综合写字楼项目可行性研究报告Word格式.docx
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国有资产经营管理平台、产权交易平台、筹资融资平台，投资评审平台、信用担保平台和政府采购平台。
通过“六大平台”的搭建，打造专业队伍，完善运行机制，增强资本实力，提高融资水平，积极缓解我县经济建设过程中资金短缺矛盾，在资本运作和资金运营上，最终形成以政府资源为背景、以国有资产为纽带、以资本营运为核心的筹资融资“蓄水池”。
1.3编制依据
1.3.1某县城控制性详细规划；
1.3.2《某县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
1.3.3某县城三房建设工程方案；
1.3.4项目拟建区域相关基础性资料。
1.4可行性研究的范围
1.4.1项目建设背景及必要性；
1.4.2项目建设规模及建设条件；
1.4.3项目建设方案；
1.4.4项目建设进度；
1.4.5项目投资估算、资金筹措方案；
1.4.6经济效益分析；
1.4.7社会效益分析；
1.5主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
1
总用地面积
平方米
11534.79
1）建筑基底面积
平方米
4037.18
2）道路广场面积
4226.41
1.1
总建筑面积
53032.56
其中：
地上建筑面积
47882.58
地下建筑面积
5149.98
1.2
占地面积
亩
17.3
2
总投资
万元
2.1
工程费用
2.2
其它费用
2.3
预备费
2.4
建设期利息
3
资金筹措
3.1
银行贷款
3.2
业主自筹
1.6研究结论
通过对口帮扶，一年来，渝东南、渝东北地区的交通瓶颈被逐步打破，“两翼”地区正在振翅腾飞。
为进一步的加快“两翼”发展，打造渝东南的经济中心，使某成为武陵山片区具有一定影响力的城市，有必须高度重视第三产业和服务业的发展,提升某的商业地产项目品牌形象和价值，为某区域经济更好更快发展提供一个综合服务平台。
自某县启动旧城改造项目以来，租房难、租金高的问题日渐凸显，原本2000元一年的三室一厅的房子现在至少需要4000元才能租到，有时甚至无房可租。
同时，随着库区移民工作的深入、渝湘高速公路即将通车、教育城镇化率等多方面因素，使得我县即将成为商品集散地，辐射能力加强，综合商业写字楼的市场需求必将加大。
某县城狭窄，可供开发地产的土地有限，但城市化进程是越来越明显，未来20年都是一个高峰期，随着涌入县城的区乡人口越多，土地供应需求矛盾，房价会越来越高的，可以预计为了提高土地的利用率，某房子以后会朝高层建筑发展，这对于综合商业写字楼市场也是一种促进发展。
某县综合写字楼，在功能上满足现代化、信息化、多样化的要求，在一定程度上对优化某县房地产市场供应结构具有积极的现实意义。
本着有利于满足人民的生活水平、促进城市区域发展、提高城市形象的宗旨。
本项目的建设符合“某县城控制性详细规划”和“某县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要”，建设某综合商业写字楼是十分必要、切实可行的。
本项目在规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的、合理的。
项目选址及周边环境适宜建设，建设条件能基本满足项目建设的需要。
目前本项目在土地和资金等前期准备工作方面都进展顺利，本项目建设是可行的。
第二章项目所在地现状及发展
2.1某县发展现状
2.1.1某概况
某土家族苗族自治县位于渝东南边陲、渝鄂湘黔四省市结合部、武陵山区腹地。
