岳阳市湘阴县界头铺镇龙凤缘项目可行性分析报告2008年Word格式文档下载.doc
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长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布，彼此相距不到五十公里，三市土地总面积占全省近七分之一，人口约占五分之一。
这里聚集了湖南省百分之九十的科技人员和百分之八十的科技成果，更是长江经济带、泛珠三角经济区、京广经济带的交汇之处，堪称区域经济发展的“金三角”。
1.1.2项目规划总体要求
项目占地面积550963平方米：
其中528425平方米（792.64亩）可用作房地产开发，保留第二个山头33.8亩按照园区总体规划建设（详细要求见附件一）。
规划建设一个大型高档别墅居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为0.73,建筑密度13%，绿化率60%。
1.1.3项目建筑面积指标
项目总建筑面积40.2万平方米，住宅部分35.9万平方米（其中多层26.2万平方米，联排别墅7.4万平方米，独栋别墅2.3万平方米），公建配套4万平方米；
幼儿园0.3万平方米。
1.2编制依据
本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和湘阴县有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供决策依据。
此外，本报告编制依据还有：
1、湘阴县统计报告；
2、岳阳市房地产管理局发布数据；
3、湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要。
1.3主要经济技术指标
占地面积550963m2
总建筑面积 402000m2
其中：
住宅359000m2
多层262000m2
联排别墅 74000m2
独栋别墅23000m2
幼儿园 3000m2
公建配套 40000m2
容积率0.73
建筑密度13%
绿化率 60%
1.4结论
本项目在目前市场行情下，总投资1,011,534,591元，销售收入1,126,500,000元，税后利润81,755,408元，投资收益率为8.08%。
从敏感度分析来看，本项目风险性较大。
二、市场分析
2.1宏观环境分析
2.1.1城市概况
湘阴县地处湘资两水尾闾，南洞庭湖滨，总面积1581.5平方公里，总人口70万人，辖19个乡镇，418个行政村。
湘阴历史悠久,人文荟萃，是湖湘文化的发源地之一，自南朝刘宋元徽二年正式置县至今已有1500多年历史，先后涌现了宋代名儒周式、历相五朝的夏元吉、清朝“中兴名臣”左宗棠、首任中国驻英法公使郭嵩焘、红军早期将领陈毅安、著名作家康濯、抗洪英雄高建成等先哲时贤。
县境内留下了“规模甲通省”的宋代湘阴文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、柳庄、左文襄公祠、太和元气牌坊等文物古迹。
湘阴风景秀丽，气候宜人，东部丘陵区被誉为“天然氧吧”，西部水乡被称为“负离子仓”，县境内拥有横岭湖湿地自然保护区、青山岛和鹅形山度假休闲村、滨江广场、湘江花园等人文景观和旅游休闲景点。
湘阴物产丰富，经济发展，先后被定为全国商品粮基地县、藠头出口基地县、全国无公害茶叶生产示范县、农产品安全示范县、湖南省乡镇企业十强县、全省水产品总量第一县、水利建设先进县（已连续四年获得水利芙蓉杯），有“藠头之乡、鱼米之乡、茶叶之乡”的美称。
岳阳是一座历史悠久的文化古城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有岳阳楼、屈子祠等名胜古迹193处。
岳阳是湖南唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，岳阳地处一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。
京广铁路纵贯境内三县（市）二区；
公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；
水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。
岳阳是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲料等几大支柱产业。
岳阳有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。
2.1.2经济发展状况
近年来，湘阴县坚持以科学发展观为指导，大力推进“三化”进程和民本岳阳九项工程，切实把工作重点放到优化结构、转变经济增长方式和提高经济质量上，全县经济社会保持良好发展态势。
2006年，全县实现国内生产总值68.3亿元，同比增长10%；
完成财政总收入23008万元；
全社会固定资产投资完成22.8亿元，同比增长0.9%；
社会消费品零售总额完成15.6亿元,同比增长12.4%；
