完整的房地产开发各节点流程表格文件下载.xls

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工商局办理公司注册拓展部财务中心、集团资管部、法务综合管理部第1页，共38页投标、摘牌投方案标项目方案确定研发中心：

项目方案拓展部研发中心投经济标确定土地上限拓展部拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：

合同条款的草拟和完善财务：

提供资金拓展部法务财务部用地规划许可证土地出让合同法务协同：

提供土地出让合同开发部法务出让金、交易费交费证明财务：

提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：

协助提供相关项目资料开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）开发部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）开发部土地出让合同发展中心：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明缴纳土地费用开发部1：

500现状地形图3份（反楼座）开发部详规研发：

委托设计详规开发部研发办理土地证土地出让合同开发部交费证明缴纳土地费用开发部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管：

提供相关证明资料开发部综管土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司开发部：

提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务中心开发部节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第2页，共38页规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查销售：

参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业销售部：

针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业销售部市场组和招商组商业销售部4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业销售部：

运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业销售部市场组和招商组商业销售部项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业销售部：

配合完成公建部分业态选择与数量确定商业销售部商业销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位研发：

依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：

配合完成公建类定位销售体系招商策略公司研发部商业招商组经济测算运营：

逐步细化成本测算及利润率分析财务：

现金流测算研发部运营部财务部项目发展报告开发计划销售：

根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。

商业：

结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：

根据工程情况及销售推广方案排定工期研发销售工程商业项目考核指标初定运营：

提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管运营资金流工程：

根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求开发：

配套费及土地款支付计划财务工程、开发设计前期明确产品设计思路销售：

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见研发销售明确设计院选择标准研发制定设计组织计划研发节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第3页，共38页方案设计组织方案与设计院选择与合同签订法务：

合同文义审核运营：

成本审核研发运营部、法务部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订运营：

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。

结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计工程：

参与制定交工标准，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见研发工程运营商业规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

销售、商业：

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：

提供各项前期配套费用标准研发运营开发销售工程商业彩色总平面图（含经济指标）送规划预审研发部：

负责提供图纸开发部研发部修建性详规成果开发：

提供参考意见研发开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）研发部：

负责提供图纸开发部研发部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。

根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见研发运营销售商业工程彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：

负责提供图纸开发部研发建筑方案报建图研发：

提供报建图纸开发研发景观概念方案设计及确定销售、商业：

结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：

从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见运营：

成本核算及成本指标控制研发销售工程运营商业指标确认阶段项目成本指标确定销管：

和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：

结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程研发开发财务：

项目前期、工程、配套、费用等指标落实运营销管工程研发开发财务商业项目考核指标确定销管：

结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程：

根据项目方案及销售推盘方案制定工期运营销管工程年度考核指标调整销管：

根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系工程：

制定工期运营销管工程规划设计阶段节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第4页，共38页施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定运营：

配合研发进行设计招投标工程管理：

对结构方案、设备选型进行评估法务：

合同的审核研发运营工程管理部法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标销售、商业：

结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定工程：

提供工程技术专业建议研发运营销售工程商业结构方案及设备选型研讨及确定运营：

针对不同结构方案进行经济测算，方案优选工程：

参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈研发研发工程运营地质勘察报告组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告研发：

负责提供规划总平面图工程研发施工图成果总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图审查全图及计算书研发编制典型楼座建安预算运营施工图会审运营：

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见工程：

根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈研发，进行调整变更研发工程运营施工图全图结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修研发客服编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：

根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化研发：

负责图纸优化变更工程：

对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，使方案优化运营部研发工程销售综合管网方案设计开发部：

提供各专业局设计条件研发开发景观扩初及施工图设计运营：

成本核算及费用控制研发运营节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第5页，共38页景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化销售：

结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定研发：

对选材、工艺做法提出专业性意见运营部研发工程销售节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第6页，共38页开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表研发：

