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根据《民法通则》第七条规定：

“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。

”根据我国传统的民间风俗习惯和日常生活经验法则判断，房屋内有人非正常死亡这一事实必然对购房者的心理带来负面影响，既妨碍其正常居住使用，又会贬损房屋价值。

被告隐瞒房内有人自杀死亡的事实，违反了诚实信用原则。

《合同法》第六条规定：

“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。

对于影响合同是否订立和履行的重大事件，卖方有告知义务，如果刻意隐瞒，则构成了欺诈。

《合同法》第五十四条第二款规定：

“一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

”所以，被告故意隐瞒“凶宅”事实构成欺诈，原告在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同后，自知道或应当知道一年内可以要求法院撤销房屋买卖合同并要求被告赔偿损失。

　　正文：

　　通过查阅相关资料，人们通常给凶宅下这样一个定义：

所谓“凶宅”，一般是指曾经在房子里发生过恶性杀人致人死亡案件或有非正常死亡（如自杀死亡、煤气泄漏致人死亡等）现象发生。

对于年老者逝世者，一般认为这是一种正常的自然现象，该房一般不被认为是“凶宅”。

我国目前的合同法中并没有明文规定凶宅买卖合同的效力，因而只能从法理上去分析。

我们知道，法理规定了公序良俗原则，那这里的“凶宅”应理解为一种风俗习惯还是封建迷信？

我们可以简单地分析这两个概念，所谓“封建迷信”是封建思想和迷信思想两个概念的省略，专指人们相信抽签、打卦鬼神的思想和行为，意思是具有封建性质的迷信活动。

封建

　　迷信是原始人类残留下来的一种落后愚昧的盲目信仰，也是统治阶级愚弄下层民众的手段。

它利用人们对于死亡的恐惧、对生存的渴望，突出一些无因果联系的生命过程，以致在无知和神秘的迷信氛围中，恐惧压倒坚强，邪恶战胜正义。

而“风俗习惯”是指在特定社会里个人或集体的传统风尚、礼节、习性，是民众长期生活实践的产物，反映了特定社会民众的生活习惯，它本身不为法律所禁止。

忌讳是指因风俗习惯或个人理由等，对某些言语或举动有所顾忌和避讳，积久成为禁忌。

比如，回民不吃猪肉，不能倒着拿伞，吃饭的筷子不能立在碗里等，显然这是一种风俗而不是迷信，这是需要忌讳的。

因此，忌讳是一种民间习俗。

“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，自然不是封建迷信，而是一种风俗习惯。

所以得出结论：

卖方向买方隐瞒“凶宅”，是违背了公序良俗这一原则的。

　　这里我们将引入“可撤销合同”这一概念，它实际包含了可变更合同和可撤销合同，它是指合同虽已经成立，但由于存在法定的可变更，可撤销的因素，经一方当事人请求，法院或者仲裁机构确认后予以变更或撤销的合同。

合同在被变更后，当事人双方的权利义务关系（转载于:

校园生活:

凶宅买卖合同,法院）也随之调整；

合同在被撤消后，当事人之间的合同法律关系自始归于消灭。

应当注意的是，可撤销合同在撤销之前为有效合同，并且合同变更或撤销应通过权利人主动行使相应权利实现。

在实践中可撤销合同主要包括

（1）重大误解的合同，

（2）显失公平的合同，（3）乘人之危的合同。

　　（4）以欺诈或胁迫手段订立的合同。

　　《合同法》第６条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信实用原则”。

对于影响合同是否订立和履行的重大事件，卖主有告知义务，如果刻意隐瞒，则构成了欺诈。

一般人都会认为，在房屋中发生自杀、他杀或其他类似重大事件，该房将被视为不祥之地，对居住人的情绪、感情、思维、意识等精神活动必然产生障碍，不可避免地会使居住人心理上产生恐惧、焦虑、沮丧、抑郁等不良情感，致使居住人精神痛苦，从而实际影响了房屋的实际使用价值。

