西安市航天新区房地产调研报告Word文档下载推荐.docx
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以后两年再建38公里，修路总长86公里，基本完成区内主要道路的网络化布局。
启动影响基地开发的3条高压线改造工程，其中一条110千伏高压线落地改造工程全部完成，新建缆沟道2.1平方公里，电力设施全面达到项目建设配套需要；
330千伏高压线改迁工作完成过半，为产业发展腾出土地1000多亩。
完成了新建道路景观绿化工程面积4万多平方米。
同时，完成了污水处理厂建设前期筹备工作，启动了辖区学校筹建工作，全方位创造良好的配套环境。
4、当期房地产市场的发展规划及空间特点
航天基地扩区后将打造“揽月之都低碳芯城”：
建成科技创新高地，创造设施一流的产业发展平台；
打造活力宜居新城，创造设施齐全、富有吸引力的生活空间；
建成低碳示范基地，构建生态的城市系统。
形成“一心、双城、四轴、五区”
“一心、双城、四轴、五区”：
“一心”——指北城的区域商业商务中心，也是整个航天基地的区域中心；
“双城”——指以扩展区中部预留市政通道为分界的北城、南城；
“四轴”——指纵向的西柞高速公路、雁引路与扩展区中部横向的市政通道绿带、东长安街。
西柞高速公路作为扩展区的纵向联系轴；
雁引路为经济发展轴，联系南北双城；
纬八路是整个扩展区的横向联系主轴，东长安街作为横向联系次轴。
“五区”——北城的航天产业发展区、休闲疗养区、生态居住区；
南城的生物工业区、现代物流区；
产业沿高速路布置，利用一期已有产业基础，
区域内项目销售情况
区域
项目名称
开发商
建筑类型
户型面积
均价
主力户型
航天新区
曲江千林郡
英泰置业
高层、小高
85—183㎡
8500
三室
曲江观山悦
地电房地产
高层、小高、
160—245㎡
11000
三室、四室
富力城
保德信房地产
73—356㎡
7500
两室―四室
大华公园世家
大华地产
高层、小高、多层、别墅
90—350㎡
6500
两室、三室
西安航天城
航天时代置业
高层
53—197㎡
5000
一室—四室
从图表可以看出；
“航天新区”范围内的产品高层略多，总体上以两室及以上户型为主，户型面积曲江比较大，均价在7000元/平米左右。
该地区的房价相对较低，相对应的居住环境也一般。
3、“航天新区”房产市场总结：
综上；
经过多年的发展，“航天新区”的房产市场还处在初级阶段，周边配套设施还很匮乏，交通十分不便利，大部分项目都分布在靠近航天大道附近，不过西安政府正在大力发展该地区的航天事业，未来发展趋势还是比较有潜力的，随着周边配套和交通的随之完善，居住环境将日趋完善。
四、“航天新区”的配套设施
学校：
西安交通大学，西安交大航天学院，航天交大附中、附小；
银行：
西安银行、工商银行、建设银行、中国银行、商业银行等；
商场：
郊区购物特色商场；
医院：
西安人民医院；
休闲配套：
2处体育公园、6处综合性公园、5处遗址公园、13处组团游园，星河运动公园和星河中央公园；
星河运动公园
曲江池遗址公园
公交线路：
500、242、217、525、918等。
五、“航天新区”项目简介：
外立面区位
项目简介：
曲江千林郡位于皇脉中轴的雁塔南路上，南三环以南，东、西、北三面为曲江文化娱乐产业区，南为国家民用航天产业基地，四周公园环绕，交通便捷。
曲江千林郡占地200余亩，建筑面积50万平方米，由板式高层、小高层组成，共计4000户，定位为国际化高端住宅社区，社区内原创坡地公园景观，选取银杏、紫荆等上百种名贵生态树种，打造立体式景观。
曲江千林郡社区内建设5000平米星级臻钻会所，配有恒温泳池，宽荧幕放映大厅，儿童活动区、音美教室、超市、书吧、雪茄吧、健身房、台球室、瑜伽室等十多种健康娱乐设施。
