哈工大会计学房地产开发企业税收的分析与筹划大学论文Word格式文档下载.docx

哈工大会计学房地产开发企业税收的分析与筹划大学论文Word格式文档下载.docx

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对毕业论文（设计）的特殊评语：

答辩委员会主任（签字）：

答辩委员会副主任（签字）：

答辩委员会委员（签字）：

毕业（设计）论文任务书

姓名：

史雪娇类别：

函授

班号：

C12144421层次：

专升本

学号：

C1214442110专业：

毕业设计（论文）题目：

房地产开发企业税收的分析与筹划

立题目的和意义：

房地产的快速发展，涉及房地产的相关税收政策也在不断变化，税在房

地产开发公司的成本中所占的比例相当大

技术条件：

收集并研究大量参考资料

指导老师给予专业中肯的帮助

遵循论题研究规范

理论联系实际完成论题

技术要求与工作计划：

1、确定选题

2、撰写并提交开题报告

3、准备资料，编写并修改论文

4、论文定稿，打印、装订及答辩准备

5、论文答辩

时间安排：

2014.04.01：

系里统一组织讲解如何撰写财务、会计毕业论文。

2014.04..15-04.20：

指导教师与学生见面，指导学生选题，搜集相关资料。

2014.05.01-05.30：

指导教师审定题目，下达毕业论文任务书。

2014.06.01-06.15：

指导教师以电话、互联网等方式指导学生完成论文初稿。

2014.06.15-06.30：

指导教师以电话、互联网等方式指导学生完成论文二、三稿。

2014.07.01:

指导教师与学生反复沟通，论文定稿，进行最后一批论文答辩。

2014.07：

评定成绩，系论文质量监控小组审查论文内容与格式、打印装订。

指导教师：

年月日

教研室主任：

年月日

阶段检查记录

完成情况

存在问题

签字

开题检查

确定具体选题、

撰写提交开题报告

中期检查

准备资料、撰写修稿论文、

论文定稿、打印装订及答辩准备

结束验收

论文答辩

摘要

房地产行业是我国的支柱性行业，体现了我国经济的发展水平。

近期房地产行业变化起伏，各种税费数额巨大，要想保持稳定房价，在市场竞争中占据客户，又要赢取可观利润，房地产税收筹划就是其中可选途径。

因此，我们就需要从税收筹划的意义入手研究，同时要结合我国税收筹划的现状进行分析，分析我国税收现状的可行条件，以及现在所遇到的阻力，最后，我们要拿出可行的方案，是企业在税收筹划方面赢取利润，同时，税收筹划在我国处于刚刚起步阶段，我们在利用税收筹划的同时，要对税收筹划的风险进行防范，避免触及到法律的红线。

关键词：

房地产；

税收筹划；

风险；

目录

一、房地产企业税收筹划研究的背景和意义1

（一）、房地产税收筹划研究背景1

（二）、房地产税收筹划研究意义2

二、房地产开发企业国内外研究现状及分析3

三、房地产开发企业税收筹划方式6

（一）利用临界点进行税收筹划6

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划8

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划9

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划10

四、房地产企业税收筹划风险防范11

参考文献12

房地产行业在国外已有近百年的历史，在我国仅仅发展二十多年，仍然属于朝阳产业。

作为朝阳产业的房地产行业却有投资成本高，建设周期长，税种涉及多，税收成本在总投资额中所占的比例很高，房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的重要因素之一，所以房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素。

2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（国五条）加以规范房地产行业，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化的目的，从而降低房地产企业经营成本，增加经济效益，提高企业竞争优势，是目前房地产企业增强其竞争力的有效方法之一。

房地产开发从立项、建设、到销售和使用，涉及了11项税种，可见房地产企业税收筹划的空间很大，如果税收筹划做得好的经济效益会很明显。

因而，研究房地产企业的税收筹划非常有必要，并且具有很强的现实性，也正是本文选题的主要原因和出发点。

要想对房地产去也税收筹划进行研究分析，首先需要了解房地产开发企业的含义，房地产开发企业是指按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施出售给其他单位和个人，实行自主经营、自负盈亏的企业。

