七星岛旅游服务中心建设工程项目建议书.docx
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七星岛旅游服务中心建设工程项目建议书
道外区巨源镇七星岛旅游服务中心建设工程
项目建议书
二○一二年四月
第一章总论1
1.1项目概要1
1.2可研报告编制依据2
1.3建设单位基本情况3
1.4主要技术经济指标4
1.5综合评价5
第二章项目建设背景及必要性7
2.1项目建设背景7
2.2项目建设的必要性8
第三章项目建设条件11
3.1项目区域概况11
3.2项目建设地点选择15
3.3项目建设条件优劣分析16
第四章市场分析与销售方案20
4.1市场分析20
4.2市场营销22
4.3市场风险分析23
第五章项目建设方案及实施进度25
5.1项目建设指导思想、原则与目标25
5.2项目建设规模与布局26
5.3生产技术方案27
5.4项目建设内容及规模32
5.5项目实施进度安排32
第六章环境影响评价34
6.1环境现状34
6.2环境影响分析34
6.3环境保护与治理措施35
6.4环境影响评价36
第七章项目管理及组织运行37
7.1机构设置与职责37
7.2经营管理模式38
7.3经营管理措施38
7.4技术培训39
7.5消防、劳动安全与卫生40
第八章项目投资估算与资金筹措43
8.1投资估算依据43
8.2投资估算43
8.3资金来源44
第九章效益分析与综合评价结论45
9.1经济效益分析45
9.2社会效益分析48
9.3生态效益分析48
9.4综合评价结论49
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：
道外区巨源镇七星岛旅游服务中心建设项目
（二）建设地点：
道外区巨源镇松花江村湿地
（三）项目性质：
新建
（四）建设目标
本项目通过七星岛游客接待中心、停车场等旅游配套基础设施建设，改善巨源镇旅游基础设施条件和旅游环境，提升景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发巨源湿地及周边旅游资源，推动巨源旅游业的可持续发展。
（六）工程建设规模及内容
1、游客接待中心（七星苑）：
建筑面积1260平方米，功能：
旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮等服务功能及设施。
2、停车场：
建筑面积8000平方米，标准停车位120个。
功能：
车辆调度、侯车、修理、洗车等。
3、游人码头设施：
修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房120平方米；购置游船23艘。
（六）建设工期：
1年，2012年4月—2012年8月。
（七）项目投资估算及资金筹措
1、项目建设投资：
1851万元，其中建设工程费1080万元，其它费用613万元，预备费102万元，建设期利息56万元。
2、资金筹措：
申请省市旅游配套资金700万元，镇村自筹1151万元。
（九）主要技术及经济指标
表1—1：
主要经济技术指标
序号
名 称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
游客接待中心
平方米
1260
1.2
1.3
停车场
平方米
8000
1.4
购置游船
艘
23
1.5
游人码头
个
1
包括码头道路等
2
项目投资
万元
1851
3.1
建设投资
万元
1795
3.2
建设利息
万元
56
4
资金来源
万元
1851
4.1
镇村自筹
万元
1151
自有资金
4.2
省市配套
万元
700
旅游资金配套
5
新增固定就业岗位
人
120
6
经济效益
6.1
经营收入
万元
1701.9
年均
6.2
营业税金
万元
95.3
年均
6.3
总成本
万元
487.8
年均
6.4
利润总额
万元
1067.5
年均
7
财务评价指标
7.1
投资利润率
%
36.0%
平均
7.2
投资利税率
%
16.3%
平均
7.3
全部投资静态投资回收期
年
5.8
含建设期税后
7.4
全部投资财务内部收益率
%
29.7%
税前
全部投资财务内部收益率
%
24.2%
税后
7.5
全部投资净现值
万元
3449
税后
7.6
盈亏平衡点
%
18%
达产年
二、项目业主简介与项目实施基础
项目业主是经道外区人民政府批准，由巨源镇人民政府注册的哈尔滨鲁路吉湿地旅游发展有限公司，公司于2010年4月6日成立，注册资本50万元人民币，是巨源镇招商引资的发展平台。
公司主要从事旅游开发；旅游基础设施项目投资与管理；景观资源开发（经营范围内法律、法规规定禁止经营的，不得经营；法律、法规规定须前置审批的，在未取得审批前不得经营）；销售：