农民人平纯收入4150元，比上年增加313元；
城镇居民可支配收入7800元，同比增长9.9%。
县域经济综合实力排名全省第14位。
城镇以上固定资产投资快速增长。
全年城镇以上固定资产投资完成12.4亿元，比去年同期增长41.5％，占全社会固定资产投资完成额的46.8％，是支撑全社会固定资产投资高速增长的主力军。
投资项目减少，但投资规模增大，带动了投资加快增长。
仅2007年1-9月，湘阴县固定资产投资项目45个，比去年同期减少12个，其中新开工的20个。
但其中总投资超过5000万元以上项目
24个，比去年增加项目14个。
房地产开发增势较强。
2007年1-9月全县房地产企业完成开发投资0.6亿元，同比增长46.3%。
2007年底，湘阴GDP达到80亿元，比上年增长12%，超目标要求2个百分点，财政收入达到2.48亿元，增长7.8%，比目标要求高出5.5个百分点，农民纯收入达到4465元，比上年增加400元，增长9.6%。
而项目邻近的新特区中，长沙、株洲、湘潭三市各相距不超过50公里，在湘江两岸成“品”字形排开。
长株潭靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。
随着湖南融入泛珠三角区域协作，长株潭在接受粤港产业的梯度转移方面，具有无可比拟的优势。
近年来，世界500强企业有32家落户长株潭。
根据权威报告指出，到2010年长株潭三市经济总量将突破4200亿元，这意味着三市GDP年均增长达到12%，在湖南全省GDP中的比重达42%以上，人均GDP达4万元；
城镇化率达57%以上，城市核心区人口达到500万人以上；
由2005年至2010年累积投资要占到全省的55%，达到9200亿元。
2.1.3居民生活水平
湘阴县城镇居民2007年度人均支配收入为7327元，同比增长7%；
农村人均现金收入为3641元，同比增加279元，增长8.3%，增幅提高了0.5个百分点，创近几年新高。
财政收入有所增长，金融运行平稳。
湘阴县完成财政总收入1.7亿元，同比增长12.8%，其中，地方财政收入完成1.4亿元，增长17.7%。
金融运行平稳，服务力度有所加大。
全县金融机构各项存款余额24.1亿元，同比增长30.6%，各项贷款余额17.4亿元，同比增长19.2%，其中，工业贷款1.8亿元，农业贷款3亿元，全县居民储蓄20.2亿元，同比增长20.6%。
全县社会消费品零售总额12.7亿元，同比增长16%，增幅为历年少见。
其中城市消费品零售额7亿元，增长14.6%，县以下消费品零售额5.7亿元，增长13%。
分行业来看，批发和零售业分别增长25.9%、13.2%，住宿和餐饮业增长14%。
2.2、房地产市场分析
2.2.1房地产市场综述
项目所属的岳阳市在07年1-8月期间，房地产开发新开工面积123.72万平方米，同比增长87.91%，其中商品住宅110.56万平方米，同比增长100.36%；
商业营业用房9.91万平方米，同比增长25.13%。
房地产开发项目规模加大，大项目数量明显增多，所占比重进一步加大。
1-8月在建项目中，施工面积超5万平方米的房地产开发项目由上年同期的7个增至13个，总施工面积达149.43万平方米，同比增长55.92%，占总施工面积的55.26%，比上年同期提高了12.66个百分点。
岳阳市房地产市场开发结构得到不断调整，市场需求进一步增加。
全市销售各类商品房56.76万平方米，同比增长35.1%，实现销售额10亿元，同比增长106.8
%。
其中，商品住宅销售面积和销售额分别为51.38万平方米和7.83亿元，同比分别增长40.23%和139.45%。
根据最新统计数据显示，湖南省08年第一季度商品房销售面积430.8万平方米，同比增长24%，增幅下降22.3个百分点，其中商品住宅393万平方米，同比增长23.3%，增幅下降32.6个百分点。
全省商品房销售额107.6亿元，同比增长34.6%，增幅下降37.8个百分点，其中商品住宅销售额91.5亿元，增长35.5%，增幅下降84.5个百分点。
全省商品住宅平均销售价格2329.4元/平方米，同比上涨17.1%，环比上涨0.9%，价位在全国排23位；
其中长沙市主城区商品住宅销售均价为3990元/平方米，同比上涨15.4%，环比上涨0.8%。
全省商品房空置面积135.5万平方米，同比减少19.2%，其中商品住宅空置面积60万平方米，同比减少29.8%。
2.2.2板块特征
根据项目的地理位置及城市整体规划，分为长沙城版块、岳阳城版块、湘阴县版块，三者构成“1小时生活圈”。
一、长沙城版块
随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产大鄂的进军长沙，大盘时代已来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是一个消费综合实力非常强大的城市。
与项目具有可比性的代表楼盘有万科西街庭院、碧桂园威尼斯、上海城开托斯卡纳等。
项目均价表1单位：
元/㎡
产品类别\项目名称
西街庭院
威尼斯
托斯卡纳
洋房
4500
3500
6600
联排别墅
---
7000
8000
