第2讲固定资产投资性房地产长期股权投资1Word下载.docx

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　　贷：

银行存款

②借：

财务费用

未确认融资费用

2.自行建造固定资产（达到预定可使用状态）

①自营建造：

“工程物资”（账务处理详见补充内容）

注意：

毁损、盘亏、报废的工程物资，减去残料价值（原材料）以及保险公司、过失人等赔款（其他应收款）后的差额：

（★★3种情形）（盘盈：

原理类似）

a.建设期间：

计入或冲减工程成本

b.完工以后：

计入当期损益

【特别提示】自然灾害导致的工程物资损失，无论是建造期间还是完工后，均计入营业外支出。

②出包方式：

通过“在建工程”核算（详细内容见补充内容）

3.投资者投入的固定资产

应当按照投资合同或协议约定的价值确定，除非价值不公允的除外。

4.存在弃置费用的固定资产

①确认时

固定资产（现值）

　贷：

预计负债

②每个资产负债表日

一般工商企业的固定资产发生的报废清理费用，不属于弃置费用，应当在发生时作为固定资产处置费用处理。

固定资产清理

5.盘盈的固定资产

作为前期差错处理，在按管理权限报经批准处理前，应先通过“以前年度损益调整”科目核算。

6.租入固定资产

融资租赁

风险和报酬转移、所有权最终可能转移，也可能不转移。

（租入方提折旧）

经营租赁

风险和报酬没有转移（出租方提折旧）、不需将租赁资产资本化，一般按照直线法计入相关资产成本或当期损益。

（每期费用相同）

【补充内容】

1.相关账务处理（自行建造）

自行建造固定资产

1.购入工程物资

动产：

工程物资

　　应交税费—应交增值税

　　　　　　（进项税额）

银行存款等

不动产：

　　　　　　—待抵扣进项税额

2.领用工程物资

在建工程

3.领用材料

原材料

增值税的处理（涉及不动产的：

4.领用产品

库存商品

5.工程应负担的职工薪酬

应付职工薪酬

6.辅助生产部门的劳务

生产成本

7.满足资本化条件的借款费用

长期借款—应计利息/应付利息

8.达到预定可使用状态

固定资产

2.出包方式建造固定资产的入账价值

=建筑工程支出+安装工程支出+安装设备支出+分摊的待摊支出

其中：

待摊支出的相关内容

①含义

待摊支出：

是指在建设期间发生的，不能直接计入某项固定资产价值、而应由所建造固定资产共同负担的相关费用。

②包括的内容

为建造工程发生的管理费、可行性研究费、临时设施费、公证费、监理费、应负担的税金、符合资本化条件的借款费用（★★）、建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失，以及负荷联合试车费等。

③分摊方法

企业采用出包方式建造固定资产发生的、需分摊计入固定资产价值的待摊支出，应按下列公式进行分摊：

a.待摊支出分摊率

=累计发生的待摊支出/（建筑工程支出+安装工程支出+★在安装设备支出）×

100%

b.某工程应分配的待摊支出

=某工程的建筑工程支出、安装工程支出和在安装设备支出合计×

分配率

试车期间取得的收入，冲减工程成本。

知识点三、固定资产的后续计量

一、折旧范围：

已提足、土地

1.未使用、不需用的固定资产照提折旧。

（计入“管理费用”）

2.处于更新改造过程停止使用的固定资产，应将其账面价值转入在建工程，改造期间不再计提折旧。

更新改造项目达到预定可使用状态转为固定资产后，再按照重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧。

3.融资租入固定资产视同自有固定资产计提折旧。

确定租赁资产的折旧期间应依据租赁合同而定。

（1）能够合理确定租赁期满时将会取得租赁资产所有权的，应以租赁期开始日租赁资产的使用寿命作为折旧期间；

（2）无法合理确定租赁期满后承租人是否能够取得租赁资产所有权的，应以租赁期与租赁资产的使用寿命两者中较短者作为折旧期间。

4.固定资产提足折旧后，不论是否继续使用，均不再计提折旧。

5.提前报废的固定资产不再补提折旧。

6.替换使用的设备需要计提折旧。

7.大修理停用的固定资产照提折旧。

（按正常方式）

8.经营租出：

出租方提折旧。

9.提或不提：

都是下月。

二、折旧的方法（共4种）（根据经济利益预期消耗方式）

可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。

其中，双倍余额递减法和年数总和法是加速折旧法。

固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。

企业不能以包括使用固定资产在内的经济活动所产生的收入为基础进行折旧，因为收入可能受到投入、生产过程、销售等因素的影响，这些因素与固定资产有关经济利益的预期消耗方式无关。

