房地产行业报告(11年整理).doc

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房地产行业报告

-----整理人：

林泽懋

一、房地产定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：

即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、中国房产市场特点

1．房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显

中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。

从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。

总的来说，中国东西部差距很大。

这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。

房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。

　2．房地产企业数量多，规模小

1995--1997年，中国房地产开发企业已由33482个减少到21286个。

尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7100万元，平均净资产只有1780万元。

从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。

从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。

3．房地产业对外开放的门户日益扩大

中国房地产业对外开放的步伐很快。

从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。

1995~1997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。

1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。

这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。

三、房地产行业近12年发展历程

从98年国家结束福利分，房全国房地产市场开始产生，到本次415调控，我们将中国房地产的发展历程划分为四个阶段：

（一）第一阶段：

房地产启蒙阶段

这个时期主要是房地产市场化机制形成阶段；

时间：

1998年~2003年

背景：

由于1998年亚洲金融风暴波及到中国，当时政府为了挽救中国的经济，实行住房分配货币化。

措施：

引入开发商，鼓励开发商造房；对住房公积金贷款的个人和银行都免税；对住房消费采用扶持政策；制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务；降低住房公积金存、贷款利率。

市场反应：

在观望中抬升。

（二）第二阶段：

房地产飞速发展、不断调控的阶段

这个时期主要是房地产发展和完善的阶段；

时间：

2003年~2007年

背景：

中央认为局部投资增幅过大，应加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应总量。

措施：

加强房地产信贷管理；出售房屋开始征收房产税；出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展；8.31大限提高拿地“门槛”调控；存款准备金率上调，7%至7.5%；加强土地市场的调控力度；打压需求，加息，上调基准利率；严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理；最低首付款由20％提高到30％，取消住房贷款优惠利率；“新八条”打击炒房，炒地；个人购房不足2年的，交全额营业税；房贷利率再次上调，调控卷土重来；国六条出台，新一轮调大幕开启；开展房屋交易市场秩序专项整顿；个人住房转让所得征收个人所得税；规范房地产市场外资准入和管理；银监会、建设部、国家外汇管理局等纷纷出台调控政策。

市场反应：

房价涨多跌少。

（三）第三阶段：

阶段调控奏效阶段

这个时期主要的市场表现是市场第一次真正出现价量齐跌，调控奏效；

时间：

2007年~2008年9月

背景：

房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高。

措施：

建设部规范经纪行业；2007年，央行五次加息、九次上调存款准备金率；央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%，2008年，央行五次加息、四次上调存款准备金率；国家多项调控再度把紧土地阀门；企业为个人购买房需征收个人所得税；小产权房不给宅基地证；要求严格建设项目贷款管理。

市场反应：

一线城市房价应声下跌。

（四）第四阶段（目前）：

市场急剧回升再打压阶段

时间：

2008年9月~2010年

背景：

2008年下半年以来，由美国次贷危机引发的华尔街金融风暴，快速席卷整个国际金融市场，中央迅速出台了一系列扩大内需、保持经济增长的政策和措施。

措施：

a）次贷危机后救市政策

央行宣布“双率”齐降、五次降息；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；系列新政支持房地产；加强税收优惠政策；最低首付款比例调整为20%；促进房地产市场稳定健康发展。

采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

b）楼市过热抑制政策

非改善型二套房贷首付至少四成；土地有偿使用费的征收；廉租住房保障；首次下调商品房资本金比例；出台新规打击交易避税；严格执行二套房政策；保险资金投资房产不得开发地产和炒楼；严格执行“贷”政策；个人转租房屋征税；抑制部分行业产能过剩和重复建设；国务院发布“国四条”、国“十一条”。

市场反应：

销量和价格大幅上升，415新政后万马齐喑。

四、房地产开发流程图

市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书

运用“房地产前景预测调研系统”、“房地产投资专家系统”进行项目的初步可行性研究评估

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

向计委申报立项报告

计委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产前景预测调研系统”、“房地产投资专家系统”