东邻湖南省龙山县，南与某县、贵州省松桃、印江县接壤，西与贵州沿河县隔江（乌江）相望，西北与彭水县，正北与黔江县、湖北省咸丰、来凤县相连。
东西宽98.3公里，南北长119.7公里，幅员面积5173平方公里，为**市面积最大的县。
全县平均海拔663m,最高点海拔1895m，最低点海拔263m。
下辖14个建制镇和25个乡，278个行政村。
2007年户籍总人口达79.43万人，其中农业人口71.13万人，非农业人口8.30万人。
全县由18个民族组成，其中土家族47.66万人，占总人口的60%，苗族19.06万人，占总人口的24%。
2.1.2自然地理现状
某自治县属武陵山区，素有“八山半水一分半田”之喻，地势中部高、东西两侧低。
全县以毛坝盖山脉为分水岭，形成两大水系；
东部的酉水河、龙潭河为沅江水系；
西部的小河、阿蓬江等为乌江水系。
北部老灰阡梁子为全县的最高点，海拔1895米；
西部董家寨为最低点，海拔263米。
全县地形起伏较大，山势陡峭，地貌分为中山区，海拔800—1895米；
低山区，海拔600—800米；
槽谷和平坝区，海拔263—600米。
某自治县矿物资源种类分布广，储量大。
汞矿蕴藏量在1.5万吨以上,莹石,重晶石蕴藏量在160万吨左右。
硫铁矿储量880万吨。
大理石品种多样，总储量在4亿立方米以上。
水泥、石灰岩矿达到国家一级标准的5138万吨。
铅锌矿的储量大，煤、铜、银、锰、铅矿等零星分布。
某自治县森林资源丰富，宜林面积广，全县有林业用地面积446.1万亩，占全县土地总面积的57.5%，是**市林业用地面积最大的区县。
活立木蓄积961万m3，是全市的森林资源大县。
2007年全县林业产值0.66亿元，退耕还林直补退耕农户资金0.62亿元，获**市目标考核二等奖。
某自治县水资源丰厚，多年平均降水总量67.06亿立方米，多年平均径流总量44.84亿立方米，其中地下水补给总量4.61亿立方米。
水能资源理论蕴藏量43.5万千瓦，经济可开发量34.48万千瓦。
已开发水电装机容量32.5万千瓦，占理论蕴藏量的74.48%，占可经济开发量的93%。
某自治县旅游资源十分丰富，有乌江百里画廊市级风景名胜区、桃花源AAA级旅游区、金银山市级森林公园、“小桂林”酉水河、深山玉带阿蓬江、大板营原始森林等雄奇秀丽的自然风景,又有国家历史文化名镇龙潭古镇、**市第一历史文化名镇——龚滩古镇和多姿多彩的土家、苗族风情。
2.1.3社会经济发展现状
2009年，某县实现地区生产总值39.5亿元，比08年（下同）增长20%。
其中，三次产业比重由2008年的34.7︰29.7︰35.6调整为32.0︰33.5︰34.5。
工业经济快速增长，实现工业总产值23.4亿元，增长22.5%。
第三产业加快发展，实现增加值13.5亿元，增长14.6%，完成社会消费品零售总额23.2亿元，增长21%。
1、林牧业和农村经济
2009年，完成荒山造林、通道绿化31万亩，建设苗圃（场）5200亩，引进林业企业27家，实现林业产值3.2亿元；
全年出栏生猪70万头、牛4.5万头、山羊40万只、小家禽400万只，实现畜牧产值10.3亿元；
新增龙头企业25家，建成水果基地4.3万亩、青花椒基地10万亩，油茶基地2万亩；
实现粮食总产量36.5万吨；
收购烟叶22万担，实现烟农收入1.47亿元，增长47%；
种植中药材13.4万亩，产值2.5亿元；
全年转移农村劳动力24.8万人，实现劳务净收入16.58亿元。
2、工业
工业经济快速发展，全县工业企业增至378户，其中规上企业由去年底的24户增至70户，光和能源、九鑫水泥、武陵光伏等亿元在建项目加快推进。
