不动产融资租赁Word下载.docx
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不动产业杠杆租赁
不动产融资租赁方式的评价
不动产融资租赁的具体操作办法
不动产融资租赁中各方所能获得的利益分析
不动产融资租赁中开发商的利益分析
出租人利益分析
对承租人的利益分析
对间接参与方——商业银行的利益分析
不动产融资租赁风险分析
不动产融资租赁前景分析
不动产融资租赁案例分析
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1.融资租赁的定义
融资租赁，是指出租人根据承租人对出售人、租赁物的选择，向
出售人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易。
它以出租人保留租赁物的所有权、处置权和收取租金为条件，使承租
人在租赁合同期内对租赁物取得部分或全部占有、使用和受益的权
利。
它是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租
赁。
所有权最终可能转移，也可能不转移。
根据《企业会计准则第
号一租赁》符合下列一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租
赁:
（1）、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
（2）、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计
将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可
以合理确定承租人将会行使这种选择权。
（3）、即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命
的大部分。
（4、、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于
租赁开始日租赁资产公允价值；
出租人在租赁开始日的最低租赁收款
额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
（5、、租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能
使用。
2.融资租赁的特点
融资租赁是设备租赁的基本形式，以融通资金为主要目的。
其特点是：
①不可撤消。
这是一种不可解约的租赁，在基本租期内双方均无权撤消合同。
②完全付清。
在基本租期内，设备只租给一个用户使用，承租人支付租金的累计总额为设备价款、利息及租赁公司的手续费之和。
承租人付清全部租金后，设备的所有权即归于承租人。
③租期较长。
基本租期一般相当于设备的有效寿命。
④承租人负责设备的选择、保险、保养和维修等；
出资人仅负责垫付货款，购进承租人所需的设备，按期出租，以及享有设备的期末残值。
（1）融资租赁的承租人是以融通资金为目的，为达到此目的,
融资租赁的出租人就负有融通资金的责任，这种活动是一种金融投资活动，资金困难的承租人通过出租人的金融投资，解决了资金困难,达到了融通资金的目的，因此，融资租赁是金融因素占主导地位的金融投资活动。
（2）融资租赁活动中，承租人享有并承担选择供货商及选择设
备的权利和责任，出租人不能干预，除非承租人需要出租人的技术指导。
（3）承租期内，出租人负有对设备的维修、保养义务（合同中
另有约定的除外），享有租赁物的所有权。
（4）一般融资租赁的租赁期都比较长，租赁期多以设备的使用
期为限，因此大多是“一租到底”，直到租赁物残值为零。
（5）融资租赁的承租人大多是企业法人或其他盈利性经济组织、
公民，其表现为商业性而非消费性，对象则多以动产为出租物。
（6）租赁期届满，对租赁物的处置一般以“留购、续租、退还”
三种方式处置出租物，而大多是承租人以一定名义支付较小数额的费用取得出租物的所有权，作为固定资产投资。
3.融资租赁的优势
中国融资租赁业始于20世纪80年代初，在近二十年来的发展过程中，融资租赁在电气设备、机械加工设备、医疗设备、通讯设备、环保设备、航空飞行器、教学科研设备、公寓酒店配套设备等方面发挥的作用尤为明显。
对于中小企业，融资租赁的五个明显好处表现在:
（1）程序简单。
信用审查的手续简便，融资和融物为一体，大
大节约了时间，使企业能在最短的时间内获得设备使用权，进行生产经营，迅速抓住市场机会。
中小企业由于自身原因，向银行借贷缺乏信用和担保，很难从银行取得贷款。
而融资租赁的方式具有项目融资的特点，由项目自身所产生的效益偿还，资金提供者只保留对项目的有限权益。
目前在具体操作上，大多数融资租赁公司所采用的方式,主要关心租赁项目自身的效益，而不是企业的综合效益，对企业的信用状况的审查也仅限于项目本身，总体上在办理时对企业资信和担保的要求相对不咼。
（2）租约灵活。
