玉带河沿岸环境综合整治工程项目建议书可研报告Word下载.docx
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12.2总成本费用估算43
12.3年销售收入和年销售税金及附加估算45
12.4利润总额及分配46
12.5财务盈利能力分析46
12.6偿还能力分析47
12.7不确定因素分析48
12.8财务评价结论48
附表：
49
附表：
1.项目建设费用预算表
2.红砂路拓宽费用预算表
3.单位建房拆迁费用预算表
4.居民住宅拆迁费用预算表
5.范围内附属物拆迁费用预算表
6.农科院拆迁费用预算表
附图：
1.玉带河拓宽示意图
2.红砂路拓宽示意图
3.玉带河南岸滨河风光带规划图
一项目概述
项目名称：
玉带河南岸环境综合整治工程
承建单位：
建设范围：
投资总额：
37573万元
建设期限：
3年
项目负责人：
项目联系人：
联系地址：
联系电话：
邮政编码：
1项目承建单位简介
承建单位，经济实力雄厚，技术力量强大。
2项目用地状况
该项目位于南极南路以东、瀛洲路以西、玉带河以南、红砂路以北，项目范围内玉带河东西全长为2850米，龙尾河南北全长约580米，土地总面积约为936亩，其中市农委用地约为34亩，农科院用地约为160亩，浦南小区用地约为66亩，振兴花卉城用地约为600亩，浦南分公司用地约为76亩，具体情况见表1。
表1项目范围内土地情况
区段
土地归属
面积
备注
南极南路-通灌南路
（248亩）
浦南分公司
54亩
建筑面积690m2、大棚1600m2、围墙369m、厕所1座
农委
34亩
建筑面积370m2、栅栏20m、晒场450m2、硬化地面250m、田间渠道570m
农科院
160亩
工地房5000m2、园艺房700m2、营业房700m2、大棚1200m2、仓库1900m2、栅栏1630m、晒场900m2、水渠1370m、泵站1座、围墙90m、苗木260棵
通灌南路-郁州南路段（368亩）
22亩
房屋5768m2，晒场1500m2，泵站1座，围墙207m，厕所1座、变压器2台
浦南小区
66亩
住户165户，房屋53190m2
振兴花卉园
280亩
科技馆、组培楼、智能温室、冷库等
郁州南路-瀛州南路段
（320亩）
振兴国际花卉城
320亩
河堤270m2、泵站2座
红砂路
/
居民13户、房屋2905m2
房屋76m2
许庄
房屋503m2、围墙154m
3项目主要建设条件
（1）沿岸征地拆迁的问题已有基本的了解，总规模已有控制。
（2）项目前期工作如地形图测量和地质勘察已局部展开并取得一定的资料。
（3）项目景观建设设计方案已完成。
二项目背景及建设必要性
1项目背景
连云港作为亚欧大陆桥东桥头堡，是我国首批沿海开放城市，重要的港口城市。
随着《江苏沿海开发总体规划》的实施和《连云港市城市总体发展规划（2008-2030）》出台，连云港市城市建设迎来了历史性的发展机遇，规划明确提出连云港要建设成为国际性的海滨城市和山海相拥的知名旅游城市。
玉带河作为我市城区一条重要的自然河流，历史悠久，地理位置重要，它东通运盐河，西接蔷薇河，是贯穿我市新老城区的主要水系动脉，为我市经济文化的发展做出了重大的贡献。
但随着城市化进程的加快，玉带河沿岸环境明显呈现脏乱差。
沿岸土地利用缺乏规划，过量违章建筑失控建设，店面、住宅紧贴河岸而建，甚至侵蚀河道；
大小船只、码头杂乱无章；
绿化和交通道路严重匮乏。
种种弊端导致整个沿江两岸景观残旧不堪，与城市的总体规划极不相符。
为了贯彻落实《江苏沿海地区发展规划》，进一步加快国际性海滨城市建设步伐，2010年市政府启动了玉带河沿线环境综合整治工作，并列入2011年市委市政府督察管理重大事项（连政发[2011]1号文件）。