项目数据：
代理商
容积率
绿化率
陕西英泰置业
创典全程
3.5
40%
占地面积（亩）
总建面（万平方米）
户型面积（平米）
均价（元/平米）
200
50
128-183
8000
车位配比
交房标准
优惠政策
1:
1
毛坯
特价房
楼层状况：
高层、小高层，层高18-33层；
主力户型85-135㎡。
主推户型设计案例：
三室131㎡三室141㎡
点评：
板式高层，小高层，绿化率好；
内部配套较好，健康娱乐实施好，投资潜力大。
位于皇脉中轴的雁塔南路上，四周公园，立体式景观板式高层、小高层，配套少，还有待发展。
曲江观山悦位于曲江皇脉中轴之上，尽享大唐不夜城、大雁塔、曲江南北湖等配套；
项目处于曲江新区一期、二期、与航天产业基地三大核心板块交汇中心区域，南邻航天大道，北近三环，交通发达，近享高新CBD、小寨繁华商圈带来的商务、商业价值；
北临曲江二期规划投资10个亿的人工水域雁梦湖及围绕雁梦湖修建的湿地公园，是曲江片区内继芙蓉湖、南湖之后的罕有的水生生态资源。
曲江观山悦萃取Art—Deco建筑风格的精髓品质，兼具尊崇与时尚美感，简洁、高雅、品质非凡的建筑立面，竖向的立面线条划分，给人挺拔、高贵的视觉感受，细部设计细腻丰富，建筑整体形象高贵典雅，凸显尊贵品质，充分利用项目自然坡地高差因势利导，完美展现Art—Deco建筑表现城市天际线的韵律感，不仅界定了项目的高贵的气质，更与其创新、超越的精神内蕴不谋而合。
陕西地方地电房地产有限公司
世联地产
3.1
350
65
170-230
精装
按揭98折，全款95折
22栋高层住宅楼及临街商业建筑，目前在售的三期共2栋小高层，7栋高层以及联排别墅；
主力户型：
160-180平米高层三居、四居，245平米小高层，245、345平米联排别墅。
四室170㎡四室235㎡
地理位置优越，周边商业、生活配套将会逐步完善，地铁沿线，价位高，临近曲江。
周边缺少商圈。
富力城位于城南区雁塔南路南端向东800米航天大道上，位于曲江新区二次开发板块，北瞰曲江南湖、大唐不夜城，比邻西安国家民用航天产业基地。
富力城占地673亩，建筑面积113万平米，整体规划以大型水景为中心，采用大围合方式在小区中心形成核心水景空间，中心水景区及水岸周边布置大户型水景洋房，底层设计一些延伸至水面的空间与环境交融。
项目分南区与北区，共四期开发。
一期包括A区、B区、北区商业街、会所、幼儿园（新加坡蒙氏教育第一品牌-品格蒙特梭利幼儿园）、小学，二期包括C区、D区、度假酒店（一期规划范围内，二期开发），三期包括E区、F区、南区商业街，四期包括G区、H区。
项目由纯板式高层、小高层组成，共计6500户。
西安保德信房地产开发有限公司
2.29
50%
673亩
113
87-356
0.8
一次性98折
共72栋高层、小高层，主力户型73-300平方米。
二室88㎡四室164㎡
精装修，纯板式高层、纯板式小高层。
住宅的户型布局采用“突出中心，辐射周边”的方式，社区配套设施完善。
富力城项目整体规划以大型水景为中心，采用大围合的方式在小区中心形成超大核心水景空间，周边由小围合的住宅院落灵活自由、疏密有致的围绕。
周围配套太少，公交线路也少，缺少人气。
大华曲江公园世家
大华曲江公园世家位于曲江新区东南部，西临雁塔南路，南接航天大道，东眺万亩杜陵国家遗址公园。
项目区域规划为曲江国际文化创意区，全面享受曲江大配套资源及西安国家民用航天产业基地的发展前景，将成为一个新的城市中心发展区域。
大华曲江公园世家项目海拔高度530米，总占地面积约1000亩，建筑面积约102万平米，规划有80亩私家坡地公园以及10万平米社区商业配套，涵括幼儿园、小学、中学、会所、商业街等。
大华曲江公园世家壹街区位于东南角，联排、洋房、独栋、小高层四类产品，已经交房入住，全部实景绽放。
