浅析房地产公司的融资渠道-以万科集团为例.docx
《浅析房地产公司的融资渠道-以万科集团为例.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浅析房地产公司的融资渠道-以万科集团为例.docx（44页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
西南财经大学天府学院
2011届
本科毕业论文（设计）
论文题目：
浅析房地产企业的融资渠道
—以万科集团为例
学生姓名：
黄莉岚
所在学院：
西南财经大学天府学院
专业：
财务管理
学号：
40704111
指导教师：
孙艳艳
2011年03月
西南财经大学天府学院
本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明
本人郑重声明：
所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。
对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。
本毕业论文（设计）成果归西南财经大学所有。
特此声明。
毕业论文（设计）作者签名:
作者专业:
作者学号:
西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表
论文（设计）名称
浅析房地产企业的融资渠道——以万科集团为例
论文（设计）来源
自选
论文（设计）类型
A
导师
孙艳艳
学生姓名
黄莉岚
学号
40704111
专业
财务管理
一、设计目的、要求、思路与预期成果：
2008年，美国次贷危机席卷全球，房地产泡沫对整个金融乃至经济体系造成巨大冲击。
贷款无门、上市融资严控、土地政策紧缩，房地产企业成为多次宏观调控的重点。
房地产企'也已经成为中国风险最高的行、也，在这样的寒冬中，万科企'业股份有限公司（简称万科集团）通过多元化融资策略安然的过冬，并为实现持续稳健成长提供了源源不断的资金供应，也为同行业度过危机提供了一条道路。
笔者希望通过对万科集团的调查、分析，研究其融资渠道，并通过财务数据来看万科集团的融资对公司发展所起到的作用；同时也希望能够由点及面的分析出房地产这个资金密集型行业目前的融资模式。
论文将按以下思路进行：
第一部分：
绪论，提出该篇论文写作背景以及研究意义和方法。
第二部分：
房地产融资的概念及影响融资的因素分析。
第三部分：
我国房地产商可以利用的融资渠道
第四部分：
实证分析，以万科集团为例，分析他目前的融资特点，以及他的优势，并为其他房地产企业提供建议。
第五部分：
结束语以及对未来的展望。
二、任务完成的阶段内容及时间安排：
2010年10月29日完成开题报告。
2010年11月27日前根据自己收集的材料,完成文献综述。
2010年12月14日前通过研究他人文献，找到自己的观点，对论文做好整体规划与设计。
2011年1月2411前通过分析研究并结合自己的观点，完善论文基本内容。
2011年3月21日前全面搜集所需资料，研读相关书籍，完成毕'也论文的写作，多与导师沟通，完善论文内容。
三、资料收集计划：
每天预留时间阅读财务管理书籍及相关企业融资问题的报刊期刊，同时充分利用图书馆及网络资源完成论文构思及框架。
四、调研资料的准备：
[1]李杰.中国房地产企业的融资渠道浅析[J].周口师范学院学报，2009,26
（1）.
[2]张戟.房地产公司的多元化融资——万科股份有限公司案例[D].海财经大学，2005.
[3]王研，李培寅.浅析经济危机环境下的房地产企业融资——以万科为例[J].中国商界，2009,（8）.
