关于成都鹰联航空基地开发项目建议书.docx
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关于成都鹰联航空基地开发项目建议书
关于成都鹰联航空基地开发项目建议书
一、项目概况
1、项目背景
2005年11月1日鹰联航空公司与成都牧马山新城建设管理委员会就基地建设开发达成投资协议。
根据该协议，新城管委会同意将辖区内胜利镇白塔村6社242.8亩（净用地196.29亩）土地转让给鹰联，作为航空基地开发建设用地，并承诺协调土地开发征用的相关问题以及负责区域内的拆迁、相关手续办理、基础配套设施到位；鹰联航空承诺：
投资两亿元用于项目开发。
据李总介绍，双流县政府对该项目高度重视，表示将在该项目土地价格、规划等方面给与力所能及的优惠和支持，其中土地价格有望以25万元/亩成交，挂牌溢价部分采用合适的方式返还（地块情况见下图）。
2、项目主要经济技术指标
●项目占地242.8亩（净用地196.29亩）
●建筑高度在25米以下，建筑密度15－20％，
●容积率1.0以下
3、项目环境（如下图示意）
成都牧马山新城是成都市和双流县共同打造的投资平台，既是成都南部新城七大组团之一，又是双流北部新区四大组团之一。
组团规划面积18平方公里，人口6万，绿化率60%以上。
牧马山新城距成都市14公里，离双流国际机场4公里，成都火车南站12公里，双流火车站10公里。
南延线、双楠大道、机场高速、成雅高速、新川藏路、大件路以及即将开工建设的华牧路给牧马山新城创造了便利的交通。
历经十余年的开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。
目前一座110KV变电站，国际国内直播电话插转站，日产2万吨自来水厂，日供天然气12.5万立方米的配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。
4、牧马山新城规划情况
牧马山旅游新城规划范围：
北面、西面以大件路为界，南至规划的成环路（东一路），东至三四路，总面积约为18平方公里。
牧马山旅游新城的性质为：
以森林公园、运动休闲、商务会议、高尚居住为主的生态型旅游度假区。
牧马山旅游新城用地布局构思：
运用现代复合生态学理论和景观生态学原理，将牧马山旅游新城的发展与自然山水紧密融合，规划中采用“绿心+绿脉+绿廊”的景观生态模式形成绿网，完善生态结构，使牧马山旅游新城形成一个类似细胞的生物结构，无论是整个片区还是每片地块都自带呼吸机制，达到土地增值并最大限度地与环境包容的目的。
牧马山旅游新城按其自然环境和功能性质形成“一圈一心五区”的规划结构。
一圈：
在平原与丘陵交接处，形成一弧形森林公园，与东面的林地形成生态绿化保护圈。
一心：
以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。
五区：
南面以农民安置为主的居住区
西面商务会议、休闲度假区
东北面休闲运动度假区
西北居住区
平原地区居住区
5、项目现状
●2005年11月1日签订了投资协议，并组建了成都鹰联基地建设有限公司作为项目法人
●拟定了项目合作初步预案
●拟定了项目前期规划初步构想
●界区内的拆迁工作已经完成
●目前正在办理征地指标审批手续
二、项目合作预案
鹰联航空预想的合作预案：
鹰联航空先期成立项目公司（鹰联基地建设有限公司），作为项目的实施法人，注册资本500万元。
合作方按照双方商定条件，分阶段受让项目公司股权，取得项目公司实际控制人。
其中鹰联航空提出如下条件：
以成本价提供给鹰联200套住房，剩余部分双方按照一定比例分成（具体比率和方式双方高层商定）。
此预案的显著特点：
1、便于合法延续鹰联航空与双流政府达成的各项协议，包括土地获得，项目立项，项目规划及其配套服务等。
2、避免项目过户所引发的税务费用，减少项目运作成本。
3、简化项目运作程序。
便于合作双方各自优势整合。
三、项目前期市场调查
1、周边项目情况调查
成都地处川西平原腹心,地形北高南低,以北为中心符合其走势,水朝东、南方向流,自然生态环境好，历史文化悠久，随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，成都别墅（联排别墅等高档住宅）市场也获得了飞速发展的空间，目前成都别墅市场概况如下：
城区：
流水山庄、水映长岛、成都后花园、迎宾大道１号、金林半岛……
城南：
三利宅院、麓山国际社区、原乡、每日蓉墅……
