某房地产开发有限公司工作流程Word格式文档下载.doc

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保证公司利益最大化；

实现具体工作量化；

用量化标准实施考核；

防止问题再发生”

的指示精神，特制定本工作流程。

第一部分凯亚公司整体组织规划及各部门工作职责

第一章凯亚公司整体组织架构

凯亚公司组织架构

详见附件一：

《凯亚房地产开发有限公司总体组织架构》

第二章各部门工作职责

第一节工程部工作职责

抓质量、保进度、控成本，创最适宜人类居住的，具有生命力的，对后人具有参考价值和历史意义的建筑。

工程部是总经理直接领导下，负责工程管理的第一责任部门，对内协调公司各部门，对外协调质量监督部门、监理公司、施工单位及联系协调政府和公用事业有关部门，按照公司的开发计划和目标，对工程质量、进度、成本进行有效控制，实行经理负责制。

按集团及公司制定的整体开发战略和步骤，依照集团及公司对项目建设管理的各项制度要求，对建设项目实施目标化管理。

发挥本部门各专业工程师具备的专业技术知识和管理经验的优势，做到分工明确，责任到人，优势互补，团结协作，及时发现和处理开发建设中所遇到的各类需由本部门解决的问题，并为公司决策层领导就开发建设可能遇到的问题出谋划策。

提出相关的建设性意见。

对重要的施工方案、重要的材料设备、构件进行审查把关，使公司建成的房屋产品即满足使用功能要求又全面达到合同约定的质量目标。

通过优化比较及严审施工方案，努力控制好工程变更对整个工程造价带来增加的可能，与集团预算合同部、招标办及材料采购核检部共同将建设投资控制在合理的范围之内。

在内外环境无特殊变化的前提下，按期完成图纸设计的全部内容并顺利通过（四方）验收和质量监督站的验收，配合物业公司交付购房业主。

第二节综合部工作职责

对下疏导，对上沟通，综合平衡。

综合部是在总经理直接领导下为公司具体承办各项事务的职能部门，在公司管理中起着管理、协调、控制、服务的职能作用，起到承上启下的作用，实行经理负责制。

1、在总经理的领导下，全面负责公司行政办公事务及各专业人员的日常督导管理工作，保证公司综合办公系统的正常运作；

2、负责传达总经理与集团公司工作指令，并严格按照工作时限督办和落实；

3、负责督促、检查、纠正公司各部门员工对规章制度、日常操守的执行和落实情况；

4、负责呈、转、办公司各部上报总经理的各类行文的登记、修订和把关，并按办文程序上传下达；

5、组织总经理召集的各种会议并落实会议纪要；

6、负责协调、落实公司所有开发项目工程材料、设备及各类物品的进场检验；

7、负责根据集团整体发展战略制定公司总体开发、生产、经营计划，及时跟踪、检查、督促公司各项工程计划的落实情况；

8、制定规范公司各项行政人事管理制度并监控执行；

实行绩效考核管理制度；

做好公司经营及后勤保障工作

。

9、及时承办总经理临时交办的各项工作任务。

第三节销售部工作职责

建优秀团队，创骄人业绩，实现公司利益最大化。

销售部是在总经理直接领导下，负责公司所有开发工程销售任务的职能部门，销售部根据公司整体开发、生产、经营计划进行销售，完成公司交予的销售任务并实现公司利益最大化，实行经理负责制。

