武汉房地产市场情况分析报告Word格式.docx

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2．房地产交易量增大，个人成为消费主体

（1）新建商品房销预售

2000年销预售514.39万㎡，回笼资金76.56亿元；

2001年销预售648.03万㎡（其中住宅销售面积为523.18万㎡，占总销预售面积的80.73%。

），回笼资金93.63亿元。

（2）存量房买卖

2000年成交43205套，面积350.82万㎡，金额为35.78亿元。

2001年，成交51238套，面积为415.37万㎡，金额为44.65亿元，同比增长分别为20%、18%、24%。

（3） 

个人成为住房市场消费主体

1999年个人购买比例为87%；

2000年个人购房比例为90%；

2001年个人购房比例为97%。

3． 

房屋租赁市场活跃

租赁总建筑面积

2000年为80.15万㎡；

2001年为116.7万㎡，同比增长45.6%；

年租金总额

2000年为3.36亿元；

2001年为4.04亿元，同比增长20.35%；

租赁总户数

2000年为19481户；

2001年为20489户，同比增长5.17%。

4．住房金融支持力度加大

（1）抵押情况

2000年抵押21647起，金额194.8亿元；

2001年抵押33884起，同比增长56.5%；

金额338亿元，同比增长73.3%。

（2）公积金情况

2000年归集共计5.38亿元，发放4.63亿元；

2001年，归集7.07亿元，同比增长1.7亿元，发放5.19亿元，同比增长0.56亿元。

（3）个人住房贷款

1999年贷款8542户，金额13.97亿元；

2000年贷款16891户，金额20.65亿元，同比增长47.8%；

2001年贷款26318户，金额53.03亿元，同比增长156.8%。

今年是各大银行在个人住房信贷业务市场竞争最为激烈的一年，各大银行不仅加大个人住房信贷的投放力度，而且还增加了许多新的业务品种，为活跃住房市场起到了积极作用。

从购房付款方式来看发生了较大的变化：

一次性付款的比例正在逐步降低；

分期付款方式几乎没有；

按揭供楼成为付款的主流方式，按揭付款为主也是房地产市场走向成熟的标志。

按购房户数，付款方式比例如下图：

这说明了老百姓消费理念正向理性的方面发展，我市房地产市场逐步走向成熟。

二、武房指数回顾

1、新建商品房销售价格攀升

（1）综合指数逐步攀升。

综合物业平均价格为2980.97元/㎡，与去年2808.91元/㎡比较，涨幅为6.13%；

综合物业平均价格指数为1036.83点，比去年上升21.83点，涨幅为2.15%。

表明房地产市场总体形势处于上升的态势。

2001年四个季度中，住宅、写字楼价格指数情况如下：

类别

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

住宅

1048.25

1061.05

1062.48

1063.54

写字楼

1018.25

1016.99

1019.89

1019.56

综合物业

1029.86

1036.82

1038.74

1041.9

住宅价格稳步增长。

四个季度住宅平均价格分别为2035.67元/㎡、2060.53元/㎡、2063.24元/㎡、2101.86/㎡，呈现出逐步攀升的态势。

全年平均价格为2065.32元/㎡，比去年全年平均价格1983.5元/㎡，上涨4.1%。

●普通商品房均价为2400元/㎡，由于现在住宅品质、设计、配套等方面差距不大，因此价格与地段的正比关系明显。

地段好的价格高于均价，地段差的低于均价。

●经济适用房均价在1500元/㎡左右；

销售情况稳中有升，走势良好，滨江苑、百布亭、华锦花园及香港路公务员住宅因地段较好，又价位适中，供不应求。

●别墅、高档公寓均价达到3800元/㎡，较去年上涨2.7%，更主要的是销量也增长了20%，成为市场中新的亮点。

（3）写字楼价格小幅提高。

四个季度价格分别为 

