乌鲁木齐市物流中心商务楼项目招商策划报告.doc
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物流中心商务楼项目招商
策
划
报
告
乌鲁木齐商务策划有限公司 编制
商务楼项目市场调查报告
本次项目市场调研的计划、范围、内容、要求、对象、方法等明确规划以及调研完成之后的分析预测。
调研背景：
拟建物流中心商务楼项目将在物流中心基础上分三期投入进行改扩建。
调研范围：
乌鲁木齐市区和郊区几大钢材物流市场。
调研内容：
1、客户对物流中心的总体评价和认知；
2、客户选择进驻钢材物流市场的影响因素及因素的序列；
3、客户对所在市场的满意度调查；
4、明确物流中心商务楼项目的目标客户；
5、建筑施工企业采购钢材的行为特点；
6、钢铁销售人员投资购买或租赁的可能性。
7、其他相关信息。
调研方法：
1、问卷调查法；
2、入户访谈法；
3、数据收集与处理；
附件:
调查问卷
新疆钢材市场客户调查问卷
感谢您在百忙中接受我们的问卷访谈，我们将就新疆钢材市场的有关问题向您提供以下选项，请您进行选择。
感谢您的参与！
1、您在以下哪个钢材市场驻有经销店面和仓库？
□北站仓库（哈库） □王家梁 □建工物流（文光站） □诚信祥 □恒利达
□八三五处□汽配仓库□兵团储运 □其它（请标注）______________
2、您的钢材交易业务中，以下哪种成份占的比例最重?
□直发工地 □零售 □批零兼营
3、如果重新选择，您会重点考虑以下哪家钢材市场？
□北站仓库（哈库）□王家梁 □建工物流（文光站） □诚信祥□恒利达
□八三五处 □汽配仓库 □兵团储运□其它（请标注）___________
4、您的公司进驻所属钢材市场的原因主要是（可多选）：
□服务好 □零售配货方便□批发交易方便 □价格优惠
□配套设施齐全 □交通便利□铁路专用线
5、如果在您的店面门口摆放钢材，对您的销售起什么作用
□便于销售 □吸引客户□影响环境□作用不大□习惯这样
6、以下经营模式，您喜欢哪一种？
□前店――后库 □门前摆放零售――大库批发 □门前摆放销售
7、您在北站仓库（哈库）有分公司或店面吗？
□有 □没有
8、如果没有，您希望在北站仓库（哈库）购买或租赁拟建的商务写字楼吗？
□购买产权□投资共建□租赁使用 □无所谓
9、假如某种原因使您所在的钢材市场要搬迁，您会选择进驻北站仓库（哈库）吗？
□选择 □考虑 □不选择
10、以下仓储管理方式，您喜欢哪一种？
□全部交给第三方管理□部分交给第三方管理□自己管理
11、如果选择北站仓库（哈库），您选择的办公场所：
□商务楼写字间 □临街门面店铺
12、如果需要商务楼写字间，您选择的面积范围：
□50平方米左右 □70～80平方米 □100平方米以上
13、您对北站仓库（哈库）的前景如何看待？
□看好 □一般 □不看好
14、您在所属钢材市场的业务办理中，按照从满意到不满意顺序排列
a工作效率b货物安全c仓储价格d投诉处理e服务态度
f装卸能力g网络信息
请按“最满意—最不满意”顺序排列____________________________
15、您对贵公司所属钢材市场的总体服务？
□满意□一般□不满意
16、您对北站仓库（哈库）的建设有何建议和意见？
乌鲁木齐钢材市场调查统计分析
本次调查重点走访了乌鲁木齐六家钢材市场，总共发出168份调查问卷，收回168份。
占乌鲁木齐钢材经销商户（共计1011家）总数的16.6％。
其中，六家钢材市场包括：
北站仓库（哈库42份）、王家梁（57份）、建工物流（文光站5份）、诚信祥（33份）、恒利达（21份）、北京路相关写字楼商户（10份）。
各大钢材市场商户的主要业态分布以零售为主，各大商户中以做零售居多，兼有部分直发工地批发业务。
本次市场调研中各大市场的调查比例如下表（表1-1）所示:
表1-1乌鲁木齐市各大钢材市场的抽样调查总数及比例
序