五、完成论文所具备的条件因素：
1、导师的指导和修正；2、学校图书馆资源和互联网上的数据库资源（中国学术期刊全文数据库、万方中国学位论文全文数据等）；3、专业知识知识和其它相关专业知识
指导教师签名：
日期：
论文（设计）类型：
A—理论研究；B—应用研究；C—软件设计等;
摘要
在经济快速发展的今天，房地产业已毋庸置疑的成为我国经济的支柱性企业。
同时房地产业作为一个资金密集型产业，资金是否充裕，已成为企业能否继续快速发展的关键。
在我国，房地产企业融资主要依赖于银行贷款，部分企业甚至达到了80%以上的比例。
为了让金融市场有序发展，我国出台了许多针对房地产企业的宏观调控政策，房地产企业的资金链面临着越来越重大的挑战。
如何解决资金瓶颈，已成为每个房地产企业亟待解决的重要问题。
目前，我国除少数大型房地产企业开始上市融资，海外融资、房地产信托、企业债券等融资渠道也被逐渐利用起来，开始了房地产企业融资渠道多元化的道路。
本文通过研究国内房地产业融资现状，分析房地产业过分依赖银行贷款融资的原因，提出我国房地产企业急需建设多元化融资渠道的模式的问题。
通过分析现有的各种融资渠道，特别是重点分析当前房地产企业正在尝试的融资方式——房地产信托投资基金（REITs）,选择出适合中国国情的房地产融资机制，促进我国房地产企业的发展。
并且以万科集团为例，进行实证分析，论证当前的融资渠道在我国房地产企业的运作情况。
关键词：
房地产融资渠道多元化REITs
Abstract
Today,therealestatehasnodoubtbecomethepillarofoureconomyenterprises.InChina,realestatecorporatefinancemainlyrelyonbankloans,someenterprisesevenreachedtheproportionof80%.Howtosolvethefundingbottlenecks,hasbecomearealestatebusinesseveryimportantissuebesolved.
Atpresent,apartfromafewlargerealestatecompaniesbeganlistingandfinancing,overseasfinancing,realestatetrusts,corporatebondsandotherfinancingchannelshavebeengraduallyusedupandbeganarealestatebusinessdiversifiedfinancingchannelsfortheroad.
Iwantfindthereasonsaboutwhytherealestateindustryover-relianceonbankloans,andproposestheconstructionofrealestateenterprisesneedtodiversifythemodeoffinancingproblems.Byanalyzingthevariousexistingfinancingchannels,inparticular,thefocusofthecurrentrealestatefinancingcompaniesaretrying-RealEstateInvestmentTrusts（REITs）,choosethesuitableforChina'srealestatefinancingmechanismtopromoteourrealestatebusinessDevelopment.AndtheVankeGroup,forexample,empiricalanalysis,demonstratethecurrentfinancingchannelsintheoperationoftherealestatebusiness.
Keywords:
realestatefinancingdiversifiedREITs
目录
一、绪论 6
（一）、研究背景 6
（二）、研究意义和方法 8
1、研究意义 8
2、研究方法 8
二、房地产融资概述 9
（一）、房地产融资的概念 9
（二）、影响房地产融资的因素 11
三、我国房地产企业融资的常用方法与比较 13
（一）、预售款项 13
（二）、银行贷款 13
（二）、上市融资 15
（四）、海外融资 17
（五）、房地产信托 18
（六）、房地产信托投资基金（REITs） 19
1、房地产信托投资基金（REITs）及其与房地产信托的区别 19
2、房地产信托投资基金（REITs）的发展历程 20
3、房地产信托投资基金（REITs）的主要类型 22
4、房地产信托投资基金（REITs）带来的影响 23
5、中国REITs的发展之路 24
四、实证分析一以万科集团为例的融资渠道分析 26