2009年工业投资13.6亿元，增长58.1%，实现工业增加值9.2亿元，其中规模以上工业增加值6.2亿元，分别增长26.7%、49.7%。
3、旅游商贸业
全县旅游发展规划编制完成。
龚滩古镇开街迎客，大桃源景区开发全面启动，赵世炎故居陈列馆和游客接待中心主体工程全面完工。
成功申报桃花源国家AAAA级旅游景区、金银山国家森林公园、酉水河国家湿地公园、阿蓬江国家湿地公园和龚滩古镇国家AAA级旅游景区，后溪河湾山寨被授予“中国历史文化名村”。
成功举办旅游国际论坛、龚滩古镇杯全国古镇网络摄影大赛和“魅力某：
中国西部养生之地·
休闲之都”**宣传周系列活动。
5条旅游公路基本建成投用，星级宾馆、星级农家乐加快建设。
荣获“中国最佳绿色旅游名县”、“**市十大乡村旅游目的地”、“**市最宜居城市之一”等殊荣。
全年接待游客54.8万人次，旅游收入达1.67亿元。
商贸流通日益活跃，全县民营企业、个体工商户分别新增278个、1870户。
渝东南现代物流园火车货运站、标准仓储等项目加快建设，物流基地已具雏形。
深入推进“万村千乡”市场工程，建成乡镇连锁超市78个、村级便民放心商店540个，农村现代流通网络基本建立。
大力实施“家电下乡”惠民工程，销售各类补贴家电3.39万台（件），实现销售总额8740万元。
4、财政金融
全年财政总支出同比增长43.3%；
实现全口径财政收入6亿元，增长60.7%；
一般预算收入3.3亿元，增长103.1%。
财政支出保持基本收支平衡。
金融平稳运行。
5、社会事业
2009年农民人均纯收入达到3305元，增长19%；
城镇居民人均可支配收入达到10581元，增长12.8%。
城乡居民储蓄存款余额40.6亿元，增长17%；
其中城市、交通行业分别完成投资12亿元、15.8亿元；
渝湘高速公路已进入路面施工，总里程208公里的四条出境干道基本完成，439公里的14条乡镇通畅公路路基成型，村通达公路完工300公里。
完成钟多、渤海、小坝、板溪城市组团控规编制，启动县城“东进、北拓、南扩”工程，“三纵十一横”交通网络体系基本建成，钟渤快速通道扎实推进，“一城五组团”城市框架全面拉开。
启动城市建设重点工程80个，城北迎宾大道、城东大道等一批城市基础设施建成投用，桃花源广场扩建、环城路改造、新闻中心等工程正加紧推进。
全年拆除危旧房15万平方米，新开工商品房70万平方米、竣工20万平方米。
坚持24小时巡回保洁。
城区全面禁止畜禽养殖。
优化县城交通组织，取缔三轮车、规范出租车、开通公交车，县城更加畅通有序。
实施“绿化、美化、亮化”工程，完成县城灯饰40处，安装酉城河、金银山、翠屏山景观灯饰14公里，建成桂花园，正抓紧推进香樟园、银杏园等七大城市主题公园建设，城市形象大幅提升。
麻旺镇荣获**市“十大创新小城镇”称号。
2.2某县发展规划
2.2.1经济社会综合实力上一个新的台阶。
“十一五”时期,地区生产总值年均增长12%以上，累计完成投资150亿元；
期末年财政收入达3亿元以上，城镇化率达24%，城镇居民人均可支配收入达9000元，农民人均纯收入达2800元，森林覆盖率达到30%，人口自然增长率控制在8‰以内。
2.2.2初步建成引领经济起飞的五大主导产业。
以青蒿素及其衍生物为代表的现代制药业，以林浆纸工业为代表的林产品加工业，以畜产品加工为代表的特色食品加工业，初步实现由传统产业向中高端产品生产延伸的现代产业转型。
以节能降耗和提高综合效益为目标，加快电矿产业协调发展。
旅游业逐步完成千年古镇、百里画廊、世外桃源、民族风情、红色旅游五大品牌打造，初步成为**知名旅游目的地。
2.2.3初步建成四大基础支撑平台。
以高速公路、渝怀铁路、出境干道公路、通乡通村公路、乌江航运等纵横成网的综合交通支撑平台；