牧马山：
维也纳森林、半山卫城、易城……
龙泉：
盛世中华、天泉聚龙、东麓驿境……
青城山：
高山流水、两河山庄、新丽江……
一个个项目搭起了成都高档住宅市场绚丽的舞台。
2005年，成都市在售别墅项目的总建筑面积为214.6万平方米，个盘平均体量为7.67万平方米，共有约5900套别墅单位推向市场销售。
成都“富人阶层”的迅速扩大，直接刺激了别墅等高档住宅需求市场，而在成都众多别墅项目面市的2006年，5月31日的一道"别墅用地禁令"，令不少在售别墅身价倍增，需求和交易似乎也仍在升温，这些需求正在释放，这样的供需两旺，也成了成都别墅市场的一派繁荣景象。
牧马山位于双流县东升镇以南，被称为“都市香格里拉”。
属罕见的坡地与台地高差地区，常年平均气温16.2℃。
这里水系密布，东侧有府河、西侧有金马河、北端有江安河、西南有岷江等4条水脉环绕而过。
作为成都市一级森林保护区的近2000亩惟一原生松林。
此外，这里还拥有成都最早、最标准的高尔夫球场。
2005年。
众多开发商将巨额资金和精兵强将聚集在了牧马山，共同打造这个可以代言成都最高居住品质的别墅生活片区。
就目前了解的情况来看，牧马山已经亮相或即将亮相的别墅总占地超过2000亩，建筑面积超过40万平方米，如果再加上已经拿地正在作规划的项目，牧马山别墅群从总体规模上看在西南地区都难有对手。
时至今日，牧马山别墅片区的定位已经相当明晰，西南第一别墅群开始呼之欲出。
对于牧马山的前景，开发商们更是充满信心。
纵观成都，牧马山必将是今后的富人区；虽然龙泉、都江堰等区域都有别墅项目，可是像牧马山这样纯粹的别墅区，在成都独一无二。
在不久之后，牧马山将成为成都真正的富人区。
周边项目调查情况一览
项目名称
项目规模
项目风格亮点
项目预售价格等情况
1
云岭
2006年6月开盘
建筑面积：
11.8万㎡
容积率：
0.32
占地：
300亩
别墅量300套
采用美国草原建筑风格；临近高尔夫球场
起价：
--元/平方米
均价：
12000元/平方米
最高价：
22000元/平方米
2
半山
2006年6月4日开盘，2007年底入住
建筑面积79000㎡
容积率048
占地244亩
别墅量180
地中海风格；
起价：
5000元/平方米
均价：
5500元/平方米
最高价：
--元/平方米
3
易城
2005年10月15日开盘，2006年5月27日入住
建筑面积72789㎡
容积率0.33
占地400亩
别墅量220
南亚风格
起价：
3998元/平方米
均价：
6000元/平方米
最高价：
--元/平方米
4
维也纳森林
2006年3月开盘
建筑面积
容积率0.26
占地780亩
别墅量400
北欧田园别墅风格；原始森林和高尔夫球场
起价：
5180元/平方米均价：
6000元/平方米最高价：
8280元/平方米（园区内均价6000元/平米靠近高尔夫球场均价9000元/平米靠近森林均价7000-8000元/平米
5
萨尔茨堡
建筑面积50000㎡
容积率0.45
占地200亩
别墅量140
欧洲意大利风格
在建中，预计明年初开始预售，起价：
6000元/平方米
6
锦镇
2006年9月9日开盘；2007年3月31日入住
建筑面积11.2万㎡
容积率1.04
占地240亩
总户数315
我国西部民俗风格；注重内环境的设计，面积在220－270㎡
起价：
4188元/平方米
均价：
4800元/平方米
最高价：
8800元/平方米
2、成都2006年1－9月房地产市场情况
●1－9月份房地产开发投资情况：
商品房开发投资额365亿元，同比增长31.5％；住宅开发投资额252亿元，同比46.6％。
●1－9月商品房市场供求情况
商品房新增供应面积1537万㎡，同比增长22.9％；其中住宅1263万㎡，同比增长31.9％。
同期，商品房成交面积1347万㎡，同比增长26.1％；其中住宅1202万㎡，同比增长35.6％。
●1－9月份商品房价格情况
商品房成交均价4445元/㎡，同比上涨10.1％。
其中：
住宅4181元/㎡，同比上涨13.5％;办公房4975元/㎡，同比上涨12.3％；商业房7835元/㎡，同比上涨8％。
●1－9月份二手房市场情况
二手房成交533万㎡，同比增长24.9％；其中住宅431万㎡同比增长24.6％。
成交均价3300－3400元/㎡
四、项目定位的基本构想
2006年5月9日，鹰联航空委托世源科技工程有限公司就该项目拟定了一个初步方案。
该方案设定（详情见附件）：