（一）、万科集团背景及其优势 26
（二）、万科集团下的融资渠道分析 27
1、万科集团的融资特点 27
2、万科在融资过程中具有的优势 28
五、结论 31
文献综述 32
参考文献 42
致谢 45
一、绪论
（一）、研究背景
房地产行业对国民经济有重要的影响，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。
当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过30%：
由此，房地产行业已然成为我国经济发展重点关注的行业。
从建国以后到改革开放以前，中国是不存在房地产开发这个行业的,住宅建设由政府和单位包办2。
改革开放初期的住宅主要由单位自建,在单位内部进行分配。
金融机构在住房建设资金的供应体制下，不直接投资房地产，只是按照高度集中的国家计划下拨资金，仅限国家用于房屋建设资金的监管和拨付，以及少量房租的收缴，而不提供贷款，所以职能十分的单一。
1980年4月，在邓小平的带动下，中国开始城镇住房制度改革，实行住房商品化政策。
中国建设银行也在那个时候开始从事房地产融资工作。
国家基本建设项目从此开始有财政拨款变为建设银行贷款。
1985年，由地方政府成立的统建办陆续改为开发集团，加速了我国商品化的进程。
1987年12月29日，广东省人大常委会通过《深圳经济特区土地管理条例》，《条例》规定土地使用权可以有偿出让、转让。
其后，全国
1郭松海：
《房地产基础知识》，中国环境科出版社，2005
2王石，2010：
《我所看到的房地产早期发展路程》，《中国建设报》，2010年第四期许多城市参照深圳的做法，实行国有土地有偿转让制度。
1988年4月12日，七届全国人大第一次会议通过《中华人民共和国宪法修正草案》,规定了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，中国房地业发展的最根本的基石奠定了。
1998年6月29日，国务院停止实行了近40多年的实物分配福利房政策，推行住房分配货币化。
同年，国务院发文要求推进住房抵押贷款。
房地产行业进入了一个高速发展时期，民营新兴企业逐渐成为这个行业的主流力量。
金融系统也普遍展开了融资业务，我国房地产融资进入一个新的发展阶段。
2007—2010年我国房地产开发资金来源表（单位：
亿元）
年份
本年资金总额
国内贷款
利用外资
企业自筹
其他资金来源
数额
占比
数额
占比
数额
占比
数额
占比
2007
37478
7016
18.70%
641
1.70%
11773
31.40%
18049
48.20%
2008
39619
7606
19.20%
728
1.80%
15312
38.60%
15974
40.30%
2009
57128
11293
19.80%
470
0.80%
17960
31.40%
27459
48.00%
2010
72494
12540
17.30%
769
1.10%
26705
36.80%
32454
44.80%
资料来源：
国家统计局数据
根据表格可以看出，我国当地产开发资金主要来源是国内贷款、利用外资、企业自筹和其他资金。
随着投资金额的逐年上涨，这四部分金额所占比重也在不断变化，国内贷款的金额在上涨，但是所占比重在开始降低；外资利用不是很稳定，所在比重较小；企业自筹和其他资金来源总体来说具有上涨趋势。
由于企业自筹和其他资金来源是和银行资金有关的，所以，我过房地产对银行的依赖程度很高。
迅速崛起的房地产业在我国的经济中有着不可忽视的地位，也吸引了越来越多的企业投身房地产业中来分得一杯羹。
但是目前，我国房地产市场还不成熟，金融市场不完善，二级市场基本上没有的到开发，政策法律不完备，企业自身规模较小，不能和房地产规模化、资金密集型行业的特点相匹配，在融资过程中也是单一的依赖银行贷款，融资渠道单一。
资金链问题决定了我国房地产企业能否持续发展。
（二）、研究意义和方法
1、研究意义
在宏观调控下，一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统单一的融资渠道显露出弊端,并且影响到房地产金融的持续、健康发展。
要解决我国房地产商资金瓶颈的问题，就要从融资渠道入手。
面对融资问题，我国房地产商也在积极的想办法，拓展自己的融资渠道,目前能够利用的融资渠道比较多，但是这些融资渠道是否适用于不同的开发商企业，就是作者想探讨的问题。
作者希望通过对房地产龙头企业万科集团做的实证分析，说明当前融资渠道在我国的利用情况，并为房地产商提供一点的建议。
2、研究方法
本文希望通过对我国房地产业的各种融资方式进行定性分析，将理论与实际结合起来，对目前房地产业所面临的融资问题提出解决的对策。
首先，采用综合分析的方法，对各种融资渠道如：
