最新物业管理常用节能措施及手段文档格式.docx

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定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。

　　如能将各种好的节能措施及手段引入质量管理体系中，并在各管理处加以推广，将给公司的物业管理工作带来较大的促进。

　　浅析物业管理中的节能措施

　　1、如何在物业管理过程中节能

　　１．提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能

　　物业常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，可以尽量采用节能省电型产品。

需要注意的是，目前，新产品、新技术和各种节能设备鱼龙混杂，物业管理公司在采用时要认真进行选择，尽量选择那些通过国际和国内有关部门认证、技术先进，并且有雄厚的企业实力和优质的售后服务作为保障的产品。

尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。

　　具体操作上大致可分为两种情况：

　　（１）如果是早期介入的物业管理公司，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位的完成节能型设备的选用和安装。

　　由于物业管理人员比工程设计者、施工单位和工程管理人员更了解各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。

因此，物业管理企业越早介入越有利于做好物业项目的节能工作。

在物业开发的早期，开发商和业主需要投在物业项目上的资金还没有启动，这时物业管理公司如能及时介入，尽早引导其选用科技含量高、能耗小的新技术产品，可以保证物业项目在相当长的时间内的合理有效利用。

物业管理企业也可以避免更换物业项目带来的资金损耗以及给业主带来不方便。

　　（２）如果是物业项目的工程建设在物业管理企业介入之前就早早完工了。

比较好的方法是淘汰高耗能的设备，加装专业节能设备。

但是，这样做的成本一般比较高，需要业主们在资金上的支持。

一般情况下，物业管理公司所能做的是对物业设施进行节能改造，同时注意合理控制耗能设备使用时间和使用量，减少能源以及设备自身的损耗。

　　物业管理公司在选用物业项目方面应更新开发理念，大胆选用适应当地实际情况的天然能源。

如太阳能设施和雨水收集设备等。

　　２．提高物业管理者节能意识，强化管理节能

　　在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。

因此，要对各个岗位上的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；

应落实各项管理制度，完善质量管理控制体系；

另外，还要按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。

　　进行节能型物业管理，需要一个优秀管理团队做支撑。

一个优秀的团队首先要有一个优秀的领导，可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。

同时也要求团队成员具有综合管理的能力和水平，特别是要熟悉对物业工程设备的管理，能够掌握现代化技术和最新科技动态。

从员工日常工作入手，做好项目节能。

一个完善的管理，既能够实现物业项目的节能意图，也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效果。

　　３．提高用户节能意识，形成自觉节能的习惯。

　　物业管理企业应做好与业主的沟通工作，做好日常的宣传工作。

无论是住宅小区还是办公型建筑，主要的能源使用者仍然是用户。

特别是办公建筑，其能耗费用承担者多为公司和企业，因此使用者的节能意识和节能积极性相对于小区居民来讲比较弱。

物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等。

另外，物业管理人员自身也应做好节能工作，从随手关灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个好的榜样，帮助用户养成自觉节能的习惯。

　　总之，物业管理企业是政府联系群众的纽带，管理着大部分城市建筑，应处于节能工作的一线，必须走在城市住宅节能降耗的前列。

在中国建设节约型社会的大背景下，只有进行节约型物业管理才能进一步提高物业管理企业的管理水平和服务质量，使企业品牌得到广大业主和使用者的认同。

　　物业工程节能降耗新措施

　　提到能源控制，当然和园区内工程系统（水、电、气、暖等）的管理是分不开的。

我们对小区供水管道设施加强检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，避免因管理力度不够造成浪费；

对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个绿化区浇水不超过30分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督；

园区喷泉水池每更换一次水都在2000吨左右，为尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染；

在中心水池中增加一台给水泵，改装水管，增加部分过滤设备，用水池内水源进行浇灌，同时补充新水，增加水循环，延长水池清水的使用时间，使原来每三周左右换水一次的时间延长至四至六周，减少清洗和换水四至六次；

