房地产企业成本费用主要会计科目.docx
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房地产企业成本费用主要会计科目
房地产企业成本、费用主要会计科目
（1）开发成本：
如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目：
①开发土地成本费用：
借：
开发成本——土地开发
贷：
银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：
开发成本——土地开发
贷：
开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——土地开发
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）×配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）×100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发产品
支付的配套设施开发费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：
开发成本——配套设施开发
贷：
开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
自己组织施工的
借：
开发成本——房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：
是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：
开发成本——代建工程开发
贷：
开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：
开发成本——代建工程
贷：
开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：
主营业务成本——代建工程结算成本
贷：
开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：
所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：
管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。
发生的间接费用时
借：
开发间接费用
贷：
银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：
开发成本——房屋开发
贷：
开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：
开发产品——房屋
贷：
开发成本——房屋开发
（3）管理费用：
是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。
（4）财务费用：
包括开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费用、金融机构手续费用。
（5）销售费用：
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
主要包括：
产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。
发生的销售费用
借：
销售费用
贷：
银行存款
或应付账款
自营开发工程的核算
房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也采用发包方式进行。
采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：
借：
开发成本——房屋开发成本
贷：
银行存款
库存材料
应付工资
如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。
一、自营工程成本核算的对象和项目
由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。
即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。
工程的这些特点，使工程施工具有个体性。
因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。
凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。
按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。
工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。
因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。
根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。
为了简化工程成本核算手续，对于：
（1）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；
（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。
为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。
施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：
1、材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2、人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。
3、机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。
4、其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。
5、施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。
如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。
施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。
二、材料费的核算
各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。
“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。
“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。
大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。
这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。
即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额）
再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：
本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量
差异数量＝本月实际耗用量-本月定额耗用量
差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100%
然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：
某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）
某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价
施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。
于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。
对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。
三、人工费的核算
工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。
“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。
通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。
任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。
实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。
每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。
如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。
所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：
某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）
用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：
项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率
四、机械使用费的核算
施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。
因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。
机械使用费的内容，一般包括：
1、人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。
2、燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。
3、材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。
4、折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。
5、替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。
6、运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。
7、辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。
施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。
8、养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。
9、间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。
至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。
机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。
施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：
借：
工程施工——机械使用费用
贷：
库存材料
低值易耗品
材料成本差异
应付工资
应付福利费
银行存款
累计折旧
待摊费用
机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。
至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。
机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。
各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。
根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用费合计÷机械工作台时合计
对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。
在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。
某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数）
现举例说明它的分配计算方法如下：
（一）先确定各种施工机械每个台时费计划数
施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。
设例中：
0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为8元。
（二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计
设例中：
0.5立方米履带挖土机
290台时×台时费计划数20元 5800元
0.4立方米混凝土搅拌机
300台时×台时费计划数8元 2400元
其他施工机械 11800元
按台时费计划数计算的机械使用费合计 20000元
（三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计19000元
（四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为：
19000元/20000元×100％＝95％
（五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整
如101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9000元，则应分配的机械使用费为：
9000元×95％＝8550元
对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：
借：
工程施工 19000
贷：
工程施工——机械使用费 19000
对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。
五、其他直接资的核算
工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：
1、施工过程中耗用的水、电、风、汽费；
2、冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；
3、因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；
4、土方运输费。
此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。
施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。
如用银行存款为某项工程支付土方运输费2000元，应作：
借：
工程施工 2000
贷：
银行存款 2000
对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。
根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。
对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。
六、施工间接费用的核算
工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。
这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。
为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。
施工间接费用的内容，一般包括：
1、管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。
2、职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3、折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。
4、修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。
5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。
6、办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。
7、差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。
8、劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。
9、其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。
施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。
发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。
借：
施工间接费用
贷：
库存材料
低值易耗品
材料成本差异
应付工资
应付福利费
银行存款
现金
累计折旧
待摊费用
如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。
施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。
每月终了，应对施工间接费用进行分配。
为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。
某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直
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