投标书XX广场物业管理方案书之安全管理标准范本.docx
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投标书XX广场物业管理方案书之安全管理标准范本
第五部分安全管理
安全管理是现代物业管理的重要环节，其管理的得失，直接反映物业品质及管理公司的管理服务水平。
常兴广场置于南山的商业中心，并且商铺面积占了整个大厦使用面积的一半以上。
繁荣的商业带来了滚滚人流，也带来了不少的安全隐患。
住（用）户构成的复杂性也给安全管理工作带来难度。
由此可见安全管理是工作的重中之重。
物业管理将依据常兴广场的地理位置、建筑布置结构和硬件设施条件，设计全面安全防范方案，给业主一个放心的家。
第一节管理要求及规定
搞好安全管理，必须拥有一支富有战斗力的团队，而一支战斗力强的团队更应有规范的制度及规定作为保障。
一、安全岗位设置
在常兴广场辖区内，负责并从事安全工作的人员，统称为护管员。
1、岗位配置：
治安人员设两种岗位，一是门岗（包括车管员），
二是巡逻岗。
2、岗位职责：
门岗，主要负责进出辖区人员和车辆的管理登记、放行工作；巡逻岗：
负责辖区范围内的安全巡逻工作；
3、门岗位置及巡逻路线图：
具体见《门岗位置及巡逻路线图》。
二、安全工作时间和人员配备标准
执行每天24小时工作制，护管员分三班进行轮值，每班工作8小时，即：
7：
00—15：
00，15：
00—23：
00，23：
00—7：
00。
特殊情况下，还可作适当的调整。
要真正加强治安管理，人员配备至关重要，为此用以下标准为业主筛选放心、满意的护管员：
1、微笑服务，敬业尽责；
2、尊重业主的私隐空间，提供“零干扰”的安保服务；
3、仪容悦目、举止大方、行为规范；
4、对小区要做到三熟，即楼熟、车熟、设施熟；
5、反应快速，突发事故3分钟内赶到现场；
6、要求高中以上文化程度，26岁以下，身高170CM以上，相貌端正，品德良好；
三、护管岗位的设置：
名称
设置地点
岗位数
主要工作职责
车场出入口岗
停车场出入口
2个6人
对车辆进出的管理、检查
迎宾岗
住宅入口
1个3人
对出入小区人员的管理、跟踪
监控中心
管理处
1个3人
对大厦全面情况的监控；应急时人员的调配
巡逻岗
大厦的红线范围内
2个6人
在大厦内、外进行不定时的的巡查；车辆的停放指挥、保持公共秩序，包括来访人员的跟踪、消防设施的检查。
装修人员的管理等。
四、护管员的培训
微笑、文明服务意识的培养和保安业务技能的深化是护管员培训的重点。
培训内容
时间
培训达到效果
培训教师
服务意识
每月一次
提高护管队伍服务意识；良好的职业道德、敬业乐业精神的培养；
物管部经理
服务的基本礼仪、礼节
两月一次
仪容悦目、举止大方、彬彬有礼是提供护管服务的最基本元素
会所主管
军体训练
每周一次
掌握队列、擒拿拳术、敬礼，起到危难救助作用
护管主管
体能训练
每周一次
保持强健的体魄
护管主管
小区基本情况
入伙日起
对大厦的情况要求做到楼熟、车熟、设施熟
物管部经理
安保技能考核
每月一次
掌握安保设施的分布、操作和性能，安保器械的使用和保养，要求通过考核。
护管主管
相关的法律、法规
入伙半月后起
依法服务才能体现管理的原则性和灵活性；
物管部经理
《护管员工作手册》
入伙后起
符合公司要求的准则，体现的工作的规范
物管部
五、安全人员的行为规范及相关规定
（一）行为规范：
1、护管员要有良好精神面貌，应沉着机智地处理突发事件；
2、执勤时要姿态端正，动作有力，举手投足要有良好的素质；
3、执勤时必须着装整齐，穿统一工服，各种配件及对讲机等要
随身携带，配带统一工作牌；
4、执勤中即进入战斗状态，提高警惕，随时准备同违法犯罪分
子作斗争；
5、执勤中不准聊天、嬉戏、看报、会客、吃零食、吸烟等；
6、文明执勤，用语规范，主动扶老携幼，助人为乐，树立良好
形象；
（二）相关规定
1、着装规定：
每年5月1日和11月1日为夏、冬季换装时间，特殊情况可作调整；
2、交接班时做好交接验收工作，确保其处于安全正常使用状态；
3、护管人员因私外出，不准着护管制服，离职前按规定交回有
关服装；
第二节治安管理
常兴广场采用周际防越系统、闭路电视系统、可视对讲及门禁系统、车库管理系统等为智能化安全管理提供可操作平台。
基于这样的硬件设施，我们将加大人防与科防的结合力度，大力推行智能化安全管理，力保常兴广场的安平。
一、治安管理的原则
1、坚持预防为主的原则
1）积极做好安全宣传工作；2）确保安全标识齐全；
3）开展紧急突发事件及消防演习；4）培训提高安全防范意识和技能；
2、智能化硬件与管理软件结合原则
1）内紧外松的工作氛围
控制中心、闭路电视、可视对讲、外围的红外线监测等形成防盗网络,使业主自由自在地出入小区、车库、会所，但安全却在我们的控制之下，形成以技防主，人防为辅的安全防范体系。