加强对清洁用水的管理，固定平时清洁用水的取水点，减少人为浪费；

路面的清洗根据部位及需要，集中人力在最短时间内完成，减少了用水量。

　　用电方面，做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录。

发现问题及时处理，将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗；

对小区内的公共照明进行改装，将B2层电梯口照明由原来25W的普通灯泡更换为7W的节能灯，耗电量由原来每月将近1000度降到300度左右；

同时，在满足使用的原则上，对车库、B1、B2大厅、过道灯进行调节，使耗电量由原来每月近3万度降到2.5万度左右；

对电梯轿厢内灯管进行改造，将原来6只20W的环形灯管改换为2支40W的日光灯管照明，亮度反比原来有所增加，维修难度和维修成本也大大降低，原来每个月须更换灯管30支左右，降低到现在的每月3－5支，单管成本为原来的四分之一，光用电量一个月就节约一千多度；

对已经基本入住的各园区内住户的晚间活动规律仔细观察，把庭院灯、草坪灯的熄灯时间再调整，避免灯亮而无人使用的现象发生；

绿化水池供电方面，对原有水箱供水进行管道改装，由井泵直接供给，减少了一台水泵的运行能耗，每月减少耗电量300度；

对于小区夏季大量用电的电梯机房空调使用方面，采用时控开关，根据每天不同的高温时段，分时使用空调，夜间采用风扇降温，减少空调使用的时间，每个月节约了近一万度电；

合理安排各类设备的运行方式和运行时间。

如风机房的运行方式，经过多方选择试用，结合运行实际各类电机的起停耗电的关键，合理安排时间，进行设备改造，选择最佳的节能运行方式，从而制定出最好的节能方法。

　　锅炉房是天然气主要的消耗地点，也是能源消耗的重点区域，在节能降耗活动中，根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点，组织各园区司炉人员进行技术交流，取长补短，将更加节约的燃烧方法和节能技巧共同分享，结合园区的设备特点、系统运行规律，选择最适合于本园区的锅炉运行方式。

同时找出能耗高的锅炉的不足之处，进行技术改造或改装。

　　在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则，尽量对废旧材料、有使用价值的零配件进行收集、归类、维修及组装，变废为宝，对材料等进行再生利用；

在保修期、保修范围内的材料，督促厂家或施工方购买更换；

对于有偿服务，制定明码标价收费明细，合理收取适当的材料费，维护业主整体利益，为物业公司长期有效的发展奠定良好的基础。

　　富洲新城物业如何节能的一点建议

　　从技术层面上讲，节能分两个阶段。

　　前期节能：

（从设计到选用建筑材料）包括使用保温材料，真空隔温玻璃；

屋顶、外墙面安装太阳能光板；

（物业员工可用）安装节能灯具与设备；

多载花草树木，少做水池景观；

雨水收集池；

空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；

化粪池的沼气用来做饭；

设施设备的安装要便于后期维护等；

（目前富洲在这方面做的不够）

后期使用：

1、根据季节变化，随时调整路灯的开关时间。

　　2、屋内空调温度不要设定过高式过低；

　　3、加强培训节能意识，做到人走灯关，不做无谓的浪费；

　　4.按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费；

　　5.游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；

（目前富洲一期就是这样的）

　　6、有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等；

在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。

因此，要对各个岗位上的员工工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；

可实行节能达标激励措施，奖励可达节能效益的50%；

把各项管理制度落到实处，不要光喊口号，切实完善节能管理控制体系。

　　物业管理常用节能措施及手段

　　1、公共照明系统的“节能化”

　　主要措施和手段：

　　⑴、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；

⑵、楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关，随用随开；

⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关；

⑷对停车和车库的照明，采用分时段，进行开关；

⑸、公共设施设备房照明，根据人员工作情况，进行控制，进行维修保养时，多开一些灯，平时少开或不开。

　　2、变配电设备的“节能化”

　　⑴、降低变压器的变损。

根据不同季节，调节变压器外环境温度（对室内干式变压）夏季，采用人工方法，降低外围温度。

（外围温度超高，变损超多）；

⑵、调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗；

⑶、调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费的补偿。

　　3、三相用电交流电机变频的“节能化”