就其内容而言，房地产开发企业的业务主要包括土地的开发建设，房屋的开发和经营，城市基础设施，公共配套设施的开发建设，代理工程的开发等。

一、房地产企业税收筹划研究背景和意义

（一）房地产企业税收筹划背景

1990年5月，国家出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为我国土地使用权有偿出让转让提供了具体操作的法律依据，中国房地产迅速成为中国经济发展的得强大支撑力量之一，为中国经济和社会稳定发展做出巨大贡献，然而，至2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。

在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。

一瞬间，水涨船高，高价楼盘、天价地王纷纷露面，使得房地产竟成了奢侈品，人民大众苦不堪言、叫苦连天。

更令人发指的是，

房地产开发商囤积新房，造成供不应求的假象，从中谋取更多的暴利。

业内人士、分析师纷纷指出中国房地产业迎来楼市泡沫。

要想使房地产行业趋于正规化，避免楼市泡沫现象的出现，企业税收筹划也起很大作用。

同时，研究税收有利于房地产企业长远发展的需要。

在市场经济条件下，企业经营活动的目标是以营利为目的，追求企业价值最大化，降低税收成本是实现这一目标的有效措施。

降低纳税成本的手段包括：

偷税、避税、税收筹划。

但是偷税、避税不但要承担法律的制裁，还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生负面影响;

但合理有效的税务筹划既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径，对房地产行业的健康发展也是非常有利的。

（二）房地产企业税收筹划的意义

第一，房地产行业税收种类繁多。

当前房地产企业涉及的税种有十余项之多，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等。

由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而合理有效的税收筹划能很好地改变目前房地产企业的这种状况。

　第二，房地产行业各类政策繁杂。

安家才能乐业一直是中国民众风行的观点，但是随着房价的不断上涨，买房已成为很多年轻人的沉重的压力，尤其是漂泊在北上广的年轻人，买房已经成为一件奢侈的事。

对此，国家针对房地产的现状出台了各类税收法规、规章、通知等，这些法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也存在频繁更替的情况，所以，要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行房地产企业税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险。

由于房地产行业涉及税种多，相对税负比较重，而且对不同经营方式又有不同的税收规定，所以这也客观上为广大房地产商进行税收筹划留下了较大空间。

二、我国房地产企业税收筹划研究现状及分析

房地产是一种稀缺的资源，重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。

由于房地产的投资开发、咨询、估价、经济、物业管理等组成的房地产业，是国民经济的一个重要产业。

我国房地产业的发展过程：

房地产业在我国是一个古老而又新生的产业。

1、房地产企业税费缴纳比例。

房地产开发企业按销售收入的５％交纳营业税，按营业税的7％交纳城建税，按营业税的3％交纳教育费附加，按利润总额的25％交纳企业所得税（存在预缴），交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2％交纳房产税，按增值额30％一60％交纳土地增值税，按交易额的3％一5％交纳契税。

2、房地产行业涉及税种的分析。

房地产行业涉及的税种众多。

下面主要介绍营业税，土地增值税，企业所得税。

营业税，房地产开发企业涉及营业税主要集中在提供建筑业劳务，销售不动产，转让土地使用权。

（1）以投资代替出租。

某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。

如何节税？

房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。

变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。

由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要.合理拆分业务，剥离价外费用。

（2）销售房屋时，分类确认收入的形式。

房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。

因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。

如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

（3）区分销售房屋和建筑业劳务。

将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。

房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。

在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。

在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

（4）建筑按照工程中，合理选择中设备的提供方。

关于提供建筑业劳务时，考虑需要安装的设备是否由建设方提供，还是客户自己提供，这里需要对比下提供建筑业劳务的同时，提供该设备（非自产货物）所赚取的毛利和由建设方提供该设备导致多交的营业税（3%乘以提供设备的价款）的差额，来确定该设备的提供方。

