宅楼和经济适用住房面积16.5万平方米，安排住户1940户，房地产开发商及城区各村建设商品住宅楼17.2万平方米，安排住户1960户，商品房销售率达到95%以上。
迁安房地产市场一直属于卖方市场。
今年以来，已审批城区住宅29.1万平方米，其中合理村平改楼5.7万平方米，食品厂平改楼3万平方米（定向出售马矿职工），尚未开工。
2001年，城镇居民住房人均使用面积已达25.4平方米，人均居住面积达到17.4平方米。
住宅建设已由原来的以房管局、各单位建设职工集资住宅楼为主向以商品房建设为主，通过学习先进地区经验，树立科学经营城市理念，住宅建设土地已由市土地储备中心统一收购，通过竞价拍卖供应土地，为城市建设积累了一定的资金，房地产市场逐渐走向规范化。
迁安房地产业虽然取得较快发展，但仍存在一些问题：
一是规划的龙头作用不强，审批把关不严。
特别是前几年，对旧城改造缺乏统一规划，整体考虑，一些住宅楼属见缝插针式建设，造成部分居住小区规模小、布局不合理、物业管理水平低；
二是设计单调，标准不高。
由于房地产市场一直处于卖方市场，消费者仅限于“住”的需求，根本不能考虑环境、结构、舒适等因素，而开发商为了多赚利润，只是由当地资质较低的设计单位进行设计，只考虑提高土地利用率，没有考虑居住环境的美化、居住条件的舒适，缺乏人文观念，小区只是几栋楼的简单排列；
三是房地产市场不够规范。
由于前几年迁安住宅市场供不应求，住宅建设利润较高，相关管理不到位，企业、村集体、开发商竞相开发，造成房地产业无序竞争。
迁安市区居民现在所居住的平房，多为近十年间兴建的，质量好，环境也不错，有的平房还附带自家小院，宅基地多在200平方米左右。
除非政府规划、强行拆迁，一般的平房居住人家还是非常满意现有的居住方式，即使被商品房社区的综合配套、保安等各种优势所吸引，购买了楼房，也不会放弃对平房老宅子的拥有权。
迁安市区现有楼房居住区片20个，总建筑面积约为70万平方米，大部分楼龄在6年以上，配套设施也较陈旧，基本上没有物业管理，居民普期望居住条件的改善。
目前迁安市区在建在售商品房和集资建房项目八个，分别为现代商城、黄台小区、燕惠小区、燕春小区、明兴小区、兴安小区、安颖小区和明珠花园，总建筑面积约33万平方米，约3300套，可供1.1万人口居住，要在迁安市现有城区6万多人口中吸纳这一供给量，短时间内会有一定的困难。
具体楼盘调研资料后附：
★现代商城
楼盘地址：
兴安大街西段
开发商：
迁安市诚信
使用年限：
50年
设计单位：
迁安建筑设计所
承建单位：
诚信建业
土地获得：
抵买
基地面积：
25.5亩
建筑面积：
2.2万m2
销售情况：
现售出20余套
销售率：
26.2%
销售方式：
自销
售楼位置：
迁安市兴安大街西段
付款方式：
一次性50%，有10年期银行贷
绿化率：
楼前政府绿化带
开工日期：
2002年3月
竣工日期：
2002年10月
规划户数：
76套
房型：
三、四层商用
面积：
220m2—437m2
单价：
2080元—2380元
供热：
暂无
层数：
3-4层
★黄台小区
燕山大路西侧惠宁街与惠家街之间
自建
70年
迁安市建筑设计所
诚信建业有限公司
划拨（平改）
已建成4栋
2.4万m2
已售完
村委会
2002年8月
200户
二室二厅、三室二厅
90多m2—114m2
1300元、1260元、顶层800元
有
厅：
涂料
内墙：
厨卫：
磁砖
外墙：
结构：
砖混
物业：
自管
6层
★燕惠小区
燕山大路东侧惠泉街和惠宁街之间
合理村自建
迁安设计所
1.5万左右
3万m2（6栋）
只铺地砖，环境无绿化
2002年建成
240户
120m2
均价1000元，底1100元、顶900元
有物业
自供
楼间：
24m
★燕春小区
燕山大路东惠宁街与明珠街之间
粮食局、房管局分建
卢龙设计所、迁安设计所
迁安二建
划拨
2.4万左右
4万m2（6栋）