　　⑴、二次供水电机变频节能（对直接加压式二次供水），根据用水量，采用水压变频方式，节省电费；

⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感应器，调节电梯牵引电机频，节省电费。

4、二次供水系统的“节能化”

　　⑴、蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视，防止失|考试|大|灵，造成跑水和漏水；

⑵及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题，跑水和漏水，造成浪费；

⑶加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题，不能及时关闭，造成浪费。

　　注：

供水系统不象供电系统，一旦局部出现问题，供水系不象供电系统停止供应，另外，一旦等到问题出现再维修，浪费已形成，无法挽回，因此，日常检查维护对供水节能来说尤为重要。

　　5、水电计量表具的量化管理

　　海口大多数居民用水用电是由物业公司负责抄表到户，支付费用，给物业公司经营带来一定的风险。

因此，做好水电平衡计算十分必要。

定期查抄总表、住户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、有效地反映水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理，这样才能规避水电亏损的风险。

　　物业节能措施

　　一、从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。

　　在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。

各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。

花城物业公司领导应集思广益，提出节能措施，改造设备，人员精减、每年可节约资金近十几万元。

公司应设节能专职督察员，而且做到人走关灯、饮水机、电脑、关空调。

　　二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。

　　在物业管理公司的各部门中，工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。

要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”：

　　第一、要有一个优秀管理团队做支撑。

班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。

　　第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。

目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的售后服务作保证。

否则会出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。

　　第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。

在提高认识的基础上，我们结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型：

（1）如果是在物业早期介入的，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给开发公司提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位（此阶段开发商有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。

（2）如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。

　　（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。

我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。

例如借助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。

这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。

这种方式业主就比较容易接受。

　　三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。

　　以嘉州花城为例，早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知要求：

（一）每日做好能耗记录。

要求数据准确，字体工整清楚。

值班电工做好每日用电抄表工作；

暖通专业做好园区水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。

（二）做好能耗的统计分析。

发现能耗异常及时分析报告。

　　（三）坚守岗位认真做好园区各项巡视工作：

　　1、专业人员重点控制园区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。

例如：

私自接水、接电等。

　　2、工程护卫值班重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。

　　3、专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。

　　4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。

　　（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。

有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。

　　1、专业每日参照天气预报温度、检查机房及附属设备。

　　2、工程部对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。

　　3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。

　　4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。

　　5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。

　　居民小区物业节能措施及合理化建议

　　运行管理措施：

　　通过采取设备节能技术改造、设备节能运行管理等措施，使能耗下降（或能耗单价下降），能源支出减少。

控制实施上述措施的资金投入，使其远小于节能收益。

　　1.电力供应管理

　　电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。

人们天天无意识地、频繁地与各式各样的电器在打交道。

　　大多数设备，也包括许许多多建筑用技术装备，今天几乎一无例外地用电来工作，电的需要量还将不断地升高。

　　楼宇电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。

电力供应系统设备主要有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；

电力配电系统主要有低压配电盘、配电箱等。

电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配的低电压，同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等，把电力进行分配和控制。

电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备，同时对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。

　　一般情况下高电压系统由城市供电部门负责设计、安装、计量、管理运行，楼宇建设单位仅仅提供一

　　定面积的设备安装空间。

电力供应系统应该配置电力监控系统，完成对高低压开关柜和变压器运行状态的监控，监控系统与楼宇设备控制系统联网，以便根据用电负荷及时调整电力供应。

　　电力系统的节能主要是指电力配电系统的节能控制。

我们知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是电能（空调系统的冷源和风能等可以视作由电能转换而来），其他能源，诸如水能、燃气能、燃油能，所占比例要少许多。

　　从电能的使用方式可以分成电力驱动和照明两大类。

电力驱动指的是对各类设备的供电，将电能转换成了势能、动能、热焓等能源形式，该部分的节能措施体现在用电设备的控制方式上，所以我司将结合空调系统和给排水系统地设备节能控制来阐述电力节能办法。

　　楼宇照明系统是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提高照明系统的节能控制方式，加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的唯一途径。