自筹资金、预售款项、银行贷款、房地产信托等进行简要分析，得出每种融资渠道适用的市场环境，以及对企业本身的要求等，从而使不同的房地产企业可以选择与自己匹配的融资方式。
其次，本文还对近期房地产业正在尝试的融资渠道一一房地产投资信托（REITs）进行重点分析，通过该融资渠道在国内外取得的成果的对比，为房地产企业提出更好的利用该渠道的方法。
二、房地产融资概述
（一）、房地产融资的概念
广义概念上的房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。
狭义概念上的房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
本文所说的房地产融资是指狭义上的融资。
1、直接融资3
直接融资是资金供求双方通过一定的金融工具直接形成债权债务关系的融资形式。
直接融资是以股票、债券为主要金融工具的一种融资机制。
这种资金供给者与资金需求者通过股票、债券等金融工具直接融通资金的场所，即为直接融资市场，也称证券市场。
直接融资能最大可能地吸收社会游资，直接投资于企业生产经营之中，从而弥补了间接融资的不足。
（1）、直接融资的优势
资金供求双方联系紧密，有利于资金快速合理配置和使用效益的提
3陈远志：
《中国直接融资体系的配置效率研究:
理论框架与综合评估分析》，中国经济出版社第1版，2006高；筹资的成本较低而投资收益较大。
（2）、直接融资的局限
直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多；直接融资使用的金融工具其流通性较间接融资的要弱，兑现能力较低；直接融资的风险较大。
2、间接融资
间接融资，是指拥有暂时闲置货币资金的单位通过存款的形式，或者购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款、贴现等形式，或通过购买需要资金的单位发行的有价证券，把资金提供给这些单位使用，从而实现资金融通的过程。
（1）、间接融资的优势
多样化的融资工具可以灵活方便的满足资金供需双方的融资需求；金融机构可以通过多样化的策略降低风险，安全性较高；有利于提高金融活动的规模效益，提高全社会资金的使用效率。
（2）、间接融资的局限
资金的供需双方的直接联系被割断，不利于供给方监督和约束资金的使用；对需求方来说，增加了筹资成本；对供给方来说，降低了收益。
实际上，在我国房地产行业的融资活动中，成功的直接融资案例是比较少的，例如在上市融资的过程中，则使绝大多数房地产企业是不具备相关条件或者无法按照相关程序等待的；在资本市场上，由于我国政策的约束和市场发展的不健全等因素，我国房地产发行债券融资这一途径所取得的成果也不大。
由此可以看出我国房地产融资更加偏向于间接融资的途径，银行贷款则是首当其冲的。
（二）、影响房地产融资的因素
1、政策因素4
2003年央行出台“121号文”标志着国家开始对房地产业实施较严厉的宏观调控。
文件规定商业银行在发放贷款时，企业自有资金比率不得低于开发项目总投资的30%,并且要四证取得后才能发放贷款。
银监会2004年9月出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》；2005年3月央行上调个人住房贷款利率；2006年4月上调银行贷款利率、5月“国六条”、“国十五条”相继出台、8月央行再次全面上调人民币各档次存贷款基准利率。
08年5次上调存款准备金率，缩紧银根。
09年银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，加强贷款资金监管。
2010年下发最严厉房产调控政策，暂停发放第三套房贷。
随着政府宏观调控政策的出台，银行信贷被逐步收紧。
2001年，我国颁布了《中华人民共和国信托法》，为我国信托事业的发展奠定了法律基础。
2002又先后发布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》，这两个“办法”的出台，让我国的信托业务走上了健康发展之路。
2005年政府出台了“212文件”，规定房地产开发商委托信托公司发行信托计划，必须“四证”齐全，自有资金超过35%,具备二级以上资质，面对严苛的规定，开发
4王秀玲，2007：
《我国房地产融资渠道现状分析》，《上海房地》，2007年第二期商认为满足这样的要求也就能满足银行贷款的要求，使得房地产信托陷入了尴尬的境地。
对于上市融资，就多数房地产商来说是更加难以做到的，上市融资手续复杂，成本很高，上市时间长，而且上市后的透明度高，对有暗箱操作的企业来说会降低其融资能力。
而且在我国，资本市场发展不完善,国家立法不健全，直接融资并不成功。
2010年出台的“国十条”中提至IJ：
“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
”该政策的出台，让40多家准备上市再融资的企业放弃了这一计划。