进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务：

运用

“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

旧城改造到区地政科

结果报市房管局

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

结果报市房地局

政府下文批地

画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人

规划局办理建设用地规划许可证

据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证

按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房

发拆迁许可证

规划局审查后规划条件通知单

动迁会及拆迁安置

委托进行规划方案设计

场地三通一平，领取房地产开发手册

到规划局领设计方案送审书

1、到园林局申请伐树许可证

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

3、煤气、道路、上下水改造路

4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。

出市政会议纪要

规划局审方案提出意见

修改后送首规委审图

首规委召开市政协调会

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

开节能证明

领建筑工程规划许可证

出施工图

到税务局取税单

运用“营销策划展示设计系统”制作资料

到计委申请，列入计划（建委会签）

持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证

到建委工程处领开工审批表

报价小组审查，领取预/销售许可证

建委、物价局下文批价

到市政部门盖章证明市政条件落实

运用“营销策划展示设计系统”、“房地产营销管理系统”销售

四源费缴纳

到开发办市政处核实任务

开发办工程处同意招标

填招标申请书并到市招标办登记

招标办看现场

运用“投资项目概预算系统”编制标底

开标会

定合同、写评标报告，发中标通知书

招标办盖章同意

施工单位同意施工

质量总站受理质量监督

市开发办秘书处登记来源及一切手续

市审查局审核资金来源、任务

市统计局落实任务

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

1、小区内线路委托设计；

2、委托施工

3、配电施工建工程验收

4、设备安装及验收

5、送电

1、通知区园林局绿化办

2、交绿化费

3、绿化施工

1、按道路方案进行施工

2、市政办事处养路队验收

1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收

2、到市政监建所下水报装

3、规划设计

4、竣工验收

1、到热力公司报装

2、委托线路设计

3、施工及验收

（自建锅炉房）

1、环保局同意锅炉房位置

2、委托设计3、到劳动局报建

4、环保局审查消音除尘设备

5、竣工验收

1、到煤气公司报装

2、到规划科定线路方案

3、设计

4、查看现场规划

5、施工

6、业务科检验同意接气

7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续

8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续

9、通气

全部竣工

四方验收、检验单签字盖章

确定房屋管理形式；房屋验收

凭验收通知书入库房屋

办理入住手续、办理产权证

运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发

次

五、房地产公司主要组织架构与相应部门职能

下面通过以金地集团的组织架构图，了解大概房地产公司各主要部门的职能细分

六、2010中国房地产百强企业名单

01．万科企业股份有限公司

02．中国海外发展有限公司

03．保利房地产（集团）股份有限公司

04．绿地集团

05．恒大地产集团有限公司

06．绿城房地产集团有限公司

07．合生创展集团有限公司

08．广州富力地产股份有限公司

09．金地（集团）股份有限公司

10．北京首都开发控股（集团）有限公司

11．重庆龙湖集团

12．远洋地产控股有限公司

13．大华（集团）有限公司

14．中信房地产股份有限公司

15．首创置业股份有限公司

16．招商局地产控股股份有限公司

17．北京北辰实业股份有限公司

18．广东珠江投资股份有限公司

19．金科地产

20．江苏新城地产股份有限公司

21．SOHO中国有限公司

22．金融街控股股份有限公司

23．复地（集团）股份有限公司

24．阳光100置业集团有限公司

25．江苏苏宁环球集团有限公司

26．卓越置业集团有限公司

27．上置集团有限公司

28．农工商房地产（集团）股份有限公司

29．融侨集团股份有限公司

30．北京金隅嘉业房地产开发有限公司

31．宁波银亿集团有限公司

32．恒盛地产控股有限公司

33．合景泰富地产控股有限公司

34．盛高置地（控股）有限公司

35．建业地产股份有限公司

36．佳兆业集团控股有限公司

37．杭州滨江房产集团股份有限公司

38．四川蓝光和骏实业股份有限公司

39．深业集团有限公司

40．金都房产集团有限公司

41．鑫苑（中国）置业有限公司

42．沿海绿色家园集团

43．天津市房地产开发经营集团有限公司

44．宝龙地产控股有限公司

45．福星惠誉房地产有限公司

46．上海城开（集团）有限公司

47．浙江广厦股份有限公司

48．青岛海尔地产集团有限公司

49．重庆隆鑫地产（集团）有限公司

50．方圆地产控股有限公司

51．重庆协信控股（集团）有限公司

52．建发房地产集团有限公司

53．上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司

54．厦门禹洲集团股份有限公司

55．武汉地产开发投资集团有限公司

56．花样年集团（中国）有限公司

57．福建正荣集团有限公司

58．上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司

59．南京栖霞建设股份有限公司

60．深圳市富通房地产集团有限公司

61．上海中房置业股份有限公司

62．永泰房地产（集团）有限公司

63．百步亭集团有限公司

64．深圳香江控股股份有限公司

65．河南正商置业有限公司

66．旭辉集团股份有限公司

67．浙江昆仑置业集团有限公司

68．广州颐和集团有限公司

69．武汉三江航天房地产开发有限公司

70．上海市上投房地产有限公司

71．浙江佳源房地产集团有限公司

72．云南俊发房地产有限责任公司

73．广西东方航洋实业集团有限公司

74．天津塘沽贻成实业有限公司

75．海亮地产控股集团有限公司

76．重庆光华控股（集团）有限公司

77．上海三湘股份有限公司

78．广州市海伦堡房地产开发有限公司

79．青岛伟东置业有限公司

80．奥宸地产（集团）有限公司

81．联发集团有限公司

82．天津津滨发展股份有限公司

83．杭州都房地产集团有限公司

84．广东利海集团有限公司

85．深圳市合正房地产集团有限公司

86．广州百嘉信集团有限公司

87．力高（中国）地产有限公司

88．上海中锐地产集团有限公司

89．中骏置业控股有限公司

90．众安房产有限公司

91．大发集团有限公司

92．重庆长安房地产开发有限公司

93．宁波奥克斯置业有限公司

94．莱蒙鹏源国际集团有限公司

95．重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司

96．浙江祥生房地产开发有限公司

97．江西恒茂房地产开发有限公司

98．上海凯迪企业（集团）有限公司

99．莱茵达置业股份有限公司

100．福建华辰房地产有限公司

七、房地产行业基准职位列表