银行贷款一般是采用整笔贷出，整笔归还；
而
租赁公司却可以根据每个企业的资金实力、销售季节性等情况，为企
业定做灵活的还款安排，例如延期支付，递增和递减支付等，使承租人能够根据自己的企业状况，定制付款额。
融资租赁把融资和融物（采购）两个程序合二为一，减少了许多中间环节，尤其是利用租赁的特性，规避了许多用直接购买方式必须层层报批或立项等繁琐的程序，提高了工作效率。
3）节约成本。
国家财政允许企业对租赁物件可以加速折旧，
折旧款可于税前偿还租金。
国家为了鼓励投资、鼓励技术进步，专门为融资租赁提供了一系列优惠政策，如直接投资减税、加速折旧形成的所得税减免、财政补贴等。
财政部、国家税务总局颁发的《关于促进企业技术进步有关财政税收问题的通知》规定：
企业技术改造采取融资租赁方法租入的机器设备，折旧年限可按租赁期限和国家规定的折旧年限孰短的原则确定，但最短折旧年限不短于三年。
这就是说，企业可以按照最有利的原则，尽快折旧，把折旧费用打入成本。
这与税后还贷相比，显然对企业有利。
4）单独核算。
融资租赁属于表外融资，不体现在企业的资产
负债表的负债项目中。
而一般贷款则全部体现为企业的负债，影响企业的资信状况。
这对于需要多种渠道融资的企业，尤其是中小企业来讲，是非常重要的。
企业可以最高按租赁物的百分之百价值进行融资
租赁），从而节省流动资金并维护现有的信用额度。
通过这种表外融资，解放流动资金，扩大资金来源，突破当前预算规模的限制。
5）改善承租方的资产负债结构。
出租方直接将出租物计入资
产，按照有关规定计提折旧；
而承租方则将租金计入成本费用，达到
优化承租方资产负债结构的作用。
（6）促进销售。
销售对于中小企业是非常重要的，只有成功销
售，才能实现利润。
越来越多的企业自觉通过租赁而不是一味地通过直接出卖来实现销售。
这样做的好处是，大大降低了购买的门槛，扩大了客户购买力。
4.融资租赁与分期付款的区别
融资租赁与分期付款的区别主要表现在以下几个方面:
（1）分期付款是一种买卖交易，买者不仅获得了所交易物品的
使用权，而且获得了物品的所有权。
而融资租赁则是一种租赁行为,尽管承租人实际上承担了由租赁物引起的成本与风险，但从法律上讲，租赁物所有权名义上仍归出租人所有。
（2）融资租赁和分期付款在会计处理上也有所不同。
融资租赁
中租赁物所有权属出租人所有，因此，作为出租人资产纳入其资产负债表中，并对租赁物摊提折旧，而承租人将租赁费用计入生产成本。
而分期付款购买的物品归买主所有，因而列入买方的资产负债表并由买方负责摊提折旧。
（3）上面两条导致两者在税务待遇上也有区别。
融资租赁中的
出租人可将摊提的折旧从应计收入中扣除，而承租人则可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，在分期付款交易中则是买方可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，买者还能将所花费的利息成本从应纳税收入中扣除，此外，购买某些固定资产在某些西方国家还能享受投资免税优惠。
4）在期限上，分期付款的付款期限往往低于交易物品的经济
寿命期限，而融资租赁的租赁期限则往往和租赁物品的经济寿命相当。
因此，同样的物品采用融资租赁方式较采用分期付款方式所获得的信贷期限要长。
5）分期付款不是全额信贷，买方通常要即期支付贷款的一部
分；
而融资租赁则是一种全额信贷，它对租赁物价款的全部甚至运输、保险、安装等附加费用都提供资金融通。
虽然融资租赁通常也要在租赁开始时支付一定的保证金，但这笔费用一般较分期付款交易所需的即期付款额要少得多（例如在进出口贸易中买方至少需现款支付15％的贷款）。
因此，同样一件物品，采用融资租赁方式提供的信贷总额
般比分期付款交易方式所能够提供的要大。
6）融资租赁与分期付款交易在付款时间上也有差别。
后者一
般在每期期末，通常在分期付款之前还有一宽限期，融资租赁一般没有宽限期，租赁开始后就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期初。
7）融资租赁期满时租赁物通常留有残值，承租人一般不能对
租赁物任意处理，需办理交换手续或购买等手续。
而分期付款交易的买者在规定的分期付款后即拥有了所交易物品，可任意处理之。
融资租赁的对象一般是寿命较长、价值较高的物品，如机械设备等。
5.不动产融资租赁的内涵
不动产融资租赁经营是不动产开发经营的一种新方式，是指有购房需求的购房人（承租人）为了购买商品房，在资金不充裕的情况下,委托租赁公司（出租人）根据其要求和选择代为购入所需的房产，然后，购买人以租赁方式从租赁公司租赁房产使用，从面使购房人以融
通资金的方式改善自己的住房条件的一些经济活动。
同时，房屋的租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，由出租人和承租人签订房产租赁合同约定，并向房产管理部门登记备案。
不动产融资租赁一般业务流程步骤为：
