房地产开发企业中主要税种的税收筹划文档格式.doc

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在这些税种中，并不是所有的税种都适合进行税收筹划。

当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要税种有：

营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。

由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。

　　一、营业税的税收筹划

　　１、减少营业税应税项目的流转（转让）次数

　　我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。

现以一案例来说明因增加营业税应税项目的转让次数而导致的重复纳税情况。

甲房地产开发企业曾为建筑房屋向乙房地产开发企业借入２亿元人民币，约定借款到期後，甲房地产开发企业以开发的部分房屋充抵借款。

最终，甲房地产开发企业用３００套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税１０００万元、城市维护税７０万元及教育费附加３０万元（不考虑印花税和契税），以上三项税合计１１００万元。

而乙房地产开发企业接受这３００套住宅是为了收回甲企业以前的欠款，而非自用，所以乙房地产开发企业拿到这些房子以後还要销售出去。

因此，也要支付相关税１１００万元，乙房地产开发企业实际收回的欠款为１．８９亿元（２亿元—０．１１亿元）。

３００套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。

若乙房地产开发企业帮助甲房地产开发企业代理销售这３００套住房，住房销售後，销售款优先偿还原先欠款。

对于甲房地产开发企业而言，无论采用房屋抵债还是采用由乙房地产开发企业为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。

这样的筹划使３００套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，乙房地产企业实际可以收回的借款就是２亿元了。

　　２、选择合作建房方式

　　合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。

例如丙企业通过参与土地拍卖竟得一块地价６亿元的土地。

由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。

由丙提供土地使用权，丁提供资金。

丙、丁两企业商定，房屋建好後，双方平分。

完工後，估计双方可各分得价值７亿元的房屋。

合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。

根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：

（１）“以物易物，方式。

丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。

此时其转让土地使用权的营业税为６亿元，丙应纳的营业税为３０００万元。

（２）“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成後双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

　二、土地增值税的税收筹划

　　１、降低增值率的税收筹划

　　计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按照相适用的税率累进计算征收的。

增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越，多。

所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额可以降低增值率。

　（１）减少增值额

　　①降低房屋的销售价格

　　房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使土地增值税减少。

但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比较减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是否进行税收筹划。

　　②与客户签订销售与装修两份合同

　　随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响已不能忽视。

若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。

房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：

一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。

　　（２）增加扣除项目金额

　　①选择适当的利息扣除标准

　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的５％以内计算扣除；

凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的１０％以内计算扣除。

所以房地产开发企业有两种选择：

第一，房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；

第二，房地产项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或不提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化的目的。

　　②慎重确定房屋销售时间

　　以一案例来说明不同的房屋销售时间对应纳土地增值税的影响。

有一个开发项目，投资１．２亿元（假设１．２亿元全额作为土地增值税的扣除额），银行贷款８０００万元，年利率为５．８４１％，预计销售收入１．６亿元。

假设预售时间与竣工验收相差一年时间，同时假设公司预收房款数额巨大，银行就不会再发放贷款。

选择在一年前预售，该项目要交营业税＝１．６亿元×

５％＝８００万元，城建税＝８００万元×

７％＝５６万元，教育费附加＝８００万元×

３％＝２４万元，印花税＝１．６亿元×

０．０５％＝８万元，土地增值税的抵扣额为１２０００＋８００＋５６＋２４＋８＝１２８８８万元，增值额为１６０００－１２８８８＝３１１２万元，增值额／扣除项目金额＝２４．１５％，应交土地增值税为３１１２万元×

３０％＝９３３．６万元。

　　按企业会计制度规定，房地产开发完工前的借款利息，可计入房地产开发成本，作为扣除项目金额。

若选择在竣工後销售，假设收入不变，贷款利息＝８０００×

５．８４１％＝４６７．２８万元，土地增值税的抵扣额为１２８８８＋４６７．２８＝１３３５５．２８万元，增值额为１６０００－１３３５５２８＝２６４４７２万元，增值额／扣项目金额＝２６４４７２／１３３５５２８＝１９．８０％，房地产开发企业开发普通住宅增值额未超过扣除项目金额的２０％，可免交土地增值税。

所以房地产开发企业在确定房屋销售时间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣除项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。

　　２、选择合适的建房方式的税收筹划

　　（１）代建房屋

　　税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向客户收取代建费的行为。

对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。

房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

　　（２）合作建房

　　税法规定，对于合作建房，建成後按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；

建成後转让的，应征收土地增值税。

房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。

假如某房地产开发企业拥有一块土地，拟与Ａ公司合作建造写字楼，资金由Ａ公司提供，建成後按比例分房。

对该房地产企业而言，建造自用的办公用房，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。

即使将来再处置，也只是就属于自己的部分缴纳土地增值税。

　　３、利用税收优惠政策的税收筹划

　　根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。

如果增值额超过扣除项目金额２０％的，应就其全部增值额按规定计税。

同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策。

　　房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在２０％以内，以获得免税待遇。

具体实现方法参见上面降低增值率的税收筹划。

　　三、房产税的税收筹划

　　１、自用房屋

　　自用房屋的房产税以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除１０％—３０％後的余值。

房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键。

因此，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开。

　　２、出租房屋

　　出租房屋是以租金计税，租金的大小直接决定房产税的多少。

不少房地产开发企业在签订房屋租赁合同时，在实务中往往采用“一揽子”协议的办法，即将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。

房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立负担；

即便由于各种原因由出租人缴纳水、电费，也应该在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过ｆ（其他应收应付款，，进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

　　四、企业所得税的税收筹划

　　１、合理延迟产权转移时间

　　税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。

房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

２、合理推迟成本最终确认时间

　　房地产开发企业在经营过程中，往往会出现产权转移己办理，销售收入已实现，但却有些配套工程尚未完全竣工的情况，因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的财务核算。

企业所得税是对净收入的课税，无法对成本费用或损失进行准确核算，净收入也无法·

得到准确核算，因此最好选择延期纳税。

房地产开发企业的财务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

　　五、多税种共同税收筹划

　　在某一税种筹划时，应同时考虑其他税种，以降低企业整体税负水平。

下面通过一个案例来说明。

某房地产开发企业销售普通标准住宅可采用两种价格：

１、以１４００万元的价格售出，可扣除的项目金额为１１６６．９６万元，增值率为１９．９７％，免征土地增值税，净赚２３３．０４万元；

２、以１５００万元的价格售出，可扣除的项目金额为１１６７．５万元，增值率为２８．４８％，应纳９９．７５万元的土地增值税，净赚２３２．７５万元。

所以１４００万元销售价格会使该企业多赚０．２９万元，但这并不是最佳税收筹划方案。

如果该企业将销售部门单列出来，设立一个房屋销售公司，房地产开发企业将住房以１４００万元的售价卖给销售公司，而後由销售公司再以１５００万元的价格卖出。

这样，当房地产开发企业将该房卖给销售公司时，由于其增值率为１９．９７％，小于２０％，免纳土地增值税。

然後销售公司再以１５００万元售出，应扣除的营业税、城建税、教育费附加合计为：

１５００＊５％＊（１＋７％＋３％）＝８２．５万元。

经过筹划後，该企业将获得２５０万元的利润，比筹划前增加了１７．２５万元。