1.组建一支敬业、有责任心、综合素质最佳、服务意识最强、忠于公司、有超强凝聚力、稳定的专业销售团队。

2.为适应公司的远大发展前景、为公司其它项目培养优秀的销售管理人才。

3.做好客户接待、项目介绍、客户追踪、签约、回款、售后服务等工作，不断提高服务意识，提高业绩，达到销售额的最大化。

第四节物业山水管理部工作职责

用超前的意识，一流的服务，崇高的敬业精神为业户提供无所不在的服务。

山水管理部是在总经理直接领导下，负责公司所有竣工楼盘后期物业管理的职能部门。

1.负责所辖小区内各楼所有专业设备、设施的正常运行，维护保养，故障排除，确保业主住户能够享受舒适、方便、优美的居住环境。

2.负责公共部位：

屋顶、楼梯、通道、人防地下室、停车场、楼墙体等各系统的巡视、检查、维修、保养。

3.负责锅炉运行、共用电视天线、地上地下管线、人防排风排水等系统的定期检修、巡视检查、运转正常、负荷调配、保洁及消防器材的配备。

4.负责承接业主上下水管道的疏通、电话、电视天线户内末端、防盗对讲器、燃气灶具、卫生间的洁具、室内排风道、暖气管线等室内的维修。

5.负责各管道、管道井内的管线及设备的完好和清理工作。

6.负责各种零配件及常用工机具（包括低值易耗材料和工具）的申购工作（同时建帐登记）。

第二部分各部门的具体工作流程

第一章工程部具体工作流程

第一节工程施工管理流程

一、各项工作流程图

（一）工作程序

材料采购部及施工单位

办理材料的认价手续

编制工程管理方案，制定材料计划，工期计划，完善深化设计及计划，协调配合计划

办理工程的竣工验收，各种的备案手续，办理工程资料的归档手续。

进行隐蔽工程验收，进行样板工程的验收，

进行工程的分部验收，进行工程使用材料的

验收。

定期召开监理工作会议，协调施工组织工作

解决有关工程问题，落实施工组织计划。

向施工单位交底，监理公司交底，审查施工单位的施工组织设计，审查监理公司的监理方案。

各专业工程师进行图纸审核

集团预算合同部签订合同

集团招标办办理招标

特急项目

水电项目

园林绿化项目

土建工程项目

年度、月度、特急工作任务

工程总监对任务进行分解

（二）施工图纸会审

收到施工图纸

7天内

初审记录

施工单位、总工办、监理单位、工程部、综合部

1天内

初审记录汇总

工程部

1天内

会审准备

设计单位

1天内

施工图纸会审、设计技术交底签字

施工、监理、设计单位、总工办、设计部、工程部

整理会审记录、落实会审意见

施工单位

1天内

盖章、跟踪

发放至各参加单位

（三）施工组织设计审批

内容包括：

1.施工总进度计划

2.主要施工方法

3.质量、安全文明施工措施

4.项目管理组织机构

5.劳动力、材料、机具计划

6.施工平面布置图

7.其它

编制施工组织设计

±

0.000以上±

0.000以下

20天内编制15天以内编制

审查施工组织设计

监理单位

不同意

重要单位（项）一般单位（项）

5天2天

审批

工程部、综合部

不同意

同意

提交总工办

实施

（四）材料、设备质量控制

提供原材料及半成品、构配件、设备质量证明书或合格证

供货商

检验

退场

不合格

填写材料、设备报验表

首批材料及设备核验

工程部、综合部、集团相关部门

不合格

合格

质量签认

材料进入施工现场使用

（五）工程洽商、变更流程

按2005年3月1日中总工办下发《加拿大LVC国际投资集团设计工程变更、现场签证管理办法》

（六）分部、分项、样板工程质量控制

分部、分项、样板工程施工完成

施工单位自检

报验单内容要求：

1.质量保证资料齐全

2.工程质量证单合格

填报工程质量报验单

分部、分项、样板工程验收

综合部、工程部、监理

集团相关部门

不合格

返工

整改

其中：

基础、主体工程

应有设计单位、工程部质量管理小组参加并报请质监站参加

签认工程报验单

监理、工程部、综合部、集团相关部门

合格

下一道工序施工

（七）单位工程质量控制

组织图纸会审和设计交底

总工办、设计部、工程部、监理

审批施组、核定准备工作

总工办、监理单位、工程部、综合部

审定

施工样板

监理单位（工程部）

签认分部、分项

工程质量

对隐蔽工程及其它验收工序进行检查签认其

工作质量

核验原材料、半成品、构配件、设备质量，对影响使用功能和观感的材料进行质量预控