购房者在找到合适的商品房开发商之后，向融资租赁公司提出租赁申请；
融资租赁公司审核购房者的申请资料，并了解购房者的信用和偿债能力；
融资租赁公司和购房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同，融资租赁公司与购房者签订融资租赁合同；
购房者向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向开发商支付购房款；
租赁公司向购房者交付商品房并保留商品房的所有权。
6.不动产融资租赁的基本特征
现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方式推销自己的设备。
由于资金回收的风险比较大，开始借用传统租赁的做法，将租赁
物件所有权保留在出租人一方，承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方式收回。
融资租赁在这种情况下发展起来,因而从一开始，融资租赁便具有很强的金融服务性质，具有融资和促销这两个基本功能。
同时，其在加速物流和资金流方面还发挥着特殊的中介功能，是一种风险行业，它具体有以下特性:
第一，融资与融物结合。
以商品形态和资金相结合提供信用是融资租赁的主要特点。
融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁物件，融资租赁期满时，一般都办理留购手续，即把所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。
对承租人来说，其所进行的融资租赁活动，从形式上租入了房产，但实质上则是融通了资金，且将融资与融物相结合；
对出租人来说，在租期内始终持有所有权，比较安全，风险较小，由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对承租入也有较强的约束力。
融资租赁的业务有金融属性，但它又要注重服务而不是金融业务本身，它运用综合的知识和良好的经营管理，合理整合社会资源，为金融机构服务，为承租人服务,为不动产开发商服务。
它一方面提供融资服务，另一方面又要进行不动产营销和资产管理。
第二，租赁合同当事人必须履行合同。
在发生租赁行为时，融资租赁合同中三方当事人一一出卖人、出租人、承租人之间的经济关系
以契约固定，买卖双方和租赁双方必须签订买卖合同和租赁合同，在合同期内，不得随意解约。
融资租赁是在实质上转移与房产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。
融资租赁的性质决定了租赁资产的租期比较长，一般相当于资产的经济寿命期，或至少达到资产经济寿命期的75%以上。
在长期租赁期间，非经双方同意，租赁合同一般不能轻易取消，除非符合合同法定解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同无效的情况出现。
第三，所有权与经营权分离。
一般的投资信贷，是由借款人直接向银行借入资金，自行购买房产，房产所有权与使用权统一于借款人一身。
而在融资租赁条件下，整个租赁合同期间的房产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得房产的使用权。
即不动产的所有权与使用权分离，摆脱了传统的财产占有观念，所有权因素被淡化，既有利于分散出租方的风险，又有利于确定现代化的经营方式，促进了不动产租赁市场的发展。
第四，承租人具有选择权，也承担主要责任。
租赁期满后，出租人和承租人需要在合同中约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按合同规定如何处置的权利，即退程、续租和实现所有权转移的权利，而在绝大部分融资科赁中，不动产权转移的权利将会成为承租方融资租入不动产商品的最终目的。
由于在合同结束时所有权最终很可能转移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，因此租赁物的购买由承租人选择，房产销售商及房产的选择由承租人负责。
租赁期内，承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物毁损或灭失时的赔偿责任，即承租人对房产的维修、保养及风险承担义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独占权，并按期支付租金，出租人只是提供金融服务。
7.不动产租赁租赁的业务形式
一种好的融资租赁方式必然使企业的成本最小，效益最大。
对于准备租入的房产，无论选择哪一种融资租赁方式，租入房产给承租方在未来租赁期内的效益是相同的，所不同的只是每种融资租赁方式下
还应
支付的租金。
因此承租人在初步确定了可行的融资租赁方式后,该从融资成本方面进行分析，选择融资成本最低的方式。