根据要求，振兴集团承担了此次玉带河南岸（南极南路至瀛洲路）的环境整治和景观建设工作。
2项目建设必要性
（1）提升城市品位和形象，建设国际性海滨城市的需要。
随着以连云港为龙头的江苏沿海开发上升为国家战略，国家对连云港城市规划也提出了新的更高要求，连云港要建设成为国际性海滨城市。
这就要求城市建设要旧貌换新颜，改变脏乱差，通过玉带河南岸的环境整治和景观绿化带建设，来改善城市形象，提高城市品位。
将玉带河南岸打造成休闲娱乐、健身康体、花卉观光为主高品位新型城市绿地，为国际海滨城市建设做出垂先示范。
（2）改善城市生态环境，建设生态宜居城市的需要。
随着经济发展、社会进步，人民对生活环境改善的要求越来越迫切，同时，随着生活节奏的加快和工作等多方面压力的增加，更多的市民向往大自然，人们对生态绿地需求正日益增长。
玉带河南岸的环境景观建设就是为市民打造一条开放城市河滨生态走廊。
为城市居民提供一个环境优美、空气清新、水质洁净、游憩休闲需要的空间和人民安居乐业的小康环境。
这对于促进我市社会可持续发展，建设生态宜居城市都具有重要的意义。
（3）完善玉带河水资源功能，保障河道畅通的需要
玉带河是连接我市新老城区的主要水上通道，它环绕我市大部分城区，除担负着城区防洪作用外，还具有水资源的功能。
通过玉带河南岸河滨绿化工程的实施，玉带河将更具有亲水性和可游性、让濒临绝迹的鱼种、鸟类、昆虫又重新回归到自然河道，使玉带河的水资源功能得到最大的发挥。
通过河道拓宽和河内淤泥清理的综合整治，使河道畅通，保障其排涝抗洪重要作用。
三项目实施方案
项目范围内土地，能用于开发建设约有170亩，考虑到绿化带建设，可用于建设用地的土地面积约为90亩。
1总体设计方案
（1）设计定位
因地制宜，在符合城市整体发展规划的前提下，突出绿色、生态主题，将玉带河建设成为以休闲娱乐、花卉观光、健身康体为主导功能，兼具海港文化的现代城市休闲廊道，提升了城市的品位与形象、改善城市的生态环境，从而实现生态效益与社会效益的完美统一，创造一个人与自然和谐相处的水岸生态环境。
（2）设计目标
环新城中心营造一处大型城市公共开放空进，为市民提供一处活动休闲场所，造福于民。
顺应城市发展战略，提升周边土体价值。
打造城市建设发展高地，建设聚集人气的滨水环境。
保护生态环境营造一处人与动植物和谐相处的美丽家园。
营造城市门户概念，打造连云港的城市形象，使玉带河成为城市地标性河流。
完善城市绿地系统生态网络，将城市生态和滨生态系统有效连接，打造玉带河生态走廊，擎领整个城市生态网络。
（3）设计主题：
海港形象，多彩玉带
（4）功能分区
●“多元”玉带之滨：
健身、游览、散步休闲，用地13.1公顷。
●“开放”海港印象：
娱乐、健身、休闲，用地21.3公顷。
●“活力”邻里街区：
休闲购物、邻里交流，用地8.8公顷。
●“缤纷”花卉长廊：
花卉认知、采摘、游览、花卉交易，用地48.5公顷。
2征地拆迁方案
（1）拆迁范围
根据规划方案和2010年市长办公会议纪要第31号文件指示，项目组确定拆迁范围。
南极南路-通灌南路段：
市农科院160亩内设施需全部拆迁。
通灌南路至郁州南路段：
红砂路拓宽30米、玉带河拓宽56米红线范围内的房屋应予以拆迁；
浦南分公司的范围内设施应全部拆迁。
对振兴花卉园内设施予以保留；
此外对浦南小区内不影响交通和景观的质量较好房屋，考虑保留。
郁州路至瀛洲路段：
沿玉带河堤的房屋应予以拆迁。
（2）拆迁面积及分类
根据上述拆迁范围，本项目拆迁总面积约为18933平方米，包括单位建房10354平方米、居民建房8579平方米和树木2838棵。
