1123涪陵项目全程营销方案Word下载.docx
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（2）物业管理
800.50
（3）社区活动用房
231.52
4.地下超市
260.13
计入容积率
13223.36
0.05
不计入容积率
5.地下车库面积
51772.08
0.21
二、按地上地下划分
1.地上建筑面积
2.地下建筑面积
总停车位
辆
1574.00
根据停车位配套要求，共需1560个停车位
地上停车位
144.00
地下停车位
1430.00
容积率
≤2.5
2.50
建筑密度
%
≤40
33.11
绿地率
≥30
31.93
二、地块现状
地块四至范围
项目位于涪陵新区太白大道东侧，石家湾村与红庙村之间，重庆市医药卫生学校斜对面，美泉雅郡项目以南，距离李渡长江大桥约3.8公里，属于涪陵新区内陆腹心。
地形地貌
1、地块西南部地势变化较大，多小山地与小丘陵，东北部地势变化较小，整体施工难度较大。
2、地块形状呈不规则椭圆形，中部为森林公园，外围一周为建筑体。
3、地块周围一圈被城市交通干道围绕，其中西侧紧邻城市主干道——太白大道，北可至长涪高速，南可经李渡长江大桥，抵达老城区。
4、场地西北部为正门入口，设有观光广场，可近观太白大道，远观重庆市医药卫生学校。
5、现状用地内基本无其他建筑和市政设施。
地表状况
项目地块地表状况较为良好，无建筑，长有杂草及树木，部分坡面种有农作物。
地面现有居民状况
地块现无任何居民居住。
三、地块周边环境
治安情况
地处涪陵新区，为城市新区开发中前期，紧邻学校、医院等公共场所，治安状况良好。
空气状况
远离涪陵化工业园区，空气质量良好。
噪声情况
由于处在涪陵新区，主要人群为学校、医院和为数不多的常住居民，基本没有过大的噪音污染。
危险源情况
无
周边景观
地块为内陆版块，距长江约3.8公里，邻近周边无显著景观点，景观资源一般。
风水情况
地块坐落于涪陵新区内陆腹心，多小山地与小丘陵，风水较好。
四、地块周边市政生活配套
类别
配套
大学
重庆医药卫生学校、长江师范学院
商场
项目自带购物中心、周边各项目配套商业（见下表）
交通
李渡长江二桥、长涪高速、太白大道、103、115路公交
医院
重庆医药卫生学校附属医院
文化、体育、娱乐设施
涪陵奥林匹克体育中心
酒店
项目自带酒店、格雷斯特商务酒店
景观、绿化
项目内部中央公园
周边规划
星级酒店、中央商务区
银行
重庆市农村商业银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、重庆银行、中国建设银行
邮局
中国邮政
周边各项目配套商业
项目名称
奥体中央公园
三兴.美泉雅郡
金科中央公园城
攀华未来城
红星国际广场
恒大山水城
商业配套
7万方商业配套、大型超市、商业一条街
四星级酒店和会所
风情商业街内街和社区配套商铺；
农贸市场和平街
100米饮食一条街、300米服饰店.精品书店、电器建材等
美凯龙家居Mall、大型商业ShoppingMall、商业步行街
船舶交易市场、新大兴农贸市场、内部1100㎡国际风情商业街约5200㎡摩洛哥皇家会所
五、项目SWOT分析
优势（S）
1、占据涪陵新区CBD核，道路四通八达；
2、报业集团的知名度、美誉度较高，具有较强的品牌号召力与公信力；
3、周边学校、医院等配套充足，人文资源丰富、学术氛围浓厚；
4、项目自身商业体量与地块周边区域商业开发具有联动和互补作用；
5、项目自带特色公园步行街，环境优美符合国际生态打造理念；
6、政府高度重视涪陵新区复合型项目的发展。
7.项目自身小空间高赠送低总价轻松满足生活各种需求
劣势（W）
1、所在的涪陵新区仍处于开发前期，人气不够旺盛；
2、目前项目周边生活配套设施不完善量；
3、本项目为商业用地，住宅的定位、设计等方面需规避政策，土地使用年限少，首付款比例大、LOFT水电气为商用、商业贷款利率高；
4、公共交通匮乏，目前只有两路公交车经过；
5、区域商务、商业氛围不足。
6、涪陵主城对涪陵新区不热衷，大多不会在新区内置业；
机会（O）
1.涪陵新区为城市规划发展重点，未来为新的城市中心，企事业单位、学校、政府部门的迁入，促使区域市场的活跃，产生较多的潜在客户并对其他区域目前客群有吸引力。
