地块环境和项目市场调研模版Word下载.docx

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3-4．治安情况

【第四部分地块交通条件调查】

调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。

结合市政交通地图，实地察看。

3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：

A、主要交通干道

B、远景规划

C、公共交通起始线路

3-2．项目对外水、陆、空交通状况。

3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

【第五部分周边市政、公建配套设施调查】

调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。

2．方式：

实地调研。

3．主要内容：

调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档

次、与地块距离），包括：

3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）

3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）

3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）

3-4．金融（银行、保险、证券）

3-5．邮政

3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）

3-7、水电、排污情况

【第六部分周边社区现状调查】

调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。

3．主要内容

3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性

3-2．各楼盘及小区的居民阶层

3-3．各小区的总体规划、价格等：

A、基本资料：

1）、开发商

2）、地理位置

3）、占地面积

4）、小区规模

5）、小区内配套

6）、开发时间

7）、建筑结构

8）、建筑面积

B、户型、面积跨度

C、规划

D、销售资料

1）、售价

2）、付款方式

3）、销售进度

【第七部分项目地块的综述】

【第八部分项目地块特性的类似方案分析】

3．目的：

类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。

4．方式：

资料查找。

3．主要内容：

（图片为主）

3-1．规划

3-2．建筑

3-3．环艺

3-4．建材

3-5．特殊环境处理

市场研究工作模块

市场调研

【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】

调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。

搜集基础数据，在此基础上进行分析。

3-1．宏观经济运行状况

1）、数据

指标数量与上年同比增长

全省项目所在地全省项目所在地

A.国内生产总值

其中：

第一产业

第二产业

第三产业

房地产

B.固定资产投资

房地产开发

C.社会消费品零售总额

D.商品零售价格指数

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

2）、分析

3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：

公房、微利房、福利房、商品房等。

B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。

C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。

D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。

3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状

项目上半年与去年同期相比备注

签定土地出让合同

其中商品房用地

房地产开发总额

其中商品房建设

其中住宅投资占比重

商品房施工面积

其中住宅

住宅施工面积中今年新开工者所占比例

商品房竣工面积

其中住宅竣工面积

销售预售商品房面积

其中现楼销售

楼花销售

全市商品房销售收入

住宅

空置面积

办公楼

商业楼

二手楼买卖

3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异

板块差异板块1：

区板块二：

区板块三：

区板块四：

区

地理范围

划分依据：

建筑及商业、人文特征描述

政府市政规划的引导

商品住宅平均价格多层

小高层

高层

别墅

商品住宅供求状况多层

热销区域

3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势

区域01年平均价格00年平均价格99年平均价格

多层高层多层高层多层高层

全市项目所在板块

【第二部分类比竞争楼盘调研】

调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。

先收集基础资料。

在此基础上进行有目的的实地调查。

3-1．基本资料

楼盘名称

地理位置

发展商

建筑承建商

建筑规划设计商

环境设计商

销售代理商

3-2．项目户型结构详析

户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/百分比

平层

错层

跃层（复式）

3-3．项目规划设计及销售资料

总占地面积

总建筑面积（容积率）

建筑层数、栋数

建筑布局及开发节奏

户型结构

外立面风格、色调及用材

交楼内装修标准

小区绿化及环艺

车流组织及户车比

小区内康乐及商业配套设施

物业管理

售价（按揭折后价）最高价：

最低价：

均价：

付款方式一次性：

分期：

按揭：

销售进度销售率：

已销售单位户型比例

客户初步分析现居住区：

职业特征：

集团客户：

3-4．综合评判

评判项目评价

A．地块周边环境及配套评判

A-1地理位置

A-2周边环境、景观

A-3周边市政配套

A-4周边小区整体素质

B．楼盘素质评判

B-1建筑风格和立面

B-2建筑布局和空间规划

B-3小区内环艺规划

B-4户型设计

B-5小区内配套

B-6车流组织

B-7物业管理

C．物业形象

C-1发展商品牌

C-2项目包装及营销手法

综合评价

【第三部分住宅消费者行为分析】

了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。

目标客户群用问卷的形式来抽样调查。

3-1．各类档次商品住宅客户分析

指标比例

家庭结构3口之家：

3代同堂：

二人世界：

单身

职业特征经商老板：

三资高级白领：

三资普通白领：

国企高级干部：

国企普通干部：

文艺界：

政府及事业单位：

其他：

外销

买主年龄结构20－30：

30－45：