单位建房主要包括六部分，详见表2。
表2单位建房情况表
序号
房产单位名称
建筑面积（平方米）
1
浦南公司，
690
2
浦南职工宿舍
5768
3
浦南鸡厂
126
4
花卉园
100
5
农委夹心板房
370
6
3300
合计
10354
居民建房主要包括浦南小区沿红砂路及玉带河南岸边的居民房屋。
按照连云港市连政发[2004]85号文件《连云港市城市房屋拆迁管理规定》和连政发[2009]96号文件《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范》的相关文件精神，结合本项目实际情况，将须拆迁的居民住宅分为三类：
具体见表3。
表3房屋拆迁情况
房产类别
户数
房产面积
补偿方式
95年前且有房产证
34
5826m2
95年前有航摄图为鉴
95-2005年有房产证
1503m2
估价来进行货币补偿
无房产证但有航摄图
2005后新建房屋有房产证
1250m2
采用评估价来进行货币补偿
2005后新建房屋无房产证
重置价进行货币补偿
项目拆迁共涉及范围内树木2838棵。
其中振兴集团所属树木500棵，其他单位和个人所属2338棵。
（3）拆迁补偿及安置
本项目对于拆迁房屋将实行货币补偿和产权调换两种补偿方式。
货币补偿，由振兴集团将拆迁费用总额的40%汇至市拆迁办指定账户；
产权调换，由振兴集团提供50%的符合国家质量验收合格标准的安置房，供被拆迁人自行选择。
此产权调换将采用同地域置换的形式。
3建设方案
建设方案主要分为括：
玉带河南岸项目开发，河道清淤及驳岸工程建设和红砂路拓建。
（1）玉带河南岸项目开发
南极南路至通灌南路段
该地块考虑两个建设方案，由振兴集团按照规划方案开发，也可由农科院自行开发建设。
通灌南路至郁州南路段
在浦南分公司公房原址上，修建21000m2的浦南生活广场；
按照设计要求在色彩上对浦南小区的外立面进行改造，使其符合玉带河整体方案。
振兴花卉园的采摘园、科技馆、组培楼，以及智能温室、冷库等花卉生产用房予以保留，建设沿河景观带和水街建筑。
郁州南路至瀛州南路段
重点建设振兴国际花卉城项目，同时拟在沿郁州路配套建设面积为25000m2的休闲广场，人工湖和560m2的振兴花卉城会所。
（2）河道清淤及驳岸工程建设
对项目范围内的2850m的玉带河，580m龙尾河进行河道清淤和河水清污工程，涉及水体面积47600m2，土方142800m3；
对驳岸用30㎝厚的毛石进行护坡处理，修葺30o河道坡，护坡1600m2。
（3）红砂路拓宽建设
对红砂路红线30m范围内（通灌南路至瀛洲路）1900m路段进行道路拓宽硬化、绿化带建设，包括道路桥梁给排水和亮化工程。
4建设进度
项目工期为三年，具体进度安排如下：
2010年完成景观建设设计方案，地形图测量、地质勘察和征地拆迁摸底，并取得一定的资料。
2011年完成河道清淤、沿岸绿化，河道护坡，宿舍拆迁并动工建设水街项目。
2012完成水街建筑工程建设和红砂路拓宽工程，全部完成南岸环境治理。
四项目投资估算
根据现有规划方案，项目本次投资总估算：
37573万元（含农科院拆迁），主要分为建设费用，征地拆建费用和其他费用三方面。
1建设费用
项目建设费用主要包括：
玉带河南岸项目建设；
河道情欲和驳岸工程费用及红砂路拓建费用，预计建设总费用约为28362万元，具体见附表1、附表2。
2拆迁费用
拆迁分两种方案进行，包括农科院的拆迁费用为7271万元（农科院拆迁费342万元）；
不包括市农科院的拆迁费用为6869万元
费用及评估。
（1）拆迁价格的估算依据
