上海某房地产市场分析报告Word格式.docx
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2、8月份上海别墅市场成交状况综述
05年近期
独栋成交套数
增幅
6月
147
24.6%
7月
69
-53.1%
8月
117
70%
8月份全市别墅共成交230套，其中独栋别墅117套。
可以看出，自从6月以来，别墅市场的成交量在总体上还是呈现出萎缩的状态。
将8月份与6、7月份相比，独立别墅的成交量落差比较大，相比6月份来说成交量缩减了20%左右，而相对于7月份来说却又回升了70%，可见在宏观政策出台后的一个月内，7月的成交量直接受到打压，而在8月份个别楼盘采取相应的措施后，销售状况略有改善。
联排别墅面临的形势则更为严峻，和上月相反，联排别墅的销售套数急剧下跌，跌幅达55%，半月来的销售套数仅27套，除了合生城邦半月销售6套外，其余项目均只有1-2套的销售业绩。
联排别墅的销售面积比前期只下跌了7个百分点，上市销售成交的联排别墅的面积大多集中在200平方米左右。
纵观后市，联排别墅的投资价值大大缩水，自住购房者在今后相当一段时期里都会持币观望，对产品的选择更加理性。
三、竞争区域楼盘分析
1、青浦区域
区域
板块
案名
地址
建筑形态
目前价格（元/m2）
历史最高价（元/m2）
上网套数
可售套数
7月成交
8月成交
青
浦
赵
巷
恒联名人世家
赵巷镇置发路68弄
独立
13254
16800
60
21
4
7
西郊古北国际别墅
赵巷镇业辉路600弄
15700
16000
86
22
1
中海翡翠湖岸
赵巷镇业辉路88弄
12000
15500
88
37
3
徐
泾
大豪山林
徐泾西路188弄
12975
17000
43
9
银涛高尔夫
沪青平公路2222号
10686
18000
西郊美林馆
高泾路689弄
独立、双拼
7659
10500
/
西郊大公馆
徐泾东路333号
13000
16500
39
2
高富丽源
沪青平公路1505号
双拼、三拼
13897
14000
42
17
长堤花园
沪青平公路2056号
13765
100
12
圣堡
联民路99弄
15966
20000
26
九溪十八岛
高泾路399弄
8285
丽都别墅
高泾路428弄
12385
5
西郊紫郡
高泾路258弄
13500
15000
57
8
朱
家
角
绿洲江南园
朱家角大淀湖畔
23403
25000
16
11
太阳别墅
沈太路2588号
9082
14
盈湖三岛
青浦胜利路500号
独立、联体
9273
13
10
佳邸别墅
青浦盈港路1555
8000
11000
6
●价格分析
【分析】
青浦作为上海别墅的一个重要集中区域，主要分为赵巷、徐泾和朱家角三大板块。
从区域划分来看，赵巷板块的价格为区域最高，徐泾板块则最低。
从上图我们可以清晰的看出，受宏观调控影响，几乎所有楼盘都采取了降价或变向降价策略。
目前各楼盘的成交价格与其最高价格相比都有3000-6000元/平方米的降低，而像九溪十八岛这样的尾盘，价格更是下降了将近12000元/平方米，实属惊人。
●成交情况分析
从7、8两月的成交情况来看，与本案同属赵巷的名人世家，7月成交4套，8月成交7套，两月成交量皆高居榜首，其次中海翡翠湖岸名列第二，7月成交4套，8月成交三套。
而其他楼盘成交量都徘徊在一套甚至0成交的尴尬局面。
由此可以看出青浦板块的别墅成交量仍然以赵巷区域为最。
徐泾板块楼盘的成交情况虽然没赵巷板快的好，但是其8月份成交状况要略好于7月份。
而朱家角板块的楼盘继7、8两月都没有成交记录。
在后续章节中将对青浦区域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸进行重点分析。
2、松江区域
松
江
佘
山
佘山高尔夫别墅
佘山镇林荫路1999弄
24024
30000
47
23
佘山月湖山庄
林荫大道1888弄
14252
29800
天马花苑
赵昆公路3928弄
15468
22000
天安别墅
嘉松南路3888弄
12782
19
新
城
复地翠堤苑
文翔路3688弄
独立、联排叠加
独立11000
联排4700
11000（独栋）
7000（联排）
148
96
华亭雅居
松江区玉贤路99弄
9160
80
浪琴水岸
文诚路2159弄
联体、双拼叠加
6068
7500
212
复地香堤苑
三新北路1755弄
联排、叠加
5964
6000
410
原野花园
文诚路1777弄
双拼、联排
叠加
7278
8500
172
97
泗
佘山银湖别墅
泗陈公路2888弄
14480
142
35
宝石别墅
古楼公路1269弄
10822
15
圣塔路斯
