房地产内控审计工作底稿表格文件下载.xls

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（3）投资估算、资金筹措方案设想；

（4）项目的进度安排；

（5）经济效果和社会效益的初步估计；

（6）环境影响的初步评价等。

公司应当对项目建议书进行集体审议，组织会计、技术、工程等部门人员讨论。

必要时，可以成立专家组或委托专业机构进行评审.决策机构对项目建议书进行审核，经审核通过后，以会议纪要的形式下发相关部门.如根据国家规定应当报批的应及时报批并取得有效批文。

至少包括：

（1）项目概况；

（2）项目建设的必要性和市场预测；

（3）项目建设选址及建设条件论证；

（4）建设规模和建设内容；

（5）项目外部配套建设；

（6）环境保护，劳动保护与卫生防疫，消防、节能、节水；

（7）总投资及资金来源；

（8）经济、社会效益；

（9）项目建设周期及进度安排；

（10）招投标法规定的相关内容等委托专业机构进行可行性研究的，应当制定专业机构的选择标准，确保可行性研究科学、准确、公正。

在选择专业机构时，应当重点关注其专业资质、业绩和声誉、专业人员素质、相关业务经验等组织会计、技术、工程、法律等专业人员或委托外部机构进行评审，重点关注项目投资方案、投资规模（成本测算）、资金筹措（开发周期及付款计划、现金流）、规模、布局选址（最终定位）、技术、安全、环境保护等方面情况，核实相关资料的来源和取得途径是否真实、可靠，特别要对经济技术可行性进行深入分析和全面论证。

项目评审组成员不得参与可行性研究，委托专业机构进行评审的，该专业机构不得参与项目可行性研究决策过程必须有完整的书面记录，并实行决策责任追究制度。

重大工程项目，应当报经董事会或者类似决策机构集体审议批准，任何个人不得单独决策或者擅自改变集体决策意见。

可行性研究报告一经批准，投资估算就是具体项目投资的最高限额。

如需调整，应另行组织编制项目可行性研究调整报告，并按照规定的权限进行重新决议。

1、根据市场变化需对原批准的项目进行调整；

2、项目的建筑面积或总投资额超过批准额；

3、项目开发策略发生变化，如租售比例、装修程度变化等。

在通过“招标、拍卖、挂牌”等方式获得土地使用权后,签定土地出让合同.取得用地规划许可证,建设用地规划许可证,向人防主管部门报批人防规划设计，向园林主管部门报批绿化规划方案，在开工前向建设行政主管部门申请办理施工许可证等。

关注相关许可日期与开工日期顺序穿行测试相关的控制文件主要责任部门控制活动对实现控制目标是否有效（是/否）初步判断说明备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷了解内控控制测试索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频率所测试的项目数量差错比例差错/样本量控制活动是否有效运行（是/否）穿行测试补偿控制运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号备注评价与建议缺陷认定（设计与运行）内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标初步设计设计单位不符合项目资质要求；

项目设计符合国家相关法律法规的要求初步设计未进行多方案比选；

设计人员对相关资料研究不透彻，初步设计出现较大疏漏；

工程设计内容、功能和质量符合要求，项目设计与项目的定位一致设计深度不足，造成施工组织不周密、工程质量存在隐患、投资失控以及投产后运行成本过高项目设计经过恰当的内部和外部审批施工图设计概预算严重脱离实际，导致项目投资失控；

项目概预算水平符合国家规定和公司成本控制计划的要求工程设计与后续施工未有效衔接或过早衔接，导致技术方案未得到有效落实，影响工程质量，或造成工程变更，发生重大经济损失。

工程设计与实际施工想匹配,满足项目建设的要求,了解内控受影响的相关交易和账户余额及其认定常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动相关的控制文件主要责任部门采用招标方式确定设计单位，根据项目特点选择具有相应资质和经验的设计单位向设计单位提供开展设计所需的详细的基础资料，并进行有效的技术经济交流，避免因资料不完整造成设计保守、投资失控等问题建立严格的初步设计审查和批准制度，聘请专家从技术和经济两方面论证,通过严格的复核、专家评议等制度，层层把关，确保评审工作质量组织工程、技术、财会等部门的相关专业人员或委托具有相应资质的中介机构对编制的概算进行审核，重点审查编制依据、项目内容、工程量的计算、定额套用等是否真实、完整和准确。