土地增值税。

土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按相适用的税率累进计算征收的。

增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。

所以降低增值率是少。

（1）减少增值额。

降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。

但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减

少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。

（2）与客户签订销售与装修两份合同。

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。

若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的果。

房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：

一份房屋销售合同，一份房屋装修合同。

（3）增加扣除项目金额。

关于增加项目扣除金额，这里特别强调下开发费用和印花税。

对利息费用的考虑，所以地产开发企业有两种选择：

房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；

房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，这里，也就是比较按照规定计算出来的利息费用与（开发成本+取得土地所支付的金额）*5%的大小。

印花税是否能作为扣除项目，需要考虑是否为房地产行业，房地产企业，由于印花税之前计入了管理费用，已经扣除过，所以此时不能扣除。

（4）慎重确定房屋销售时间。

以一案例来说明不同的房屋销售时间对应纳土地增值税的影响。

按税法规定，房地产开发完工前的借款利息可计入房地产开成本，作为扣除项目金额。

所以房地产开发企业在确定房屋销售间时，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。

（5）选择合适的建房方式的税收筹划。

（一）代建房屋税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向户收取代建费的行为。

对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。

房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终户，实行定向开发，以达到减

轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

（二）合作建房税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；

建成后转让的，应征收土地增值税。

房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。

假如某房地产开发企业拥有一块土地，拟与Ａ公司合作建写字楼，资金由Ａ公司提供，建成后按比例分房。

对该房地产企业而言，建自用的办公用房，不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市竞争力。

即使将来再处置，也只是就属于自己的部分缴纳土地增值税。

（6）利用税收优惠政策的税收筹划。

根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。

如果增值额超过扣除目金额２０％的，应就其全部增值额按规定计税。

同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策房地产开发企业如果既建造普通标准

住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在２０％以内以利用销售比例的税收筹划，对于开发商征收土地增值税的清算条件，清算条件规定：

“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85％以上的，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。

因此，可以利用85％这一临界点进行筹划。

当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85％以内，将纳税时间向后拖延。

这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

（三）企业所得税，下文对房地产开发企业的开办、预缴两个环节进行介绍，对其主要或常用的企业所得税政策进行梳理。

开办期间。

开办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。

新税法中开办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

关于开办期，需要特别关注两个地方：

一方面是业务招待费、广告费和业务宣传费。

这里强调下，与正常经营不同，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，（没有低于收入千分之五的要求）并按有关规定在税前扣除；

发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

（没有不超过收入15%的要求）。

另一方面是开办期间不

计算为亏损年度。

企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。

企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损。

3、房地产开发企业税收筹划技术。

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（1）规避平台筹划。

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。

因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（2）投资转化技术。

房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

（3）税基筹划技术。

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。

银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（4）实现技术。

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。

对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。

房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

三、房地产开发企业税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

　　纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。

目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；

增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。

如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。

销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。

当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。

二是增加可扣除项目金额。

比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。

但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。

该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：

土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。

根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×

20%=80万元。

因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。

根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×

30%=35.4万元。

企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万

元。

如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。

企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。

进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

　　同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。

假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。

增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×

30%=57万元，营业税1000×

5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×

（7%+3%）=5万元。

不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。

如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。

则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。

该房地产公司需要缴纳营业税1100×

5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×

（7%+3%）=5.5万元。

同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。

该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。

因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

　　房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：

一是出租取得租金；

二是以房地产入股联营分得利润。

这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

　　大海房地产开发公司有一处空闲房产。

房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2012年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。

那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,

假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

　　1、采取出租方式应承担的税负

　　营业税：

房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×

R1；

房产税：

房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×

城建税：

假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×

R1×

7%=0.35%R1；

教育费附加：

3%×

5%×

R1=0.15%R1；

印花税：

在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：

“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；

所得税：

营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×

（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

　　总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

　　2、采取联营方式应承担的税负

　　房产税：

根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。

假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×

（1-30%）P。

土地使用税（此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.6