旅游纪念品，农副土特产品（国家有专项规定的除外）；车辆停放。
三、编制说明
（一）编制依据
1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），国家发改委《投资项目可行性研究指南》；
2、《风景名胜区管理暂行条例》、《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《风景名胜区建设管理规定》、《风景名胜区安全管理条例》等；
3、《城市规划法》、《环境保护法》、《森林法》及《文物保护法》；
4、《历史文化名城名镇名村保护条例》；
5、国家颁发的有关电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
6、道外区城市总规及道外区巨源镇旅游发展规划；
8、道外区巨源镇人民政府委托协议及提供的相关资料和具体要求等。
（二）编制原则
1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。
2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。
3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则
4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。
5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。
（三）编制范围
本报告就道外区巨源镇七星岛旅游接待中心及停车场项目进行可性行研究，编制范围包括：
项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依据。
（四）、主要结论与建议
哈尔滨市委市政府提出了打造“百里生态长廊、万顷松江湿地”的旅游发展思路，道外区提出了“哈东新区开发，建设田园小区”的工作思路，根据上级有关工作思路，巨源镇将旅游发展定位于打造“塞北文化小镇”，再这样一种经济发展背景下，建设七星岛旅游服务中心项目切实可行。
第二章项目建设背景
一、巨源镇概况及旅游资源特色
（一）巨源镇概况
巨源原名兴隆堡，始建于嘉庆年间，后因一董姓人在此开办“聚源昶”烧锅，又名聚源昶，后改名巨源。
一直沿用至今，巨源镇。
巨源历史悠久、资源丰富、环境优美，有着朴实的民风、勤劳的人民、优良的传统。
在漫长的历史岁月中，几经战争的创伤。
几经劳动人民的辛勤创业和苦战奋斗，使昔日的“北大荒”，一跃成为“鱼米之乡”。
巨源位于哈尔滨市区东北25公里处，隶属哈尔滨市道外区管辖。
东临宾县以蜚克图河为界，南与本区永源镇接壤，西与民主乡毗邻，北至松花江南岸与呼兰区隔江相望。
地理坐标为东经12658、北纬4546，镇政府驻地巨源村。
全镇总面积210平方千米。
巨源镇地势南高北低，南部丘陵，海拔在130-186米；北部低洼地，海拔在113-116米。
此地气候与松嫩平原相似，年平均气温在3.3度，积温2500-2700度。
年降水量500-600毫米，无霜期在135-146天。
灾难性天气主要是春旱、洪水、冰雹。
巨源以农业、渔业为主。
被誉为“黑龙江省淡水人工养鱼第一乡”。
省级文物保护单位-金代古城子遗址，此地为八百年前，大金国四太子完颜兀术在这里建立的军马场，坐落在城子村城东屯，现城垣依稀可见，1988年曾在这里发掘金代齐国王室男女合葬墓，出土的石棺，两具干尸及其它文物分别被阿城市金上京博物馆和黑龙江省博物馆珍藏；该遗址被列为省级文物保护单位。
巨源镇辖七个行政村，54个自然屯，总人口28400人，其中农业人口27720人。
辖区内有巨源湿地风景区、大金水寨风景区、拓展训练营、月亮湾风景区、七星岛风景区、女真民俗博物馆、神树公园、金代古城遗址公园、知青山庄风景区和小白鱼泡风景区。
这里在800年前是金代齐国王完颜晏的故里。
至今金代古城完好无损。
全镇幅员面积210平方公里，其中耕地面积为18.2万亩，草原面积8万亩，沼泽面积1.5万亩，鱼池面积1.8万亩，林地面积1万亩。
巨源镇迄今为止没有一家工业企业，是一片没有被污染的净土。
（二）旅游资源特色
巨源镇附属的湿地面积64平方公里，是我国北方地区面积最大、景观最美的湿地之一。
这里有数十平方公里的芦苇荡，还有国内比较罕见的水上森林，景色秀美，风光旖旎，美不胜收。
区内山水辉映、蓝天绿水、碧波荡漾、鸥骛翔集，一年四季，如诗如画。
春赏微波碧水、清风拂柳，夏游绿叶红荷、苇浪翻波，秋看落叶漂水、芦苇飞雪，冬观皑皑白雪，冰中捕鱼，不仅是感受湿地风韵、体验水乡风情、尽览生态美景的圣地，更是人们休闲度假的旅游胜地。