如发现施工图预算超过初步设计批复的投资概算规模，应对项目概算进行修正，并经审批.重点关注施工图设计深度能否满足全面施工及各类设备安装要求，施工图设计质量是否符合国家和行业规定，各专业工种之间是否做到了有效配合等。

施工图设计基本完成后，应召开施工图会审会议，由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等共同审阅施工图文件，设计单位应进行技术交底，介绍设计意图和技术要求，及时沟通问题，修改不符合实际和有错误的图纸，会议应形成书面纪要.按照国家法律法规和本单位管理要求执行各项设计报批要求，杜绝出现边勘察、边设计、边施工的“三边”现象控制的基本要求穿行测试控制测试控制活动对实现控制目标是否有效（是/否）初步判断说明备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频率了解内控补偿控制所测试的项目数量差错比例差错/样本量控制活动是否有效运行（是/否）运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号控制测试评价与建议备注缺陷认定（设计与运行）内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定招标招标人肢解建设项目，致使招标项目不完整，或逃避公开招标；

招标项目经过审批投标资格条件因人而设，未做到公平、合理，可能导致中标人并非最优选择；

招标公告的编制公开、透明相关人员违法违纪泄露标底，存在舞弊行为。

建立招投标管理制度，明确应当进行招标的各环节的管理要求投标招标人与投标人串通投标，存在舞弊行为；

建立招投标管理制度，明确应当进行招标的各环节的管理要求投标人的资质条件不符合要求或挂靠、冒用他人名义投标，可能导致工程质量难以达到规定标准等。

对拟投标单位资格审查开标、评标和定标开标不公开、不透明，损害投标人利益；

组建评标委员会，确保其成员具有较高的职业道德水平评标委员会成员缺乏专业水平，或者建设单位向评标委员会施加影响，致使评标流于形式；

或与投标人串通作弊，损害招标人利益。

采用集体评审和明确责任,明确决策程序和权限,防止存在的舞弊和不公平.合同签定合同不规范、不完整，不严密，造成经济损失。

合同条款合规、完整,责权利明确合同归口管理合同归集不完整，相关合同未建立关联关系，产生法律与经济风险。

所有工程合同均已得到归口管理应收账款：

完整性主营业务收入：

完整性了解内控常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动相关的控制文件主要责任部门控制活动对实现控制目标是否有效（是/否）初步判断说明确需划分标段组织招标的，应由工程管理部门牵头提出方案，报经招标决策机构集体审议通过后执行根据项目特点确定投标人的资格要求，不得根据“意向中标人”的实际情况确定投标人资格要求。

如不具备自行招标能力的，可委托具有相应资质的招标机构代理招标。

根据项目特点决定是否编制标底；

需要编制标底的，标底编制过程和标底应当严格保密。

合理确定投标人资格要求,履行完备的标书签收、登记和保管手续。

签收人要记录投标文件签收日期、地点和密封状况，签收标书后应将投标文件存放在安全保密的地方，任何人不得在开标前开启投标文件。

严格按照招标公告或资格预审文件中确定的投标人资格条件对投标人进行实质审查，通过查验资质原件、实地考察，或到工商和税务机关调查核实等方式，确定投标人的实际资质，预防假资质中标。

开标过程应邀请所有投标人或其代表出席，并委托公证机构进行检查和公证。

评标委员会应在评标报告中详细说明每位成员的评价意见以及集体评审结果，对于中标候选人和落标人要分别陈述具体理由。

每位成员应对其出具的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。

中标候选人是1个以上时，招标人应当按照规定的程序和权限，由决策机构审议决定中标人。

使用国家规定的格式合同，合同签订前，审批人员应当对合同草案进行严格审核,财务人员应参与,对相关条款事项进行审核。

重要的合同，征询法律顾问或专家的意见。

有施工图纸的，施工图纸是合同的重要附件，与合同具有同等法律效力合同的归口管理部门对承包合同进行连续编号、按顺序进行记录。

对于主、从合同、原合同与变更合同或补充合同之间要建立起关联关系，便于检索查找。

财务部门应有合同复印件,工程部门与财务部门建立合同台账并适时记录变动情况穿行测试控制测试备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频率所测试的项目数量差错比例差错/样本量补偿控制评价与建议控制活动是否有效运行（是/否）运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号备注缺陷认定（设计与运行）控制测试内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议评价与建议公司/项目流程：