配合提供设计院盖章确认开发部研发土地出让合同发展中心：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心修建性详细规划2份，电子文件1份（注：

规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）研发：

提供所需图纸开发部研发申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部建筑方案送审建筑设计方案申报表研发：

配合提供设计院盖章确认开发部研发1/500现势地形图1份开发部土地出让合同发展中心：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心投资计划开发部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部取得许可证投资计划（项目备案）开发部大配套财务：

提供资金保障开发部财务小配套财务：

提供资金保障开发部财务消防证明研发：

负责提供消防报建图开发部研发绿化证明研发：

负责提供绿化报建图开发部研发人防证明研发：

负责提供人防报建图开发部研发节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第7页，共38页地名证明销售部：

确定楼、栋眼号排布和地名意义开发部现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择协助工程提供队伍信息工程部运营建设工程规划许可证开发部规划局批复的项目总平图及电子文件开发部首层平面图研发：

出图及图纸问题解决工程：

现场配合开发部研发工程按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：

配合勘测、清除现场障碍开发部工程施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护组织施工单位做好记录及现场保护开发部工程移交施工单位研发：

现场发现问题，及时解决工程：

组织施工单位交接，做好交接记录开发部研发工程节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第8页，共38页施工许可证建设用地规划许可证开发部建设工程规划许可证开发部天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部建设资金证明（银行存款证明）（注：

资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务建设项目年度投资计划（当年计划）开发部施工图审查研发：

负责提供施工图及计算书开发部研发质量监督登记表工程：

配合办理，与相关部门接触，搞好关系开发部工程安全措施工程：

制定现场文明施工及安全施工标准，组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。

开发部工程安全施工措施登记表工程：

配合现场安全，进行安全措施实施的监督及安全管理开发部工程交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认开发部销售许可证营业执照开发部资质证书开发部国有土地使用证或建设用地规划许可证开发部年度投资计划（项目备案）开发部建设工程规划许可证研发：

负责提供所需的全部图纸开发部节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第9页，共38页建设工程施工许可证开发部公用基础设施配套证明开发部获取前期物业备案证明物业：

签订物业合同、业主公约、普通住宅小区提供物价局核定的物业管理服务费收费等级和中准价格标准（5万平米以上的要通过招投标手续完成）研发：

负责提供所需的全部图纸开发部物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件工程：

到达基础部位，递交报验材料，组织五方验收，提供基础验收证明开发部工程获取面积计算成果表开发部：

提供地名批复及附图、图审证等证件研发部：

提供全套施工图销管项目总平面图研发：

出图开发部研发获取商品房网上销售数据录入合格证明销管：

配合网上录入开发部销管销售许可证节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第10页，共38页企业投资项目备案规划成果开发部大配套开发部开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场工程临水、临电工程：

根据现场情况确定临水、临电的位置、数量，协助临时电送电、接入水接入，做好保护财务：

提供资金，运营：

审核开发部工程部、财务部、运营部临水、临电开发部工程平整场地工程施工组织方案研发：

负责提供所需的全部资料运营：

共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格。

工程研发运营招投标、签订合同勘察（拿下土地后即定队伍，进行勘查，向设计提供设计依据）研发：

负责提供总规划图等所需的全部资料运营：

配合招标法务：

合同的审核工程运营研发法务桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程运营监理运营配合招标、测算成本法务：

合同的审核工程运营法务土建施工单位运营配合招标、测算成本法务：

招投标文件的法务审核、合同的审核工程运营法务甲供材、分包商运营配合招标、测算成本法务：

合同的审核工程运营法务沉降观测运营配合招标、测算成本工程运营土建施工单位的公开招标及合同备案工程：

确定备选施工单位、考察筛选队伍、提供招标资料、组织招投标、签订合同、进行合同备案运营：

共同确定合同约定的各项条款开发部工程运营施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审研发：

配合会审工程研发会同设计院进行会审，签定会审记录研发：

负责提供所需的全部图纸,并配合会审工程研发节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第11页，共38页设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录研发：

