工程项目成本控制(PPT)PPT资料.ppt

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,11,图2-5和图2-6分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。

如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本上扬，这一点可以在前面的图2-1香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。

12,图2-5香港近几年建筑人工费发展动向注：

1、资料来源于香港政府建筑署；

2、图中以1970年香港建筑人工费为标准指数100。

13,图2-6英国近几年建筑人工费发展动向注：

1、资料来源于英国住宅与建筑统计19861996；

2、图中以1990年英国建筑人工费为标准指数100。

14,综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费现状的分析可得出以下结论：

随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。

随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占据的比例也将趋向于国外的6070%，对建筑成本的影响将更大。

15,如果考虑工人的工作效率，人工费实际成本的增幅远大于图2-4中的数据表面上反映的上涨程度。

众所周知，建筑业属于劳动密集型产业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是砌砖等工种至今无法实现机械化。

16,据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效率在不断下降，如图2-7所示，二十世纪三十年代工人的砌砖效率是现代工人的1.5-2倍左右。

工人的工资按可比价格以图2-8中的曲线a增长，如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长速度以图8中的曲线b增长，增幅远高于曲线a。

17,18,19,2.1.2材料费上涨建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部分。

据统计，在国内建筑材料费占建筑成本60%左右。

而在境外，建筑材料费占建筑成本30%左右。

图2-9、图2-10和图2-11分别给出我国建筑材料出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变化趋势。

20,注：

1、以1979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数100；

2、资料来源于中国统计年鉴1999卷。

21,图2-10香港近几年建筑材料费发展动向注：

2、图中以1970年香港建筑材料费为标准指数100。

材料费指数,时间,22,图2-11英国近几年建筑材料费发展动向注：

2、图中以1990年英国建筑材料费为标准指数100。

23,综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格现状的分析可得出以下结论：

从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。

尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。

24,建筑材料价格不断上升的原因：

劳动力成本上升；

生产建筑材料的原始材料价格上升；

能源价格上升。

以钢材的生产为例，生产钢材的原始材料主要是铁矿石，所用的能源主要是电力和煤炭。

近几年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。

25,从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑材料的价格都在不断上涨。

而在工程建设中，建筑材料费用占整个建筑成本的60%70%（每年耗用全社会钢材总量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25）。

因此，合理使用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程成本具有重要的意义。

26,2.1.3其他建筑成本的变化建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地成本、管理费、临时设施费等等。

随着社会的发展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建筑成本上升的重要原因。

27,

（1）土地成本我国的土地市场并不发达，长期以来土地成本无法反映其真实价值。

国外的土地市场形成较早，受市场规则的制约，计算土地成本的方法比较成熟。

以日本、英国、法国和美国等发达国家的土地市场为例，主要有以下几种方法：

28,表2-1主要发达国家的土地成本计算方式,资料来源：

邹兆平主编外国与港台土地管理制度,29,我国土地取得方式的变化,图2-13我国土地取得方式的转变,30,土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。

土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。

因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增加，最终造成建筑成本巨幅上升。

不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中土地成本差异是最为主要的。

31,

（2）其它施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致施工机械使用费增加；

建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、电梯等，导致建筑成本上升。

随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增加。

32,总结综上所述，随着社会的发展进步，建设项目越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构成建筑成本上升的直接原因。

33,2.2人们对建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的直接动力,居住需求的层次按照人对各类居住需求程度的大小，由基本到高级可分为四个层次：

见丹麦心理学家英格丽特格尔（IngridGehl）著生存环境1、基本需求：

睡、休息、一般居住安全2、一般需求：

卫生、光、空气、太阳、安全防卫、噪声控制、私密3、邻里友爱需求：

交往、活动、玩4、自我表现需求：

建造、正名、美感人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程度、自身的经济状况、生活习惯爱好以及时间而变化的。

34,住宅种类人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的各种需求。

不同种类住宅可满足不同程度的居住需求。

根据住宅满足居住需求的程度，住宅可分为安置型住宅、实用型住宅、舒适型住宅、豪华型住宅。

不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求程度之间的对应关系可参见图214：

35,36,从图2-14中可以看出，随着社会的发展，人们对建筑功能的要求日趋多样化。

最初对住宅产品的需求较简单，主要为建筑安全性要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。

当这一要求得到基本满足之后，开始出现舒适性要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。

当舒适性要求达到一定程度时，开始出现美观、表现、交往等要求，建筑成本也体现在对多种需求方面投资的并重。

37,应该说明的是，图2-14中用于建筑安全性方面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。

38,2.2.1建筑功能多元化导致建筑成本构成比例变化建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、设备、基础等成本构成。