4081.25元/㎡、4076.22元/㎡、4087.87元/㎡、4086.51/㎡，平均售价为4082.96元/㎡，较2000年上涨1.26%。

四个季度的价格指数为1018.25点，1016.99点，1019.89点，1019.56点。

2、存量房市场价格趋于稳定

因地理交通、城区经济发展重点的不同，各城区之间以及各城区不同地段之间的存量房市场价格平均水平均有一定的差异，但与去年相比，存量房价格趋于稳定。

根据交易资料的统计，2001年武汉市各城区存量房的交易价格均价如下图：

好地段的房屋交易价格高于最差地段房屋交易价格400元/㎡左右。

（如：

江岸区四级土地地段的存量房交易价格在1500元/㎡，七级土地地段的存量房交易价格在1050元/㎡左右）。

3、普通住宅、写字楼、商业用房的月平均租金分别为8元/㎡、27元/㎡，75元/㎡左右，分别比去年上涨4%，5%，7%。

三、楼市特征

1、房地产开发的区域分化十分明显

开发企业的投资紧紧跟随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，越来越多的开发企业趋之若骛地在某几个热点地区聚集，并加剧该地区的竞争。

而那些市场不很景气的地区无法提起开发企业投资的兴趣，无人问津。

造成的局面是热点越来越热，非热点毫无起色。

例如徐东地区、南湖地区、后湖地区，已成为众多开发企业逐鹿的地方，而原本就不具有吸引力的地区，如：

长丰、青山等地区，由于长期缺乏人气，越来越被市场冷落。

江汉区已取代江岸、武昌等区成为目前武汉市房价最高、高档楼盘最集中的区域。

从近年来的“武房指数”变化上可以清楚地看到这一现象。

江汉区的后来居上，我们认为是地区经济的繁荣和市政建设的完善带动了房地产市场的发展。

特别是“金融一条街”的高档写字楼，建设大道和沿线配套设施的建设，如，西北湖广场等，使江汉区的交通和休闲环境大为改观，给该地区带来了旺盛的人气。

因此，今后该区域内的房地产特别是住宅预计仍将以中、高档住宅为主。

2、规模型住宅区不断出现

投资额度明显加大，大型住宅社区显露头角。

东西湖的金银湖地区、江岸的后湖地区、武昌的南湖地区等大型住宅社区的开发和销售今年均有上佳的表现。

以金银湖地区为例，该区拥有我市规模最大的住宅小区常青花园，今年全国房地产开发企业领头羊“万科地产”斥巨资拿到该地区2000亩土地的开发权，将在这里打造其著名的“城市花园”系列；

建筑面积为20万平方米的高尔夫城市花园也将在金银湖畔建设，与此同时黄金海岸和恋湖家园已经在金银湖畔开盘。

3、楼盘主题概念在转变

2000年楼盘的特点和主题是“智能化”，而2001年楼盘主题多以“绿色生态”为主，开发商纷纷打出“绿色环保”牌，全市提出绿色生态小区的项目不下20家，大型的有“高尔夫城市花园”、“世纪家园”、“万科城市花园”等。

“绿色住宅”不仅仅指绿化较好的住宅，真正的“绿色住宅”的内涵是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。

因此对于开发商来说谁先真正意义上实现“绿色住宅”，谁就会赢得先机，获得胜利。

4、“水景住宅”正在兴起。

我市水资源丰富，环抱长江、湖泊众多。

开发商充分意识到这一独特的自然资源的价值，“水景住宅”纷纷涌现江城。

据统计，2001年我市出现以“水”为主题的住宅项目23个；

如邻西北湖世纪华庭、邻南湖的名都花园、南湖山庄、丽岛花园，邻长江的蓝湾俊园，邻金银湖的恋湖家园，邻三角湖的金色港湾等，无不以“水”作为其第一卖点，开发商则借水生势，其楼盘价位多处于全市较高档次。

5、房型设计悄然变化

由于老百姓生活水平的不断提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即：

（1）三大一小。

即大厅、大厨房、大卫生间，卧室较小

（2）明厅明厨。

即客厅和厨房都要求采光较好，最好通过达到整个居室没有一间暗房的要求

（3）动静分区。

即生活区域“动区”与居住区域“静区”在房型设计上要有明显的区分，较好地保证家居生活区的“私密性”