签认后施工单位进行下道工序施工

组织竣工前的自查自检合格

竣工资料报质监部门审查

返工

组织竣工初验

总工办、工程部、监理单位、综合部

组织工程质量竣工验收

设计单位、总工办、工程部、监理单位、综合部

工程施工质量监督意见书

质量监督站

竣工验收备案

总工办、设计部、综合部、工程部、监理单位、施工单位

签发竣工移交证书

总工办、综合部、工程部、监理单位、物业公司

签发保修期终结书

总工办、综合部、工程部、施工单位

组织保修期的维修管理

工程部维修队、施工单位

（八）单位工程进度控制

总施工进度计划

形象进度

工程量

设备、材料、构配件、劳动力进场计划

编制、申报总施工进度计划

审批

总工办、工程部、综合部、监理单位

不同意

编制、申报年度、季度

、月度实施计划

审核

协商制定进度控

制点的控制工期

总工办、工程部、综合部

不同意

同意

对施工单位的处罚

监理、工程部

调整计划

检查落实

工期廷误偏离计划

工程竣工

（九）工序质量验收

返修

工序施工完毕

自检、互检、专职检

不合格

填写工程质量报验单

现场检查

不合格

合格

签署工序质量验收单

重要部位参加验收并跟踪审核

工程部、综合部、设计部等相关部门

进行下一道工序

注：

1、重要部位砼施工工序施工单位需填报砼施工申请表。

2、重要部位施工应填报施工测量放线报验表。

（十）工程质量缺陷及事故处理

填写事故报告单

组织事故调查

监理单位、总工办、工程部、综合部

确定防护措施

工程部、总工办、监理

提出事故处理意见

不同意

审查确定处理方案

监理、工程部、总工

设计部、设计院

知会综合部

同意

实施处理方案

检查验收

工程部、监理、施工单位、设计部、设计院

（十一）工程竣工验收

初验应具备条件：

1.已按批准的设计文件及承发包合同内容完成

2.施工单位自检并经质监站确认，所有分部工程合格，观感质量评定符合要求

3.申请前20天施工单位应提交完整竣工图及资料

4.已编排好住宅编号及住宅锁匙

5.住宅楼已清扫干净

书面提出初验申请

预检

提前3天发出书面通知

（注明时间、地点、初验楼号）

参加单位：

工程部、综合部、总工办、设计部、监理单位、施工单位、集团相关部门

项目部

初验提出问题整改

复检

未完成整改

竣工验收

总工办主持

移交（托管）

物业公司

（十二）工程竣工备案

附件：

工程竣工资料及竣工

图，在初验前20天（独工程结算

立发包工程应提前25天资料

报总承包公司），由总承

包公司报工程部

工程竣工自检合格

总承包单位

组织初验

不合格

合格

组织工程质量验收

合格

签发建设工程施工质量验收监督意见书

质监站

合格

总工办、工程部组织、监理单位协助

竣工综合验收

综合验收小组

（十三）测量放线管理

现场移交坐标点、高程

前期部

提交总体规划图

设计部

协调

工程部、监理单位

建立临时标桩：

红线控制点

平面控制主轴线、高程控制点

测量专业队

填《放线报验单》

不合格

合格

验收签证

设计部、工程部、监理

不合格

建立小区永久性平面及高程控制点

施工单位、工程部

（十四）工程保修管理

签订工程保修书

工程部与施工单位

实施工程保修

提出保修期终结申请

审定保修终结资料

工程部、监理

按工程部意见整改

不合格

初验

对初验问题整改

保修终结验收

（十五）施工场地管理

移交场地及资料

前期部、设计部

组织接收、核实资料

审核施工单位编制场地管理制度及平面布置

监理单位、工程部

不同意

建设过程管理

建设项目完成，工程部组织

验收，交付物业公司

二、工程部工作流程说明

为迅速使大家理清工作流程，明确分工，积极投入到工作中。

特发布本简易工作程序说明，请遵照执行。

如在工作中遇到其他问题或有更好措施，欢迎提出宝贵建议。

（一）洽商程序：

（二）收文程序：

A所有内外行文交秘书——工程部经理按照相关内容批转相关人员处理——原件留底发附件——由秘书登记处理结果反馈工程部经理

（三）存档程序

所有收发文件、图纸、洽商（不论谁收发的）必须经秘书登记——统一分类保存、留底——交工程部经理批示后转各单位、部门、或专业工程师

（四）办事程序

工程部每个人按照分工划项完成日常工作——按照轻重缓急解决问题——按照个人负责、一抓到底的原则按