大连市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则Word文档下载推荐.docx

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大连市房产局定期在主要媒体向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会声誉好的房地产评估机构，提供拆迁当事人选择。

第七条拆迁估价的目的为“确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

第八条拆迁补偿估价时点为房屋拆迁管理部门颁发《房屋拆迁许可证》的日期。

拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日起为估价时点。

第九条拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。

拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

第一十条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

　　被拆迁房屋的性质和面积，原则上以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

如拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向市规划行政主管部门申请确认。

对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；

没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

第二章房屋拆迁补偿估价的作业程序

第一十一条拆迁估价机构的选择

（一）拆迁人领取《房屋拆迁许可证》前，向房屋拆迁管理部门报告委托拆迁估价方案；

（二）房屋拆迁管理部门发布拆迁通告前，发布邀标公告，邀请具有三级及其以上房地产估价资质的房地产价格评估机构参与该项目拆迁补偿估价的投标，估价机构按时上报相关投标资料；

（三）拆迁单位组织被拆迁人投票选举房地产价格评估机构，

参与投票人数超过全部被拆迁人数的50%以上的，投票结果有效；

获得选票最多者中标；

如选票最多且票数相同的估价机构有两家以上，由被拆迁人选举一个代表在其中抽签确定中标估价机构；

如果参与投票人数没有达到全部被拆迁人数的50%以上的，由到会的被拆迁人选举一个代表在所有参与投标的估价机构中抽签确定最终中标者；

房屋拆迁管理部门负责现场监督。

（四）《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内的被拆迁房

屋，原则上由一家估价机构评估。

如果项目拆迁房屋面积大而导致拆迁估价任务繁重，无法由一家估价机构在规定时间内独立完成，需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

（五）中标的估价机构在进行拆迁评估作业前，将估价作业方案以书面形式上报大连市房地产估价师协会备案。

第一十二条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。

委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同；

拆迁估价委托合同的完成期限一般不超过七天。

第一十三条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

　　估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第一十四条拆迁估价委托人应当如实向估价机构提供估价所必需的资料，并协助估价机构开展现场查勘。

委托人未履行委托义务造成估价失实的，委托人应承担相应责任。

第一十五条拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘、做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第一十六条估价机构应当按照估价合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人提供全部被拆迁房屋的整体估价结果报告和分户报告。

第一十七条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

　　公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价结果报告和分户估价报告。

委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第一十八条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。

估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第一十九条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

估价结果改变的，应当重新出具估价报告；

估价结果没有改变的，出具书面通知。

　　拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十一条当事人对复估结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复估结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向大连市房地产估价师协会的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

原估价机构或另行委托的估价机构应当向大连市房地产估价师协会提供必要的技术资料。

第二十二条受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

　　鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第二十三条原估价程序、技术等违反估价规范及房屋拆迁的有关规定，估价结果偏离或可能偏离市场价格的，大连市房地产估价师协会专家委员会在收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

第二十四条经大连市房地产估价师协会专家委员会鉴定，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人负担；

经鉴定估价报告存在技术问题的，估价机构重新出具估价报告，重新评估的费用和鉴定费用由原估价机构负担。

第三章估价方法

第二十五条住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价。

具备条件的，应当优先采用市场比较法。

第二十六条营业用房的拆迁补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。

如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。

能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当首先采用市场比较法估价。

没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。

对难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。

第二十七条除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。

第二十八条委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。

以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

第二十九条采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供求圈搜集成交时间一般不超过一年的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构、建筑年代等相同或相近的3个以上（包括三个）可比实例。

对可比实例的个别因素、区域因素、交易情况、交易日期的修正，每项修正对可比实例价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

第三十条采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产社会客观平均收益水平修正。

资本化率的选取可采取安全利率加行业投资风险调整值确定。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率。

住房的风险调整值不超过3%；

非住宅的风险调整值不超过5%。

收益年限界定：

一般情况下建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限，故根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

