物业工程维护作业指导书Word格式.doc

物业工程维护作业指导书Word格式.doc

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2.6负责夜班期间业主户内报修问题的处理。

2.7做好交接班工作，认真填写交接班记录。

3.维修技工

3.1负责设备设施的维修保养工作。

3.2负责业主户内报修问题的处理。

3.3负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。

3.4负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。

3.5负责业户二次装修的现场监管工作。

3.6参与停电、停水等应急事件的处理。

HSPM-WI-GC-ZZ-01工程维修部组织架构及岗位职责A/04/4

4.消防技工

4.1负责火灾发生时，消防设备设施的操作。

4.2负责消防设备设施的巡视检查工作。

4.3负责消防设备设施的日常维修保养工作。

4.4负责消防设备设施故障的处理。

4.5负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。

4.6负责新建楼宇的消防系统安装质量跟进。

4.7参与停电、停水等应急事件的处理。

5.弱电技工

5.1负责智能化设备设施的巡视检查工作。

5.2负责智能化设备设施的日常维修保养工作。

5.3负责智能化设备设施故障的处理。

5.4负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。

5.5负责新建楼宇智能化系统安装质量跟进。

5.6负责项目智能化设备配置及布点需求的起草。

5.7参与停电、停水等应急事件的处理。

6.电梯技工

6.1负责园区电梯的巡查工作。

6.2负责监督电梯维保修单位对电梯及机房的维修保养。

6.3负责电梯困人救援工作。

6.4负责配合电梯维保修单位做好电梯的年检工作。

6.5负责电梯机房卫生的清理、门窗及渗水的检查。

6.6负责电梯简单故障的排除，监督电梯维保修单位对电梯故障的处理。

6.7负责和电梯维保修单位沟通，判断电梯零部件更换的必要性，并做好记录。

6.8参与停电、停水等应急事件的处理。

HSPM-WI-GC-01前期介入作业指导书A/01/3

1.目的

规范智能化前期介入管理，理顺智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。

2.范围

适用于恒生物业系统的智能化前期介入管理工作。

3.职责

3．1集团相关部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的审批及智能化施工方案的审核。

3.2公司相关职能部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求及智能化施工方案的审核。

3.3工程维修部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的起草、智能化施工方案的审核及施工过程跟踪。

4.方法与过程控制

4．1前期规划阶段介入

4.1.1小区智能化控制中心的设置

4.1.1.1小区智能化控制中心的位置、面积等内容由工程维修部和集团相关部门协调确定。

有效使用面积不小于40平方米。

4.1.1.2小区智能化控制中心与消防控制中心必须在同一个机房内。

4.1.1.3小区智能化控制中心宜位于首层，每个项目设置的数量原则上不超过两个。

4.1.2人行出入口的设置

4.1.2.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。

4.1.2.2如项目规划有多个出入口，应结合项目规模、户数及周边环境适当封闭部分出入口。

4.1.3车行出入口的设置

4.1.3.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。

4.1.3.2项目仅有地下车库停车位且地下车库有临街出入口的，应在地下车库临

HSPM-WI-GC-01前期介入作业指导书A/02/3

街出入口设置道闸，以实现人车分流管理。

4.1.4《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草、审核及审批

4.1.4.1工程维修部接到地产工程部的通知并由其提供相关资料后，起草该项目管理方案及布点需求。

4.1.4.2起草时必须掌握以下项目情况：

Ø

占地面积、建筑面积、规划居住总户数及项目出入口位置。

机动车停车位数量（地面停车位数量、地下车库停车位数量），地下车库的边线及出入口的位置。

小区智能化控制中心机房的具体位置及面积。

4.1.4.3工程维修部在三日内完成《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草，经秩序维护部主管、物业服务中心负责人签名确认后报物业公司。