2）“内外结合，立体交叉，动静互补”的安保工作
对安全隐患处进行重点防范，设置紧急直线电话。
当发生紧急情况，监控中心准确地调配人员到达现场。
固定岗位应做好来访登记，通过可视对讲系统，核查、跟踪来访人身份；流动岗位在日常的巡逻中，善于发现问题并作出妥善的处理。
二、出入人员的管理规定
1、值班护管员对外来人员的出入应严格登记和管理，来访人
员出入小区必须填写《来人来访登记表》，写请姓名、工作单位、证件号码，以及被访人姓名、住址等，必要时护管员可通过对讲机通话，经确认后方可进入。
2、护管员在登记前，应认真核对证件，若有不符，谢绝来访者
进入小区内；谢绝一切推销或其他现在人员进入。
3、若遇上级领导或社会各界人士前来参观，应立即起立敬礼，
发放临时《贵宾卡》然后将参观客人的人数、单位等情况记录备查。
四、物资搬迁管理规定
1、对于从小区出去的物资进行严格的跟踪管理，并登记在有业
主签名认可的《物资搬运放行条》。
2、值班护管员认真核实业主的签名是否有效，并认真检查出去
物资与《物资搬运放行条》上所列物资是否符合，若不符合应要求立即停止搬运，若符合则由值班护管员签字放行。
五、全天候巡逻
按照所制定的安全制度，为及时、有效地掌握大厦内的安全动态，常兴广场实行区内全天候24小时巡逻。
我们将设置巡逻岗，分别负责大厦内公共区域如楼道、天台、广场、地下车库等处的巡逻任务，巡逻岗相互交叉牵连，相为呼应。
六、运用智能系统，构筑安全屏障
常兴广场有着先进的智能化系统设备，为大力推行科防提供了可能。
祥融物业将积极协调并利用发展商提供的各类完善的安全防范系统，如：
周界报警系统、闭路电视系统、楼宇对讲及门禁系统、电子巡更系统、并充分运用这些科技设备与工具，防止及终止任何危及可影响业主生命财产与身心健康的行为与因素，构筑强而有力的安全屏障。
安全屏障的构成：
周界报警系统
闭路电视监控系统智能化防范系统
楼宇对讲及门禁系统护管员巡逻体系安全屏障
电子巡更系统控制中心
2、安全屏障的运用
智能化系统
控制目标
工作要点
闭路电视
监控系统
围墙、大厦四周公共场地、电梯、停车场、会所、走火通道
安全监控、报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视区内安全状况
密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像
必须保持充沛的精力，不打瞌睡、聊天、吃零食，以高度责任感认真观察，不向外人提供大厦监控点、安全设备等安全方面的资料
周际防越系统
防止从非正常通道进入人员，在禁止入内的时间内监控出入情况
紧急呼叫系统
客户发生紧急情况时争取最快时间赶到
门禁管理系统
通过定时更改所设置的密码和可视对讲、门铃，对各出入口的监控
快速反应
护管队伍
争取有效时间，保护客户的安全为己任
以上智能化系统和监控中心相连，当发现异常情况时，监控中心将作出积极的反应措施，它是安全设备的运用机构，其作用突出了安全的防范和力量的调配。
通过监控中心的统一协调，利用安全警报信息处理网络，调动所有部门力量，及时处理应急突发事件，并做出快速判断，当内部力量不足时及时向社会公众部门寻求支援。
六、流动岗对治安防范的补充
智能化的安全设施，只是安全管理工作的一种辅助手段。
在此基础上，高质素的护管人员可弥补技防的安全盲点，如巡视监控未及的死角、发现异常情况的及时处理等。
流动岗的设置就是对安全管理工作的有效补充，所以须设置科学的巡视路线以防止隐患的发生。
具体作法：
1、在各巡逻点所设的《签到本》上签到，并记下签到时间，如有发现异常情况应记录备案。
2、分两条巡逻线路，各自负责两栋塔楼的巡逻任务，并且两者间相互牵连，互为配合。
3、巡逻中要思想集中，通过“看、听、闻、问”，发现可疑情况
要及时向班长及监控中心报告，另外还应注意消防设施及器材的
使用状况。
4、巡逻遇见业主要主动打招呼问好，有礼貌地回答咨询，实行
文明服务。
5、接到报警要在两分钟内赶到现场，了解情况，作出正确的处理。
七、居家安全系统的演示及培训
业主熟练操作家居安全系统，才能充分发挥技防的作用。
通过以下的工作，使业主掌握家居安全系统的使用。
1、业主入住之初，管理处提供上门的示范服务；
2、解答咨询，可按业主要求进行实操指导；
4、必要时组织业主进行演习。
第三节车辆管理
随着社会机动车辆拥有量的上升，车辆的停放及管理已成为物业管理工作中的热点问题。
物业管理企业应充分挖掘现有物业条件，科学管理，妥善经营。
针对常兴广场现有条件，就车辆管理有如下设想。
一、泊车对象及收费情况
1、私家车位：
业主具有车位使用权，通常只收取车位管理费；
2、租赁车位：
收取泊车位月租金；
3、临时车位：
按政府相关规定要求，收取临时停车费；
4、免费车位：
