房地产开发项目Word格式文档下载.docx

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　　土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：

一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

二、房屋开发

就房屋开发而言，一般包括四个层次：

第一层次为住宅开发；

第二层次为生产与经营性建筑物开发；

第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；

第四层次为城市其他基础设施的开发。

第三节房地产开发与房地产开发经营的区别

房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。

而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。

因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。

而后者就要求具有房地产开发经营资格。

最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房（非商品房）合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。

由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。

房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。

而自《中华人民共和国合同法》颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。

第四节房地产开发的原则

房地产开发基本原则是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。

依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：

1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。

在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。

我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

2.房地产开发必须严格执行城市规划的原则。

城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。

科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。

3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。

经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。

社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。

环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。

以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。

这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。

4.应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

即综合开发原则。

综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。

综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；

有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。

5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。

国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。

第5节房地产开发的条件

1.开发主体合法

　　进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。

如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2.依法取得房地产开发用地的使用权

　　房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径（出让和划拨），取得房地产开发用地使用权。

用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第27条规定：

“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

”

3.在规定的期限内动工开发房地产

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；

满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三部分行业前景

第一节2011年全国房地产行业市场运行

投资增速有所放缓,新开工增速维持高位:

1-6月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长了32.9%和23.6%,较1-5月份分别下降1.7和0.2个百分点。

6月单月房地产投资和新开工面积分别同比增长28.9%和22.8%,较5月分别下降6.6和上升0.6个百分点;

环比分别上升32.9%和21%。

6月环比增速较高主要是统计上的原因,因为6月为半年度节点,一般6月统计数据都为异常值;

从同比增速看,投资有所放缓,但新开工仍维持高位,说明上半年商品房的新开工也尚未出现回落。

未来随企业资金的趋紧,以及企业拿地数量的下降,预计下半年商品房新开工出现一定程度的回落,而保障房新开工在下半年将有所增加,对商品房新开工放缓有一定抵冲作用,我们仍维持全年新开工同比增长11%,投资增长24.8%的判断。

销售增幅略超预期:

1-6月全国商品房销售面积和销售额同比增长12.9%和24.1%,分别较1-5月上升3.8和6个百分点。

6月单月销售面积和销售额同比增长25.4%和47%,环比上升43%和31.4%。

销售回升符合预期,我们在5月份数据点评报告中已经提示:

6月销售受传统旺季和市场可售上升等因素影响,预计将仍有上升;

但增幅略超预期,分析原因同比增幅较高主要是由于去年基数较低,因为去年4月份出台严厉调控政策,5、6月份销售出现大幅回落,另外,三四线城市销售增长也超出预期,因为我们统计的全国30个大中城市6月份销售环比5月基本持平,但全国平均增速明显环比回升,说明增长的主要动力来自二三线城市。

预计7月份销售将有所回落,一方面是季节性因素,另一方面预计推盘量较6月也将有所减少。

我们认为短期市场供求仍将处于对峙局面,预计推盘高峰将在4季度出现,届时对峙局面或将有所突破银行贷款和定金及预收款合计占比达到历史最低:

1-6月房地产开发资金来源同比增长21.6%,各类资金来源增速均有所上升,银行贷款和定金及预收款分别同比增长6.8%和26.9%,但资金环境仍然趋紧。

分析各项资金来源比重,自筹资金占比已经达到40.2%的08年以来最高位,银行贷款占比也达到17.1%的最低位,但定金及预收款25%的比重距离最低位19.7%仍有一定空间。

我们认为,银行贷款和定金及预收款是开发资金最主要的两个来源,我们测算两指标合计增幅降至9%,开发商将达到资金警戒线被动降价,截至6月这一指标为17.9%,预计未来随信贷继续收紧和销售下降,4季度增速可能降至9%的水平。

上半年龙头公司凭借积极的周转策略依然实现了销售的高增长,前20大房企合计市场占有率由10年的15.5%上升至今年的21.4%,销售增长率达到68.5%;

根据我们调研的情况,下半年区域型公司将加大推盘力度,预计全年上市公司销售都将有超出市场平均水平的表现。

我们认为,目前重点公司11-12倍的市盈率已经将悲观情绪反应的较为充分,而从行业的角度,调控政策短期继续加码可能性也不大,建议逐步提高地产配置比例,分享重点公司业绩内生增长和未来政策可能出现的松动预期带来的估值水平的回升。