再进一步看，如果合同继续履行，将对买主显失公平。

因为房屋买卖合同所约定的房屋价格是按照“非凶宅”的行情签订的，在价格上并没有显著低于市场价。

“凶宅”虽然在实物形态上没有受损，但是按照日常观念和风俗习惯，其房价应显著低于同类房屋的市场价格。

因而“凶宅”买卖合同应为可撤销合同，那权利人如本案中的孙某，应如何行使自己的权利？

参考《合同法》第５４条规定：

下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显示公平的。

一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

即孙某可以主张合同有效，但出卖人应当降低房屋的交易价格以显示公平。

也可主张无效，此时买房人应当将房屋归还给出卖人，出卖人有义务返还购房款及利息。

这样的规定充分体现了当事人意思自治的原则。

　　通过上述分析，我们分析出可撤销合同是相对无效的。

我们应进一步区分可撤销合同和无效合同的区别，主要在于可撤销合同因意思表示不真实引起，法律允许当事人自己决定是否主张变更或撤销；

而无效合同是违反法律强制性规定或者社会公共利益而导致，其行为具有明显的违法性，法院可以依职权主动宣告合同无效。

再进一步分析《合同法》关于以欺诈、胁迫手段订立的合同的有关规定，《民法通则》第58条第2款第3项规定，一方以欺诈，胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下，所为的民事行为无效。

显然，这里的合同属于绝对无效合同。

但我国《合同法》直接作出了不同于《民法通则》的规定，而将

　　其分为绝对无效和相对无效两类：

一类是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益的，合同绝对无效；

另一类是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，而未损害国家利益，此类合同属于可撤销合同，即相对无效，只有另一方当事人主张撤销并被认可时合同才无效。

《合同法》作出这样的修改，目的在于贯彻意思自治原则，更好地保护受欺诈、胁迫人的利益。

因为在实践中，可能由于市场、政策等各种原因，使受欺诈、胁迫人并未因此遭受损失甚至获得利益。

因此，受害人仍然可能愿意接受合同的约束。

与《民法通则》中将此类合同一律规定为无效相比，《合同法》的规定更有利于保护受害人的利益。

　　我们还需要注意的一个问题是可撤销合同的撤销权的行使必须在法定的期限之内，一旦经过法定期限撤销权将自动消灭，合同成为有效合同。

《合同法》

　　第55条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

这体现了“法律不保护在权力上睡觉的人”的道理。

因为撤销权是形成权，其期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利。

规定除斥期间的目的在于保护业已形成的法律事实和法律关系。

但在现实生活中人们对于这方面的规定不了解，导致丧失撤销权的案例很多。

那么，是不是在过了法定期间后，买房人就没有救济途径了呢？

这里引入“物的瑕疵担保责任”的概念，即合同双方当事人在履行合同时应当确保标的物的质量符合法定或约定的质量。

在房屋买卖中，如果卖方人提供的是凶宅影响了房屋的实际使用价值就违背了“物的瑕疵担保责任”，构成违约。

如果双方约定有违约金的话可直接请求支付违约金。

如果没有则依照合同法的相关规定，买房人有两种救济途径：

（1）请求出卖人在一定范围内降低房价；

（２）请求法院解除合同。

　　从总体上看，针对此类案件，法院一般经合同视为可撤销合同，但也有少数例外。

而随着人们维权意识的增长，今后法院会处理更多这样的案例，为了维护法律的公平和统一，我认为，最高人民法院可出台相关司法解释以弥补买卖合同有关规定的不足。

　　参考文献：

张文显《法理学》

　　王利明《合同法研究》

　　王玉梅《合同法》

　　找法

　　篇二：

“凶宅”纠纷的法理分析及法律适用

　　“凶宅”纠纷的法理分析及法律适用

　　近几年我国的房地产行业发展迅速，房价一波高过一波，人们在“望房兴叹”之余，买一套价廉的二手房无疑成为许多人的选择。

然而，在二手房交易中，许多地方都出现了买房人在事先不知情的情况下因购买了“凶宅”而出现的交易纠纷，面对法律没有明确规定的“凶宅”问题，司法实践中如何适用法律是法官面临的一个难题。

就笔者所搜集到案例，不同的法官对“凶宅”纠纷的判决各不相同。

到底什么是“凶宅”？

“凶宅”作为一种事实是否是一种法律上的事实而能够引起法律关系的变化呢？

如何为这一类纠纷寻找一个客观的、统一的裁决准则？

是目前司法实践中急需解决的问题。

　　一、“凶宅”的法理分析

（一）什么是“凶宅”