2.2014年交通的改造将极大提高交通便利性，有效导入人流；
3.区域发展对于商务、商业、居住等功能物业的大量需求；
4.目前，区域内尚无高品质综合性物业入市，将为本项目的打造带来良好的需求导向和市场契机。
5.项目自身有政策的扶持，给本案提供保障；
威胁（T）
1、2—5年周边有更多楼盘云集，开发体量较大，竞争激烈；
2、区域内规划入市的美泉雅郡项目、奥体中央公园等项目将为本项目的入市和未来发展带来一定的市场威胁和竞争；
3、政策的限制性，不确定性。
劣势化解策略建议：
●利用涪陵新区的趋于规划优势与报业集团的品牌影响力建立项目公信力，强化输出区域前景及项目将承担启幕CBD中心时代的革命性产品，从而为项目造势弱化现阶段的人气欠缺；
●将项目商业打造为涪陵唯一一站式时尚休闲文化主题商业，填补涪陵品质商业的市场空白，不仅满足项目居住群体的商业需求，更是引领整个涪陵的文化消费潮流；
威胁化解策略建议：
●以项目核心卖点“中心之上的中心”建立品牌偏好度，并通过不断的体验活动加强消费者的品牌忠诚度；
●商业通过主题规划，区隔周边美泉雅郡项目、奥体中央公园的商业，并通过定期活动培养消费者购物、休闲的习惯。
●开拓渠道，最大程度的吸引乡镇及务工人群的购买。
一、涪陵城市规划
1、城市概况
概况
地理位置
地处重庆中部，是重庆版图的几何中心，扼川渝东出之咽喉，占华中西进之要冲，为渝川湘黔鄂五省的黄金交割点，具有承东启西，传递南北的区位优势。
城市概况
濒临长江，有渝东门户之称，是闻名遐迩的中国“榨菜之都”，全区总人口116.50万，城区常住人口53万。
城市定位
重庆一小时经济圈的东部增长极，辐射带动渝东北和渝东南的重要节点；
重庆重要的工业基地；
重庆中部的综合交通枢纽和商贸物流中心，长江三峡旅游服务接待基地之一；
具备完善的城市综合服务功能的山水园林城市；
发展规划
城市发展呈现“一城两区五片”。
“一城”是指功能完备、只能互补的涪陵城区；
“二区”是指以江南片区为核心的东部老城区和以李渡片区为核心的西部新城区；
“五片”老城区的江南、江北、江东3个片区和新城区的李渡、南岸浦两个片区。
2、五大城市组团
片区
江南片区
重点引入商贸、旅游、食品产业，是涪陵的中央商务区；
李渡片区
以发展物流、制造业为主，成为商业居住区和产业密集地；
南岸浦片区
今后主推化工、能源；
江东片区
发展纺织、食品、高新技术；
江北片区
重点是旅游、休闲娱乐。
（文件来源：
涪陵区规划局）
二、涪陵宏观经济分析
1、2008-2012年涪陵历年GDP
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
GDP（亿元）
253
355
434
557
630.53
增速
31%
40%
22%
28%
15.5%
2012年涪陵实现地区生产总值（GDP）630.53亿元，在38个区县中居第6位。
GDP增长15.5%，居第3位。
在考核十区中，总量居第2位，增速居第1位。
2、2008-2012涪陵固定资产投资总额
固定资产投资（亿元）
131.28
181.30
245.43
319.06
439.36
56%
35%
30%
38.7%
2012年涪陵固定投资总额跃居全市第3位，增速跃居全市第4位，总额和增速在考核十区均居第1位。
其中第一产业投资10.24亿元，下降10.8%；
第二产业投资163.02亿元，增长17.4%；
第三产业投资266.1亿元，增长61.3%。
3、2008年-2012年涪陵区房地产投资总额
房地产投资总额（万元）
186045
210826
385472
452800
540681
144%
13%
83%
17%
17.1%
2008-2012涪陵区房地产投资总额呈上升状态，但上升速度较前几年明显减缓，趋于平稳状态。
4、2010-2012涪陵区商品房施工面积
商品房施工面积（万平方米）
452.2
527.8
595.89
16.7%
12.9%
5、2010-2012涪陵区商品房销售面积
商品房销售面积（万平方米）
107.2
103.2
116.29
6、2010-2012涪陵区商品房销售金额
商品房销售额（亿元）
41.5
46.5
56.76
12%