各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化密切相关。

随着人们对建筑功能的要求越来越高，势必导致建筑成本构成比例的变化。

下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑成本是如何随着建筑功能多元化而变化的。

39,18001850190019502000,图2-15非住宅建筑各单项成本近200年发展历史,40,18001850190019502000,图2-16住宅建筑各单项成本近200年发展历史,41,从图2-15和图2-16中可以看出，非住宅建筑和住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点：

主体结构成本比重在逐年下降。

随着人们对建筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重还要下降。

由原来的60%左右下降到20%左右。

应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并不代表对主体结构的投资额度下降。

42,设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资额度加大。

在未来很长一段时间内，这一比重还将上升。

内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额在不断增加）。

43,2.2.2对各项建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的重要因素随着社会的发展，人们对建筑功能提出多元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要因素。

以安全性（即主体结构）要求为例，人们对它的要求经历了四个发展阶段：

44,如上图所示，人们对建筑安全性（即建筑结构）的要求越来越高，主要经历了以上四个阶段。

每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，相应地增加建筑总成本。

45,以第三层次要求“满足建筑层数空间等要求”为例。

随着建筑层数或空间的增加，为保证建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构；

从拱结构、网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。

46,总结如前所述，人们对建筑功能提出了两个方面的要求：

其一，建筑功能多元化，由单一性到多样性；

其二，对每一项建筑功能提出更高的标准和要求。

建筑成本在这两个方面因素的推动下，不断上升。

如图2-17所示：

47,48,2.3新材料、新技术、新理念的引入是导致建筑成本上升的主导因素,随着社会进步和科技发展，一些新材料、新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。

尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。

49,2.3.1新材料新材料主要是为了适应建筑的可持续发展，提高建筑产品性能而出现的，尤其以保温、隔热等节能材料，隔音、防火、防潮和轻质等特殊材料为代表，例如：

塑钢门窗代替普通的木门窗和金属门窗；

新型墙体材料代替普通实心粘土砖；

玻璃棉板屋面保温材料代替传统的沥青屋面材料；

新型复合材料代替传统材料等。

50,以占建材比例较大的墙体材料为例，新型墙体材料品种繁多，从无到有，取得了较快的发展。

如：

空心粘土砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块、粉煤灰砌块、纸面石膏板、纤维水泥板、复合板等。

到目前为止，在实际工程中，新型墙体材料已占墙体材料总量的30%左右。

但是应该看到的是，新型墙体材料所占的比例仍较小，仍有广阔的发展空间。

51,实际上，建设部早就鼓励采用新型墙体材料，但是为什么至今在很多城市粘土砖仍然是最主要的墙体材料呢？

最关键的原因是它的造价低于新型墙体材料。

52,随着国家对粘土砖等部分传统建筑材料的逐步限制使用，对一些绿色建材的鼓励使用，使得这些新材料必将得到更广泛的应用。

但是，据统计，就象新型墙体材料造价高于普通实心粘土砖一样，这些新型材料在提高居住舒适性、减少建筑后期运营成本的同时，却大大地增加了首期的建筑成本。

53,2.3.2新技术、新理念随着建筑业的现代化，智能建筑、绿色建筑、e-house、集成制造系统等一批新的技术或理念大量涌入建筑业中，要求把电子、机械、自控等行业的技术成果应用到建筑上，使建筑能够更安全、高效、舒适地为人类服务，使建筑“活”起来。

这些新技术、新理念的引入，也势必增加建筑成本。

54,IT（InformationTechnology）技术无疑将是未来提供服务的直接载体。

在国外IT行业已经逐步与房地产业实现有机融合。

据美国专家预测，在未来的建筑行业中，开发商从出售由水泥、钢筋、砖石等构成的房屋中获利的可能性及程度将越来越小，只有当建筑行业与IT行业结合起来，实现建筑的智能化、生态化，开发商才有可观的利润。