独栋别墅
12000
二、岳阳城版块
随着自住型需求成为市场主流，购房者对住房的品质提出了更高的要求。
岳阳楼市开发格局从2006年开始已经有了较大突破，实现了“三变”，即规模由小变大，层次由低变高，环境由差变优。
代表楼盘有天伦城、南湖香榭、香洲名都等。
项目均价表2单位：
天伦城
南湖香榭
香洲名都
2800
2300
2200
三、湘阴县版块
人口集中在老城区，新城区人口稀少。
随着城市建设的步伐加快，但是居民对新城区的发展前景认识不够，人类群居特性等原因，导致县城人口分布不协调。
政府对商业布局方面的引导还做得不够。
新城区消费凝聚力不够，新城区的发展必须依托一定的人口来支撑，在新城区，人流量、车流量寥寥无几，周边的居民成点状分布，消费习惯等问题都是新城区发展的障碍所在。
房地产发展处于起步阶段，商业项目紧4个，东湖商业中心、湘阴商品商贸城、锦绣罗城泰富时代、高岭汽车站商贸广场等项目，住宅市场无主导产品面世。
项目操作手法单一，开发商对市场的把握度不高。
代表楼盘有精密•新世纪花园、财富广场等。
项目均价表3单位：
新世纪花园
财富广场
780
800
2.2.3未来发展趋势
尽管今年以来三大版块房地产市场销售增幅回落、价格增长放缓，但这只是暂时现象。
从城市发展看，随着城市化、工业化进程加快，城市人口集聚处于加速过程中，对住房的需求是客观存在；
从市场价格看，与周边城市和全国其他同类城市相比，三大版块房市价格相对偏低，有吸引力；
从住房现状看，虽然市民住房状况近年来有了很大改善，但还有相当部分群体没有得到住房保障，尤其是随着生活水平的提高，人们改善居住条件的愿望越来越强烈，“小房换大房、旧房换新房”的人越来越多，市场空间仍然很大。
因此，三大版块房地产市场仍然处于需求旺盛期间，价格还会保持在平稳增长区间。
外地实力开发商的进驻，逐步提升了区域整体开发品位。
同时经过几年的迅猛发展，本地房产企业也快速成长，目前的小区在规模、质量、环境、物管等方面不断取得进步，取得了良好的市场口碑。
品质地产时代的到来，是房地产市场逐步走向成熟的一个标志。
随着住宅消费的日趋理性，房地产业将出现回归“产品”的发展趋势。
目前，人们的购房需求还非常强盛，发生本质性改变的是购房者的买房目的。
消费者买房已不再是为了满足单一的居住需求，而是为了向舒适型居住条件和高品质居住条件过渡，从而改变自己的生活品质。
因此，湘阴县房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是良好的。
三、项目周边环境
3.1项目周边环境分析
3.1.1周边环境
本项目地块南临燎原水库，3000多亩、1000万立方米的中型水库，自然环境未受到任何污染与破坏。
“十一五”规划中，还将建成以水库水源为城市居民生活用水的城市自来水厂。
该地区气温适中。
园内已有上百亩的水塘，适宜养殖各种五”规划中，还将建成以水库水源为城市居民生活用水的城市自来水厂。
园内已有上百亩的水塘，适宜养殖各种鲜鱼等水产品；
园内已有上百亩的苗木花卉，古树参开、花香四溢。
“龙凤缘”所处的界头铺镇区域内多为缓丘陵，耕地占30%左右，人口密度低，给排水、电力、通讯都已经配套，有双湖50万伏、大明22万伏两个高压变电站，能源配套工程基本具备，土地综合开发潜力大。
本项目所属的界头铺镇位于湘阴、汨罗、望城三县和长沙、岳阳两地市的交界处。
镇域南邻望城县茶亭镇,西接樟树镇,东北靠玉华乡,北接袁家铺镇。
长湘公路穿镇而过,界樟公路与樟树镇相连,交通便捷,素有湘阴南大门和小城关之称。
本项目距离长沙市新周南中学、湘阴县一中两所名校不到20公里，教育资源丰富，教育环境优越。
3.1.2SWOT分析
Strength
n地理位置得天独厚，处于新特区规划的城市1小时生活圈位置
n交通便捷，水、陆交通立体化交通格局即将形成
n水资源丰富，自然环境一流，有利形成别墅居住条件。
Weak
n地处城郊，周边生活配套不完善，附近城市建设较落后，在一定程度上影响项目形象
Opportunity
n南面临近燎原水库40%用地临水，可以引入至小区内作水景
n区域房地产市场仍处于上升势头（尤其是别墅市场），未来走势较为乐观
Threat
n周边竞争性项目为知名品牌公司开发，在当地已经有一定的客源支持且本项目距离长沙市有一定的路程，本项目面临销售压力
n宏观经济政策存在较多变数，调控力度将日益加大，可能对房地产市场的走势产生影响。
四、项目定位
4.1总体定位
水岸别墅国际社区
定位诠释：
在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。
以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。
小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。
同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。
景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。