古楼公路1198弄
15639
云顶别墅
泗陈公路388弄
8753
28
九
亭
上海公馆
涞坊路1199弄
10608
12300
125
41
夏州花园
松公路1801号
13029
27
九洲大唐花园
沪松公路1789弄
上游会舍
沪亭南路299号
11877
134
107
桥
绿洲比华利花园
明华路366号
74
33
同润加州
新桥镇新南路501弄
联体、叠加
62
云间水庄
春莘路200弄
11887
17600
36
明月清泉
新站路518弄
双拼、叠加
6630
9050
66
30
家天下别墅
松江车新公路2号
10884
82
华庭艺墅
松江新南路1088弄
叠加、联体
6661
9000
世袭领地
莘松路1111号
10679
40
雅仕轩
莘松路1155弄
联体
6476
8100
58
●
价格分析
松江别墅区主要分为九亭、泗泾、新桥、佘山和新城五个板块，其中佘山板块因其得天独厚的自然资源优势位于松江乃至上海别墅板块的翘楚，无论从产品或是从价格上都位居顶端。
而新桥和泗泾板块经过长期的发展和积累，已经相对成熟，高档别墅聚集区的板块概念也已确立，而九亭和松江新城板块则有不少别墅楼盘是混合型别墅社区，周边更有众多公寓楼盘林立其间，区域档次相对较低。
从上图我们可以看出，整个松江别墅市场目前成交价格与原来最高价相比平均每平方米有2000-5000元的降低，而个别楼盘价格更是大幅缩水。
例如绿洲比华利这种经典老盘的目前成交价格相对前阶段最高价格下降了8000元/平方米左右，佘山月湖山庄的目前成交价格也已降至14000元/平方米。
●成交状况分析
从上图可以看出，大部分松江地区的别墅楼近期销售情况都不尽如人意，不少楼盘7、8月份都没有成交记录。
浪琴水岸在7月份仅成交一套房源，但到了8月份成交了14套，为区域最高。
而佘山高尔夫别墅在7月份售出11套后，8月销售状况急剧下滑，仅售出两套。
从总体情况来看，松江地区别墅供应量充足，客户选择面较大，但在目前的市场情况下，大部分楼盘销售状况不好、难以在短时期内有所改变也是不争的事实。
3、闵行区域（华漕板块）
网上成交价（元/m2）
闵
行
华
漕
兰乔圣菲
金辉路333号
26000
106
上海年华
保乐路358号
14059
24000
46
西郊庄园
金丰路588号
30844
55000
沪
路
板
块
长岛别墅
昆阳北路3558号
8968
18
圣特丽墅
贵都路366弄
独立、联排
独立16000
联排9000
独立17000
81
银都名墅
银都路759弄
独立11772
联排9603
独立12500
联排11000
维纳阳光
北松公路838弄
独立8000
联排7000
独立9000
联排7500
223
115
圣得恒业花园
都市路2099弄
16027
独立22000
联排12000
114
合生城邦
金平路555弄
独立10000
联排8621
独立14500
联排9200
716
65
31
金榜星墅
沪闵路3131弄
联排
5278
7200
天籁
向阳路1683号
182
闵行地区的别墅主要分为华漕板块和沪闵路板块，两者都是本案所在区域的直接竞争板块，目前华漕板块在售别墅楼盘三个，从价格上来看，无疑是“西郊庄园”的价格最高，目前单价约在30000万左右，这一价格与其最高时价格相比有了很大幅度的下降。
而沪闵路板块的别墅楼盘多是独立和联排别墅混合型社区，从目前的价格来看，独立别墅价格与最高时相比约有1000元/平方米的下降，而联排别墅价格下调幅度在500元/平方米左右。
从上图可以看出，华漕板块三个在售别墅楼盘7、8月份销售情况都不尽如人意，虽然三个楼盘在7月份都各有一套成交记录，但到了8月份，除兰乔圣菲外，其它两个楼盘都没有成交记录。
而位于壶闵路板块的合生城邦与银都名墅8月份的销售状况要明显好于7月（注：
合生城邦含有公寓住宅）。
纵观后市，华漕板块周边配套及交通设施尚不齐全，客户对于在此地购买别墅仍有着较大的抗性，目前缓慢滞销的局面短时期内不会得到改变。
而沪闵路板块供应量相对较大，但销售速度不会有太大变化。
四、近期成交排名前列楼盘分析
受宏观调控影响，全市各别墅项目成交都不理想，但是下面几个项目却走出逆世行情，通过分析不难看出，近期所有销售转好的别墅项目都同时采用了两个方法：
1、优惠的价格2、加大广告推广力度。
下表所列出的是近期成交状况较好的楼盘详细成交资料：
名称
5－8月销售情况
单价
总价
分月销售情况
推广费用（推算）
面积（m2）
套数
成交金额（万元）
（元/平方米）
万元/套
5月
5月前
5月后
青浦
5170
6852
623
1%
4%
5110
7151
13994
514
1．5%
2．5%
闵行
5094
5899
11580
328
1．2%