号
调查指标
钢材市场
抽样总数（份）
商户总数（家）
抽样百分比（％）
1
北站仓库
42
83
50.60％
2
王家梁
57
390
14.62％
3
建工物流
5
25
20.00％
4
诚信祥
33
220
15.00％
5
恒利达
21
125
16.80％
6
其它路段
10
168
5.95％
合 计
168
1011
16.60％
●各钢材市场商户在乌鲁木齐钢材市场的经营网点分布状况：
统计结果显示，各市场商户在北站仓库设点比率都偏低。
其中，各市场商户在王家梁设点的比率最高。
与建工物流、恒利达、八三五处等其余钢材市场比较，王家梁市场商户在诚信祥和北站仓库设点的比率较高，但诚信祥的设点比率高于北站仓库。
针对建工物流、诚信祥、恒利达三家市场及其它外围市场的调查统计显示，这些市场的商户在北站仓库的设点比率处在偏低状态，他们针对王家梁的设点比率依然稳居榜首，这证明乌鲁木齐市钢材经销商户还有很多是处在以零售为主的业态。
北京路写字楼在北站仓库设点比率最低，此类商户一般是大户，批发是此类商户的业态。
另外，写字楼商户有70％在北站汽配仓库设有经销点，而汽配仓库经营的钢材品种主要是独联体板材。
序
号
市场调查
指标
网点
分布状况
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
1
王家梁
57
100
1
14
33.3
2
1
20
2
8
24.2
2
8
38.1
2
2
20
4
2
北站仓库
6
10.5
3
42
100
1
1
20
2
1
3.03
4
5
23.8
4
1
10
5
3
建工物流
4
7
5
4
9.5
5
5
100
1
0
0
3
14.3
5
2
20
4
4
诚信祥
12
21
2
11
26.2
4
1
20
2
33
100
1
6
28.6
3
3
30
3
5
恒利达
4
7
5
13
31
3
1
20
2
3
9.1
3
21
100
1
2
20
4
6
八三五处
2
3.5
6
0
0
6
0
0
3
0
0
5
1
4.8
6
2
20
4
7
汽配仓库
5
8.8
4
0
0
6
0
0
3
0
0
5
0
0
7
7
70
2
8
兵团储运
0
0
7
0
0
6
0
0
3
0
0
5
0
0
7
3
30
4
9
其它
10
100
1
●乌鲁木齐钢材市场的业态分布状况：
序
号
市场调查
指标
业态
分布状况
王家梁（57）
哈库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
1
直发工地
7
12.3
3
9
21.4
2
0
0
2
7
21.2
2
2
9.5
3
2
20
2
2
零售
12
21.1
2
2
4.8
3
O
0
2
7
21.2
2
7
33.3
2
0
0
3
3
批零兼营
47
82.5
1
38
90.5
1
5
100
1
21
63.6
1
16
76.2
1
9
90
1
调查表明，乌鲁木齐各大钢材市场商户多数以批零兼营为主。
其中，王家梁、诚信祥、恒利达三个市场的业态分布状况非常相似，均显示单纯零售业态高于直发工地的批发业态。
而北站仓库（哈库）、建工物流（文光站）和其它外围拥有写字楼的商户，则表现为直发工地的批发业务远远多于单纯零售业态。
●乌鲁木齐钢材市场商户对各大钢材市场的再选择倾向：
序
号
市场调查
指标
再次
选择倾向
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
1
王家梁
25
43.9
1
7
16.7
3
1
20
2
9
27.1
2
6
28.6
2
1
10
4
2
北站仓库
12
21.1
4
22
52.4
1
1
20
2
5
15.2
3
4
19
3
4
40
2
3
建工物流
13
22.8
3
5
11.9