以县城为中心、中心城镇为支点、乡村集镇和农民新村为补充的城镇支撑平台；
以农田水利基本建设、电网改造、水电站建设三大建设项目为主的水利能源支撑平台；
以天然林保护、石漠化治理、小流域治理和退耕还林四项工程为主的生态环境支撑平台。
2.2.4“十一五”经济社会发展战略重点和主要任务
1、加快基础设施建设，改善发展支撑条件
（1）交通基础设施。
按照“两中心、三干线、四通道”的交通架构，基本形成以渝怀铁路、渝湘高速为骨架、出境干道为纽带、乡村道路为脉络、河道航运为补充、车站码头为节点的内畅外联综合交通网络。
配合完成渝怀铁路二线工程和渝湘高速公路（某段）、四条出境道路改造工程，构建成渝经济区连接华南地区的交通要冲。
按照“两小时某”要求，实施“通畅工程”，全面畅通并油化乡镇与出境干道的连接公路，实现全县通乡公路黑色化。
实施农村“通达工程”，加快通村公路建设和改造，实现村村通公路，逐步解决部分乡镇出口道路，形成县内公路交通环网。
抓好渤海火车站与公交车站的配套建设，规范运输市场，完善相关公共设施，把渤海建成客货运中转中心。
建好龚滩、丁市、大溪、李溪、兴隆、苍岭等6个中小型汽车站。
整治河运航道，改扩建龚滩码头、万木码头，逐步改造酉水河流域的旅游码头，配套水运基础设施体系。
（2）水利基础设施。
坚持兴利除害结合、开源节流并重、防洪抗旱并举的治水方针，初步构建起以龙麻灌区为主体、以其他塘、库、堰为补充的农业水利体系；
加强水土流失治理工作，以酉水河重点支流、某河、铜鼓河流域治理为重点，加强沿江、沿城、沿路、沿库水土保持综合治理工程，有效控制水土流失面积。
2、培育主导产业，加快工业化进程
立足资源优势,突出发展资源加工型和劳动密集型产业，引导生产要素向加工工业集结，促进加工业快速发展，形成以工带农、以农促工、工农互补，二、三产业带动特色基地发展的工业化新格局，在巩固提升烟、畜、药、林等传统农业产业基地的同时，尽快把现代制药业、林产品加工业、食品工业、电矿业、旅游业培育成支撑并引领经济起飞的主导产业。
3、落实“三农”政策，加快社会主义新农村建设
落实“多予少取放活”的方针，遵循城乡统筹发展的原则，以提高农民收入为核心，加快农村基础设施和公共事业建设,大力发展农村经济,深化农村改革,努力促进广大农村向“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村方向发展。
基础建设面向农村。
加大农村公路、水利、通信、广播、电视、电网和环境保护等基础设施投入，逐步改善农村生产生活条件。
大力兴修和改造农村公路，提高乡村公路通达能力和道路等级，农村公路等级有较大提高，实现行政村通公路。
4、强力推进城镇化进程，建成布局合理的城镇体系
按照“合理布局、突出重点、完善功能、充实产业、集聚要素、辐射农村”的要求，坚持以提升基础设施和城镇功能为前提，以扩大产业规模、全面构建要素市场体系、提质提速发展商贸服务业为支撑，坚持规划、建设和管理并重，修编土地利用规划,完善城镇功能，加快城镇化进程，初步建成县城、中心城镇、一般集镇梯次推进的三级城镇体系。
第三章项目背景及建设必要性
3.1项目建设背景
3.1.1区位背景
2007年3月8日，胡锦涛总书记作出重要指示：
“把**加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会”，是党中央对**未来发展做出的高瞻远瞩的导航定向，是赋予**直辖市新的历史使命。
**已被批准成为国家统筹城乡综合配套改革试验区，是中央对全面落实科学发展观、深化改革和加快推进西部大开发的重大战略部署。
按照胡锦涛总书记的“314”讲话，**市“一圈两翼”的战略部署，即**“一圈”（以都市为中心的一小时经济圈）和**的两翼（以万州为中心的渝东北地区和以黔江为中心的渝东南地区），渝东南地区的某县是少数民族扶贫县和**市渝东南片区的重要组成部分。