三、折旧的会计处理

固定资产应当按月计提折旧，计提的折旧应通过“累计折旧”科目核算。

1.企业基本生产车间所使用的固定资产，其计提的折旧应计入制造费用。

2.管理部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用。

3.销售部门所使用的固定资产，其计提的折旧应计入销售费用。

4.自行建造固定资产过程中使用的固定资产，其计提的折旧应计入在建工程成本。

5.经营租出的固定资产，其计提的折旧额应计入其他业务成本。

6.未使用的固定资产，其计提的折旧应计入管理费用。

固定资产使用寿命、预计净残值、折旧方法改变：

会计估计变更。

四、后续支出（注意：

单选小计算）

1.资本化后续支出（“改良、改扩建、更新改造”）

先转“在建工程”（★★此期间不再提折旧）

替换掉的部分（扣除“账面价值”）

营业外支出

2.费用化后续支出

与固定资产有关的修理费用等后续支出（大修理：

资本化或费用化），不符合固定资产确认条件的，应当根据不同情况分别在发生时计入当期管理费用或销售费用。

①行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，计入“管理费用”。

企业生产车间（部门）的修理费用）

②企业设置专设销售机构的，其发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，计入“销售费用”。

③对于处于修理、更新改造过程而停止使用的固定资产，如果其修理、更新改造支出不满足固定资产的确认条件，在发生时也应直接计入当期损益。

④融资租入固定资产发生的后续支出，比照上述原则处理。

一般会计分录如下：

管理费用/销售费用等

原材料/应付职工薪酬/银行存款等

⑤经营租入固定资产发生的改良支出，应通过“长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法进行摊销。

知识点四、固定资产的处置

一、固定资产终止确认的条件（贷：

固定资产）

固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认：

1.该固定资产处于处置状态。

（不再用于生产商品、提供劳务、出租或经营管理）

2.该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。

二、固定资产处置的处理（注意：

阶段

账务处理

1.固定资产转入清理

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

2.发生的清理费用

3.出售收入、残料等的处理

银行存款/原材料等

　　　应交税费——应交增值税（销项税额）

4.保险赔偿的处理

其他应收款/银行存款等

5.清理净损益的处理

总原则：

依据固定资产处置方式的不同

1.因已丧失使用功能（如：

正常报废清理）或因自然灾害发生毁损等原因而报废清理产生的利得或损失应计入营业外收支。

2.因出售、转让等原因产生的固定资产处置利得或损失应计入资产处置损益。

（人为原因）

净损失

①属于生产经营期间正常报废清理的处理净损失

营业外支出——处置非流动资产损失

②属于自然灾害等非正常原因造成的净损失

营业外支出——非常损失

③出售、转让等原因造成的净损失（人为原因）

资产处置损益

净收益

①固定资产清理完成后的生产经营期间净收益【已丧失使用功能（如：

正常报废清理）或因自然灾害等】

营业外收入

②出售、转让等原因产生的净收益（人为原因）

固定资产清理

注：

筹建期间的，冲减“管理费用”。

三、固定资产盘亏的会计处理（注意：

固定资产盘盈）

按盘亏固定资产的账面价值借记“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目，最后转入“营业外支出”。