（4）干湿分离。

即洗衣、洗菜等“湿区”与客厅、卧室等“干区”要有明显分隔。

同时，在我市曾经火爆一时的错层式住宅，由于其在实用性上存在的缺陷，在2001年里并没有受到消费者更多的青睐，而简单且实用的平层住宅又逐渐回归主流。

6、特色楼盘注重“人”的需求

特色楼盘差异性强、创意浓、质量好、品牌优、科技含量高、风格独特，符合现代都市人的审美观念、文化意识、享受要求和生活情趣，特别受到购房者的欢迎。

尤其是常青花园4号小区、后湖生态花园、宝安江南庭院、学府佳园等社区突出。

四、2002年房地产市场展望

1、扩大内需政策对房地产发展有利

一是国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策，对房地产市场的潜力巨大，对房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。

随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁止上市的禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。

二是市政府加大对房地产业的投入。

每年投资100亿元兴建600万㎡的住宅，五年共建3000万㎡，用五年时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。

三是形成了二、三级市场联动效应。

武汉房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已经形成了二、三级市场联动的良好局面。

四是环境创新带动旧区改造。

市政府今年对旧城危改加大力度，在去年危房改造20万㎡的基础上，今年再加大力度，全年改造危房35万㎡，较上年增长75%，环境创新与危旧房改造相结合的实施，使城市面貌、市民居住条件更加改善。

五是部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的利好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

2、入世将对房地产业产生深远影响

一是在WTO背景下，城市的经济增长和城市化的步伐将加快，为房地产业的高成长创造宏观经济条件。

二是由于在WTO条件下对产业升级的推动，促使房地产成为消费热点和投资热点。

三是在不断开放的条件下，外商以直接投资方式进入房地产市场，同时与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增加，将促进本市房地产业的技术进步和产品品质的提高。

四是国外房地产发展商的进入必然推进国内房地产业的企业重组，提高房地产业的市场集中度，增强房地产业的竞争力。

五是WTO的游戏规则，促使全市房地产企业加快经济体制转型和政府职能转换，创造房地产业公平竞争的市场环境。

3、我市未来房价将稳中有升

在今后较长的一段时期里，我市的房价将保持稳中有升的趋势，主要原因是：

一是市场容量较大。

目前，据统计，百姓需求排列情况为：

教育、住房、汽车。

未来五年我国住房建设的发展目标是：

城镇人均住宅建筑面积达到22平方米。

按照此标准，以目前武汉市城区人口400多万人，人均住宅建筑面积18平方米计算，在未来五年内，我市城区须兴建约3000万平方米的住宅，市场潜力较大。

为了确保城市中低收入家庭住房问题的解决，政府2002年将建设竣工60万平方米的经济适用住房和1万余平方米的廉租住房。

二是居住需求水平不断提高造成房价提升。

人们对居住的需求已不仅仅指房屋本身的质量，对小区内的绿化环境，配套设施和物业管理等都提出了更高的要求。

在住宅质量不断提高的同时，建造成本也在同步上升，导致今后的房价也会随着住宅档次的提升而水涨船高；

三是土地的稀缺性日益凸现。

土地是稀缺资源，随着我国土地供应制度的不断完善，房地产一级市场的供应将更加规范化、透明化。

取得经营性土地必须通过市场竞争机制取得，土地成本的不断提高将带动房屋成本的上升。

4、热点地区将会全面形成。

后湖、金银湖、沌口将会是2002年最炙手可热的地区，同时东湖高新、徐东、武青三干道、南湖也会成为市场的热点。

一是后湖地区：

作为武汉市规划中的大规模住宅区，地处江岸，位于发展大道以北，张公堤以南，土地2万多亩。

开发商尽可以享受“在白纸上做画”的乐趣，逐渐成为武汉市住宅开发的热点，因此，我市房地产开发企业应扮演重要的角色。

二是金银湖地区：

随着万科的进入，在该地区扎堆的楼盘已有5个，该地区市政配套逐步改善，特别是轻轨的接入，金银湖地区将出现左有万科花城、右有常青花园的格局，这里将成为我市大型生活社区，成为武汉名副其实的卫星城。