4.1.4.4物业公司接到《住宅项目智能化设备配置及布点需求》后一日内完成审核，审核后报集团相关部门。

4.1.4.5集团相关部门专业工程师在收到文件资料三日内完成审核工作，符合条件的审批后扫描返回给物业公司。

4.1.5物业公司将审批通过的《住宅项目智能化设备配置及布点需求》提供给工程维修部。

4.2智能化施工方案的审核

4.2.1集团相关部门对物业公司相关部门提交的小区智能化施工方案进行审核，并将小区智能化施工方案及审核意见通过EMS转交给公司相关部门。

4.2.2公司相关部门收到设计资料后，安排人员在三日内完成审核，审核的补充意见反馈给集团相关部门。

4.2.3集团相关部门将审核意见反馈给公司相关部门，公司相关部门将修改后的小区智能化施工方案再提交给集团相关部门进行审核。

4.3智能化施工阶段的介入

4.3.1集团相关部门将审定的小区智能化施工方案通过EMS发给公司相关部门，公司相关部门转交给工程维修部。

4.3.2工程维修部依据审定的小区智能化施工方案对现场的施工情况进行跟踪和

检查。

4.3.3发现未按审定的小区智能化施工方案施工或施工方法不符合相关标准的，

HSPM-WI-GC-01前期介入作业指导书A/03/3

应及时向公司相关部门和地产工程部反馈。

4.4工程维修部未成立或未配置相应专业人员的项目，由公司相关部门代行其职。

5.支持性文件

无

6.相关质量记录表格

HSPM-QR-GC-26《住宅项目智能化设备配置及布点需求》

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/01/9

规范物业服务中心工程档案资料收集、存档管理。

2.范围

适用物业服务中心工程档案的管理。

3.职责

3.1公司相关部门负责物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。

3.2物业服务中心负责物业服务中心工程档案资料收集与归档，由行政进行统一管理。

4.1基本要求

4.1.1物业服务中心应建立档案资料室，由综合管理部专人（行政人事专员）负责管理。

工程维修部负责工程档案资料的收集、整理、分类、归档等工作。

4.1.2工程档案资料主要包括工程图纸类、工程建设资料类、设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等内容。