2010至2012年涪陵区商品房的施工面积、销售面积、销售金额均成稳定增长趋势，但从宏观来讲，施工面积远大于销售面积，说明涪陵房地产市场有供大于求的潜在问题。
综上所述，从2008至2012年的相关经济指标得知，涪陵GDP保持稳定的增长率，固定资产投资也保持了较高而且稳定的增长率，整体投资环境上佳，而商品房的施工、销售都呈增长趋势，房地产的投资势头良好。
三、涪陵新区概况
1、新区概况
基础情况
涪陵新区位于涪陵西部，幅员80平方公里，户籍人口7.5万人，常住人口11万人。
新区规划面积65平方公里，以涞滩河为天然分界线，河西为工业园区（市级工业园区），是国家新型工业化产业示范基地（食品），规划面积20平方公里；
河东为新城区，规划面积45平方公里。
功能定位
涪陵“双百”现代化大城市建设的主战场；
是国家新型工业化产业示范基地（食品）；
重庆工业基地的重要组成部分；
具有辐射周边区县功能的区域性新区。
到2016年形成35平方公里、35万人口的城市规模，年工业产值达到1000亿元；
到2020年建成65平方公里约60万人口的现代化城市，工业产值达到1500亿元，经济总量占涪陵全区的40～50%。
2、建设概况
基础设施
建设投资84亿元，相继建成城市主干道41.3公里，初步形成“四横五纵”骨干道路网络，辖区内各片区全部实现连接贯通，搭建起了城市建设发展的骨架。
工业园区
工业企业85家，协议投资额约315亿元，已形成装备制造、医药食品、电子信息、材料及现代服务业“4+1”的产业集群雏形，积聚产能1158亿元。
已完成工业投入183亿元，建成投产58家，2011年产值225亿元。
新城区建设
已基本形成约13平方公里的城市发展内核，正在按照“一线、两圈、三片”的城市建设格局，以太白大道沿线为主轴，重点打造行政服务圈、中央商务圈、长江师院为核心的马鞍片区、东宝寨遗址为核心的玉屏片区、朱家沟湿地公园为核心的太乙片区等城区建设。
（截止2012年）
四、重庆市及区县重点发展新区情况分析
城市新区
区位
规划面积
建设用地规模
规划人口
定位
重庆两江新区
重庆
650平方公里
450平方公里
2015年350万
建成统筹城乡综合配套改革试验的先行区，我国内陆重要的先进制造业和现代服务业基地，长江上游地区的金融中心和创新中心，内陆地区对外开放的重要门户，科学发展的示范窗口。
重庆茶园新区
120平方公里
75平方公里
2020年50万
打造城市功能完备的综合性区域。
规划发展专业物流市场，形成医药、汽车、家具建材、消费类电子、食品批发等专业市场，依托配套服务工业园区，加强商业基础设施建设，打造围绕式城市中心商圈。
江津双福新区
重庆江津
60平方公里
40平方公里
2020年40万
规划打造建设形成以高新技术产业和汽车摩托车产业为主的工业集聚区；
以云计算、金融后援中心为主的现代服务业聚集区；
以专业市场、货运物流为主的仓储物流基地；
以科研机构、教育培训为主的科教培训基地；
以居住购物、酒店餐饮、运动娱乐等为一体的城市开发新区。
涪陵江南新区
重庆涪陵
4.84平方公里
4.21平方公里
2020年18万
江南新区作为涪陵建设重庆第二大城市的主战场和突破口，是涪陵有史以来最大的城市开发建设项目。
建设规划到2020年全面完成江南新区开发建设，形成以行政、商住、文化、休闲、港口为主要功能的新城区。
涪陵新区
65平方公里
42平方公里
2020年60万
定位涪陵新区是涪陵“双百”现代化大城市建设的主战场新区规划面积65平方公里，以涞滩河为天然分界线，河西为工业园区（市级工业园区），是国家新型工业化产业示范基地（食品）；
河东为新城区。
五、主要竞争项目
住宅部分
建筑风格
物业形态
体量
容积率
绿化率
平均楼间距（m）
首期开盘时间
（万方）
新区
欧式
高层小高层
44.18
1.95
38%
30以上
攀华国际广场
40
未开盘
现代
综合体
120
2.78
30-40
2012年11月
三兴美泉雅郡
高层
1.97
50-100
2011年9月
欧陆新古典主义
高层（精装修）
52
2.2
35.15
2011年5月2日
金科中央公园
高层
78
2.15
35
30
2011年12月1日
高层，别墅
38
2.14
2011年8月1日
交房时间
项目开盘至今入市套数
整体去化比例
销售成交均价（元/㎡）
现状
2013-6-30
