关于印发《宁波市建筑工程容积率计算》(最新)文档格式.doc

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二、容积率计算

（一）地下室

通常情况下，地下室用作车库、设备用房的，其建筑面积不计入容积率，用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的，其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。

（二）车库

建设项目的配套停车库设置在地下和地上二层（含二层）以下的，其建筑面积可不计入容积率，其余按0.5系数折算计入容积率。

竖直循环式机械停车库按3.6米层高计算建筑面积后，按0.5系数折算计入容积率。

房屋层内，以机械设备划分若干层次的立体车库，无论高度和停放层数多少，均按单层计算建筑面积和层次（“省房”4.3.6）。

（三）架空层

建筑底层设架空层应满足以下条件：

以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；

只用作公共通道、停车、绿化、公共休闲等用途。

建筑底层设架空层的，除电梯（楼梯）间、门厅、管道井（水、电、排风等）等围合部分外，其余部分不计入容积率。

（四）地上建筑的层高

1、住宅建筑的层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

设有套内楼梯的住宅,起居室（厅）层高大于3.6米，按3.0米层高折算容积率。

公共入户门厅的建筑面积不折算容积率。

2、办公建筑的办公室层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

门厅、中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

3、宾馆建筑的客房层高大于4.5米，按3.6米层高折算容积率。

大堂、中庭公共部分其建筑面积不折算容积率。

4、商业用房的容积率折算：

商业用房的空间分隔1200平方米/间及以上的，建筑层高大于6.0米，按6.0米层高折算容积率；

1200-500平方米/间的，建筑层高大于6.0米，按5.5米层高折算容积率；

500平方米/间以下的，建筑层高大于4.5米，按3.9米层高折算容积率。

5、超高层建筑的避难层应计入建筑面积，并计入容积率。

6、建筑内的技术层（包括设备层、转换层）层高不得大于4.5米，低于2.2米不计入建筑面积，2.2米-4.5米按水平投影计算建筑面积，并计入容积率。

7、工业建筑层高超过8米时，按该层建筑面积加倍计算容积率。

（五）设备平台

设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。

每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不宜大于4.0平方米。

按每居室配置设备平台1.0平方米的标准计，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数（居室指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间）。

超出上述设备平台总建筑面积的部分按水平投影面积的1/2计算容积率建筑面积。

（六）飘窗

飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

当飘窗窗台高度小于0.30米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑面积并计入容积率。

当飘窗进深（自墙体内边线至飘窗外边线）大于0.8米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计算容积率建筑面积。

建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

飘窗视作建筑“突出外墙部分”，其建筑间距的计算规则按照《宁波市城乡规划管理技术规定》执行。

（七）阳台

凹、凸、复合阳台进深（取阳台维护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）一般不得大于1.8米，不封闭阳台超出1.8米部分计算全部建筑面积并计入容积率。

错层式阳台的建筑面积按“省房”4.3.1计算，不计算建筑面积，但需计入容积率。

（八）坡地建筑室外地坪标高的计算

1、适用范围

1）用地周边无现状或规划的城市道路作为参照；

城市道路与建设用地距离较大；

用地周边城市道路纵断面高差较大；

2）对原有建筑基地的地势改造较大。

2、计算规则

建筑出入口（人行出入口和车行出入口）至小区道路中轴线（两处高差不大于0.5米，大于0.5米时，则取距建筑出入口1.5米的入户道路中轴线处的设计标高）的最小垂直距离处的设计标高（当一幢建筑有几个出入口时，则取几个出入口设计标高的平均值）作为该幢建筑的室外地坪标高；

如建筑出入口无垂直对应的小区道路时，则以距建筑出入口1.5米的入户道路中轴线处的设计标高（当一幢建筑有几个出入口时，则取几个出入口设计标高的平均值）作为该幢建筑的室外地坪标高，以上述标高为计算参数，确定地上建筑和地下建筑（全地下室和半地下室）。

宁波市建筑工程部分差异性

建筑面积计算规则

为了进一步规范我市建筑工程的建筑面积计算，根据《浙江省城乡规划条例》的有关规定，建筑工程的建筑面积计算执行国家《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》。

现将该规范与国家《建筑工程建筑面积计算规范》的主要差异内容明确如下，如与国家《房产测量规范》有出入的，从其规定。

甬规字〔2005〕139号、甬规字〔2007〕17号、甬规字〔2009〕46号文件作废。

1、中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000，GB/T17986.2-2000）

2、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》[简称“省房”]

3、宁波市房地产协会房产测绘专业委员会《关于落实<

浙江省房屋建筑面积测算实施细则>

有关问题的意见》（甬房协〔2009〕15号）[简称“市房”]

4、中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）[简称“国建”]

5、《宁波市城乡规划管理技术规定》（甬政发〔2007〕77号）

6、宁波市规划局城乡规划技术委员会会议纪要（〔2010〕第2期）

二、建筑面积计算规则

（一）层高

建筑的层高低于2.2米的，不计建筑面积（“省房”）。

（二）坡屋顶

跃层、斜面结构屋：

1、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，顶层高度2.20米以上的部位按其水平投影计算建筑面积；