巨源镇湿地景区景色宜人、清新淡雅，让人有种身在北方，却能体验到江南水乡的奇艺感，使人远离市井尘嚣，心情舒展愉悦，更能感受身处闹市，心在桃源的另类境界。
人在画中游，鱼在水中跳的生态景象宛如一幅巨画漂浮在巨源镇湿地上，此情此景更是让人流连忘返，乐不思蜀。
三、巨源镇旅游规划概要
巨源镇的旅游规划以建设“旅游文化名镇、农业产业强镇、生态环保大镇、和谐富裕村镇”为基本出发点，立足资源、农业、交通、人文、地缘五大优势，开发具有“磨练、拓展、体验、参与、互动”型的旅游项目，通过“党委+公司、支部+合作社、农户+服务、全镇参与”的建设和管理模式，依托大金文化、民俗文化和拓荒文化的三大文化体系，将全镇规划成为以下三个部分：
第一部分，巨源镇将依托大金文化建设大金文化旅游区域，主要包括的旅游景点有“大金水寨”、金江湾渔家乐、金代古城遗址文化公园、国学园、黑森林自划区、鲁路吉自划区等。
这个区域设计的背景文化就是女真文化（也称大金文化），通过复古式开发，让游人体验复古式的旅游乐趣，从而打造一种时空穿梭、如临其境旅游氛围。
在这个区域内将开发旅游产品加工项目，带动当地农民参与加工，从而形成与旅游产业相配套的产业加工区域。
第二部分，将依托民俗文化建设民俗文化体验区域，主要包括的旅游景点有七星岛、月亮湾、省农业示范中心、聚源湖、小白鱼泡湿地公园、凤凰谷疗养院、南北互动避暑基地、碧水园渔家乐、鹊渡自划体验区等。
这个区域依托的背景文化为我国传统文化，包括儒家、道家、佛家等优秀的传统文化系统，旅游设计的主要理念为天人合一的自然思想，打造如人间仙境般的旅游胜地，与之呼应的是绿色水稻基地建设和水产养殖基地建设，最终实现农业与旅游业的统一。
第三部分，巨源镇将依托独有的拓荒文化，再现前辈们闯关东，建设黑土家园的历史。
依托拓荒文化开发的旅游区域包括的主要旅游景点有知青山庄、拓荒者漂流农庄、绿色耕地超市园区、现代化农园区等，主要体现一种黑土人民勤劳朴实、不怕困难的拓荒精神，建设与旅游配套的农产品加工区域，将纯农村的土特产品加工成旅游产品，形成独具特色的旅游农业产业。
第三章项目建设必要性
一、是保护历史文化遗产，实现旅游经济的可持续发展的需要
早在一千年前，巨源镇就有女真人在此生活繁衍，巨源镇城子村曾经是金代齐国王完颜宴的封地，1988年在城子村出土了齐国王完颜宴的墓葬，被成为塞北马王堆。
另外巨源镇有丰富的湿地资源，自金代开始，这里就是著名的“贡鱼之地”，是金代皇帝狩猎、捕鱼的重要场所。
这里有金代古城遗址，女真人留下的很多民俗在镇内随处可见，针对这样一种情况，在巨源镇发展旅游产业势在必行。
二、是提高巨源镇的旅游承载力和旅游服务能力需要
随着旅游业快速发展，巨源镇旅游配套设施明显滞后。
项目建设接待中心、停车场是规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费，有利于提高巨源镇的旅游承载力和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游住宿、餐饮和休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。
三、是推动旅游业发展和经济发展的需要
旅游业作为巨源镇正在培育的支柱产业之一，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。
本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动巨源镇旅游业发展，繁荣旅游市场，推动旅游业发展均有重要的意义。
旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。
据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。
第四章 旅游市场分析与建设规模
一、产业发展分析
旅游业是充满生机和前景广阔的朝阳产业，旅游业的产业特征、产业规模完全符合新的经济增长点的要求，必然会为整个经济的持续、快速发展培育更多的新增长点。
旅游是现代人们生活方式的一项基本内容，旅游需求只会随着经济社会的发展而不断增长。
因而，旅游业是当今世界最富活力，前景无限的产业，发展总趋势可长盛不衰。
当今世界许多国家和地区都将其作为大力发展的优势产业，并已经发展成为世界最大的产业之一。
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。
2006年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。
全年国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。