第四章　投资性房地产

本章内容在考试中所占分值不多，一般以单选题、多选题、判断题等客观题形式进行考核；

作为会计要素核算的基础性内容，本章内容也可能在计算题或综合题中出现。

除2014年考核过计算题外，本章分值一般2分左右。

知识点一、投资性房地产的范围

一、投资性房地产的范围

范围

相关内容

1.已出租的土地使用权（经营租赁方式）

（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；

（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

闲置土地，不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物

（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；

（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；

（3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；

（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

二、下列项目不属于投资性房地产

1.自用房地产：

如自行经营的旅馆饭店

2.作为存货的房地产：

房地产开发企业

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。

①如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。

②不能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

知识点二、账务处理

投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、基本账务处理

发生业务

成本模式

公允价值模式

（一）科目设置

①投资性房地产

②投资性房地产累计折旧（摊销）

③投资性房地产减值准备

投资性房地产—成本

　　　　　　—公允价值变动

（二）账务处理

1.增加时（注意：

出租时点）

①外购时（价、税、费）

投资性房地产

②自行建造

开发成本/在建工程等

出租时，房、地均转换为投资性房地产。

2.收租金

其他业务收入

3.结转成本

其他业务成本

　　　累计折旧（摊销）

4.期末计量

（12月31日）

①期末公允价值＞账面价值

投资性房地产—公允价值变动

公允价值变动损益

②期末公允价值＜账面价值

5.减值

资产减值损失

投资性房地产减值准备

计提减值后不允许转回

不允许提减值

6.后续支出

企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

①资本化后续支出

A.转入在建

投资性房地产—在建

　　投资性房地产累计折旧

　　　　　　　　（摊销）

　　投资性房地产减值准备

B.发生后续支出时

　　　—公允价值变动（可借可贷）

C.完工时

②费用化支出

采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

（有市场）

②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

（能获得信息）

二、投资性房地产后续计量模式的变更

【特别提示】考虑所得税的影响时，会形成递延所得税资产或递延所得税负债。

三、投资性房地产的转换

（一）投转非

1.投资性房地产转为自用房地产

（原转原、折转折、摊转摊、准转准）

固定资产/无形资产

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　累计折旧/累计摊销

　　　固定资产/无形资产减值准备

固定资产/无形资产（公允价值）

　　　　　　　　　—公允价值变动

　　　　　　　　　　（可借可贷）

　　　公允价值变动损益（可借可贷）

2.投资性房地产转为存货

开发产品（倒挤）

开发产品（公允价值）

（二）非转投

1.自用房地产转换为投资性房地产

　　累计折旧/累计摊销

　　固定资产/无形资产减值准备

　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　投资性房地产减值准备

投资性房地产——成本（公允价值）

　　公允价值变动损益（倒挤，借差）

　　　其他综合收益（倒挤，贷差）

2.存货转换为投资性房地产

投资性房地产（倒挤）

　　存货跌价准备

开发产品

四、投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等）

　　　　应交税费—应交增值税

　　　　　　　　　（销项税额）

其他业务成本（倒挤）

　　　　应交税费—应交增值税（销项税额）

　　　　　　　　　　—公允价值变动

　　　　　　　　　　　（可借可贷）

同时：

③借：

公允价值变动损益（可借可贷）

④借：

其他综合收益

第五章　长期股权投资

本章是历年考试中的重点章节，在考试中各种题型均可能出现。

同时，本章也是难度较大的一章，尤其长期股权投资的权益法核算和各种核算方法的转换（包括与金融工具之间的转换），应特别注意。

另外,本章内容与合并财务报表的相关内容可以在综合题中出现,试题难度非常大,必须熟练掌握。

2014年与合并财务报表结合考核综合题，2015年考核过综合题。

知识点一、长期股权投资的范围

长期股权投资，包括以下内容：

（注意核算范围的变化，“三无”除外）

1.（成本法）投资方能够对被投资单位实施控制的权益性投资，即对子公司投资。

2.（权益法）投资方与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。

3.（权益法）投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。

重大影响：

是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权利，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

实务中，较为常见的重大影响体现为在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表，通过在被投资单位财务和经营决策制定过程中的发言权实施重大影响。

投资方直接或通过子公司间接拥有被投资单位20%以上但低于50%的表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响。

知识点二、初始计量

一、控股合并形成的长期股权投资

同一控制下控股合并形成的长期股权投资（合并前，合并方和被合并方在同一集团）

非同一控制下控股合并形成的长期股权投资（合并前，购买方和被购买方不在同一个集团）

1.合并方（或购买方）为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期管理费用。

管理费用

【特殊情况】

①以发行债券方式进行的企业合并，与发行债券相关的佣金、手续费等，应计入负债的初始计量金额中。

其中债券如为折价发行的，该部分费用应增加折价的金额；

债券如为溢价发行的，该部分费用应减少溢价的金额。

（倒挤在“应付债券——利息调整”，增加折价，减少溢价）

②发行权益性证券作为合并对价的，与所发行权益性证券相关的佣金、手续费等（支付给券商），即与发行权益性证券相关的费用，应自所发行权益性证券的发行收入中扣减，在权益性工具发行有溢价的情况下，自溢价收入中扣除，在权益性证券发行无溢价或溢价金额不足以扣减的情况下，应当依次冲减盈余公积和未分配利润。

【手写板】

资本公积-股本溢价

　　盈余公积

　　利润分配-未分配利润

2.具体账务处理（注意：

长期股权投资的入账价值的变化★★）

①以支付现金、非现金资产、承担债务方式作为合并对价

2.具体账务处理

①以存货投资

长期股权投资（公允价值、含税价）

　　应收股利

主营业务收入/其他业务收入

主营业务成本/其他业务成本

库存商品/原材料

长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值×

份额＋最终控制方取得被合并方时形成的商誉）（注意：

相对于最终控制方而言）

　　资本公积——股本溢价①（借差）

　　盈余公积②（借差）

　　利润分配——未分配利润③（借差）

银行存款/相关资产（库存商品、原材料等）/相关债务/固定资产清理（账面价值）

　　　资本公积——股本溢价（贷差）

②合并方以发行权益性证券作为合并对价

份额＋最终控制方取得被合并方时形成的商誉）（注意相对于最终控制方而言

股本

②以固定资产进行投资

第一步：

先做固定资产清理

第二步：

长期股权投资（公允价值→含税价）

　　资产处置损益（公允价值＜账面价值）

固定资产清理（账面价值）

　　　资产处置损益（公允价值＞账面价值）

①与投资相关的费用，计入“管理费用”

②与发行股票相关的费用，冲减溢价收入，不足的冲减留存收益

资本公积——股本溢价①（借差）

合并方的处理：

长期股权投资的入账价值分两种情况

内生：

被合并方账面所有者权益×

持股比例

外购：

被合并方自购买日持续计算的可辨认净资产的公允价值×

持股比例+商誉

相对于最终控制方而言的

③以金融资产进行投资

长期股权投资（公允价值）

　　投资收益（公允价值＜账面价值）

交易性金融资产/可供出售金融资产/长期股权