下面将分别介绍我国不动产可以运用的几种租赁业务形式。
我国融资租赁目前大多采用直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁的传统做法，具体来说即是由租赁公司用自身资金代替企业或居民购买所需的房产，然后将之出租给该企业或居民使用，定期向作为承租人的企业收取租金；
而租赁合同期满后，根据租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付象征性货价而取得该房产的所有权。
转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产,然后转租给下一个承租人使用。
转融资租赁与其他融资租赁的主要区别在于转融资租赁是从租赁公司或开发商取得融资便利，其他是从银行或非银行金融机构取得融资便利。
转融资租赁的关键在于多了一个
第三人充当转租人，它的功能可以通过最终承租人和转租人两方面以体现。
对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技术也不发达，资金来源有限的情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融资便利，往往采用转租赁的方式。
一般在如下情况下较多采用的是转租方式：
如树立品牌形象，避免买家在购买物业后各自为政而影响楼盘的形象定位情况中较多采用转租；
中介公司统一租入相连的多个铺位，统一装修，化零为整，或是品牌连锁店选址租入铺面，统一装修后，再转租给加盟者；
又或是不动产公司将与楼盘相邻的物业租入，扩大自己的楼盘面，再统一装修定位，以达到规模效益，在这些过程中都会产生转租业务。
售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指不动产开发企业
即承租人）将一不动产项目的资产出售后，又将该项资产从融资租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租”。
在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者不动产开发企业（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。
融资租赁公司回租给不动产开发企业，并收取租金应收款。
同时，融资租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2－5％的融资租
赁费用。
然后，融资租赁公司再将不动产开发企业的租金应收款“打包”
卖给银行。
银行在以买断不动产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为融资租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务－－“保理业务”。
银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。
同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（不动产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；
如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由融资租赁公司补足。
再后，不动产开发企业通过融资租赁公司的不动产售后回租，方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金），或者投资其他任何项目（而不动产开发企业用不动产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目）。
另一方面，通过“售后回租”，不动产开发企业仍可经营原来的不动产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向融资租赁公司赎回原来的不动产项目。
这种融资租赁中有两种融资创新的方式：
一是不动产“售后回租”结合“信托”的方式，通过发放信托产品把稳定且安全的租金应收款转让给投资者，让社会投资者分享融资租赁资产所带来的收益，集合社会上更多的闲散资金；
二是接受多个法人的委托租赁资金，由融资租赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于不动产售后回租项目，让社会法人的资金参与不动产项目以获得较高投资收益。
与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆与单位、银行合作，进行单位的不动产融资租赁，如上海不动产业杠杆租赁
随着金融租赁业的发展，特别是出现了一些大型租赁项目，租赁公司凭借自有资金往往难以满足这些项目对资金的需求，于是杠杆租赁应运而生。