根据《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范》，适配该区域位置及其环境情况，经专业人员现场勘测，现预算房屋价格约为4000元/m2。
另外，按拆迁有关规定，其他相关费用约为500元/m2（包括：
安置费、过渡费用、评估费用5‰、拆迁费用3%），所需费用共计为4500元/m2左右。
房屋重置价格经估算约为1000元/m2，仓库重置价格为600元/m2。
（2）拆迁成本
根据评估计算，本项目的拆迁费用约为7211万元（农科院拆迁费用为342万元）。
主要包括单位建房2804万元、居民住宅3860万元，以及附属拆迁物205万元，详见附表3~附表6。
3其他费用
项目相关财务、设计、管理、会费等方面费用为（约占总费用10%）2500万元。
五环境影响
1对环境不利影响
工程实施过程中对环境的不利影响，主要是施工过程中的噪声、粉尘等，会产生一定程度短暂的污染；
施工围堰的设置与拆除、清基等工程将增加河水的泥沙含量。
工程整治完工后，沿线人流量会有所增大，对该地区的环境的不利影响主要为生活垃圾。
施工单位应严格按照城管部门的要求文明施工，合理安排使用振动大的设备，严禁夜间使用，以确保周围群众的工作生活不受影响；
对工程完工后的产生的生活垃圾，及时安排工作人员集中清理，再由环保部门统一运至垃圾处理厂，杜绝旅游垃圾对环境的污染。
2对环境的改善
工程完工后，从根本上消除了污染源，为提高水体质量；
岸线整治、道路改造及绿化工程的实施，清理拆除了沿岸低矮陈旧建筑和堆场、码头等，河道沿岸环境和景观条件大大改善，道路的通行能力也得到提高。
该河段将成为城市景观的亮点以及人们休闲、观光的理想去处。
六经济评价
1概论
经济评价是项目建议书的一项重要内容，是方案决策的主要依据之一。
根据国家计委文件（计投资〈1993〉530号）要求，对项目进行经济分析与评价。
由于本项目不发生财务收入，即财务评价中不产生财务效益。
故本项目只进行国民经济评价，通过评价来论证该工程项目在国民经济评价中的合理性。
城市环境治理所产生的社会效益是非常显著的，我们应当从社会角度来衡量其经济效益，进行社会效益评价，将环境治理区域内人民健康条件的改善，生活水平提高与全市工农业生产的加速发展等宏观效益结合起来，做为一个“系统体”来评价。
即在宏观方面，从国家角度分析投资的社会效益。
2社会效益评价
项目对国民经济所作的贡献，主要体现在以下社会效益上：
（1）健康效益：
由于环境污染降低，使人民健康水平提高收入损失的减少，由于环境治理改善，减少环境污染所带来的疾病治疗费用。
（2）旅游效益：
由于周边环境改善，来当地旅游人数增多，经推算由此产生的旅游收益。
（3）道路交通状况改善带来的效益：
通过该项目的实施，在道路交通上得到了大幅度的改善，进而带来的新增效益。
（4）地价升值效益：
玉带河周边环境经治理后，必定带来当地地价升值，因此就能产生地价增值效益
除上述几方面的效益外，本工程还在改善人民精神面貌，提高人民精神生活质量以及改善投资环境；
促进国民经济持续稳定发展等诸多方面产生难以计量的社会效益。
七结论与建议
玉带河南岸综合环境整治项目是一项结合清淤、防洪、道路及环境整治等多方面的综合性工程。
项目的实施是对《连云港市城市总体发展规划》的解读和落实，可从根本上改善玉带河南岸综合环境，打造我市城区的南部风景线，有利于改善城市生态环境，提高居民的生活质量和水平，对促进我市经济社会的可持续发展，塑造我市形象有着重要和深远的意义，是完全可行的。
为确保项目规划建设工作顺利开展，作以下建议：
1经初步估算，玉带河南岸环境整治及红砂路拓建项目的建设费用约为30362万元。
