中关村5号地项目投资分析报告Word文件下载.docx

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中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。

西区区内共划分为六个功能区其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区为综合科贸组团区将建设科技贸易类企业写字楼；

IV区为公共建筑区设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；

Ⅴ、Ⅵ为公共绿地将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场绿地面积达7.1公顷。

地下为三层结构、总建筑面积达50万平方米的地下城。

其中一层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。

工程于2000年6月20日正式启动项目总投资150亿人民币。

地下空间及基础设施于20__年1月28日完成全部工程预计在20__年竣工。

从2000年6月开工到今年以有鼎好电子城、法国家乐福、理想大厦等近40万平方米的面积交付使用。

20__年完成全部项目的60%到20__年中关村广场将基本建成。

建成后的中关村广场将成为北京乃至全国的高科技商务中心高科技企业技术与产品交易中心；

资本市场中心；

人才交流中心；

信息中心以及北京西北城区商业中心。

中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理”六个方面进行规划与设计体现：

“现代、科技、绿色、人文”四为一体中关村特有文化。

1.3中关村广场综述由北京科技园建设股份有限公司开发150米高的中关村金融中心及其中关村科技广场左右侧的商业配套、展会设施、酒店公寓形成一个功能齐全的综合体必将是中关村广场无可争议的地标。

其10公顷的亚洲最大的空中花园占据中关村广场的核心位置；

中关村金融中心的一座140米长、彩虹状空中连廊即将飞架于空中花园中心形成中关村广场世界奇景展观。

紧邻交通主干线如北四环、中关村大街位置上分布着一幢幢极具现代感的高档写字楼CEC大厦、辉煌时代、CEO首创拓展大厦等写字楼为国际一流高科技商务中心提供理想的办公条件。

中关村广场将真正实现规划目标：

高科技产品的管理决策中心、信息交流中心、研究开发中心；

高科技成果展示中心；

高科技产业金融服务中心；

高科技产品集散中心。

二、本项目规划本项目占地面积为4700平方米总建筑面积为58500平米其中地上建筑面积45000平米：

地下建筑面积13500平米：

如公司接手本项目可化分如下：

总建筑面积为5.85万平米地上建筑面积为4.5万平米地下为1.35万平米总用地面积为4700平米。

考虑退线及地面回收的因素：

地下设三层：

单层面积为4500平米地下二、三层为车库及设备用房共9000平米。

其中：

设备用房1000平米车库（含人防）8000平米可做车位260个（按30平米/个车位）；

地下一层设为商业面积为4500平米。

地上共21层：

地上1、2、3层设为商业4层以上为酒店式公寓。

1、2、3层单层面积设为3500平米共10500平米层高5米共15米高。

4层以上总建筑面积为34500平米层高设为2.8米单层面积为2000平米层数=34500/2000=17.25层设为18层总高为2.8_18=50.4米。

全楼总高=15+50.4=65.4米符合规划要求。

面积分配如下：

车库9000平米车位260个；

商业15000平米；

公寓34500平米。

建筑高度为65.4米绿化率25.5%三.合作条件北京科技园建设股份有限公司（简称建设公司）与中铁建设集团有限公司（简称公司）共同开发本项目其中建设公司以中关村西区5号地入股（地上面积楼面熟地价5703元/平米共25667万元）公司负责开发（包括土地出让金、前期手续等所有开发事项）。

利益分配：

1、协议签定后计算各方的投入资金量确定股份比例分配所得的建筑面积。

2、协议签定后计算各方的投入资金量确定股份比例分配所得的建筑面积。

但在一定的期限内公司可以以成本价回收建设公司所分得的建筑面积合作方式分析：

1、公司的资金投入7500万元与建设公司核算的项目成本为67858万元建设公司资金为25667万元占37.82%的股份分得2.213万平米。

公司分得3.637万平米。

销售收益为49500万元。

公司内部成本为53894万元扣除建设公司的资金25667万元公司实际成本为28227万元公司税前收益为17673万元投资收益率为17673/8000=221%成本收益率为17673/28227=62.6%。