杠杆租赁其实是信托与融资的结合运用，这主要体现在租赁公司利用自己有限的资金来启动融资规模较大的项目，即发挥资金的杠杆作用，融资租赁公司只承担租赁物价款的20%—40%，并以此租赁物作为抵押物，以收取租金的权利作为额外保证，从银行或非金融机构获得贷款用于支付其余大部分价款。
这种交易多发生在需要巨额资金的项目，融资租赁公司受到自身资本充足率的限制，往往难以独立承担，而且为了贯彻风险分散的原则，需要金融机构的贷款支持。
直接融资租赁的融资成本即租金包括三大部分：
租赁资产的成本即房产的购买价、保险费等；
租赁资产的成本利息，即出租人向承租人所提供资金的利息；
租赁手续费，既包括出租人承办租赁业务的费用，也包括出租人向承租人提供租赁服务所赚取的利润。
转融资租赁在租赁中引进了转租人这样一个中问人，解决了承租
人信用额度不足的缺陷和贸易壁垒的障碍，使承租人通过转租人完成融资，这样使承租人在直接融资租赁成本的基础上，还要增加转租人的成本利息、转租人承办租赁业务的费用、转租人向承租人提供租赁服务所赚取的利润，这样就不可避免地增加了租金，使融资成本远远咼于其他融资租赁方式。
房产售后回租融资租赁目前在我国融资租赁业务中所占的比重较大，由于不动产的出售和租入是同步进行的，不存在流动成本，因此相应地避免了附加成本，从而使总的融资成本降低。
杠杆融资租赁虽然很复杂，但它依然能降低承租人的融资成本。
因为采用杠杆租赁的项目都是大型的资本密集型项目，政府给予投资抵税和加速折旧的优惠政策，而且融资租赁公司因这笔交易而支付的利息可作为费用，无须缴纳税款，这将大大降低融资租赁公司的实付税款，相应会促使融资租赁降低租金，承租人能从相对较低的租金中得到低融资成本的好处。
杠杆租赁对租赁公司来说，其综合效益较好,租金回收也安全，费用低，因此在国外比较盛行。
8.不动产融资租赁的具体操作办法
不动产融资租赁一般业务流程有五个步骤：
第一步，承租人（购房者）在找到合适的供货人（商品房开发商）之后，向出租人（金融租赁公司）提出租赁申请第二步，金融租赁公司审核购房者的申请
资料并了解购房者的信用和偿债能力第三步，金融租赁公司和购房者共同与商品房开发公司签订商品房购销合同金融租赁公司与购房
者签订融资租赁合同第四步，购房者向金融租赁公司支付租金，金
融租赁公司向开发商支付购房款第五步，开发商向购房者交付商品房并办理商品房产权登记证书，金融租赁公司在该产权登记证书上设定他项权力抵押登记
其业务流程图如下:
9.不动产融资租赁中开发商的利益分析
（1）、能够开拓不动产市场，扩大不动产销路。
开发商采用融资
租赁方式销售房产，有利于向用户和市场推销产品，变潜在的市场需求为有效需求，并可以拓展房产营销渠道，不动产商就可以凭此进口抽出资金人力去进行下一轮开发投资，使开发商的运行形成良性循环。
（2、、获取市场供求信息，提高经营决策水平。
开发商借助租赁
形式，既可以实现房产价值，又可以捕捉有关房产的供求信息，以便把握商机，提高开发商经营管理水平，进而增强其市场竞争能力，作出及时而准确的经营决策。
10.出租人利益分析
（1）、运营风险较小。
由于在合同期满之前，出租人始终是不动
产产权人，保留房产的所有权是投资的有效保障。
融资租赁是以承租人获得租赁物品的使用权，出租人拥有租赁物品的所有权而展开的,这有利于融资租赁风险的分担和控制出租人通过收取租金获得稳定的收益，若承租人无法按期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并依据与开发商的回购协议处理房产，因此融资租赁是一种安全的投资方式。
（2）、租赁公司能逐步收回成本回笼资金，能够获得较多的稳定
收益。
承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额支付租金，这也正是出租人投资回报的物质基础。
融资租赁的租金较高，一般包括房产成本利息手续费和保证金，往往高于同期银行贷款利息。
而且如果从不动产商处购房形成一定规模后，还能得到不动产商的优惠，这样就有效降低了租赁公司的租赁运作成本。
（3）、提升租赁公司的市场竞争能。
融资租赁是金融与贸易为一一
体，对其研究开发和营销必须讲究集约化、系统化和功能化。
因此,融资租赁在不动产业中的应用在为企业和社会提供优质高效服务的同时，也提高了自身的发展能力和市场竞争力。
11.对承租人的利益分析
由于不动产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以客观上迫使开发商保证不动产商品的质量，避免了配套设施滞后和供水供电通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现，这样就保证了承租人的基本利益。
而承租主体不一样所获得的利益不一样。
（1）、承租主体为个人。
A、可以降低房屋消费门槛。
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