三是沌口经济开发区：

近年来开发区房地产开发逐渐升温，目前建成及在建的共有10余个项目，由于其自然环境和人文环境优越，绿化率高，开发区楼盘的价格节节攀升，与99年相比已经上涨20%。

今年开发区管委会对开发商进入开发区实行适度调控，因此明年开发区内楼盘竞争将会异常激烈。

四是东湖高新地区：

由于购买力最强，购买群素质最高，最具生机和活力，因此也有望成为市场中的热点；

徐东地区：

虽然所剩土地资源不多，临街土地几乎没有，但由于长期聚集的人气，向纵深发展的潜力可挖；

武青三干道：

无论从地理位置还是交通配套设施都有优势，又因该地段西连武昌、东连青山、中间为徐东路，其升值空间大，有望成为下一个“徐东”；

南湖地区该区域一直是我市规划中的六大社区之一，市场容量还未完全饱和，但品牌已经形成，向大规模、高档次社区方向发展应该也有机会。

5、房地产开发将向品牌化方向发展。

我市现有670多家房地产开发企业，最大的开发公司市场占有率仅为5%左右，可以说开发企业还未形成规模经营。

加入WTO后，经过激烈竞争，相信我市的房地产市场将会淘汰一批力量单薄的小型房地产开发企业，而占主流将是资质优良、富有创新精神和核心竞争力强的房地产企业，在此基础上房地产开发业将兼并重组、强强联合，以实现规模经营。

2002年将是武汉楼市品牌实践的一年：

大型公司继续以其开发实力更加自觉地强调公司品牌，所开发的新项目将获得市场的充分信任，项目公司则力争使产品成为明星楼盘进而塑造自己的品牌，为今后的新项目铺路。

2002年消费者对所购物业的要求会更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。

2002年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。

市场需求的细分和个性化而使开发商出现两种形式的分化，一种是传统的全能开发商难以为继，走向功能细分和经营细分，目前是为了避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出、市场占有率深度不够的问题。

分化的方向可能是土地开发与建筑开发，物业开发与经营分开，部件供应发展成产业体等。

另一种分化是不同企业将按照产品价位和特征打造不同品牌、不同的风格。

今后，既能盖高档公寓又会建经济适用房的开发商越来越少。

6、房地产中介业发展可望有所飞跃。

市场需要是房地产中介业发展的原动力，随着已购公房上市交易政策的放开和一系列鼓励政策的出台，武汉中介服务业在2001年得到长足发展，市场竞争使他们越来越注重服务与品牌，中介企业将出现集团化发展、连锁式经营的业态。

由于二手房和租赁市场的房源分布分散，成交难等特点，要求中介机构广泛布点，深入到社区，服务于市民，中介机构根据自己的优势进行市场细分不可避免，中介公司细分的方向大致有：

（1）专门销售二手房的；

（2）专门代售新房的；

（3）专门做房地产咨询顾问的；

（4）专门做房产法律事务所的；

（5）专门做房地产评估和测绘的；

（6）还有按物业品种分成专门做别墅中介和公寓中介的；

（7）专门代售做写字楼、商业网点、储备仓库的等等。

2002年，是“十五”计划的第二年，我市房地产业处在承上启下、蓬勃向上的关键时期。

我们要进一步贯彻江泽民总书记关于“三个代表”的重要思想，以提高人民群众居住水平和质量为出发点，不断地勇于开拓，锐意进取，为全面建设适应我市房地产市场要求的住宅政策体系，健全房地产业运行机制，改善人民群众的住房条件，促进国民经济健康、持续、快速发展，做出更大的贡献。

相信，我市房地产业也会创造新的辉煌。