2%
15399
87
10000
177
1．8%
3%
松江
3020
20
1628
5392
9288
22313
1488
海德花园
宝山
3064
2891
9433
222
8月开盘
独立别墅中成交排第一的是位于宝山区的新开盘项目“海德花园”，自8月2日开盘后全月成交13套；
成交量排在第二和第三位的分别是闵行的“银都名墅”和青浦区的“恒联名人世家”，8月份分别成交了11套和7套。
在目前整体别墅市场不景气的状况下，以上项目都采取了加大广告投入的方法来争取更多的市场份额，推广费用从以前的1%-2%提高到3%左右。
提高的部分主要是加大了户外看板和罗马旗的投入，平面媒体的投放以及邮政、电信投递也有所增加，这使得这些项目的比其他项目有较大的优势。
名人世家
地理位置：
沪青平高速公路（上海赵巷国际别墅区）
发展商：
上海恒舜置业有限公司
建设指标：
总建筑面积约71600平方米，占地430亩，容积率0.25。
开工日期：
2004.07.16
开盘日期：
2004.09.18
交房日期：
2005.12
总户数：
160户
销售指标：
共分二期开发，由160栋独立别墅组成。
一期推出38栋。
销售情况：
一期售完，目前在售二期
均价：
13500元/平方米
历史最高价：
16800元/平方米
主力面积：
355-594平方米
房型分布：
一期所有延湖别墅的建筑面积基本在500-650平方米之间（销售面积在380-500平方米之间），共有15套，其中有一套为建筑面积888平方米（销售面积为635平方米）的独栋别墅。
其余部分为建筑面积450-550平方米的独栋别墅。
物业管理：
4.5元/平方米/月
销售走势分析：
从上图可以看出，在宏观调控政策出台后，该楼盘受到较大的影响冲击，5、6月份均没有成交记录。
而到了7月份，该楼盘加大了广告推广力度，采取了一系列优惠措施，这一招立竿见影，在7月份名人世家的销售状况终于回暖，当月成交4套，而到了8月份更是成交了7套，并且该月成交套数排名当月全市独立别墅成交排名第三位。
总体来看，由于名人世家的定位较高，广告推广力度较大，后市还是为人所看好。
主要媒体通路（6-8月）：
Ø
虹桥路沿线竖立灯箱广告
沪闵高架广告牌高架沿线布点
《上海楼市》
《新闻晨报》
邮政夹页
信用卡对帐单
中银、交行金卡用户月底
东方航空
房地网站广告
电台
港汇广场举行小型展览会
中海翡翠湖岸
青浦沪青平高速佘山赵巷口
上海中海房地产有限公司
总建筑面积约80000平方米，占地600多亩，容积率0.23。
2004.3.25
2004.10.04
2005.8
218户
共分二期开发，由218栋独立别墅组成。
一期为131栋。
价格：
11000-12000元/平方米
15500元/平方米
330-580平方米
一期所有延湖别墅为570多平方米的独栋别墅，共有16套。
其余部分为330-360平方米的独栋别墅。
6.35元/平方米/月
从上图可以看出，中海翡翠湖岸近四个月来的销售比较平稳，基本每月成交都在3-4套左右。
目前该楼盘的广告推广力度也比较大，在区域周边竖有多个高炮吸引来往客源，同时也会不定期的邀请各界人士举行别墅高尔夫派对，以此提高自身知名度，寻求新客源。
上海至大房地产开发有限公司
总建筑面积16.23万平方米，占地32万平方米，
容积率0.52。
2005.4.10
2005.4.23
282户
共分六期开发，目前在售二期，96栋双拼别墅，9栋独立别墅
12500元/平方米
独立12500，联排11000
355-630平方米
一期联体别墅面积在260—297平方米，二期拥有独立别墅面积在355-630平方米。
未定
从上图可以看出，银都名墅5、6月份都成交了3套，7月份的成交套数有所下降，仅成交了一套，但但到了8月份
确强势反弹，全月成交了11套房源，这一数字排在8月份全市独立别墅成交排行榜的第二位。
该楼盘分六期开发，目前在
售第二期，今后还有较大的供应量。
高架广告牌高架沿线布点至今
《上海楼市》1次
《新闻晨报》2次
《新民晚报》4次
信用卡对帐单1次
东方航空2次
电台至今
东川路2342号
上海龙盟房地产开发有限公司
占地900亩，容积率0.7。
2004.09.25
2005.10、2006.4
716户
共分三期开发，由叠加、联体、独立别墅混合组成。
目前推出一期第四批房源
叠加6000元/平方米
联体9200元/平方米
独立13000元/平方米
独立14500，联排9200
160-400平方米
1.9元/平方米/月
合生城邦是一个独立、联排、叠加别墅混合型社区，从上图可以看出，近似个月该楼盘的成
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