我司推荐主要采用以下几种方式进行照明节能控制：

　　日光和照度控制

　　定时开关

　　集中控制

移动侦测控制

　　场景控制

　　按钮控制

　　1）日光和照度控制

　　一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日可能就变成阴天多云。

当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿。

可这种补偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样。

此外，靠近窗户或幕墙的区域与远离窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。

因此我们依照室外阳光强度和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。

对于像北京XX大堂及XX这样大空间的建筑区域，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的供电回路。

不同回路上的灯具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。

安装在室外和室内的照度传感器信号与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或闭合，同时调整灯光亮度。

在这里需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要合理，相邻区域的灯具布置要有一定的重叠。

另外，每个回路所带的电灯不易过多，否则投资额将会增加（大功率的调光器价格很高）。

　　2）定时控制

　　建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先设定时间（段），譬如在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班时间才供电。

由此可以避免人走灯明，浪费能源的现象。

3）集中控制

照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控制，设定各种运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关可以任意的设定、调整开关控制的区域。

将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系统改变成具有人性化设计、可以根据不同的需求、任意的条件（定时开关，照度控制，移动检测控制等）进行单一或组合式的控制，加之与调光器的配合更加会使得照明系统锦上添花，实现了在不降低照明标准，甚至更加丰富照明内容的基础上最大限度的节约能源，对今后北京XX的运行管理将带来不可估量的经济效益。

　　4）移动侦测控制

　　针对公共区域，例如电梯前室、楼梯、通道等，往往没有人时也是灯光长明，浪费了宝贵的能源。

利用智慧型移动探测器，控制电灯开启。

当有人到达时，探测器输出信号，启动电灯；

经过一定时间，电灯自动关闭或者转暗。

移动探测器也可以兼作可疑行动或非法入侵报警探测用。

　　5）场景控制

　　对于一些具有一定组合灯光效果要求，或者多种灯光效果的场所或区域，如建筑外观照明、广告照明等，可以采用场景控制模式。

相同场所的灯光可以组合成若干个场景，各场景之间的切换都是平顺而容易。

在设置场景模式时我们可以选择最节约能源的方式进行组合控制，即简化了控制，又达到了节能的目的。

　　6）按钮控制

　　对于大部分公共区域的照明都可以不设置手动面板，而是采用集中控制方式。

但是对于一些局部场所，例如办公区域、营业场所、某些特殊房间等，仍然可以采用传统的手动面板控制方式。

所不同的是手动面板都是智能化的，通过软件设置可以任意改变面板控制的对象，而且面板开关没有负荷容量的概念，甚至可以一键多控。

智能化的面板开关具备调光的功能或分段控制功能，就是在手动状态下，也同样能达到节能的目的。

　　以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作，例如：

按钮控制和移动探测控制相结合，正常工作时间采用按钮控制，下班后自动切换到移动探测控制模式，从而保证了一天二十四小时都处于节能控制状态下。

照明系统智能化为今后的物业管理带来了极大的灵活性和可操作性。

　　2.空调系统节能控制

　　空调系统是一个大能耗系统，对于北京XX这样的大型建筑，空调系统的控制较为复杂，如果采用一般的控制方式，即要保证环境的舒适性，就不可避免得要浪费掉大量的能源。

可是当我们运用一些先进的节能控制方法，使得能源的利用最大化，即满足环境的需求，又节约了能源。

空调系统主要由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。

下面我们就从“水”和“风”两种介质的控制来阐述节能控制方案。

　　1）冷源系统的节能控制

（1）理论分析

　　我们知道空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷选定的，且留有余量,而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作，由于季节、昼夜和客户负荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计负荷低。

通过我司经验分析，一般楼宇水泵流量和压力的最大设计负荷（负载率为100%），一年中，负荷率在50%以下的小时数约占全部运行时间的50%以上。

一般冷冻水设计温差为5—7℃，冷却水的设计温差为4～5℃，在系统流量固定的情况下，全年绝大部分运行时间温差仅为1.0～3.0℃，即在低温差、大流量情况下工作，从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量。

一般空调水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的20～30%，故节约低负荷时水系统的输送能量，具有很重要的意义。

所以我们建议采用随热负荷而改变水量的变流量空调水系统。

采用变频器调节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率通常都在40