容积率为0.8；绿化率38％；地上建筑面积10.6万平方米；地下建筑面积0.4万平方米。
鉴于政策、市场等方面因素均发生了巨大变化，这些因素包括：
1、国家对别墅项目限制性政策。
2、关于调增征地补偿基数的政策。
3、关于中小户型（90㎡）的规划限制政策。
4、关于对土地增值税清算的政策等。
国家对房地产行业的宏观调控力度在不断加大的背景下，无疑会对房地产市场今后的走势和格局产生深远的影响。
主要表现在：
1、项目开发成本会有所加大，利润空间相对缩水。
2、政策更加透明规范，优惠政策逐渐取消或者只针对国家重点扶持的领域。
3、今后房地产企业之间的竞争将更依赖自身核心竞争力的培养和发挥。
基于上述各种因素考虑，建议采用如下项目定位原则：
●整个项目区域196.29亩化分成三个功能区：
高档联排别墅区、职工宿舍区、办公区及其他。
●项目容积率控制在1以内，建筑高度在25米以下，建筑密度15－20％。
总建筑面积13.1万㎡，其中职工住宅区和鹰联办公区建筑面积控制在3万㎡；高档联排别墅区总建筑面积控制在10.1万㎡。
●整个项目分两期实施，总的项目周期2.5年。
●项目土地成本控制在50万元/亩以内；联排别墅预售价格设定在5000元/㎡以上。
●项目风格定位有待于聘请专业策划公司研究分析后确定。
五、投资收益分析
鉴于以上项目定位的原则假定，就项目预期投资收益做如下简要分析：
1、投资成本分析
鹰联航空基地建设项目投资计算表（按市价计算）
序号
费用项目
项目建筑面积（13.1万M2）
备注
计算基数
单价（元）
合价（万元）
单位
数量
（一）
前期报建等费用
1
报建费
万M2
13.1
130
1703
2
人防费
万M2
13.1
25
328
3
白蚁防治费
万M2
13.1
1.5
20
4
新型墙体材料发展基金
万M2
13.1
7
92
5
散装水泥保证金
万M2
13.1
1.5
20
6
定额测定费
万元
26519
0.14%
37
7
施工图审查费
万元
26519
0.14%
37
8
供电贴费
万KVA
0.708
220
156
9
热力蒸汽增容费
T/小时
2
10
20
10
临时水电
项
1
25
25
11
场地围护费
项
1
3
3
12
招标管理费
万元
26519
0.08%
21
13
招标代理费
万元
26519
0.20%
53
14
工程保险费
万M2
13.1
2
26
15
城建档案费
项
1
3
3
16
勘察设计费
项
1
39
39
小计
万元
2582
197
（二）
建安工程费
1
基础
万M2
13.1
60
786
2
地下室
万M2
0
1350
0
3
主体及装修
万M2
13.1
1008
13205
5
水电安装
万M2
13.1
80
1048
6
空调和通风
万M2
13.1
250
3275
7
电梯
项
1
400
400
8
消防
万M2
13.1
80
1048
9
供电工程
项
1
900
900
10
室外水、电、汽、煤气等
项
1
125
125
11
桩基检测
项
1
100
100
12
室外广场及绿化
万M2
4.7
150
705
小计
万元
21592
1648
（三）
工程监理费
万元
21592
1.20%
259
（四）
质量监督费
万元
21592
0.25%
54
（五）
土地分摊费
亩
242.80
50.00
12140
（六）
建设管理费
项
36627
5.00%
1831
（七）
其他
项
38458
5.00%
1923
（八）
税费
项
40381
10.00%
4038
投资合计
万元
28525
2177
测算说明：
●关于土地价格，参照周边现行地价50－80万元/亩，在结合政府可能的优惠支持，最终确定按照50万元/亩进行估价。
●楼盘销售价格，按照现行楼盘可比性原则，选择景镇项目均价5000元/㎡作为本案的目标价格。
●建安成本等费用计算，按照成都通行的测算口径进行。
2、项目收益分析
序号
名称
单位
项目名称
合计
备注
1
建筑面积
万M2
13.1
13.1
联排别墅售价的确定主要参照景镇项目的销售均价
2
总投资
万元
28525
28525
3
可售面积
联排别墅
万M2
10.1
10.1
4
可售面积
职工宿舍及办公设施
万M2
3
3
5
平均售价
联排别墅
元/M2
5000
50500
6
平均售价
职工宿舍及办公设施
元/M2
2177
6531
7
销售收入
万元
57031
8
销售利润
万元
28506
9