55,我国的IT行业起步较晚，目前对建筑业、房地产业的贡献不大。

但是，IT进入建筑业和房地产业是一种必然趋势。

而且由于这些新技术、新理念的应用对于提高建筑产品价值，满足用户需求，促进产品销售具有积极作用。

因此各地，如重庆，在学习、采用该类技术上发展迅速。

当然，这些新技术、新理念的广泛应用，在给建筑产品带来便利的同时，也势必增加建筑成本。

56,现代成套技术体系,结构承载与围护体系,供排管线系统,隔墙系统,厨卫体系,供热供暖系统,小区智能化技术,住宅产业现代集成制造系统,HI-CIMS,附：

现代成套技术体系简介,居住区环境保障技术,57,结构承载与围护体系,软地基处理技术,58,供排管线系统,59,隔墙系统,60,厨卫体系,61,供热供暖系统,62,小区智能化技术,63,64,HI-CIMS住宅产业现代集成制造系统,65,居住区环境保障技术,66,2.4建筑成本的地域性差别,前面三节详细地阐述了导致建筑成本逐年上升的原因。

实际上，由于建筑物是固定在一定土地上的不动产，从而导致建筑成本存在着很强的地域性差异。

在我国，不同地区的建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格等等各不相同，从而导致建筑成本呈现地域性差别。

67,一个地区的建筑业水平一般与该地区的经济水平直接相关。

由于历史的原因，我国各地区的发展状况不尽相同，因而呈现出不同的建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格等等。

社会发展的先进程度不一样，也体现在各地对建筑功能、结构的认识以及新的理念、材料和技术的应用上。

68,建筑人工费（元/人年）,图2-181998年我国不同地区建筑人工费比较,资料来源：

中国统计年鉴1999卷,69,从上图2-18中可以看出，上海的建筑人工费最高，达到13533元/人年；

其次是北京和天津，人工费在10000-11000元/人年之间；

广东、河南和重庆最低，人工费在10000元/人年以下。

第一节中已经给出建筑人工费用占据建筑总成本的30%，因此上海地区的建筑人工费因素将大大的增加该地区的建筑成本。

70,建筑工人劳动效率（元/人年）,图2-191998年我国不同地区建筑工人劳动效率比较,资料来源：

中国统计年鉴1999卷,71,从上图2-19中可以看出，北京和上海的建筑工人的劳动效率最高，分别达到21203元/人年和23038元/人年，均超过20000元/人年；

其次是天津和广东，工人劳动效率在2000015000元/人年之间；

河南和重庆较低，工人劳动效率在12000元/人年以下。

从第一节的分析中知，建筑工人工作效率是决定建筑总成本的重要因素，因此上海地区的建筑人工费因素将大大的增加该地区的建筑成本。

72,钢材价格（元/吨）,水泥价格（元/吨）,木材价格（元/m3）,图2-201998年我国不同地区主要建筑材料价格比较,资料来源：

中国统计年鉴1999卷,73,从图2-20中可以看出，北京和上海的建筑材料价格普遍最高；

其次是天津和广东；

河南和重庆较低。

当然，这中间也不排除个别的特殊情况，如，天津的木材价格高于北京和上海，广东的水泥价格高于上海。

但这只是个别因素（而且并不是不变的规律），并不影响整个建筑材料价格市场的分类。

74,受建筑人工费、建筑工人劳动效率、建筑材料价格等因素的影响，这六个城市的建筑成本费用也呈现出不同。

图2-21中给出了这六个地区房屋建筑成本数据。

75,房屋建筑成本（元/m2）,图2-241998年我国不同地区房屋建筑成本比较,资料来源：

中国统计年鉴1999卷,76,本章小结随着我国社会的进步，整个社会物价水平的上涨，建筑直接费和间接费都将上升；

随着我国建筑业逐步与国际接轨，新的建筑理念、技术和材料的引入，我国人民居住水平和建筑意识等必将得到提高，建筑成本也将进一步上扬。

因此，总结国内外建筑业的发展历史，可以得出结论：

在未来的几十年里，我国的建筑业将取得迅猛发展，但同时建筑成本的总趋势是不断上涨。

77,思考题：

1、土地成本是建筑产品成本的主要组成部分。

请思考土地储备对房地产开发企业的影响。

2、我国人口众多是导致建筑人工费低廉的原因吗？

3、请你分析建筑产品价格的构成，总结构成各部分的发展变化趋势，并说明原因。

4、建筑业成本的发展趋势，对成本计划与控制提出了什么样的要求？