基本售完，余房不多
市委2栋、移通2栋、其余自用或对外
可贷款
无绿化
2002年6月
2003年5月
400户
104m2、109m2、110m2、120m2、150m2
一层1160元，二-三层1300左右，五层1120元，顶800元
窗：
塑钢
车位：
有车库
5-6层（有阁楼）
25m
★明兴小区
丰乐大路东侧、兴安大街、明珠街之间
筑城房地产开发有限公司
迁安市设计所
筑城建筑工程公司
备注：
项目尚在审批中
★安颖小区
新颖路东侧、兴安大街、明珠街之间
迁安市筑城房地产开发有限公司
拍卖
2万m2
20500m2（4栋）
两幢售完，后两幢在卖
70%
无（奥特）
2001年、2002年
二室二厅、二室一厅
95m2-139.5m2
一层1260元，二层1390元，三层1380元，四层1240元，五层1100元，六层900元
集中供热
23-25m
★明珠花园
明珠街北侧
唐山市兴盛房地产开发有限公司
沈阳都市
84557m2
104264m2
基本售完（一期440套售392套，二期4月开盘）
54%
明珠街南段
一次性只需交95%，有银行贷款
39%
2002年8月21日
2003年11月19日
1020户
三室二厅二卫、三室二厅一卫、三室一厅一卫、
三室二厅一卫、
85m2-130m2
一层1380元/m2，二层1560元/m2，三层1650元/m2，
四层1360元/m2，五层1220元/m2，六层1040元/m2
高级塑钢
水泥砂浆地面
高级白色涂料
中心、广场
地面做防水保护层
高级涂料、沿街框架
永和物业（0.2元/m2）
5层、6层
★兴安小区
燕山大路东侧花园街与兴安大街之间
联谊开发
联建
30000m2
7万m2
基本售完（余一套5楼）
中心花园
2002年初
2002年
600户
三室一厅
90m2-140m2
一层1050元/m2，二层1300元/m2，三层1300元/m2，
四层1300元/m2，五层1200元/m2，六层900元/m2
18m
以上八个项目由七家房地产公司开发，其中迁安本市开发商联谊、筑城两家正在开发明兴小区和兴安小区，而以兴盛诚信为首的外来房地产开发商包揽了近30万平方米的开发面积，占到今年开发量的90%。
兴盛·
明珠花园代表着目前迁安市商品房发展的最高水平。
●规模大：
104264平方米
●地势优：
明珠大街，尽享城市资源
●建筑美：
由专业公司设计，彩色楼体，秉承“丽景琴园”等中高档项目风格
●环境好：
不仅仅是绿化，有更多景观和环境节点规划
●配套全：
对讲防盗、双气、幼儿园、儿童活动中心等
●物业强：
专业物业公司提供24小时物业服务，在唐山少有，在迁安更是罕见。
明珠花园对外称一期售磬，二期5万多平方米4月初开盘，据实地调研，一期售出率为80%，销售平均价格达到1368元/m2。
三、迁安房地产市场需求分析
根据我们的调查了解，几年来，由于迁安不断加大城市建设力度，市区水、电、暖、通信等功能得到不断完善，投资经商环境得到较大改善，集聚人口的功能不断增强。
一是从新增人口看：
非工业户口，1995年，城区非工业人口为25832人，到2001年就达到36464人，六年间人口增加10632人，城区非农业人口增长呈现出加快发展的态势，“九五”的五年仅增加7157人，“十五”以来，随着迁安实施“城镇化”战略，城区的积聚功能进一步增强，2001年比2000年就增加3475人。
随着迁安一中、二中、迁安镇第一、二初级中学扩招需新增教师，民政部门安置军转人员，大中专毕业生就业，城区可新增非农业户口4000人以上，按20%需购置住房，就需购置800套，按每套面积100平方米计算，需住宅80000平方米；
其他人口：
个体经商、企业招工等，城区可新增人口1500人左右，按10%需购置住房，每套100平方米，需住房15000平方米。
这样，预计城区仅新增人口需住房面积95000平方米；