销售税金及销售费用10%
万元
5703.10
10
土地增值税
万元
11401.45
11
税前利润
万元
22802.90
12
净利润
万元
11401.45
13
利润率
%
40.0
说明：
●土地增值税按照计征额50％计算
六、项目实施计划
序号
项目工作内容
项目节点计划完成时间
备注
1
项目前期工作
2007年3月1日完成
2
签订项目合作协议
2007年3月1日完成
3
土地挂牌
2007年3月10日完成
4
确定开发方案、报批立项政府有关批文
2007年3月30日完成
5
项目市场定位项目开发质量项目定位报告
2007年3月30日完成
6
勘测设计单位招投标选择合格的设计勘测等
2007年3月30日完成
7
勘测工程控制平面及地质状况勘测报告、复审报告
2007年4月20日完成
8
设计委托书
2007年4月20日完成
9
设计方案的评价（内部、外部）初步设计审查意见
2007年5月15日完成
10
报规划、消防、人防批准工程项目报批建设工程、建设用地、两规划许可证、及消防等批复意见书
2007年5月10日完成
11
初步设计的评价（内部、外部）
2007年5月20日完成
12
报规划、消防、人防批准
2007年5月30日完成
13
施工图设计
2007年8月10日完成
14
报规划、消防、人防、图审审查反馈单，机构批准
2007年8月20日完成
15
机构批准
2007年8月20日完成
16
施工监理单位招投标招投标文件
2007年8月30日完成
17
施工许可证、监理证的办理合格的供方选择及评价
2007年8月30日完成
18
图纸会审
2007年8月30日完成
项目施工阶段一期
2008年7月1日完成
19
项目施工阶段二期
2009年5月1日完成
20
销售许可证办理销售服务质量评价
2007年10月1日完成
21
项目竣工验收办理产权证
2009年6月1日完成
说明：
项目计划的制定是以2007年3月1日前能够顺利获得政府土地批文为前提的。
如果前提发生变化，时间将顺延。
七、风险和对策
序号
不确定因素和风险
风险影响大小
风险发生可能性
应对策略
1
合作双方利益协调风险。
项目运作效率低下
较小
通过有效沟通和明确合作机制消除风险
2
房地产市场风险。
表现在地产市场不景气，低于预期。
大大降低预期收益
较大
深入市场调查、市场跟踪，建立市场预警机制，缩短项目建设周期，降低风险。
3
政策环境风险（如：
加大宏观调控力度、紧缩投资、投资力度放缓、优惠政策不能兑现等）
延期项目进度，增加成本，降低收益
较大
对政策环境保持高度警惕，快速应变，尽可能避免因反应迟钝带来的损失。
4
项目定位风险。
表现在项目定位不够准确，与实际存在较大差距。
影响项目整体绩效。
较大
这是我方面对的最大风险。
应聘请专业公司对周边业态进行系统分析，策划。
避免项目定位风险。
5
融资风险
影响项目进度和项目绩效。
较小
多渠道融资分散融资风险。
八、结论
1、项目地块周边高档别墅群落1000多套，已成相当规模。
但是实际销售情况不是很理想。
从初步调查情况看，价格略低的联排叠式别墅（如锦镇项目）更加受市场欢迎，审批难度也小。
建议集团在项目定位时，适当借鉴锦镇项目的做法。
2、该项目特点：
●地块区域内拆迁已完成，大大缩短项目运作周期。
●地块形状大致为长方形，地理特征为浅丘，高低落差约30米，便于规划和布局。
●该项目作为双流县政府扶持鹰联航空公司的一个政策性项目，购地成本可能相应较低。
3、从去年成都地产走势来看，成都商品房一二级市场活跃，增长趋势明显，仅双流县城周边的商品房均价已经突破3000元/㎡。
因此在政策环境没有大的变化情况下，今后几年成都房地产市场将保持平稳的增长态势。
对鹰联航空项目的实施运作较为有利。
4、需要注意的是：
尽管成都地产市场稳定增长；尽管鹰联航空得到双流县政府的大力扶持的承诺。
但是众多不确定因素依然突出。
如前期政府陆续出台的相关政策：
1、国家对别墅项目限制性政策。
2、关于调增征地补偿基数的政策。
3、关于中小户型（90㎡）的规划限制政策。
4、关于对土地增值税清算的政策以及可能今后出台的物业税等。
上述政策对本案的影响是不能忽视的，希望引起公司领导高度重视。
5、根据现有市场调查和对该项目投资收益估算等综合分析的结果来看，该项目具有较好的投资前景，并形成此项目建议书，供领导决策参考。
本建议书附件：
鹰联花园规划图（世源科技工程有限公司拟定）
编制：
丁传强
2006年1月22日
升级会员 