4
3
60
1
1
3.03
4
4
19
3
1
10
4
4
诚信祥
16
28.1
2
13
31.0
2
0
0
3
15
45.5
1
4
19
3
4
40
2
5
恒利达
3
5.3
6
4
9.5
5
1
20
2
0
0
5
8
38.1
1
0
0
5
6
八三五处
3
5.3
6
5
11.9
4
0
0
3
0
0
5
0
0
4
3
30
3
7
汽配仓库
6
10.5
5
0
0
7
0
0
3
0
0
5
0
0
4
6
60
1
8
兵团储运
0
0
8
0
0
7
0
0
3
0
0
5
0
0
4
1
10
4
9
其它
1
1.8
7
1
2.4
6
0
0
3
0
0
5
0
0
4
0
0
5
乌鲁木齐钢材市场商户对各大钢材市场的再选择，依然最大限度倾向于商户当前所属市场；其次是诚信祥；再次是王家梁钢材市场；然后，才排上北站仓库和建工物流。
出乎预料的是恒利达钢材市场在本次的测试中，除了当前进驻商户没几家愿意再选择，其再选择的比率很低。
从排序上，北站仓库受欢迎程度处在中等水平。
●乌鲁木齐市钢材商户进驻所属市场的影响因素分析：
调查显示，王家梁、诚信祥、恒利达三家市场之间竞争的同位性很强，他们更需要零售配货方便、市区交通方便、价格优惠，中小型商户和创业初期的商户占大多数，资金实力相对较弱；北站仓库、建工物流、汽配仓库三者之间竞争的同位性同样很强，但他们更注重配套设施齐全、铁路专用线、批发方便、工作效率高、价格优惠、靠近312国道等条件，大中型商户和创业多年的商户居多，其资金实力相对较强，身边往往围绕着若干家中小型商户。
●乌鲁木齐市钢材商户进驻所属市场的影响因素统计表
序
号
市场调查
指标
进驻
影响因素
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
1
服务好
11
19.3
4
16
38.1
4
1
20
3
6
18.2
5
4
19.1
5
3
30
3
2
配货方便
32
56.1
1
13
31.0
5
0
0
4
13
39.4
2
6
28.6
4
2
20
4
3
批发方便
22
38.6
3
21
50.0
2
3
60
1
9
27.3
3
9
42.9
2
8
80
1
4
价格优惠
10
17.5
5
7
16.7
7
1
20
3
7
21.2
4
10
47.6
1
3
30
3
5
设施齐全
4
7.02
7
9
21.4
6
1
20
3
3
9.1
6
1
4.76
6
4
40
2
6
交通便利
24
42.1
2
23
54.8
1
2
40
2
19
57.6
1
7
33.3
3
0
0
5
7
铁路专线
0
0
20
47.6
3
3
60
1
0
0
0
0
O
0
5
8
有人推荐
1
1.75
8
0
0
8
0
0
4
0
0
8
O
0
7
O
0
5
●店面门口摆放钢材对商户的销售所产生的影响：
序
号
市场调查
指标
摆放
影响因素
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
1
便于销售
39
68.4
2
22
52.4
2
0
0
3
21
63.6
1
15
71.4
1
4
40
1
2
吸引客户
41
71.9
1
28
66.7
1
2
40
2
16
48.5
2
12
57.1
2
3
30
2
3
影响环境
1
1.75
4
1
2.4
4
0
0
3
1
3.03
4
0
0
4
4
40
1
4
作用不大
1
1.75
4
5
11.9
3
3
60
1
2
6.06
3
2
9.5
3
0
O
3
5
习惯这样
2
3.5
3
0
0
5
0
0
3
1
3.03
4
2
9.5
3
0
O
3
统计数据表明，王家梁、北站仓库、诚信祥、恒利达等钢材市场的多数进驻商户都认为：