45－55：

55以上

客户家庭月收入状况2000元以下：

2000－4000元：

4000－6000元：

6000－8000元：

8000－10000元：

10000元以上

客户地理半径集中率1公里半径：

2公里半径：

3公里半径：

4公里半径：

4公里以上半径

3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析

A、购房目的及面积偏好

指标比例

购房目的A首次置业满足基本居住需求

B二次置业改善居住条件

C投资保值和增值

D办公

E为父母或子女购房

F度假

G其他

面积偏好A50平米以下

B50－70平米

C70－80平米

D80－100平米

E100－120平米

F120－140平米

G140平米以上

B、层数、户型偏好及购买价格承受能力

层数偏好A多层（7层以下）

B小高层（8－18层）

C高层（18层以上）

户型偏好1A平层

B错层

C跃层（复式）

户型偏好2A1房1厅

B2×

1

C2×

2

D3×

E4×

F4×

3

G5×

2/3/4

H6房及以上

价格偏好A（根据当地价格板块划分）

付款方式偏好A一次性付款

B分期付款

C按揭

按揭月供承受力A1000元以下

B1000－2000元

C2000－3000元

D3000－4000元

E4000－5000元

F5000元以上

C、影响购房决策的最主要的5个因素

A地理位置

B市政交通便利程度

C周边生活配套完备程度（包括子女教育）

D距离上班地点的远近

E价格

F建筑风格及外立面

G户型设计及实用率

H社区内绿化及环艺规划

I物业管理及社区文化活动

J周边社区素质及空气、噪音等污染程度

K产权等法律手续的齐全

L建筑质量的保证

M发展商品牌和实力

进行市场调查需要了解的内容主要有：

1、对经济与发展形势的了解。

房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。

2、对房地产市场发展态势的了解。

需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。

当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。

主要了解的是：

土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。

近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"

的要求等等，更须熟悉和严格执行。

4、对项目周边居民的调查了解。

了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。

然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。

5、对周边同类楼盘的调查了解。

了解的内容主要有：

楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。

市调的内容

以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查

一、区域概况

1、区域简介（三纬经济部分）

①　区域介绍城市别名，在全国和全省的地位。

②　人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。

③　区域划分下属几个区，包括经济开发区有否及其地位。

④　历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。

⑤　交通条件交通便利性，港口、机场、车站等情况。

⑥　公共设施有关医疗、休闲等设施情况。

⑦教育、文化情况居民受教育情况。

⑧其它

2、宏观经济部分

①当地经济构成各产业比例，即第一、二、三产业比例。

②主要支柱产业情况

③国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。

④主要的一些大企业情况

⑤其他

3、微观经济部分

①人均收入及各支出比例

②生活方式及社会时尚

③消费理念

④就业情况

4、整体评述和远景展望

二、房地产市场

1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势（注：

按各部门划分）

①房地产管理部门

A、对开发商

a.有关预售证的发放条件

b.对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用

c.其他

B、对消费者

a.有关拆迁的安置方式

b.房改房交易的规定

c.房价的控制

d.其他

C、对中介代理机构

a.有关从业人员的资质考核

b.机构的其他管理条约

②土地局

A、土地的转让方式及价格控制

B、土地的年供给量

C、有关土地的其他规定

③规划局

A、城市的规划方向、区域定位及远景规划

B、拆迁力度

④交通部门

A、有关道路网的建设

B、重点交通基础设施的建设

C、对私人购车的一些政策

⑤银行

A、存款利率，按揭贷款的利率

B、按揭年期及业务方式等

C、对开发商的贷款支持

⑥税、费部门

A、有关交易的税、费

B、办有关证件的收费情况

C、对开发过程的收费情况，包括配套费等

⑦其他政府部门

A、公安部门关于购房入户的政策

B、货币分房的施行力度

⑧与房地产有关的其他信息

2、房地产现状

①以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查。

（附表）注：

通过问卷调查分析，比例为当地人口的2‰。

A、居民收入情况

B、居住情况

C、置业意向

②房地产上一时期概括（一般以上一年度）及同期比较

A、交易面积、交易金额

B、价格走势

C、各楼型的比例

③本年度的推案量及需求预测注：

指主管部门的预测有关媒体上可获取。

④房地产开发商的调查（附表）

A、开发商基本情况

B、有关业绩

C、新动向

⑤代理行业的调查（附表）

A、个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。

B、例

C、参与的方式

D、主要公司情况

⑥专做二手房中介情况

A、市场情况

B、有关公司

⑦个案调查（附表）

A、已结盘

B、现在开盘

C、年内将开盘

D、个案调查需提交的结果

a、个案区域分布图（在地图上标出）

b、等价位曲线图

c、分析总结出几大区域，并总结出特点

⑧重点楼盘跟踪档案（附表）时时关注重点楼盘，包括广告宣传方向、销售进展一切信息（此步工作由各事业处处长负责）

三、重点区域市调（公司在该区域有项目时）

1、区域周边环境调查（附表）

A、周边自然和绿化景观

B、教育、人文景观

C、各种污染程度

D、周边社区素质周边市政配套便利性

2、区域周边居边消费行为调查（附表）

3、区域重点楼盘调查（附表）

4、分析总结区域区的主力客户群，价格定位等基本信息，为公司的简报制作做好准备。

四、其他方面调查

1有关媒体调查

①可使用媒体情况

②各媒体有关房地产的栏目、专刊情况

③各媒体收费情况

④总结区域房地产宣传广告投入情况

⑤要求提供各栏目的简介，价位表原件，此步工作为事业处负责完成。