2、公司的资金投入7500万元公司内部成本为53894万元扣除建设公司的资金25667万元公司实际成本为28227万元公司税前收益为25706万元投资收益率为25706/8000=321%成本收益率为25706/28227=91.1%。

由以上分析可得公司采用项目销售回款后支付建设公司的土地成本的合作模式收益比较大。

四、项目定位分析4.1区位分析：

中关村西区规划范围东起中关村路西至规划的彩和坊路北起建设中的北四环路南至规划的海淀镇南街总占地51.44公顷总建筑面积150万平方米。

它是北京市海淀区的重点建设项目一次性投资、统一拆迁建设、统一规划道路、绿化景观是整体建设而不是单体楼的建设。

中关村客户还是以高科技企业为主。

中关村西区写字楼地上供应量是110万平方米。

寄居中关村的企业一般来说有两种需求：

一种是人力资源海淀区的高校、科研院所云集优势自然不必说；

一种是研发机构它的第一市场就在这里所以企业不会离开。

20__年初对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。

中关村核心区———中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲A级写字楼将陆续封顶进入全面市场销售阶段。

“20__年的数据表明中关村广场的写字楼供应面积约有40万建筑平方米。

根据目前的情况估算20__年写字楼的供应面积必然会比20__年多竞争激烈程度也比往年更甚。

”20__年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。

同样在20__年北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多甚至有业内人士戏称20__年的北京为“写字楼放量年”。

对中关村广场的每一个写字楼来说都面临着双重竞争格局：

一是与区外写字楼的竞争二是区内各大写字楼之间的竞争。

与区外企业的竞争激烈程度大于区内企业的相互竞争。

与周边项目相比较在价位上中关村广场的写字楼明显处于劣势。

中关村广场周边的甲级写字楼平均售价一般都是12000元/平方米而区内的写字楼的售价则为18000元/平方米。

从中可以看出区内的写字楼售价远远高于周边的写字楼幅度达到40%-50%。

这也是中关村广场写字楼竞争力受损的一个重要原因。

中关村广场的写字楼之所以有这么高的价格一个重要因素是土地成本高。

中关村广场的土地一级开发是由北京科技园建设股份有限公司统一规划和实施的。

立体交通系统、统一中水处理、大面积绿化、完善商务设施及供电、制冷采暖方面都是全面统一建设和配套。

中关村广场的面貌在20__年年中将会发生根本性变化。

据中关村管委会透露20__年年中区内道路将会开通并进行试运行市政管道、水电等基础设施都可以使用；

20__年下半年地下交通管廊也可以运行。

并且面积达13万平方米的地下商城目前已经完成60%-70%的招商家乐福等几家大型商业企业都已在此落户。

亚洲最大的空中花园也已经初具规模。

对于具体项目的销售政策也会根据市场情况不断发生变化。

从总体供给结构来看随着区域写字楼市场供应的进一步放大和有效需求不足的进一步持续在竞争压力下中关村广场的许多项目在销售上从只售不租改为租售并举成为普遍现象。

而且随着市场供应的不断加大出售写字楼供给转为租赁的面积将继续增加。

但据业内人士分析在目前国内房地产信贷普遍紧缩、多层次房地产金融市场迟迟不能建立的情况下本地区的多数开发商仍将处于短期资金运作长期项目的境况回收资金的压力和规避更大市场风险的需求将使市场新增项目的入市仍然以出售方式为主。

4.2项目定位：

通过对中关村写字楼现状的分析和了解该区域写字楼集中度过大而酒店式公寓的供应量相对较少且售价较高（区内酒店式公寓的售价在14000员/平米左右）。

故项目定位采用酒店式公寓兼部分商业。

五.项目经济分析项目投资估算1、开发成本估算1.1土地成本项目土地毛地价25667万元项目土地出让金为1090元/平米地下部分出让金为地上的1/3项目征地费用总额为人民币31059万元。