　　究竟什么是“凶宅”，普通民众一般认为只要出过事，尤其是死过人的房屋就是“凶宅”，还有人认为“凶宅”就是主观的感觉，只要房屋内“出过事”或者由于特定环境的影响，认人感觉所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋都是“凶宅”。

对于“凶宅”，日前并无公认的或权威的界定。

那么，究竟什么样的房屋是“凶宅”？

“凶宅”可否因某些事情的发生而变成正常房屋呢？

　　“凶宅”的定义，目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。

从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是:

第一，房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的，非人们的主观想象。

例如，因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。

第二，房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡，即俗称的“横死”。

如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死；

因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。

　　所应当注意的是，如果一个房屋内数年前曾发生过人非正常死亡的事实，但已经出租或出卖给他人使用多年，用普通群众的话说就是“凶宅”的怨气已经被阳气冲散，“凶宅”成为了正常的房屋了，此时的房屋能否作为正常房屋出售？

笔者认为，“凶宅”是因房屋内发生的非正常死亡的事实，但这一事实不能像标签一样伴随房屋永久，“凶宅”可以因长期的居住和使用而“洗净”，这不仅符合了民间的习俗，也有利于资源的有效利用。

（二）“凶宅”的法理分析

　　对于卖房人隐瞒“凶宅”的事实所引起的合同纠纷，不同的法官会有不同的认识。

在司法实践中，主要有以下几种判决：

　　购房合同有效，驳回原告起诉。

合有有效论认为，“凶宅”之说纯属封建迷信，不受法律所保护，如果卖房者没有告知“凶宅”的事实，不足以构成违反公序良俗。

并且，“凶宅”本身是符合使用条件，也符合合同的目的。

因此，“凶宅”在法律上与正常房屋无异。

购房合同有效，但判决被告承担侵权责任。

此说认为，虽然卖房者在售房时故意隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，但房屋的质量符合法定的标准，合同的效力不受影响。

然而，依据价值规律和人们的现实观念，房屋会因购买者避讳而贬值，卖房者在主观有过错，对购房者构成侵权。

　　购房合同为无效合同。

合同无效论认为，我国相关法律、法规虽然没有对“凶宅”问题作出规定，但“凶宅”是民间的习俗，这种习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的。

违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共利益。

所以，依照《合同法》第五十二条第四项规定，合同无效。

　　购房合同为可撤销合同。

此说认为，“凶宅”是一种民间习俗，因人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。

卖房者故意隐瞒这一事实构成欺诈，依据《合同法》第五十四条第二款的规定，所签订的合同是可撤销的合同。

　　笔者认为，对于“凶宅”的忌讳不是封建迷信，而是一种民间习俗。

“凶宅”问题的产生是和中国人根深蒂固的民俗文化有关。

远古时代，生产力不发达，人们对于一些无法解释的自然现象产生崇拜和恐惧心理，慢慢地，这种心理演变成具体的、习惯性的具有象征意义的行为，如过年的祭祀、对某些行为的语言的避讳以及住房风水等，形成民俗文化。

在这里，民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验，已经深深进入了中国人的内心，是客观存在并有一定合理性的。

在法律层面上，这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗，是受法律保护的。

从而，“凶宅”这一事实是能够引起法律关系变化的。

在现实层面上，“凶宅”虽然在物理层面上没有瑕疵，但在普通人的心理上，人们购买房屋的目的是平安、舒适，“凶宅”显然会影响人们的居住心理，也正是这一原因，使得房屋的价值在客观上受到了影响。

因而，作为卖房者，如果为了将房屋卖出或为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为就构成了欺诈。

应当说明的是，房屋出购者的欺诈行为虽然违反了诚实信用原则和社会的善良风俗，但并没有损害社会公共利益。

所谓的社会公共利益是指广大公民所能享受到的利益，是一种集合性词汇，主要包括社会公共道德、社会经济秩序、政治秩序和生活秩序等。

由此可以知道，对于因受欺诈而签订的房屋买卖合

　　同，只是损害了买房人的利益，达不到公共利益的范畴。

因此，对于因欺诈而购买“凶宅”的合同，不应当依照《合同法》第五十二条第四项的规定以损害社会公共利益为理由确认合同无效，而应当依照《合同法》第五十四条第二项的规定确认合同为可撤销的合同。