负责组织设计单位交底和变更工程研发质量监督手续办理质检委托开发：

配合办理相关手续工程开发办理安全检查委托开发：

配合办理相关手续工程开发环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续开发：

配合办理相关手续工程开发申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续开发：

配合办理相关手续工程开发办理施工人员暂住手续开发：

配合办理相关手续工程开发节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第12页，共38页开工开工施工放线组织施工单位进场、建立平面和高程控制系统。

建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置，组织施工单位进行有效保护并接管研发：

负责提供所需的全部图纸和技术支持工程研发规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线研发、开发：

配合验线工程研发、开发桩基施工试桩施工，根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准，审核桩基单位的施工组织设计，施工人员资质，进场材料是否合格等研发：

配合确定桩基施工标准工程研发桩基全面施工研发：

负责提供所需的全部图纸和技术支持工程桩基检测委托桩基检测单位、签订合同工程进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）土方工程工程支护工程工程降水工程工程地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加研发：

配合参与验收工程研发基础施工地基处理工程混凝土垫层工程地下防水工程混凝土基础研发：

负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题工程研发基础验收备案承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程开工开盘节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第13页，共38页材料报送监督站，协调监理组织相关部门验收研发：

配合参与验收工程研发签定建筑工程分部工程（基础）验收表工程基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。

工程：

申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料运营工程基础验收备案节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第14页，共38页项目亮相前准备推盘策略确定产品策略销售部、企划：

根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议研发：

根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等项目销售研发、销售部、企划价格策略销管：

协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控运营：

提供成本测算，确定销售基本均价项目销售销管、运营推广策略销售：

参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化研发部：

提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持企划项目销售、研发部招商策略：

整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略商业销售部运营组及策略公司商业运营组及策略公司确定外部资源广告公司寻找及确定销售：

参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通企划项目销售制作公司寻找及确定企划策略公司寻找及确定销售：

策略公司的沟通，并进行相关的培训企划项目销售媒介公司寻找及确定销售：

根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果企划项目销售活动公司寻找及确定销售：

活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容企划项目销售项目推广定位确定项目名称、组团名称研发：

根据对产品的理解提出合理建议。

销售：

根据对市场客户的理解提出合理建议。

企划项目销售研发项目核心推广理念确定企划项目销售研发SLOGON确定企划项目销售项目核心识别系统确定logo确定销售：

参与项目核心识别系统的讨论和确定企划销售部VI系统及延展方案确定企划销售部亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。

销管：

提供相关政策培训法务：

提供相关政策培训及统一口径的法律审查研发：

提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等工程：

提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料项目销售销管法务研发工程分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心企划：

提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关销售道具制作外卖场企划部节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门第15页，共38页销售道具准备现场房型手册（亮相版）研发：

提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等企划研发部售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）销售：

提出装饰及指引系统的合理化建议工程：

组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工运营：

核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作财务：

提供装修及包装所需资金支持企划工程、财务、项目销售、运营样板间及样板环境指示说明系统销售：

协商决定样板间建造的具体户型研发：

提供样板间户型的详细房型图和尺寸工程：

组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持运营：

样板间装修成本核算及合同审批工作财务：

提供装修及包装所需资金支持企划工程研发财务、项目销售、运营沙盘（概念）、户型单体模型（外形、景观、绿化、车棚、能源站点等位置应明确）研发：

提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘销售：

与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型选择企划研发、项目销售入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）销售：

各种印刷类销售道具制作的确定研发：

项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等工程：

提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料法务：

相关印刷文件的法律审核以及合同的审核企划研发工程项目销售法务项目周边主要道路设置醒目指示系统企划（意向）派筹卡及纪念礼品企划联动工作的准备配备看房车及看房车的包装车管部：

提供看房车及司机企划车管部进行联动单位的培训和包装企划：

提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作销售部（客资组）企划意向商