3000余户
99%
3900
30余户
——
4500
2014-12-27
3994户
4%
平层4800、跃层5500
一期基本售罄，二期3号楼销售60%，2号楼11月下旬开盘
2014-12-31
1000户左右
2.5%
4700
一期清盘，二期开盘时间未定
3600户
80%
精装5700，清水4700
一期在售，二期暂不推出
2013-12-1
1000户
99%
4400
一期3栋高层已售罄，二期洋房和高层在蓄客中
2013-10-1
1000
一期售罄。
二期12、15号楼或于11月开盘，二期办卡中
主力户型（㎡）
面积区间（㎡）
户型配比
74、79、103
74-128
两室：
三室=1：
1
76、83、89
64-105
一室：
2：
3
89、106
55-106
2:
82、95
82-166
三室：
四室=1:
4:
2
108.85
60-108
59.76
59.61-89.59
小结：
•1、体量大
•6个竞争项目开发体量达近500万方，已推出120万方，近几年待开发体量达380万方，竞争激烈。
•2、蓄客期长
•蓄客周期3-6个月，如攀华国际明年1月份开盘，目前已开始蓄客；
金科2期自4月起开始蓄客；
三兴2期未推，一直处于蓄客状态；
红星蓄客2-3个月等
•3、首付低
•恒大和红星可首付分期。
•4、开发节奏缓慢
•目前各项目除攀华外，基本处于一期清盘二期待开盘阶段，而一期至二期开盘多为1.5年至2年。
后期规划调整可能性大，仍处于试探摸索阶段。
•5、往小户型发展
•一是涪陵新区仍以刚需为主要客群，前期各项目剩余房源多为大户型3房至4房，2房走量较快。
二是部分开放商如攀华国际或调规户型、金科洋房走经济型，均看清市场发展，往小户型发展。
•6、市场高层主力价格为4500-4700元/㎡
•7、各项目多在11月-明年年初集中开盘，抓返乡客群。
商业部分
涪陵新区主要物业现有及未来供应
开盘情况
编号
项目名称
面积
备注
开业时间
物业形态
（万㎡）
（预计）
已开盘项目
攀华·
未来城
4.3
商业街
2011
商业街+住宅
学府新城
0.86
底商
底商+住宅
3
欧景·
新天地
0.2
4
海逸天·
星海湖
临街商业街
2010
5
恒大·
山水城
2012
6
金科·
中央公园城
1.2
合计：
9.42万平方米
未开盘项目
7
三兴美泉雅郡
20
商业步行街+酒店（方案未定）
2014
商业街+酒店+住宅
8
奥体中央公园
包括临街商铺、写字楼、酒店
2013
临街商铺+酒店+写字楼+住宅
9
红星国际广场
25
包括双MALL、写字楼、其中超市1.9万方,（百货8.7万方,写字楼8万方3栋,家具规模未定）
2015
商业+写字楼+专业市场+住宅
10
中央公园城
2.4
商业街区
商业中心+住宅
11
新城天街
天街式特色商业街
12
CBD中央商务区
包括商业、写字楼、
商业+写字楼+住宅
80.4万平方米
涪陵新城主要物业租金及售价
租金
售价*（万元）
（元/平方米/月）
35—70
1.2-1.6
40-70
1.7-1，98
——
--（因公司原因暂定商业开发）
40-80
0.88-1.8（整体出售）
山水城一期
售价未定，底商全部销售
中央公园城一期
1-1.6
30-90
中央公园城（二期）
25-60
40-85
1.6-3.8
注释:
由于大部分在建及规划项目在建设施工阶段，且开发商处于对新区观察阶段，故暂时无法得知未来的商业租金及售价
特点：
社区商业、临街底为主，辐射能力有限，暂未成规模；
辐射区位：
涪陵新区居住、办公、政务人群及周边乡镇人群；
区域特点：
马鞍片区发展较早，但商业发展仍欠成熟，多个新兴楼盘在建，但区域居住氛围仍不浓厚；
CBD中央商务区及太白大道沿线有多个大型中高档楼盘处于施工或开盘阶段；
区域未来商业面积大增，但基于涪陵新区各开发楼盘入住率较低，区域成熟仍需时日，商业入市需要等待时机；
代表物业：
未来城、学府新城、海逸天星海湖
商业形态：
超市、住宅裙楼商业
业态构成：
餐饮、生活配套服务、家具装饰、建材
未来发展动向：
根据政府相关规划，新区将以金融、商务、文化体育、休闲娱乐和居住
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