负责所：

负责人员：

复核人员：

序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定施工质量、进度和安全盲目赶进度，牺牲质量、费用目标，导致质量低劣，费用超支；

实施有效的施工过程控制，保证工程质量质量、安全监管不到位，存在质量隐患实施有效的施工过程控制，保证工程质量工程物资采购工程物资采购过程控制不力，材料和设备质次价高，不符合设计标准和合同要求，影响工程质量和进度工程采购材料质量符合施工质量要求未经检验，发生质量问题，验收不严格，产生物资缺少现场所有收货均经过检验与验收;

已验收材料均有送货单;

现场物资已安排安全保管;

已验收物料均已记录。

工程价款结算建设资金使用管理混乱，项目资金不落实，导致工程进度延迟或中断。

实施有效的工程进度管理，确保工程进度付款符合实际完成的工程量工程变更现场控制不当，工程变更频繁，导致费用超支、工期延误。

工程施工过程中的设计变更及现场签证经适当审核，防范因重大差错、舞弊、欺诈而导致资产损失了解内控常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动公司对经监理机构批准的，审施工单位按合同规定的工程进度编制详细的进度计划进行审核。

确需调整进度的，应经公司及、监理机构统一。

施工单位按月对完成投资情况进行统计、分析和对比，报监理机构审批后报公司。

公司选择重要的质量部位、重点工序和重点的质量因素作为控制点进行重点控制。

公司对监理工作进行不定期的检查，确保监理材料的真实性、完整性及时性，掌握工程的质量、进度和投资情况。

公司应当加强对施工单位的安全检查，并授权监理机构按合同约定的安全工作内容监督、检查承包单位安全工作的实施。

重大设备和大宗材料的采购应当采用招标方式,并安排非申请与物资保管人员，二人以上参与供应商选择、比价与谈判，在协商能提供税务局监制的正式发票的情况下，签定采购合同，经核准后，办理采购业务。

1、由承包单位购买的工程物资应在施工合同中，具体说明建筑材料和设备应达到的质量标准，明确责任追究方式。

2、对于承包单位提供的重要材料和工程设备，应由监理机构查验材料合格证明和产品合格证书，一般材料要进行抽检。

3、未经监理人员签字，工程物资不得在工程上使用或安装。

4、运入施工场地的材料、工程设备，包括备品、备件、安装专用工器具等，必须专用于合同工程，未经监理人员同意，承包单位不得运出施工场地或挪作他用。

进度款支付时，监理单位对施工单位上报的进度款支付申请书中工程量的施工质量、施工安全、完成的详细形象进度、施工进度执行情况、付款金额根据合同的有关计价原则进行确认，并出具进度付款建议书；

工程部项目经理对施工完成进度进行确认，并整体审核进度付款金额。

工程支付款中涉及材料预付款支付的，项目经理应在审核文件中注明；

专职的工程财务人员确认进度款支付申请书的审核流程流转完整且签字确认人员有相应授权后，复核监理单位确认的付款金额的合理性，并签字确认。

对工程的实际成本突破了工程项目预算，应当及时分析原因后按照规定的程序予以处理。

1、对于重大的变更事项，必须经公司、监理机构和承包单位集体商议，提高审批层级。

涉及需报有关政府部门审批的，必须取得同意变更的批复文件。

2、工程变更获得批准后，应尽快落实变更设计和施工，承包单位应在规定期限内全面落实变更指令。

3、因人为原因引发工程变更，如设计失误、施工缺陷等，应当追究当事单位和人员的责任。

4、对变更文件须齐备后须经监理机构复核工作量的计算并签字确认予以支付。

穿行测试相关的控制文件主要责任部门控制活动对实现控制目标是否有效（是/否）初步判断说明备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷了解内控控制测试索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频率所测试的项目数量差错比例差错/样本量控制活动是否有效运行（是/否）穿行测试补偿控制运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号备注评价与建议缺陷认定（设计与运行）内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定竣工验收不规范，质量检验把关不严，可能导致工程存在重大质量隐患；

保证工程达到预计效果虚报项目投资完成额、虚列建设成本或者隐匿结余资金，竣工决算失真；

进行有效的工程结算审核及成本管理，控制工程成本资产达到预定可使用状态后，未及时进行估价、结转。

项目资料归档项目资料未按规定完整归档项目资料已按规定归档项目后评估企业发展后劲不足。

后评估促进企业可持续发展了解内控常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动经过承包单位初检、监理机构审核后，公司进行正式竣工。