推荐万科,保利地产,雅戈尔,南通科技,华业地产。

第二节房地产开发行业税收的管理措施

近年来，建筑安装和房地产开发行业随着经济的发展迅速发展起来，这对税收管理工作提出了更高的要求。

由于建筑安装和房地产开发行业市场混乱，行政职能部门之间的监督和信息共享不够，建筑安装和房地产开发行业的税收管理还存在许多漏洞。

为了防止税款流失，维护公正公平的税负环境，我局采取了多种措施加强对建筑安装和房地产开发行业的管理。

一、实施房地产税收“一体化”管理。

以契税管理“先税后证”为把手，我局在县财政局契税征收大厅设立房地产地方税收征收窗口，通过部门配合，共同监控，信息共亨，实现房地产税收一体化管理。

二、成立建安税收管理站。

围绕我县建筑安装和房地产开发行业的税收管理，我局领导多次召开专题会议研究讨论，达成共识成立建安税收管理站，在全县地税系统挑选三名业务熟练、踏实肯干、思想作风过硬的同志组建税管站，对我县建筑安装和房地产开发行业的税收进行专项精细化管理。

三、到外地学习取经。

3月29日由主管税政的李亚平副局长带领税政股、征管股、遂城分局及建安税收管理站的有关同志到建筑安装和房地产行业税收管理较有成效的化州市地方税务局学习取经，学习他们的成功经验和做法。

四、政府挂帅推动社会综合治税。

就如何加强我县建筑安装和房地产行业税收的征收管理工作，我局向县委县政府作了专题报告，得到县委县政府的大力支持，县委县政府专门于4月中旬组织召开了由县政府主管领导主持，国土、财政、城建、房管、法制、监察等部门领导和我局有关人员参加的协税护税会议。

会议上，针对目前我县存在一些个人在没有办理相关报建手续的情况下采取联建、集资建房等形式进行房地产开发，逃避有关部门的监管等难点问题展开讨论，要求各有关行政职能部门务必把好报建关、验收关，对违规项目进行清理、取缔，加大各方信息的沟通和共享力度，为地税部门提供准确的第一手建安资料，提高地税部门监控建筑安装和房地产行业开发的效率。

同时，县政府还批转了我局制定的《关于加强建筑安装行业地方税收征收管理的意见》

五、加大税收宣传力度。

通过电视、墙报、横幅等多种形式进行宣传，不断提高纳税人的纳税意识，营造一个和谐的纳税环境，构建造和谐的征纳关系。

我局采取扎实有效的措施使我县的建筑安装和房地产开发行业税收管理大幅增长，税收管理日趋正常和规范，效果比较明显,今年第一季度的税收任务完成比时间进度快近七个百分点。

第3节房地产开发与服务行业的发展前景

1、房地产服务行业服务于房地产市场，服务内容包括为开发商提供新房的顾问策划和代理销售，为二手房的买卖或租赁双方提供经纪服务，为业主提供物业管理，为开发商或投资者提供房地产数据或咨询报告等。

我国的房地产服务行业区域性明显，增加了跨区发展的难度；

受房地产行业影响大，但不完全同步；

区别于高度依赖现金流的房地产开发行业，房地产服务行业更依赖于优秀的人才。

2、房地产服务行业发展前景广阔。

随着行业竞争加剧，房地产开发商自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。

房地产开发与销售的分离，是房地产市场走向成熟标志之一。

我国房地产市场整体代销率较低，代理机构业务发展空间较大。

未来3年内，城市化率的高速增加会带动我国，特别是二三线城市房地产服务行业的飞速发展。

3、顾问策划业务主要是以报告、会议、培训及现场指导的方式为客户提供土地开发或物业开发的咨询服务，包括政府规划性决策咨询和开发商战略性策划咨询。

房屋成交量对代销和经纪业务量有直接显著影响，但对顾问咨询业务的影响较轻。

房地产服务公司顾问策划业务布局主要在二三线城市或核心城市周边地区，为龙头地产开发商进入不熟悉市场或当地开发商提供策略咨询。

4、代理销售服务包括前期市场调研、楼盘市场定位、销售策略报告和现场售楼等，公司根据代理销售额的一定比例向开发商收取代理佣金。

由于二、三线城市受调控影响较小，房地产发展空间较大，并且佣金率普遍较高、代销率有很大提升空间，因此二、三线城市代理销售业务前景较好。

5、二手房经纪业务即为狭义的房地产中介业务，指二手房租赁代理和买卖代理。

随着一、二线城市中心区可开发资源的不断消耗，生活便捷的中心区新房竣工数目将逐渐减少，存量房交易将成为主流，由此带来二手房经纪业务的发展。

而三四线城市仍以新建房屋成交为主，二手房市场依然处于起步阶段。

6、房地产服务行业有典型的区域属性，某一地区的经营模式很难迅速地复制到另一个地区，因此，平稳快速地进行地域延伸成为公司扩张模式之一；

随城市化进程不断推进，房地产业的主流模式由开发转向持有，在这个过程中，对房地产服务的需求也不断提升，因此，不断开展适应市场需要的新业务延伸成为地产服务公司扩张的另一模式。