北京楼市新政解读普通住房Word文档下载推荐.docx

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　　昨日，北京市11个部门联合出台房地产新政，期望“鼓励市民合理住房消费，促进房地产市场发展。

”

　　认定标准影响购房意愿

　　按照北京市相关规定，普通住房在北京可以享受到优惠政策。

例如，购买普通住房缴纳的契税可以减半，即总房款的1.5%，而非普通住房则要缴纳3%。

　　上月，财政部下发新规，对普通住房又提出多项优惠政策。

包括，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%等。

　　因此，如何认定“普通住房”，将极大影响市民购房所能享受的优惠政策，进而影响市民的购买意愿。

北京市昨日出台的新政，正是从这一点发力，以期提振目前相对冷淡的房市。

　　明起按新标准申报纳税

　　此前，北京的“普通住房”须同时满足3个条件：

住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

单套建筑面积在140（含）平方米以下；

实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下。

　　由于前两个条件比较固定，因此，第三条就成了决定“普通住房”的重要变数。

　　北京市建委人士表示，新标准对“普通住房”的定性，前两条规定都没有变化。

第三条则修改为：

“实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下”。

同时，享受优惠政策住房平均交易价格调整为：

三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。

　　以新标准衡量，普通住房的价格标准比以往有了较大幅度的放宽。

业内人士说，新标准实施后，可以定为普通住房享受优惠政策的房屋将大幅增加。

　　北京市建委昨日还表示，从明天开始，普通住房的纳税人办理申报纳税手续，将按新的价格标准执行。

符合条件的纳税人可以享受相关税收的减免优惠。

　　此外，北京市11部门出台的房地产新政包括，“加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度。

进一步加大住房保障力度”、“明年计划新开工政策性住房850万平方米等”。

　　11部门房地产新政

　　●降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度。

　　●进一步加大住房保障力度发挥政策性住房的调控功能。

积极推动保障性住房、限价房和棚户区改造项目的开发贷款试点，加大信贷支持力度。

加快实施门头沟采空区，通州老城区和丰台区南苑棚户区改造，继续实施无城镇危房户工程，努力改善居民住房条件。

　　●严格执行城市总体规划、土地利用总体规划和土地利用年度计划，优化房地产市场结构。

具体措施包括：

加大对保障性住房、限价房用地储备力度，优先保证其土地供应；

对基础设施和配套设施不完善，待建、在建项目集中的地区，适度从紧商品住房项目的土地供应；

适度增加生产性服务业土地供应。

　　●完善房地产市场服务和监管体系，规范市场秩序，维护购房者权益。

　　普通住房相关政策

　　认定3条件：

　　住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

　　单套建筑面积在140（含）平方米以下；

　　实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

享受优惠政策住房平均交易价格调整为“三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套”。

　　和非普通住房其他政策差别：

　　购买5年以内的普通住宅，出售不需要缴纳土地增值税。

5年内的非普通住宅在出售时，需按总价款的1%缴纳土地增值税；

　　购买非普通住房5年以上，如果转手交易，将按其售房收入与当初购房价款的差额，征收5.5%的营业税。

普通住房则不征收。

　　财政部对普通住房优惠政策：

　　个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；

　　金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　■解惑

　　老标准过严

　　五环内难觅普通房

　　专家称原有标准已落后于北京房市

　　本报讯北京目前执行的普通住房平均交易价格标准是2006年发布的。

该标准被专家认为已落后于北京两年来飞速发展的房地产市场。

　　按原有标准衡量，不同级别的土地，有不同的价格标准。

其中二级土地大都位于北京二环以内，价格标准为10592元/平米；

三环与四环之间大都属于三级或四级土地，价格标准分别为9289元/平米和7749元/平米。

　　事实上，对这一标准，早有专家和业内人士提出，已迫切需要调整。

　　他们认为，2006年后北京的房价出现了快速的增长。

以2006年时较低的价格标准来计算，五环以内能确定为普通住房的楼盘非常有限。

以此计算，在三四环之间，即使以价格标准较高的三级土地计算，只有购买价格在11145元/平米以下的房子，才能定性为普通住房。

　　此外，对于新标准为何不再用土地级别来衡量，并把按单价计算改为按总价计算，相关人士表示，这主要考虑方便购房的市民，以各条环路为界限，而不再用复杂的土地级别，市民更容易界定自己所购房屋是否属于普通住房。

　　■算账

　　三环房单价1.5万即算“普通房”

　　按照新标准计算，以三环与四环之间的楼盘为例，即使购买了一套140平米的住房（140平米是规定面积的上限），每平米的均价只需要在1.5万元（总价175万÷

面积140平米×

1.2＝1.5万）以下，即可算做是普通住房而享受优惠政策。

如果购房面积小一些，价格标准自然更低。

　　目前，北京的房地产降价潮中，三环与四环之间的多个楼盘价格已经降到了1.2万元以下。

　　昨日，一些房地产开发商表示，目前北京单价低于1.2万元的楼盘，主要位于西三、四环和南三、四环。

东部和北部，尤其是东北三环和四环之间，很多楼盘的价格还是要高于1.5万/平米。

所以，东部和北部的区域，能享受到新政的楼盘仍然不多。

　　不过，上述算法是对于140平米的顶限面积，购房者如果购买一些面积稍小的住房，比如100平米左右，那么价格在2.1万元/平米以下都能是普通住房。

所以，大部分楼盘的价格都适用优惠政策。

　　■各方观点

　　业内人士“力度弱”

　　担心新政对房市影响不大

　　本报讯中原地产华北区域总经理李文杰昨天说，“北京的救市政策终于在期盼中出台”。

但他认为“力度还不够，难以对冷淡的房市有明显的影响”。

　　李文杰说，北京新政策提出了不少鼓励居民合理住房消费的措施，并表示要加强政策性住房的建设力度。

同时，普通住房的重新界定，也使得享受税收、贷款优惠的购房者有所增加，这对目前低迷的房地产市场无疑是一个利好的消息。

　　但他同时认为，近期各个城市都出台了一些救市的政策，相比北京昨天出台的政策，别的城市的力度要更大，尤其是上海和杭州，还减免了交易环节的营业税，但“这些力度更大的政策都没能有效刺激房市”。

　　“拿普通住房的税收优惠来说，即使是享受到了1%的契税优惠，总房款也只是比原先减少了2%。

而目前房地产商动辄就打九折、八折，东四环的一个项目，以前是一万七，现在是八千八，大幅的降价都没有刺激购房者的观望情绪，何况只少了2%。

”李文杰说。

　　他建议，政府应该出台力度更大的救市政策，比如取消外国企业和个人的购房限制、放开第二套房等。

　　消费者“再等等”

　　市民任女士仍然持观望态度

　　本报讯29岁的任女士看中了一套位于西南三环95平米的房子，总价约98万。

在获知了新政策后，她算起了账，“以前不是普通住房，要交3%的契税，就是将近3万元，现在可以是普通住房了，就少交了一万五，确实省了不少。

　　但最近开发商的降价热潮又让任女士犹豫是否马上出手。

“其实还是房价降一些，实惠更大，就算每平米降500元，总价也能少将近5万呢。

所以还是再等等，房价形势明朗再出手。

　　本版采写/本报记者马力