到2008年，全年国内旅游达17亿人次，增长约6%；国内旅游收入8700亿元，增长约12%；入境旅游人数1.30亿人次，下降约2%；入境过夜旅游人数5300万人次，下降约3%；旅游外汇收入400亿美元，下降约5%；出境旅游人数4600万人次，增长约12%；旅游总收入可达1.14万亿元，增长约4%。
作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。
一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。
这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。
尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。
未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。
到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。
因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。
二、停车场建设规模
（一）停车需求预测
鉴于旅游出行停车需求与景区接待游客之间有着较强的相关性，旅游出行停车需求预测中首先依据规划预测得到计算期进入景区的游客人数，并以此为基础对未来景区旅游出行交通量进行预测，然后得到各景点旅游停车需求规模。
以下具体进行说明。
1、旅游出行停车需求预测
旅游出行停车需求的主体是旅游出行车辆，其规模显然取决于景区接待的游客数量。
因此，首先对景区未来接待游客数量进行预测，然后结合对未来景区接待游客的出行方式分析，从而确定未来景区由旅游出行而引发的交通量规模，并以此计算得到景区未来停车需求规模。
（1）景区未来接待游客预测
景区未来接待游客受到诸多条件限制，如自身接待能力、景区最大容纳能力等。
景区未来接待游客最大容量是指仅仅考虑自身的接待能力的条件下，景区所能容纳游客的最大数量，也就是说，景区未来可能接待游客规模的最大值，其实际接待的游客人数必然低于此标准。
可见，景区最大容纳能力可作为未来景区接待游客规模预测的重要控制指标。
景区未来接待游客最大容量指标一般可参考相应的景区规划报告。
2011年，巨源镇接待游客近7万人左右。
参考以上规模，同时考虑自身发展的前提下，预计2012年巨源镇的游客数量将突破10万人次，按《巨源镇旅游规划》20-10%增长速度计算，预测2015年巨源镇接待游客为15万人次/年，2020年将达到30万人次/年。
考虑到旅游出行具备明显的季节性或时段性特征，旅游旺季或高峰期旅游出行呈现出行强度大、交通量水平高的特点，届时将对景区停车设施提出更高的要求。
为此，我们考虑了以景区旅游接待高峰日规模作为计算主要依据指标，在最不利的情况下能够实现景区停车设施供给稍有富余。
（二）景区停车场规模计算
在得到景区停车需求规模之后，便可根据不同车型停车（本项目景区内主要为12座和19座的节能环保游览车为主）需求进行景区停车场规模的计算。
由于停靠时间较长，长时旅游停车需求及地方交通量停车需求应保证其与停车位数之间一一对应，即长时旅游停车需求及地方交通量停车需求的总体规模即对应了未来景区满足以上需求所需要的车位数。
短时旅游停车需求则由于保持着较高的周转率，其停车需求与停车位数之间应有所转换。
短时停车需求场地规划借鉴了现有停车位数计算的方法，并对其中部分参数进行了修改。
考虑到景区接待时间有限以及各个景区游玩时间的不同，我们将周转率指标用作景区开放时间与游客平均游玩时间的比值作为替代，具体公式如下。
其中：
——特征年j所需的短时停车车位数（辆/日）；
——特征年j的预测交通量（辆/日）；
——特征年j，景点的开放时间长度（小时），即景点
——游客在景区某一景点的停留时间（小时）。
根据以上公式，整理得到巨源镇接待中心停车场规模预测指标近期标准车位为120个，建筑面积8000平方米。
四、旅游服务中心建设规模
根据巨源镇现有游客接待设施，本项目游客接待中心建筑面积1260平方米，包括旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、导游服务区及其他服务区；修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房120平方米以及码头停车场8000平方米；观光游船23艘。
第五章项目选址
一、选址原则
1、旅游服务中心的选址要受景区游人容量布局的影响。
一般游人容量相对集中的地点主要在景区的入口处，景区内部交通换乘处和重要的节点处。
因此，旅游服务中心也多座落于此，便于向游客提供服务同时也可使更多的游客了解景区及相关情况。