　　二、“凶宅”纠纷的法律适用

（一）买房者知道或应当知道的情况下

　　合同是双方当事人意思自治的最佳体现，合同一旦签订，如果没有法定或约定的合同无效的事由出现，那么法律会推定合同生效并予以保护。

在市场经济中，有交易就必然有风险，作为购房者在买购买房屋时，无论自用或转手给他人以赚取差价，都会尽可能的去了解或考察所购房屋的信息。

如果“凶宅”内发生的非正常死亡事件属于影响较大的社会事件并且当地媒体曾进行大规模报道，而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住，不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。

并且，购房者在与房主签订购房合同时，没有主动询问这方面信息，也没有就房屋内是否发生过非正常死亡事件进行约定的，法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者就不能追究原房主的法律责任。

在这种情况下，可以视为购房者自愿了接受“凶宅”这一事实，那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。

如果在合同签订后，法律允许购房者再以“凶宅”为理由请求撤销合同，否认合同效力或请求赔偿的，则对房主来说无疑是不公平的。

因此，在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下，合同有效。

（二）买房者不知情的情况下

　　1、买房者享有撤销权。

　　众所周知，“凶宅”因其特殊的原因，绝大多数人是不愿意购买的；

即便购买，若再行交易，该房通常会脱手困难，必然给买受人造成损失，正是这个原因，在二手房交易中，大多数房主为了使自己的房产能够高价交易，往往会故意隐瞒“凶宅”这一真实情况，从而使买房者误认为是正常房屋而交易。

考察购买者的真实心态，购买者是因受欺诈，基于该房屋为正常房屋的错误认识而作出了购买该房屋的错误意思表示。

换言之，如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的；

即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。

并且，“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定，是决定合同是否有效的重大因素。

故此，《合同法》第54条第二款规定，一方采用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合

　　同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。

依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人;

出卖人有义务返还购房款及利息。

此外，根据《合同法》第58条的规定，对于合同被撤销有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。

在“凶宅”买卖合同中即为违反告知义务的出卖人，应当对买房人在缔约、履约、诉讼等与房屋买卖相关活动过程中的损失进行赔偿。

　　2、卖房者的违约责任。

　　依据《合同法》第55条的规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

法彦有云：

法律不保护在权利上睡觉的人，如果权利人没有在规定的时间内行使权利的话，撤销权人则丧失了这一权利，合同依法有效。

因为撤销权是形成权，撤销权的期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利，并且除斥期间还不能中断、中止和延长。

法律规定除斥期间的目的一是为了督促权利人及时行使权利，二是为了维护在这一期间业已形成的法律事实和法律关系。

但在现实生活中，因为普通老百姓对于除斥期间的不了解，导致丧失撤销权的案例很多。

笔者所在的法院就有这样的一起案件。

买房者因不知情购买了“凶宅”，但在知道“凶宅”这一事实后因种种原因在一年后才向法院起诉，法院依法驳回起诉后，原告因不理解法律而四处上访，至今仍然没有服判。

那么，是不是在过了除斥期间后买房人就没有救济途径了呢？

事实并非如此。

依合同法实践，合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量，对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量，这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任，对于物的瑕疵担保责任的概念，我国学者王利明认为是指有偿合同中的债务人对其提出的给付，应担保标的物的质量符合合同的约定，违反此种担保义务，所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。

如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵，违反了瑕疵担保义务，则应当承担违约责任。

在房屋买卖中，卖房者如果提供的房屋是“凶宅”，影响了买房者对房屋的正常使用，就是违反了物的瑕疵担保责任，构成违约。

　　对于卖房者的违约责任，如果约定有违约金的话，可直接请求支付违约金即可，如果没有，则依据《合同法》，买房者有两种救济途径：

（1）可以请求出卖人在一定范围内降低房价款。

《合同法》第111条规定，当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。

对违约责任没有约定或者约定不明时，受

　　损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。

“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定，法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。

在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%.