针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。
建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中价楼盘高档化国际社区形象。
通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。
以此完成以小见大、提高推广立意的目的。
强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚性。
4.2产品定位
结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。
4.3客户定位
本项目客户定位如下：
Ø
长株潭新特区企业主；
来湘投资客；
政府高级公务员；
新特区城市精英；
目标客户注重社区的舒适水岸环境，注重社区提供国际化生活空间；
4.4价格定位
通过上面三版块产品的均价比较，估计本项目市场参考价为：
项目均价表4单位：
产品类别
均价
2000
5500
8500
五、财务效益
5.1销售收入测算
u根据前面的定价，多层洋房按照2000元/平方米，联排别墅按照5500元/平方
米，独栋别墅按照8500元/平方米测算；
u可售建筑面积按照35.9万平方米计算，总建筑面积按照40.2万平方米计算。
龙凤缘销售收入估算表
序号
项目名称
金额（元）
面积（m2）
均价（元/m2）
备注
1
多层
524,000,000
262,000
2,000
2
407,000,000
74,000
5,500
3
195,500,000
23000
4
合计:
1,126,500,000
359,000
3138
根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计1,126,500,000元。
5.2建设投资估算
建设投资估算表
项目
单价（元/m2）
计算面积（m2）
一、
土地费用
229,089,388
417
550,000
1、
土地出让费
214,760,000
534
402,000
26万/亩，826亩
2、
契税
6,442,800
16
交易价3%
3、
山头各种费用
7,886,588
5
22,533
33.8亩，按70年收费
二、
前期费用
20,100,000
50
前期规划设计费用
土地开发费用
包括水文地质勘探
三、
建安工程
482,400,000
1,200
无
土建与装修
1200
毛坯交楼
设备及安装工程
四、
公共基础设施、配套费
40,200,000
100
五、
其他费用
8,040,000
20
监理、保险费等
小计
779,829,388
六、
间接费用
172,745,521
不可预见费
23,394,882
（一）---（五）的3%
管理费用
24,096,728
不可预见费+
（一）---+（五）之和3%
销售费用
45,060,000
销售收入4%
4、
财务费用
80,193,911
60%,2年,8%利率
七、
合计
952,574,909
2,370
u财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款2年计算。
根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共952,574,909元。
5.3不确定性分析
敏感度分析采取销售价格和土地出让费在分别变动10%和20%情况下的项目收益情况。
由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到3452元/平方米以上或者土地出让费少于23.4万/亩时本项目建设投资才可行。
敏感度分析表
可售面积
359000
总建筑面积
402000
总占地面积
增减率
20%
10%
0%
-10%
销售价格（元/m2）
3766
3452
3138
2824
税后利润（元）
248,187,990
164,839,564
81,491,137
-1,857,290
投资收益率%
26.05%
17.30%
8.55%
-0.19%
总占地（亩）
826
保持售价3138元/㎡不变,变动土地出让费
土地出让费（万元/亩）
28
26
23.4
20.8
建设总投资（元）
972,376,561
922,872,430
903,070,777
65,966,641
104,777,881
120,302,376
投资收益率
6.78%
11.35%
13.32%
备注：
税率计算按照企业所得20%，营业税率教育费附加费率为5.5%，堤围0.13%；
土地增值税2%，土地使用税4元/㎡3年等。
如果适当调整多层洋房\联排别墅\独立别墅的面积配比，按照产品配比表2中比例65：
28：
6进行建设，投资利润率为15.77%，此时本项目可行。
产品配比表1
比例
销售收入（元）
户均面积
套数
层数
基地面积
72.98%
524000000
120
2183
8
32750.00
20.61%
407000000
220
336
2.5
29600.00
6.41
升级会员 