《渝东南地区经济社会发展规划》定位某，提升小城市和建制镇要素集聚能力。
适度拓展某县城规模，充实城镇功能，增强对郊区农村和小城镇的辐射带动作用，到2020年，发展为城区人口10万人左右的小城市。
推进某县城—龙潭加强某、彭水县城对黔江带动的呼应和承接功能，发挥县域经济中心作用和渝东南板块腹心结点作用。
3.1.2某县综合写字楼的发展状况
（1）某县综合写字楼的发展处于刚起步阶段，还未形成相对集中的写字楼密集区。
大部分已建成的写字楼由于时间较长，外观陈旧，设施落后，以及内部空间分割明显，无法自由分割，物业管理滞后。
（2）自某县启动旧城改造项目以来，租房难、租金高的问题日渐凸显，原本2000元一年的三室一厅的房子现在至少需要4000元才能租到，有时甚至无房可租。
（3）某县城狭窄，可供开发地产的土地有限，但城市化进程是越来越明显，未来20年都是一个高峰期，随着涌入县城的区乡人口越多，土地供应需求矛盾，房价会越来越高的，可以预计为了提高土地的利用率，某房子以后会朝高层建筑发展，这对于综合商业写字楼市场也是一种促进发展。
3.2项目建设的必要性
3.2.1项目的建设，有利于扩大某县城发展空间
近几年来，某县着力实施“工业强县、林牧富县、旅游兴县、环境立县”四大战略，全力建设“平安某、法治某、诚信某、生态某、和谐某、魅力某”，全县金融工作和经济社会协调发展、相互促进，金融生态环境日趋优良，金融经济的持续快速发展，各类企业的不断进入，必将会给写字楼市场提供源源不断的潜在客源，使得写字楼需求量也在不断攀升。
而由于历史欠帐太多，某县很多原有的写字楼基础设施比较薄弱，若不加快发展，仍将成为产业发展的“瓶颈”制约。
对于写字楼市场来说，很多高端客户并不是不想进驻某县，而是这里并没有适合他们的产品。
如果一段提供给以高端客户所想要的东西，将会吸引更多潜在的高端客户进驻某，给某的跨越式发展注入新的活力。
3.2.2盘活土地资产，充分利用土地资源
一般建筑物的密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。
该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；
且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城中“村土地”，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。
3.2.3增加就业岗位，促进某县社会经济发展
本项目的建设会吸引更多的企业来某县投资建厂，一方面能增加地方财政收入，推广“中国土家摆手舞之乡”和“**市民歌之乡”两大特色文化品牌和土司历史文化，进一步的加快发展某县的旅游业，与国际旅游业发展的大趋势相接轨；
另一方面能广泛的扩大就业面，增加就业机会，解决城市和乡镇下岗职工、社会待业人员和农村剩余劳动力就业。
综上所述，本项目是某县城市重点建设综合写字楼建设项目之一。
某县综合写字楼，坚持集约用地，进行功能整合，功能齐全，设备先进，项目完成后，将在一定范围内缓解综合商业写字楼的市场需求紧张的局面，也有利用满足人民的生活水平、促进城市区域发展、为实现“两年见成效”目标，向全市、全国展现一个更开放的某，实现某跨越发展，打造市级山水园林城市和文明城市具有积极的现实意义。
因此，项目的建设是必要的。
第四章项目选址及外部条件
4.1项目选址