贰街区与80亩的大华曲江壹号公园零距离对视，规划有【林墅】236-293㎡联排HOUSE、【林语】155-275㎡花园洋房、【林里】62—160㎡景观小高层三类产品。
叁街区【朗庭】位于整个社区核心区域，共49栋楼，以联排别墅、花园洋房、景观高层三大类产品为主，面积96—438平米之间。
容积率2，绿地率35%，总户数1500多户，停车位约1500个。
街区配套中心商业街，含游泳池、健身会所及各形态商业店铺，全面满足社区生活需求。
【朗庭】是以别墅气质为主导的居住区，三大类产品是在壹、贰街区基础上的创新和提升。
上海大华集团
1.59
45%
1000
27
90-350
6000
0.6
按揭99折，全款97折
共27栋高层、小高层、低层、多层，主力户型80-140平米。
三室115㎡二室100㎡
目前在售主要为小高层项目，社区体量大，规划好，生活配套和绿化都较好。
社区内配套幼儿园、小学、中学、社区商业街，利用落差营造坡地景观，展现南高北低的坡地风情。
交通不便，公交车少。
西安·
航天城总规划用地945亩，汇集特色主题公园、集中式主题商业、高科技生态居住为一体，从航天主题出发，打造航天特色文化，在集群化、特色化、市场化、生态化等方面树立航天品牌，为航天产业基地的可持续性发展提供有效服务与补充，将航天科技应用在建筑中，将航天主题精神贯注在建设中，提升航天产业基地的品质形象，树立航天产业基地的宜居标杆。
航天时代置业发展有限公司
合富辉煌
3
35%
945
180
53-156
4780
0.65
按揭99折，全款98折
主要以高层为主，多小面积户型，一期共12栋。
主力户型53-140平米。
两室三室四室
点评：
目前处于内部销售阶段，未对外开放，内部价位较低。
小区内一座224亩公园，在周边楼盘里相对少见，绿化好，配套幼儿园、小学、中学，商业街等。
但是交通十分不便，公交车少。
综上；
区域内的项目以中小型项目为主，在户型的设计风格上以三室居多，小户型为主，大型户型为辅，各项目都打低价策略，销售情况良好。
六、调研总结
纵观该区域的房地产市场发展，投资方面来讲，增势强劲。
2008年富力城及曲江澜山两个在建的房地产项目完成投资8.8亿元，占全年固定资产总投资的49%。
全年施工房屋面积514154平方米，商品房销售面积71587平方米。
2009年西安航天基地经济继续保持快速增长的发展态势，提前一个月完成了全年度经济指标，据了解截至11月30日，西安航天基地建项目29个，完成固定资产投资24亿元，同比增长51％等。
该区域正在快速的成长为一个新的投资热区。
从另一方面讲，09年以来曲江范围内房地产开发面积不断扩大，生活配套逐渐完善，宜居指数不断攀升推动了该区域人口不断增加。
目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。
曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。
曲江的扩展带来的南向人口“扎堆”，给航天基地版块的居住氛围起到了很好的辐射推动作用。
未来趋势方面，西安房地产市场整体发展态势稳定且见涨，结合长安区在全市中的经济地位和房地产市场背景，以及与曲江接壤的特殊地理位置，尽管项目从地段和未来的发展来看，有利因素比较多，但是该地区相对于西安市的整体发展水平，从区域环境、商业配套、公共服务、教育资源等方面来看较为落后，周边配套的建设发展仍然成为投资置业该区域的一大制约因素，在星河运动公园和中央公园建立后，将成为该地区的亮点配套，可以在一定程度上完善该地区的配套，加强了居住环境。
综上所述，该地区的发展前景良好，未来有很大的升值空间。
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