免于收费，主要是特种车辆及临时停车不超过30分钟；
二、具体管理事项
1、流动岗每半小时对停车点巡查一次，并用规范的动作指引车辆的驶放；
2、规范交通指挥和完善的交通标识，科学配置及维护车辆，确保行使安全；
3、推行银行转帐缴费与预约上门收费的便利，缴费之烦恼不复存在；
4、电子监控防盗系统和护管员定点巡逻配合，可保座驾无虞；
5、提醒车主将车内贵重物品带走，关好车门窗；并让车主明白
物管公司只负责提供场地的使用，而对车辆的安全不负责任；
6、留意进入小区车辆的情况，拒绝载有危险品的车辆进入小区；
7、发现无关或可疑人员在车场闲逛，应劝其离开，若遇有突发
情况应按紧急事件处理程序处理；
8、车管员每半小时至少详细检查车况一次，发现漏油、未上锁、
未关好车门、窗等现象及时处理并通知车主，并在《车况检查表》上
做好记录，同时报告班长。
附：
常兴广场车辆状况检查表
检查
时间
检查人
车号
颜色型号
车窗是否已闭合
车辆有无明显的损伤或缺陷
有无漏油情况
其它情况
处理情况
第四节消防管理
建立行之有效的消防安全管理体系是保证业主生命和财产安全的根本保证。
由于其特殊性及重要性，在具体的管理工作中是决不允许有半点瑕疵与纰漏的。
正是充分认识到其重要性，将就消防管理事项作以下要求：
一、消防管理的职责
1、物管部经理为管理处消防责任人，并对管理处的消防工作全
面负责。
2、管理处员工如护管员、维修工等为安全检查员及义务消防员，发现消防隐患及时处理，制止违章作业。
3、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。
4、经常检查防火安全工作，纠正消防违章、整改火险隐患
5、消防器材定期检查，确保器材的良好状态。
6、制定消防措施，制定紧急状态下的疏散方案
7、接到火灾报警后，在向消防机关报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
二、消防意识培训与宣传
消防是安全工作中重要的一环，广泛宣传消防意义，提高群策群防的消防意识，加强消防设施的管理，贯彻“预防为主、防消结合”的方针。
措施
具体内容
成立义务消防队
动员业主特别是商铺的用户参加义务消防队，提高其消防意识。
并制定消防检查计划，培训义务消防队员，定期检查，消除隐患。
确保设施设备处于良好运行状态。
消防技能培训
密切配合公安消防部门，定期举办消防、逃生演习、咨询讲座，强化消防意识，提高消防技能。
推广消防社会化
自救消防设备的保障
发挥业主消防防范自治的意识，每户每家商铺都须配备家庭灭火器，提供消防设备最基本保障。
三、消防管理的主要内容
1、消防工作由公安机关实施监督。
知晓《中华人民共和国消防条例》及《高层建筑消防管理条例》。
2、定期巡视、检测、维修、保养更新消防器材和设备，使消防器材、设备、设施处于100%的完好状态。
3、单位或个人都有责任维护消防设施，不准破坏和擅自挪用消防设备、器材，不准占用消防间距、堵塞消防通道。
4、积极开展防火宣传教育。
建筑物的走道、楼梯、出口等部位经常保持畅通，严禁堆放物品。
5、室内装修及改造须明火作业的，要经物业管理公司批准。
6、坚持管理人员、安全人员的巡回检查制度，对物业设施中存在的隐患应及时整改。
7、加强施工管理，严格装修审批和监督制度。
四、临时动火作业的“七不、四要、一清”
1、“七不”：
1）防火、灭火措施不落实不动火作业。
2）周围易燃杂物未清楚不动火。
3）附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火。
4）凡盛装过油类等易燃的容器，未经洗刷干净，排除残有的油
质不动火。
5）凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。
6）在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火。
7）未配备响应的灭火器材不动火。
2、“四要”：
1）动火前要指定现场安全负责人。
2）动火人员要严格执行安全操作规程。
3）发生意外事故时，要及时扑救。
4）现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火把情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。
3、“一清”：
动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种后才能离开现场
五、防火安全“三级”检查制度
1、一级检查由班组织实施
2、二级检查由管理处领导实施
3、三级检查由公司领导实施
寄语
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