正式竣工验收前，根据合同规定应当进行试运行的，应当由建设单位、监理单位和承包单位共同参与试运行。

试运行符合要求的，才能进行正式验收。

正式验收时，应当组成由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等组成的验收组，共同审验。

重大项目的验收，可吸收相关方面专家组进行评审。

对工程竣工决算的审核，在自行审核后委托具有相应资质的中介机构实施审计；

未经审计的，不得办理竣工验收手续。

对完工后剩余物资、各种节约的材料、设备、施工机械工具等，要清理核实，妥善处理。

资产达到预定可使用状态的，公司后根据验收材料及时进行暂估，转入相关资产核算。

项目完工后，工程部专人办理项目承接资料、施工资料、竣工结算资料等按建设工程资料归档要求整理，经公司总工程师或负责技术的高管签字，档案管理人员核对后，办理归档手续。

需报政府有关部门备案的，应当及时备案。

工程负责对项目进行后评估，对项目立项、合同订立、准备、实施、后续服务全过程的活动进行评估，并对项目的技术实施，成功与不足，项目的经济性（经济效益），盈亏与商务活动的关系，项目管理的经验与教训进行全面总结。

编写后评估报告，后评估报告一般包括：

总论、项目前期工作后评估、项目实施后评估、项目后续服务后评估、项目经济后评估、综合结论，后评估报告经审定后，办理项目资料补充归档。

项目后评估结果应当作为绩效考核和责任追究的依据。

穿行测试相关的控制文件主要责任部门控制活动对实现控制目标是否有效（是/否）初步判断说明备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷了解内控控制测试索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）备注执行控制的频率所测试的项目数量差错比例差错/样本量控制活动是否有效运行（是/否）穿行测试补偿控制运行缺陷索引号备注补偿控制（有/否）补偿措施索引号备注评价与建议缺陷认定（设计与运行）内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议序号控制的基本要求主要业务活动可能产生的风险目标编号1土地租赁土地租赁程序不合理，导致经营不当1.12土地销售土地销售程序不合理，导致经营不当2.13物业租赁物业租赁程序不合理，导致经营不当3.14物业销售物业销售程序不合理，导致经营不当4.15租赁/销售价格调整未针对特殊原因调整租赁/销售价格，导致价格不合理和和经营亏损5.16催款及收款应收账款管理不善导致应收坏账6.17物业自用管理不完善的物业管理导致物业环境不能正常运行7.1不完善的设备管理导致设施不能有效被管理和维护7.26催款及收款应收账款管理不善导致应收坏账6.1控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定确保土地租赁程序的合理性确保土地销售程序的合理性，并经过适当授权审批确保物业租赁程序的合理性确保物业销售程序的合理性，并经过适当授权审批确保租赁/销售价格合理，修改价格经过授权审批加强应收账款管理，防范和控制坏账风险完善物业管理，确保建筑物业环境的正常运行完善设施管理，确保设施的运行管理与维护加强应收账款管理，防范和控制坏账风险了解内控常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动相关的控制文件主要责任部门1.1.1编制土地租赁市场调查报告，包括宏观环境的调查，土地自身情况调查，需求市场调查，竞争市场调查1.1.2根据以上的市场调查报告编制土地租赁方案，包括土地基本情况，客户定位，针对目标客户的市场定位及分析和土地价格定位2.1.1根据公司年度经营计划对资金的需求或公司经营战略的需要，衡量公司现有土地资产情况，拟定转让地块并组织编写土地转让方案2.1.2聘请土地估价公司对该土地进行价值评估由其公司出具土地评估报告，挂牌价及成交价不得低于该底价2.1.3土地转让方案经公管理层审议通过后，提交董事会审批3.1.1根据年度计划编制物业租赁市场调查报告，包括宏观环境的调查，项目自身情况调查，需求市场调查，竞争市场调查3.1.2根据以上的市场调查报告编制物业租赁方案，包括项目基本情况，客户定位，项目市场定位，项目价格定位，项目招商方案及物业管理方案及费用标准4.1.1编制物业销售市场调查报告，包括宏观环境的调查，项目自身情况调查，需求市场调查，竞争市场调查4.1.2根据以上报告编制相应的物业销售方案，包括项目基本情况，客户定位，项目市场定位，项目价格定位及项目推盘方案4.1.3根据近期本项目自身产品素质及周边区域市场销售分析，科学制订销售价格及折扣方案4.1.4归口部门总经理复核后，提交公司管理层讨论通过，审核通过后，将销售价格记录销售管理系统，并由财务部负责确认信息准确性制定租赁/销售价格调整制度，确定租赁/销售价格调整的条件、内容和程序，调整后租赁/销售价格方案须经过再次评估和审核批准方可实施6.1.1归口管理部建立，记录，管理所有租赁客户的信息及合同中相关租赁付款的内容。