4.1.3公司相关部门（综合管理部、品质监察部）在物业服务中心设备设施投用三个月内检查物业服务中心设备设施档案（包括图纸、随机资料、操作手册等）的建档情况。

4.1.4工程档案资料须按照《工程档案资料管理作业指导书》的要求全面收集。

4.1.5对地产相关部门、施工单位移交的设备设施档案、图纸等应在移交3天内完成整理、存档工作。

4.1.6工程维修部的运行值班记录、交接班记录、公共部位的维修记录应在次月3日前完成汇总、整理、存档工作。

4.1.7设备设施的保养计划、运行记录、巡查记录及维修保养记录等应在次月5日前完成汇总、整理、存档工作。

4.1.8工程维修部及时收集物业服务中心的工程档案资料，并归集至物业服务中心档案室由档案管理员（行政人事专员）保管。

设备设施的随机档案保存期为永久，设备设施的运行、维修、保养记录保存期为三年。

HSPM-WI-GC-02档案资料管理作业指导书A/02/9

4.1.9工程档案资料严格按《档案管理作业指导书》进行管理。

4.2工程图纸类收集范围

4.2.1土建部分

4.2.1.1建筑（施工）竣工图；

4.2.1.2结构（施工）竣工图；

4.2.1.3装修（施工）竣工图。

4.2.2给排水部分

4.2.2.1给排水（施工）竣工图；

4.2.2.2水泵房（安装）竣工图；

4.1.2.3泳池设备（施工）竣工图。

4.2.3消防部分

4.2.3.1火灾自动报警系统及联动控制系统竣工图；

4.2.3.2消火栓系统竣工图；

4.2.3.3自动喷水灭火系统竣工图；

4.2.3.4防排烟系统竣工图；

4.2.3.5气体灭火系统竣工图；

4.2.3.6防火卷帘竣工图；

4.2.3.7应急照明与疏散指示系统竣工图。

4.2.4强电部分

4.2.4.1强电（施工）竣工图；

4.2.4.2高低压配电房安装竣工图；

4.2.4.3变压器安装竣工图；

4.2.4.4发电机安装竣工图；

4.2.4.5照明（施工）竣工图。

4.2.5电梯安装竣工图

4.2.6防雷（施工）竣工图；

4.2.7智能化部分

4.2.7.1可视对讲门禁系统竣工图；

4.2.7.2停车场管理系统竣工图；

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/03/9

4.2.7.3闭路监控系统竣工图；

4.2.7.4电子巡更系统竣工图；

4.2.7.5周界防越系统竣工图；

4.2.7.6背景音乐系统竣工图；

4.2.7.7机房设备工程及防雷系统竣工图；

4.2.7.8楼宇传媒电视系统竣工图；

4.2.7.9电梯对讲系统竣工图；

4.2.7.10电子公告系统竣工图；

4.2.7.11有线电视、电话系统竣工图；

4.2.7.12网络布线（施工）竣工图。

4.2.8采暖供热部分

4.2.8.1采暖供热（施工）竣工图；

4.2.8.2热水锅炉及锅炉房附属设备安装竣工图。

4.2.8.3换热站（施工）竣工图；

4.2.8.4换热站附属设备安装竣工图。

4.2.9中央空调及通风部分

4.2.9.1中央空调（施工）竣工图；

4.2.9.2空调主机安装竣工图；

4.2.9.3空调水泵安装竣工图；

4.2.9.4冷却塔安装竣工图；

4.2.9.5空调末端设备安装竣工图（包含新风机、空调柜机及风机盘管

等）。

4.2.9.6通风设备安装竣工图。

4.2.10园建部分

4.2.10.1景观水景及水处理（施工）竣工图；

4.2.10.2喷泉水泵、潜水泵安装竣工图；

4.2.10.3园林景观照明（施工）竣工图。

4.2.11机械车库部分

4.2.11.1机械车库安装竣工图

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/04/9

4.2.11.2机械车库平面图、控制线路图。

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/05/9

4.2.12燃气部分

4.2.12.1燃气调压站（施工）竣工图；

4.2.12.2燃气管道布置竣工图。

4.2.13小区市政工程部分

4.2.13.1小区道路（施工）竣工图；

4.2.13.2排水沟、干管等排水工程（施工）竣工图；

4.2.13.3给水工程（施工）竣工图；

4.2.13.4挡土墙、桥、河道水闸（施工）竣工图；

4.2.13.5污水处理（施工）竣工图；

4.2.13.6强电工程（施工）竣工图；

4.2.13.7小区道路照明（施工）竣工图；

4.2.13.8消防工程（施工）竣工图；

4.2.13.9防雷工程（施工）竣工图；

4.2.13.10采暖工程（施工）竣工图；

4.2.13.11燃气管道（施工）竣工图；

4.2.13.12围墙竣工图。

4.3工程建设资料类收集范围

4.3.1政府批文

4.3.1.1国有土地使用许可证（复印件）；

4.3.1.2建设用地规划许可证（复印件）；

4.3.1.3建设工程规划许可证（复印件）；

4.3.1.4建筑工程施工许可证（复印件）；

4.3.1.5建筑工程竣工验收备案；

4.3.1.5消防验收审核意见书；

4.3.1.6电梯准用证。

4.3.2合同（协议）类

4.3.2.1土建施工合同；

4.3.2.2装修施工合同；

4.3.2.3强电施工合同；

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/06/9

4.3.2.4给排水施工合同；

4.3.2.5智能化施工合同；

4.3.2.6消防施工合同；

4.3.2.7防雷施工合同；

4.3.2.8园林绿化施工合同；

4.3.2.9电梯安装合同；

4.3.2.10人防工程施工协议；

4.3.2.11供水协议；

4.3.2.12供电协议；

4.3.2.13供气协议；

4.3.2.14供热协议；

4.3.2.15有线电视、电话、网络协议。

4.3.3各种记录

4.3.3.1会议（图纸会审等）纪要；

4.3.3.2设计变更；

4.3.3.3原材料、产品及重要构件出厂合格证明、试验报告、材料更换审批单；

4.3.3.4隐蔽工程记录；

4.3.3.5沉降观测记录；

4.3.3.6事故处理记录；

4.3.3.7建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录；

4.3.3.8施工基线复核记录；

4.3.3.9开工报告；

4.3.3.10竣工报告。

4.3.4设备检测报告和出厂合格证

4.3.4.1电梯出厂合格证；

4.3.4.2发电机设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.3高压配电柜设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.4低压配电柜设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.5变压器设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.6智能化系统设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.7水泵房水泵、喷泉水泵、潜水泵出厂合格证；