某县位于**市东南边缘的渝、黔、湘、鄂四省市结合部，东邻湖南省龙山县，南与某县、贵州省松桃、印江县接壤，西与贵州沿河县隔江（乌江）相望，西北与彭水县，正北与黔江区、湖北省咸丰、来凤县相连，地理位置为东经108°
18′25″～109°
19′18″，北纬28°
19′40″～29°
24′20″之间。
本项目位于**市某县桃花大道
4.2场地地质情况
某县属四川盆地巫山至大娄山中山区，山体以八面山、武陵山系为主，山地面积约占80％。
全县地势中部高，多为船形山、柱状山，东西两侧较低，多为低山高丘、溶槽、平谷、洼地。
县境内最高处为北部小咸乡的灰阡老梁子，海拔1895m，最低点是西南部沿岩乡桃花村乌江边与彭水交界处的董家寨，海拔263m。
最大高差1632m。
全县地貌成岭谷相间平行排列，方向与褶皱轴向基本一致。
由于受“新华夏系构造运动”的影响，喀斯特岩溶地貌特征十分明显，加上河流、降水的切割、浸蚀和溶蚀作用，境内山峦起伏，沟谷交错。
峰丛、槽谷、盆地、盲谷、溶洞、伏流等多处出现，点缀出全县山水的险峻壮丽。
县城位于钟多镇境内。
钟多镇位于某河畔，钟灵山和金银山之间，呈狭长地带。
处在某河伏流Ⅰ级阶地上。
县城一带地面高程在650米~680米。
北高南低，四周高中间低。
4.3水文
某县以毛坝向斜西翼为分水岭，分为东部的沅江水系和西部的乌江水系。
沅江水系地域面积占全县面积的24%，乌江水系地域面积占全县面积的76%。
流经县城城区钟多镇的某河属乌江水系。
该河流发源于黑水乡张家坪村的大垭口，经张家坪村在县城上游收纳泉孔水（见插图二）后形成较为规则的河道，沿途收纳苍堡河、白鹿河、西山沟、龙洞河、石柱溪等支流和母猪洞泉水后，经消1洞至大汆坑河段数次溶洞消水后，在大汆坑附近消失在地下暗河中，汇入乌江水系。
某河天然河道全长：
14.3km；
河道平均坡降：
9.1‰；
集水面积：
139.6km2；
其中明流区：
47.8km2；
伏流区：
91.8km2；
某河枯水流量为：
0.5m3/s。
某河流域属中低山侵蚀剥蚀地貌，处于沅水支流酉水与乌江（小河）两大水系的分水岭地块，地势呈北高南低、四周高中间低的态势。
山岭大致呈南北走向，区内岩溶发育，形成众多溶蚀洼地。
县城东面、西面、北面山峰海拔高程1100～1600m，南面稍低，山峰海拔高程700～750m，县城一带地面高程650～680m。
某河流域内洪水多由暴雨形成，最大洪峰多出现在6~9月。
城区7个断面20年一遇（P＝5％）的洪水流量如下：
泉孔～邮政桥251m3/s
邮政桥～武安桥357m3/s
武安桥～新桥373m3/s
新桥～消9洞360m3/s
消9洞～洞底350m3/s
1＃隧洞350m3/s
2＃隧洞350m3/s
根据调查，城区4个断面的历史最高洪水位如下：
泉孔666.90m
邮政桥663.00m
消1洞660.80m
大汆坑660.40m。
4.4地质条件
某县境内地质构造单元属新华夏构造体系第三隆起带的川、黔、湘、鄂褶皱带。
分布着北、北东向大致平行的褶皱及与其相伴的纵、横断裂为主体的新华夏构造体系，形成紧密背斜、向斜。
区内绝大部分为沉积岩地层，局部有浅度层岩浆岩，除前震旦系、石（岩）炭系、侏罗系及第二系地层缺失外，其他各个年代的地层均有分布。
钟多镇地下水为第四系的空隙水、砂页岩的裂隙水、碳酸盐岩的岩溶水，并以岩溶河道水为主要形式汇入地下暗河。
除岩溶较发育外，无大型滑坡、崩塌、和频发性大型泥石流等不良地质现象存在。
县城区域内构造稳定性好，地震基本烈度小于6度。
4.5交通条件
本项目某县综合写字楼处于县检察院旁边，紧临桃花大道、西山街，东临319国道，西有县城环城路，交通便利。
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