2、跃层层高2.20米以上的部分，按水平投影计算建筑面积；

3、跃层、斜面结构屋的层高2.20米以上的外墙，1/2计入套内建筑面积，另1/2计入幢共有建筑面积（“省房”4.3.11）。

阁楼（暗楼）不计算房屋建筑面积（“省房”4.3.12）。

（三）阳台

1、一般阳台

全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积。

未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积（“省房”4.1.1和4.1.2）。

2、错层式阳台

一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积（“省房”4.3.1）。

（四）飘窗

1、飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不得小于0.30米、净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米；

2、建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样；

3、飘窗视作建筑“突出外墙部分”，其建筑间距的计算规则按照《宁波市城乡规划管理技术规定》执行。

当飘窗窗台高度小于0.30米，且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑面积（“省房”4.3.2）。

（五）架空层

1、层高2.20米以上的架空层作为公共开放空间的，不计算建筑面积；

2、依山（坡）地建造的房屋，利用吊脚做架空层加以围护封闭利用，整修有底板，层高2.20米以上的部位计算建筑面积；

3、架空层中层高2.20米以上并加以围护封闭利用的门厅、楼梯、电梯和水、电、排风管道井等部位，计算建筑面积（“省房”4.3.7）。

（六）室外楼梯

属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积（“省房”4.1.1）。

无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1/2计算建筑面积（“省房”4.1.2）。

1、属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；

当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积；

2、挑出主墙体外、未封闭、有围护结构、有顶盖的楼梯挑平台，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，挑平台不计算建筑面积；

挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积；

3、广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯，不计算建筑面积（“省房”4.3.13）。

（七）廊

1、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积；

2、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积；

3、有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积建筑计算（“省房”4.1.1）。

1、与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积；

2、与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积（两端均有与房屋相连的墙体的，视为有围护结构的檐廊）;

3、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算建筑面积；

4、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积（“省房”4.1.2）。

（八）外墙外保温隔热层

房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度（“省房”3.12）。

在实际操作中，外墙一般抹灰厚度（不包括保温砂浆层）按设计单位说明与实地测量计算，但最大值原则上不得大于2厘米。

阳台边长的测量，测至阳台的主体维护结构外侧，不包括阳台抹灰层厚度。

阳台内存在装饰性材料及保温层的，视作内装饰面，计入阳台面积（“市房”）。

建筑外墙的外保温隔热层不计算建筑面积。

（九）幕墙

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃、金属等其他材料作装饰幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

装饰性幕墙、主墙体外的幕墙均不计算建筑面积（“省房”4.3.14）。

（十）雨蓬

突出房屋墙面的无柱雨篷不计算建筑面积（“省房”4.1.3）。

（十一）设备管道夹层

房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部分，按其水平投影计算建筑面积（“省房”4.1.1）。

层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室不计建筑面积（“省房”4.1.3）。

技术层、夹层、插层：

层内的夹层、插层等，当夹层、插层层高和剩余层高均在2.20米以上，两部分均计算建筑面积；

当其中一个部分的层高不足2.20米，但上下两部分层高之和在2.20米以上时，按一层计算建筑面积（外墙不重复计算）（“省房”4.3.10）。

（十二）通风排气竖井

楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积（“省房”4.1.1）。

地下室或半地下室使用的通风井、烟道在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；

其在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构或柱和上盖，且高度在2.20米以上的，按围护结构或柱外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；

其在地面部分是设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积（“省房”4.3.4）。

（十三）车棚、货棚等

属永久性有柱的建筑物，按柱的外围水平投影面积计算建筑面积（“省房”4.1.1）。

独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算建筑面积（“省房”4.1.2）。

（十四）跃、夹层楼梯孔

跃层、夹层等有高度大于2.20米的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积（“省房”4.3.13）。

跃层、夹层等楼梯孔：

有设计梯位的，按相应梯位的水平投影面积计算建筑面积；

无设计梯位的，设计仅为挑空的，统一不计算建筑面积（“市房”五－1）。

（十五）屋顶水箱

房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在2.20米以上的部分（位），按其外围水平投影计算建筑面积（“省房”4.1.1）。

位于地下室内和屋顶上的水箱或储水池（消防水池），不计算建筑面积（“省房”4.3.9）。

（十六）自动扶梯

连接商场各层的自动扶梯（电梯），按自然层计算建筑面积，并按功能区共有建筑面积进行分摊（“省房”5.8.5）。

室外自动扶梯的建筑面积按照“省房”4.3.13c）和f）执行。

附件：

专业术语

（一）围护结构

围护结构指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等（“省房”2.37）。

（二）架空层

指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。

一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等（“省房”2.15）。

建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑（“国建”2.0.3）。

（三）阳台（凸阳台、凹阳台、复合阳台）

指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施（“省房”2.29）。

供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间（“国建”2.0.16）。

泛指有永久性上盖、有维护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。

凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台。

当阳台由凹凸两部分构成的为复合阳台（宁波市规划局专题会议纪要〔2010〕2号）。

指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗（“省房”2.31）。

为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗（“国建”2.0.23）。

（五）室外楼梯

指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯（“省房”2.33）。

位于建筑物外墙或主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯（“市房”）。

（六）室外台阶

台阶指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。

室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台（“省房”2.35）。

位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶（“市房”）。

（七）技术层

指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、转换层等）（“省房”2.12）。

（八）夹层（附层）

指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层（“省房”2.13）。

（九）插层

指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层（“省房”2.14）。

主题词：

规划管理容积率建筑面积通知

抄送：

各县（市）规划局、市发改委、市建委、市国土局，

市规划与地理信息中心、市测绘院。

宁波市规划局办公室2010年10月22日印发

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