由此可以看出，房地产商融资过程是否顺利，取决于国家政策是否支持房地产业的发展，在宽松的政策环境下，房地产业可以快速发展，并成为我国经济的支柱。
但一旦对金融体系造成威胁，国家是一定会通过调控预防危机的发生。
2、企业自身存在的问题
（1）、企业规模较小，投资运营能力有限。
目前我国还没有一家真正意义上的巨头公司，跨地区合作、投资的项目不多，尤其是我国的中小型企业，由于自身规模的原因，在资本市场上也通常不受青睐。
（2）、缺乏专业资本运营人才5。
我国房地产发展的历史较短，从事房地产企业的人员缺乏专业素质，都只追求利润最大化，不做长远考虑,对企业的状况估计不足，在管理方面也存在很多问题。
（3）、信誉问题。
目前由于部分房地产商为了得到银行贷款，以“假
5何远秀，赵光洲，2005：
《新形势下房地产开发企业面临的挑战及对策分析》，《经济问题探》，2005年第七期按揭”的方式骗的银行贷款，造成了信誉危机，这些有信誉危机的公司就很难得到银行或自他资金源的支持，影响自己融资。
三、我国房地产企业融资的常用方法与比较
（一）、预售款项
预售是指房地产商将正在建设的房屋预先出售给承购人，承购人支付一定的定金或房款。
通常预收款项会占开发商开发资金的四成，资金的来源安全且没有利息。
因此，无论大中小型房地产企业都可以利用该种融资方式。
在本文的实例中，预售款项是万科集团重要的融资渠道之一，占其开发资金的40%o在今年1月万科实现的销售金额高达201亿元，同比增长了220.8%o
（二）、银行贷款
银行贷款，是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。
目前，房地产银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
国内银行信贷是中国房地产市场的主要资金提供者‘°
2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元。
其中，国内贷
6李杰，2009：
《中国房地产企业的融资渠道浅析》，《周口师范学院学报》，2009年第一期款12540亿元，占17.3%；利用外资796亿元，占1.1%；自筹资金26705亿元，占36.8%；其他资金32454亿，占44.8%。
在其他资金中，定金及预收款19020亿元；个人按揭贷款9211亿元。
而其中的定金、预收账款、按揭贷款等都是来源于银行资金，可以看出，我国房地产的开发资金大部分来源与银行，而个别企业对银行的依赖程度可能会达到80%以上。
可见，我国房地产企业融资渠道是单一的，并且对银行的依赖程度过大。
万科的发展离不开银行贷款。
以下是从2000年到2009年间，各银行给予万科的授信额度及其利用情况，可以看出万科通过银行获取了大量的资金，也正是有了这些资金的支持，万科才能发展成为我国最大的房地产企业之一。
万科历年授信额度及利用率分析表单位（万元）
年份
事项
金额
短期借款
利用率
2000
1月与中国建设银行深圳分行签署《银企合作协议》，提供流动资金贷款授信额度1亿元；2月与中国银行总行签署《银企合作协议》，提供总额为20亿
元人民币授信额度
210000
56600
26.95%
2001
7月2日与中国农业银行总行在北京签订《银企合作协议》。
提供10亿元人民币综合授信额度；9月27日与招商银行总行在深圳签订了《银企合作协议》，提供6亿元人民币综合授信额度。
160000
135300
84.56%
2002
4月与中国建设银行深圳市分行签订了5亿元人民币综合授信额度的《综合融资额度合同》
50000
46000
92.00%
2003
6月与中国建设银行深圳市分行签订了15亿元人民币综合授信额度的《综合融资额度合同》；于7月与中国银行深圳市分行签订了7亿元人民币授信额度的
《授信额度协议》
220000
168000
76.36%
2004
公司于2003年11月8日与中国农业银行签署了《银企合作协议》，向公司提
供46.9亿元人民币综合授信额度。
469000
79500
16.95%
2005
中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署了《综合融资额度合同》，提供总金额为人民币20亿元的综合融资额度
200000
90000
45.00%
2006
7月，公司与中国银行股份有限公司签署《战略合作协议》，未来3年内公司将获得总额不超过人民币50亿元的授信额度
500000
271547
54.31%
2007
报告期内，公司与建设银行签署了200亿授信额度的合作协
2000000
110485
5.52%
2008
无
460197
2009
8月17日，中国建设银行股份有限公司签署与公司《战略合作协议》，将为公司提供人民币500亿元授信额度。
500000
118825
升级会员 