2、旅游服务中心的选址，应注意到水源、电能、环境保护、地理条件、抗灾等基础条件是否具备，因旅游服务中心是人口聚集区，能源和安全保障尤为重要，同时应靠近交通便捷的地段，便于人流疏散，依托现有服务设施及城镇设施，既节约费用也可以原有服务设施连为一体。
3、旅游服务中心的选址应避开易发生自然灾害和不利建设的地段，同时还要分析检测所选位置的自然生态环境，应因地制宜，使旅游服务中心与周围环境相互协调，尽量充分顺应和利用原有地形，最大限度地减少对自然环境的损伤或改造。
尤其对于自然保护区、旅游风光区等以自然风景取胜的景区，更要引以为戒。
4、旅游服务中心是景区的主要的服务场所，集信息发布、风景展示和对客服务三大功能于一体，旅游服务中心往往会聚集大量人群，所以，应具备一定面积的空旷的广场，这不仅便于人群出入和疏散，而且利于旅游车辆的停放。
在选址时，应选择地势平坦、面积较大、空间广阔的地方，使其能够容纳大量的游客和车辆。
二、实施地点
巨源湿地月亮湾码头、银河航线、七星岛。
第六章项目建设方案
一、建设思路
（一）指导思想
1、科学发展，统筹规划，同步设计，整体与局部相统一；
2、维持巨源镇整体风貌，保护湿地原生态标准，体现巨源镇大金文化特色；
3、投资少，质量好，效益高，可持续发展；
4、国民经济效益、社会效益、生态效益、环境保护相协调。
（二）建设目标
本项目将加强建设游客接待设施、停车场等基础设施建设，加强配套服务设施建设，引进节能环保观光车，以保护生态环境，合理开发旅游资源，改善设施条件、旅游环境，增强景区吸引力和市场竞争力，推动旅游业发展。
（三）建设思路
1、人车分流,规划将车行交通入口设于北侧,原有的通道保留为步行入口,用以分流进出的大量交通,并且避免了与进出步行道的人流交织;
2、规划根据需求数量设立节能环保车辆和社会车辆停车场,节能环保车辆统一调度,循环运营,社会车辆在停车场等候;
3、游客服务中心设在月亮湾码头及七星岛,可以为游客办理乘车、候车、咨询、购票、宣传等各种服务活动。
二、建设规模及内容
1、游客接待中心：
建筑面积1260平方米，功能：
旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮住宿等服务功能及设施。
2、停车场：
建筑面积8000平方米，标准停车位120个。
功能：
售票、车辆调度、侯车、修理、洗车、等。
3、游人码头设施：
修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房120平方米；购置游船23艘。
三、旅游服务中心建设方案
（一）规划布局的原则
旅游服务中心的规划布局应依据景区的性质和具体条件进行设计，并应遵循下列原则：
（1）恰当处理设置于各级景点的旅游服务中心与景区结构的关系；
（2）设计时，应使各级游客服务中心的作用、设计风格、布局特点有机结合并相互补充；
（3）适时调整旅游服务中心的布局，使之有利于景区了良好发展，并能使两者相互促进，使旅游服务中心更好的发挥作用；
（4）设计独特，能够体现本景区和旅游目的地的特点；
（5）旅游服务中心的规模、功能、配套设施、开发状况要与旅游景区的级别匹配。
（二）功能分区
根据旅游服务中心的功能，主要分为以下几个功能区域：
1、旅游信息咨询区
这是一个提供综合性信息的服务区，起到咨询和解答的作用，主要是为游客提供旅游景区内的相关信息，包括旅游景观介绍、当地历史文化风土民情、景区游览路线、服务区点分布、提供旅游景区手册、景区内的交通工具的乘坐使用、求救电话等各方面关于旅游景区的信息。
2、景区风光展示区
此服务区主要是向游客展示景区的优美风光，引导游客对景区进行游览。
主要是展示风光图片、播放风光片等，值得说明的是，此功能区起着很好的广告宣传和教育游客的作用，不仅可以展示景区风光，还可教育游客保护景区资源。
3、旅游商品销售区
主要向游客介绍并出售本地的一些土特产、旅游纪念品等旅游商品，还兼具出售旅游过程中的一些必备用品。
4、餐饮住宿区
主要向游客提供餐饮、住宿等服务，为增加游客在景区的逗留时间，更好的游览景区提供了便利条件。
5、导游服务区
主要提供导游服务，游客可在此雇佣、租赁或免费获得各种导游服务，如：
导游员、便携解说器等。
6、其他服务区
包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供等；各个景区的旅游服务中心往往根据自身情况或需求进行划分，以突出特色，但大体一致，个别区域会有不同。
（三）建设规模与内容
总建筑面积1260平方米，主要包括旅游景区、景点宣传咨询服务大厅，游客餐饮住宿、休闲娱乐、游客疏散运送服务
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