4.3.4.8消防设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.9游泳池设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.10锅炉设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.11污水处理设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.12供热设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.13通风空调设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.14燃气设备检测报告和出厂合格证；

4.3.4.15机械车库设备检测报告和出厂合格证。

4.3.5地质及测量资料

4.3.5.1地质水文、气象报告书；

4.3.5.2控制点、永久性水准点的坐标位置图；

4.3.5.3放线图。

4.3.6竣工验收证明

4.3.6.1土建基础工程竣工验收证明；

4.3.6.2主体结构工程竣工验收证明；

4.3.6.3砌体工程竣工验收证明；

4.3.6.4屋面工程竣工验收证明；

4.3.6.5装修工程竣工验收证明；

4.3.6.6给排水工程竣工验收证明；

4.3.6.7强电工程竣工验收证明；

4.3.6.8消防工程竣工验收证明；

4.3.6.9防雷工程竣工验收证明；

4.3.6.10采暖工程竣工验收证明；

4.3.6.11空调通风工程竣工验收证明；

4.3.6.12智能化安装工程竣工验收证明；

4.3.6.13电梯安装验收合格证；

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/07/9

4.3.6.14单位工程验收合格证；

4.3.6.15分户验收合格证。

4.3.7多媒体资料

4.3.7.1电子版图纸（对应纸质图纸均应有电子版图纸）

总平面图；

建筑施工竣工图；

结构施工竣工图；

装修施工竣工图；

给排水系统施工竣工图；

采暖施工竣工图；

通风空调施工竣工图；

强电施工竣工图；

消防施工竣工图；

防雷施工竣工图；

电梯设备安装竣工图；

配电房安装竣工图；

发电机安装竣工图；

水泵房设备安装竣工图；

热水锅炉设备安装竣工图；

消防水泵房设备安装竣工图；

中央空调系统设备安装竣工图；

智能化系统安装竣工图；

车库竣工图；

园林绿化、水景施工竣工图、景观水处理竣工图；

小区市政工程竣工图、围墙竣工图、小区道路照明系统竣工图。

4.3.7.2建筑前后的现状、侧（立）面照片；

4.3.7.3内外景观照片；

4.3.7.4工程主要部位和重大事故原状及处理后的照片、录像。

4.4设施设备随机档案收集范围

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/08/9

4.4.1电梯使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/08/9

4.4.2发电机使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.3高压配电柜使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.4低压配电柜使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.5变压器使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.6智能化系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等

4.4.6.1可视对讲门禁系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.6.2停车场管理系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.6.3闭路监控系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.6.4电子巡更系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.6.5周界防越系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.6.6背景音乐系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.6.7电子公告系统设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等。

4.4.7水泵房水泵、喷泉水泵、潜水泵使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8消防设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8.1火灾自动报警系统及联动控制系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8.2消火栓系统使用维修手册、产品合格证等；

4.4.8.3自动喷水灭火系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8.4防排烟系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8.5气体灭火系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8.6防火卷帘使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8.7应急照明与疏散指示系统使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.8.8湿式报警器使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等。

4.4.9泳池设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.10锅炉设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.11污水处理设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

HSPM-WI-GC-02工程档案资料管理作业指导书A/09/9

4.4.12供热设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.13通风设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.14空调设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.14.1空调主机使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.14.2空调水泵使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.14.3冷却塔使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.14.4空调系统末端设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等（含风机盘管、新风机、空调柜机等）。

4.4.14燃气设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等；

4.4.15机械车库使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等。

5.支持性文件

HSPM-WI-XZ-13《档案管理作业指导书》

6.相关质量记录表格

HSPM-WI-GC-03设备设施及机房（含竖井）编码作业指导书A/01/7

规范设备设施及机房（含竖井）的编码，统一标准。

适用于物业服务区域内的设备设施及机房（含竖井）的编码管理。

3.1公司相关部门负责设备设施与机房（含竖井）编码管理工作的指导和监督。

3.2工程维修部负责对设备设施与机房（含竖井）进行编码。

4.方法与过程控制

4.1设备设施编码管理

4.1.1设备编码按系统类别、设备名称、建筑名称、建筑楼层、设备序号五个部分进行编码。

设备编码形式如下：

4.1.2水泵房的设备编码最后两位按照供水区域的汉字