单位可销售面积成本为31059/5.85（地上面积）=5309元/平米。

1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用共计约1451万元。

单位可销售面积成本为1451/5.85（地上面积）=248元/平米。

1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施其建设费用估计为713元。

单位可销售面积成本为713/5.85（地上面积）=122元/平米。

1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。

按建筑面积3000元/平米计算共17550万元。

单位可销售面积成本为17550/5.85（地上面积）=3000元/平米。

1.5不可预见费取以上四项费用总和的1%共为508万元单位可销售面积成本为508/5.85（地上面积）=87元/平米。

2、开发费用估算2.1管理费用管理费用取直接费的1%计算管理费用为169.97万元。

单位可销售面积成本为508/5.85（地上面积）=87元/平米。

2.2销售费用销售费用取销售收入的1.5%销售费用为1194万元。

单位可销售面积成本为1194/5.85（地上面积）=204元/平米。

2.3财务费用项目财务费用为贷款利息贷款8000万元贷款期限为一年利息为560万元。

单位可销售面积成本为560/5.85（地上面积）=96元/平米。

3、项目开发总成本项目开发总成本估计为53894万元单位成本为53894/5.85=9213元/㎡。

项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用31059含土地出让金5396万元项目土地费25667万元2前期工程费14513基础设施及配套设施建设费713市政建设4建安工程费175505不可预见费508占1—5项费用合计的1%6物业管理基金计提351建安成本的2%7财务费用560贷款8000万元贷款期限一年利率为7%8管理费用508占1—5项费用合计的1%9销售费用1194销售收入（约8亿元）的1.5%10成本合计53894项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果设定项目的销售均价为：

酒店式公寓：

12000元/平米；

商业：

22000元/平米；

地下车位：

20万元/个。

2销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）酒店式公寓3.45万㎡12000元/㎡41400商业1.5万㎡22000元/㎡33000地下车位260个10万元/个5200合计796003经济分析项目损益表（单位：

万元）销售收入及投资分析表（中关村项目）序号名称公寓部分商业部分地下车库　总收入79600一销售收入41400330005200　可售面积（万㎡）3.45万平米1.5万平米260个车位出售率100%100%100%销售单价（元/㎡）120002200020万/个二投资成本合计53893.63　面积（万㎡）5.85单位面积成本（元/㎡）9212.59　利润25706.37三营业税及附加4378.00四营业税税后利润21328.37五税前投资收益率39.57%六所得税7038.36七所得税税后利润14290.01八税后投资收益率178.63%4、工程进度安排序号时间进度安排120__年5月双方达成开发协议220__年5月成立开发公司320__年6月方案设计、前期420__年7—9月前期手续520__年10--12月地下结构施工620__年1—7月结构封顶720__年8--10月开始销售室内初装修、外墙装修820__年11月销售、精装修920__年12月室内装修及小市政建设、交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间

（1）费用支付资金筹措账面余额120__年签定项目协议土地摘牌　　5-6月220__年支付土地出让金2158万元、前期工程费1451万元共计支出3610万元项目融资8000万元43903季度320__年地下结构施工支付不可预见费102万元、管理费用102万元共支出203万元——41874季度420__年交纳剩余的60%的土地出让金3237万元、支付不可预见费、管理费203万元共计支出3643万元结构封顶。

——5441-2季度520__年支付结构建安费4000万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、利息560万元、共计4827万元销售回款13267万元归还贷款8000万元销售回笼13267万元9847月620__年建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元销售收入13267万元共计支出2977万元销售回笼13267万元112748月720__年建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元销售收入13267万元共计支出2977万元销售回笼13267万元215649月820__年支付建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、基础设施费238万元销售收入13267万元共计支出3214万元销售回笼13267万元3161710月920__年支付建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、基础设施费238万元销售收入13267万元共计支出3214万元销售回笼13267万元4167011月1020__年支付建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、基础设施费238万元支付土地费用25667万元、物业管理基金351万元、税金11416万元销售收入13267万元共计支出40645万元销售回笼13267万元1429212月六、结论根据对本项目所在地区的客观市场分析市场现状调查和趋势研究可得出如下结论在该地域酒店式公寓项目可行。

根据投资分析项目各项经济指标优越总利润、投资收益率等指标均可行。

五、附件1、项目投资估算明细表2、项目现金流量表3、销售收入及投资分析