二是随着子女长大成人，部分居民需为子女结婚购置住宅，城区非农业户共20180户，按1%计算，需购置200套，每套按100平方米计算，需住宅20000平方米；
三是从居民换房看。
九十年代初期购买住宅的户，多数已拥有一定的资金实力，对现有住宅，因地势、楼层、居住面积等不满意，需换房户大有人在，按房管局分析，去年向房管局递交住房申请的1000户居民中，有50%以上属于这种情况，以500户，每户面积100平方米计算，需50000平方米；
四是镇乡干部、初高中教师、农村致富进城购房，预计需住宅15000平方米。
因此，预计2003年城市住宅市场18万平方米应该不成问题。
同时，随着首钢200万吨钢联等一批大项目的实施，大批产业工人迁入，将使房地产业需求大增。
据此分析，迁安房地产市场需求旺盛，仍属卖方市场。
从购房者经济承受能力来分析，随着公务员加薪，迁安经济的快速发展，工薪阶层的工资水平将得到进一步提高，同时，为解决客户购房资金紧张，各开发商积极与银行合作，开展购房按揭贷款业务，此举必将带动房地产业的快速发展。
为进一步了解迁安人的收入情况，消费心理，消费习惯，家庭现状，以及对目前商品房供需状况的看法等情况，我们在市区进行了针对不同人群的问卷调查，共计取得有效问卷560份。
经过统计和结论汇总，形成以下一些结果：
一、消费者基本情况
1.性别构成：
在被调查的消费者中，以男性居多，男性占被调查者的53%，女性占被调查者的47%。
2.年龄构成：
20岁以下的占12.2%，21—30岁的占36.3%，31—40岁的占33%，41—50岁占11.2%，51-60岁的占5.2%，60岁以上占2.1%，被调查者整体年龄结构分布偏向于青壮年。
3.婚姻情况：
在接受调查的人口中，已婚者占被调查者的60.2%，未婚者占32%，离异或丧偶者占1.8%。
4.工作单位分布：
政府机关工作的占11%，在事业单位工作的占9%，在全民所有制企业的占4.2%，在集体所有制的企业占4%，在私营企业的占24.4%，在三资企业的占1%，从事个体经济的占27.3%，从事其他工作的占19.1%，整体被调查者就业情况以从事个体、私营经济和农民为主。
5.文化程度：
文盲及半文盲者占2%，小学学历者占16.1%，初中学历者为主要构成占29.5%，高中及中专学历者占37.3%，大专及以上学历者占15.1%。
可见，当地居民的受教育程度以初、高中为主。
6.家庭人口构成：
三口之家为主要家庭构成，所占比例达到42.2%，一口之家占1%，二口之家占3.2%，四口之家占35.5%，五口及五口以上之家占18.1%；
可见，当地居民家庭处在大小家庭并存，向小家庭趋势发展的阶段。
7.工作地点：
在被访者中，绝大多数人群是在本地工作，占96.4%，非本地工作的人群，仅占5.6%；
因此，居民生活水平就必然受当地经济发展状况及企、事业单位景气与否的直接影响。
二、消费者住房情况
1.居民住房的产权及类别：
在被访者中，绝大部分人居住的是自有房屋，占总调查户的69.7%，居住非自有房屋的人占30.3%，在居住非自有房屋的消费者中，房屋是部分自有的占6.1%，房屋是占用他人的占6.8%，房屋是租用单位的占8.2%，房屋是房管部门的占9.1%，房屋是其他权属的占0.1%。
通过调查发现，当地居住单元楼房的人群最多，占55.6%，居住平房的占34.3%，居住公寓房屋的占2%，居住别墅的占1.1%，其他的占7%。
2.居民住房的面积：
被访者中，住房在10-60m2的占33.3%，60-80m2的占33.3%，80m2以上的占33.4%。
3.房屋的配套设施：
在已调查的消费者中，居住的房屋大部分都设有卧室（91.9%）、客厅（65.7%）、厨房（72.7%），相对较少的房屋设有书房（19.2%）；
房屋在配套设施方面，有暖气的占63.6%
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