但根据城市总体规划情况，房屋拆迁估价确定年限最长不应超过20年。

第三十一条各种房屋的耐用年限，可参考以下数据确定：

（一）筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架—剪力墙结构等）：

生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；

（二）砖混结构一等：

生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

（三）砖混结构二等：

（四）砖木结构一等：

生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

（五）砖木结构二等：

（六）砖木结构三等：

（七）简易结构：

10年。

各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据：

1．钢筋混凝土结构：

0；

2．砖混结构一等：

2%；

3．砖混结构二等：

4．砖木结构一等：

6%；

5．砖木结构二等：

4%；

6．砖木结构三等：

3%；

7．简易结构：

0。

第四章整体估价

第三十二条整体估价，是指对拆迁范围内全部被拆迁房屋的货币补偿总价进行的估价。

第三十三条整体估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：

（一）估价委托书；

（二）房屋拆迁许可证；

（三）作为整体估价的房屋所有权证、国有土地使用权证；

（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；

（五）其他有关部门资料。

第三十四条整体估价是对拆迁范围内所有房屋进行分类的基础上进行的，对房屋进行分类按用途与房屋所属类区进行。

被拆迁房屋的用途分类，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。

被拆迁房屋的区位分类，参照《大连市城市房屋拆迁管理办法》中附〈大连城市房屋类区划分标准〉进行确定。

第三十五条被拆迁房屋分类时其样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确实。

每类被拆迁房屋的户数在10户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于1；

户数在10户以上50户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于2；

户数在50户以上的，样本点的选取数不少于5。

但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于10%。

被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。

第三十六条拆迁评估价格应以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第五章分户估价

第三十七条分户估价，是指根据被拆迁房屋的地段、用途、建筑结构等因素，参照类似房地产的市场价格评估出被拆迁房屋的基准价格，然后根据每套被拆迁房屋的楼层、朝向、新旧程度等因素，对该基准价格进行适当调整、修正，确定出每个被拆迁人的被拆迁房屋的评估价格。

第三十八条拆迁人、被拆迁人应在估价资料提供、现场查勘等方面对估价机构给予配合，不予配合的，估价机构有权拒绝出具估价报告。

分户估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：

（三）估价对象的房屋所有权证和国有土地使用权证；

（五）其他有关资料。

已作整体估价的，应当提供整体估价报告。

第三十九条分户估价，应给出估价对象的单位价格和总价格。

估价结果以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第四十条分户估价的估价结果报告采用表格的形式，纸张大小统一采用A4纸张规格。

具体的格式要求如下：

城市房屋拆迁补偿分户估价报告

估价报告编号：

委托估价方

估价机构

估价目的

估价时点

作业日期

被拆迁房屋概况

房屋类型

◇住宅◇写字楼◇铺位◇商场◇工业厂房◇其他

房屋地址

建筑面积

平方米

楼层

建筑结构

权属证书编号

土地性质

用途

建成日期

成新率

使用情况

附属设施设备

评估的假设

和限制条件

价值定义

估价结论

房地单价

元/

房地总价

￥元大写元

备注

×

房地产评估公司（盖章）

注册房地产估价师×

（签字）注册证书编号：

年月日

第六章罚则

第四十一条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

（一）估价人员和估价机构从事虚伪估价，出具不实估价报

告，没有做到公正、客观、诚实。

（二）估价人员和估价机构没有保持估价的独立性，没有回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务，甚至与估价当事人一方串通，损害对方合法权益。

（三）估价机构没有执行国家和当地政府规定的估价收费标准，以不正当理由或名目收取额外费用，或以降低收费标准和回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务。

（四）估价机构接受估价委托后，向其他估价机构转让或变相转让其受托的拆迁估价业务，以及允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动。

（五）估价机构在进行房屋拆迁评估过程中，因对其估价结果有异议，拆迁当事人多次向估价协会申请技术鉴定，经查证确实存在问题的。

（六）估价人员和估价机构没有妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，将委托方的文件资料擅自公开后泄露给他人，造成严重后果的。

（七）估价人员和估价机构没有履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，没有对其出具的估价报告做出解释和说明的。

（八）违反国家标准《房地产估价规范》和本规则其他规定的。

（九）法律、法规规定的其他情形。

第四十二条拆迁估价机构由于违反拆迁估价的有关规定在其信用档案中存在三次不良记录的或受到三次处罚的，取消其拆迁补偿估价资格。

第八章附则

第四十三条本规则将“估价”与“评估”作为同义词来使用。

第四十四条以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，适用本规则。

第四十五条城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本规则执行。

第四十六条本规则自颁布之日起施行。

此前已发《房屋拆迁许可证》的拆迁项目，其拆迁估价不适用本规则。

第四十七条本规则由大连市国土资源和房屋局负责解释。