拆迁费用7211万元（含农科院拆迁，费用342万元）。
总费用约为37573万元。
我集团目前承担着连云港国际花卉城、连云港花博公园、振兴物流园以及振兴绿园等重大项目建设，已经投入大量资金，该项目前期建设投入多，资金压力大，恳请市政府在该项目建设资金方面给予一定扶持。
同时计划将新建路以北、红砂路以南、通灌路以东约为360亩土地用于房地产开发建设，解决玉带河南岸资金问题。
同时，也希望市政府能够在建设规费的收取上给予一定优惠政策。
⒉该项目的顺利实施，需要市水利局、农委、农科院、供电局等单位的积极配合。
望市政府在各单位的分工协调问题上给予支持。
⒊该项目的建设，以拆迁工作的顺利进行为基础。
请市政府尽快出具相关政策性文件，使该项目的拆迁工作得以早日进行。
八附件
附表1项目建设费用预算表
成本区域
项目名称
工程量
单价（元）
总计
（万元）
水面
水体
47600m2
70
334
挖土深度1-3米，护坡：
30㎝厚的毛石，30o坡
挖土
142800m3
25
357
护坡
1600m2
236
38
绿化
31200m2
180
5616
亮化工程
342838m2
30
1030
给水工程
500
道路
83500m2
350
2923
沥青道路含排水工程
配套建筑
配套用房
46000m2
2500
11500
景观建筑
5800m2
1500
870
玉带河清淤及护坡
护坡费
2850m
1300
371
清淤
720
龙尾河清淤及护坡
580m
76
147
红砂路建设
1900m
338
27862
附表2红砂路（通灌南路至瀛洲路-1900米）拓宽费用预算表
工程项目
工程造价（万元）
路基工程
324
排水工程
484
路面工程
1239
路灯及绿化
99
桥梁工程
其他工程
141
交通工程
87
征地费
880
3380
附表3单位建房拆迁费用预算表
房屋性质
建设单位
面积（㎡）
单价（元/㎡）
金额（万元）
单位建房
1000
37
4500
2596
振兴花卉
45
57
浦南公司
69
7054
2804
附表4居民住宅拆迁费用预算表
建设时间
居民建房
95年之前
5826
3860
95-2005年
1503
2005之后
1250
8579
附表5范围内附属物拆迁费用预算表
名称
数量
厕所
10000
4座（50蹲）
50
栅栏
150
620米
0.93
晒场
1950㎡
9.75
渠道
120
570m
6.84
硬化路
250㎡
1.25
青苗
7
变压器
90000
2台
18
8
泵站
200000
3座
60
9
涵闸
220000
1座
22
10
围墙
200
730m
14.6
11
钢架大棚
1600㎡
16
205
附表6农科院拆迁费用预算表
1630m
24.45
900㎡
4.5
田间渠道
1370m
16.44
房屋
1400㎡
140
仓库
600
1900㎡
114
140亩
14
树
260颗
2.6
20
90m
1.8
钢架大棚（简易）
1200㎡
3.6
342
目录
一项目概述1
1.项目承建单位简介1
2.项目用地状况1
3.项目主要建设条件2
二项目背景及建设必要性3
1.项目背景3
2.项目建设必要性3
三项目实施方案5
1.总体设计方案5
2.征地拆迁方案6
3.建设方案8
四项目投资估算9
1建设费用9
2拆迁费用10
3其他费用10
五环境影响10
1.对环境不利影响10
2.对环境的改善11
六经济评价11
1.概论11
2.社会效益评价12
七结论与建议12
八附件14
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