（2）可以请求法院解除合同。

请求解除合同不同于请求确认合同无效：

前者是形成之诉，在法院判决合同解除之后合同才没有效力；

后者是确认之诉，在法院判决合同无效之后合同从订立之时自始不发生效力。

合同解除权于《合同法》第94条，其规定：

当一方的违约行为致合同目的不能实现，守约方可行使解除权。

在“凶宅”房屋纠纷中，如果买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时已经明确告知卖房人，或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的，而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待，使得该房屋的居住效用严重降低，购买房屋的目的无法实现，出卖人的违约行为即构成根本违约，此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。

（河南省郑州市中原区人民法院·

赵伟崔霞）

　　：

中国法院

　　篇三：

巨款买凶宅案一审民事判决书

　　法律文书写作作业关于巨款买“凶宅”的一审民事判决书

　　姓名：

贾诗佳班级：

法学0903学号：

20XX0457

　　成都市金牛区人民法院

　　民事判决书

　　（20XX）金民一初字第315号

　　原告李骞，男，汉族，1986年8月2日生，住本市金牛区为民路10号。

　　委托代理人陈秋红，四川泰和泰律师事务所。

　　被告1刘少文，男，汉族，1958年7月10日生，住本市金牛区为民路98号。

　　被告2王嘉莉，女，汉族，1960年8月9日生，住本市金牛区为民路98号

　　被告刘少文委托代理人牟乾中，四川兴华中律师事务所。

　　原告李骞与被告刘少文房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进

　　行了审理。

原告李骞、原告李骞的委托代理人陈秋红、被告刘少文以及被告委托代理人牟乾

　　中到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

　　原告李骞诉称，原告因居住需要购买住房，在亲友的赠与和借贷下，准备好了所需购房

　　资金32万元，通过房产中介从被告刘少文手里买了位于四川省成都市为民路87号3单元房

　　屋之后，马上雇佣工人进行装修，想早日乔迁新居，可是在一次偶然的机会下，原告得知一

　　使之非常震惊的消息——20XX年，在其所购买的住房里发生过一起碎尸命案。

原告李骞得

　　知此事件后，立即向当地派出所求证，在对受害的女孩及其家属深表同情的同时自己也非常

　　震惊，声称自己完全不敢在此房居住。

陪同原告去参观过该房的家人和朋友的精神也受到了

　　极大的打击。

原被告以及房产中介在购房的过程中，被告刘少文根本没有提及该房曾经发生

　　过一女孩被残忍地杀害的碎尸案件。

特别是被告在整个卖房过程中所表现出来的隐瞒行为。

　　原告认为其受到了极大的欺骗。

原告本来就对此类凶残血腥事件恐惧不已，遂多次单方或同

　　中介人员联系被告，要求退房。

被告却拒绝，反而劝说原告不露声色地将该房转卖给他人。

　　被告的欺诈行为严重损害了原告的合法财产利益和精神利益，被告向原告的这种欺诈行为导

　　致原告与之签订的房屋买卖合同依法属于可撤销的合同，故为维护原告的合法利益，原告特

　　依照《合同法》第54条第二款，第58条等法条之规定起诉至人民法院，请求法院判决撤销

　　该房屋买卖合同，被告退回房款给原告并承担本次诉讼费用。

请求人民法院依法支持原告的

　　请求。

　　被告刘少文辩称，原告自身存在重大过错，双方于20XX年9月19日签订合同后到20XX

　　年10月12日支付房款期间，原告多次到诉争房屋所在地实地看房，充分了解了房屋的地段、

　　环境才付清房屋的余款。

原告有足够多的时间对房屋产权、交易价格、地理环境、房屋质量、

　　小区安全、邻里关系等所关心的问题进行调查和了解。

而要了解这些情况只需要问一下小区

　　的邻居、保安，或到当地派出所咨询就能得到详细的答案。

原告却在近一个月的时间里没有

　　经过调查和了解，导致今天的后果，自身存在重大过错。

而作为房屋的卖房已经将手续齐全。

　　产权明晰，不存在安全隐患的房屋交给了原告，已经适当完成了己方义务。

并且有关法律和

　　法规也并未规定何