6.1.2定期对以上合同信息进行核查，确认其准确性、完整性，由财务部保管以监督实际付款的情况6.1.3财务部负责监督租赁客户的租金足额、按时支付。

对于逾期未交纳租金的，与经办人及时沟通，告知客户未按合同约定期限交纳租金的情况，并督促经办人尽快催收7.1.1制定管理计划，详细说明物业管理所提供的服务内容以及所采用的方法，包括预算，管理记录和控制，安全保卫等7.1.2公司定期对物业管理运行绩效，并审批主要的费用支出制定设施管理的策略计划，详细说明所提供服务内容及采用方法，包括设施设备维护，空间环境维护服务，更新安全控制系统等穿行测试控制活动对实现控制目标是否有效（是/否）初步判断说明备注控制活动的制度设计是否有效（是/否设计缺陷索引号是否测试该控制活动运行有效性（是/否）了解内控控制测试备注执行控制的频率所测试的项目数量差错比例差错/样本量控制活动是否有效运行（是/否）运行缺陷索引号备注补偿控制评价与建议补偿控制（有/否）补偿措施索引号备注缺陷认定（设计与运行）内控缺陷影响程度（重大/重要/一般）财务风险/非财务风险相关报表项目改进建议序号控制的基本要求主要业务活动风险点编号可能产生的风险控制目标受影响的相关交易和账户余额及其认定5项项目目的的财财务务记记录录、会会计计处处理理5.1物料成本会计记账工程施工材料成本记录不正确、不完整正确、完整地记录工程施工材料成本工程施工：

完整性、正确性应付账款或货币资金：

完整性、正确性5.2设备成本费用会计处理工程施工设备费用记录不完整，台班工时计提折旧不正确。

正确完整地记录工程施工设备维护费用;

台班工时计提折旧的企业的折旧正确计提工程施工工程间接费用：

完整性、正确性累计折旧：

完整性、正确性5.3人工成本的会计处理项目人工成本计算不正确、不完整正确、完整地计算项目人工成本工程施工：

完整性、正确性应付工资：

完整性、正确性5.4外包费用的会计处理外包费用记录不正确、不完整正确、完整地记录“工程施工”项目外包费用工程施工：

完整性、正确性5.5项目收款会计处理货币资金收入记录不正确、不完整正确、完整地记录货币资金收入、预收账款货币资金：

完整性、正确性主营业务收入：

完整性、正确性5.6项目收入、成本确认的会计处理未按会计政策确认收入、成本按会计政策确认收入、成本应收账款：

完整性、正确性了解内控常用的控制活动注意事项被审计单位的控制活动公司统一采购物料收货、现场采购物料收货，现场物料保管员组织验收后，填报“收料单”其中一联交会计核算，公司会计汇总“收料单”，核对采购合同、正规发票后，做“工程施工”处理。

工程现场施工完毕，物料保管员组织现场物料清查，处理后，退料、变价收入，公司会计核对收料、收款部门原始凭证后，做红字冲减“工程施工”处理。

公司会计政策确定设备按台班工时折旧的，公司会计应按核对设备使用月报数据，计提设备折旧，计入相关间接费用。

公司会计核对工时统计记录，绩效考核结果，核算项目应发工资成本，做“工程施工”处理。

公司会计核对外包合同、正规发票，外包业务完成工作量或验收单后，做“工程施工”项目外包费用处理。

收到项目、预收款、进度款、结算款、尾款，会计做货币资金收入与应收、预收账款、收入处理。

按完工百分比法确认收入的，或竣工验收确认收入的，符合收入确认条件，按会计准则确认收入，结转成本费用，计算毛利。

穿行测试相关的控制文件