店面门口摆放钢材便于销售和吸引客户。
这种认识基于新疆长期以来的制造业不发达，从而导致大客户采购量较少。
即使有大宗采购，也会面向制造厂商，如八钢、酒钢等。
制造业不发达、钢铁生产厂商对大宗钢材销售渠道的垄断、新疆地方销售习惯等环节，使多数商户更喜欢门店摆放销售。
但归根结底，必须要尊重这种存在，因为习惯的形成有他合理的历史成因。
在市场上，习惯力量只可引导，不可强行改变。
建工物流和其他拥有写字楼的商户有更多认为：
作用不大和影响环境；其次，还有部分认为便于销售和吸引客户。
调查显示，大商户对门店摆放销售的形式多不以为然或干脆反对。
●商户对钢材仓储经营模式的倾向性心理分析：
市场调查
指标
仓储模式
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
前店后库
31
54.4
1
16
38.1
2
4
80
1
6
18.2
2
11
52.4
1
6
60
1
门前零售
大库批发
28
29.1
2
30
71.4
1
1
20
2
23
69.7
1
9
42.9
2
3
30
2
门前零售
1
1.75
3
0
0
3
0
0
3
3
9.1
3
3
14.3
3
1
10
3
调查统计显示，王家梁、建工物流、恒利达和其它外围拥有写字楼的钢材经销商户的选择大多数都倾向于“前店后库”仓储经营模式，这证明资金实力较强的钢材经销商户在以上市场中占有相对较高的比例。
还有为数不少的一部分商户更加倾向于“门前零售－大库批发”仓储经营模式，这说明以上市场中还有很多商户愿意保留“门店摆放销售”形式，同时还希望第三方仓储能够管理部分用于批发的钢材。
北站仓库和诚信祥市场的商户大多数倾向于选择“门前零售－大库批发”仓储经营模式，选择的比率分别为：
北站仓库为71.4％、诚信祥为69.7％。
这组数据说明：
以上两家市场中大多数商户愿意保留“门店摆放销售”形式，同时都希望第三方仓储能够管理大部分用于批发的钢材。
但还有为数不少的一部分商户倾向于“前店后库”仓储经营模式，选择比率分别为：
北站仓库为38.1％、诚信祥为18.2％。
这组数据说明：
资金实力较强的钢材经销商户在以上两家市场中占一定的比例。
所有市场中，只有少量的商户倾向于“单纯门前零售”仓储经营模式。
证明此类商户往往是一些没有资金实力的小型或微型倒卖商，只能在房价或房租非常优惠的新型市场少量寄生，而且只能做一些简易的零售。
●乌鲁木齐各大钢材市场商户在北站仓库的经销网点分布状况：
市场调查
指标
经销
网点分布
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
有
7
12.3
42
100
0
0
3
9.1
4
19
2
20
没有
50
87.7
0
0
5
10O
30
90.9
17
81
8
80
统计数据表明，各大钢材市场的商户在北站仓库（哈库）设有经销网点的比率如下：
王家梁为12.3％、文光站为0、诚信祥为9.1％、恒利达为19％、其它外围市场的商户为20％。
这个数据表明，北站仓库同以上几大市场在竞争中（建工物流除外）还存在着适度的互补性，竞争思路可以在相互错位经营中寻找差异化定位。
反过来说，也就是各大钢材市场有80～90％商户在北站仓库还没有设立经销网点。
调查统计表中值得注意的是建工物流（文光站）的商户在北站仓库建立经销网点的比率为0，这个数据意味着北站仓库和建工物流在很大程度上存在着竞争的极端同位性，市场竞争中错位经营的可能性很小，只是该市场目前还没有规模投资建设。
无论从哪方面讲，建工物流都是北站仓库在未来发展中最具威胁的潜在竞争对手，其次才是酒钢在北站投资建设的钢材市场。
统计表中数据还显示这样一个规律：
除建工物流以外所有的钢材市场中，零售商户越多的市场，在北站仓库设经销网点的比率就越低。
越是新建的零售市场，在北站仓库设经销网点的可能性就越小。
统计结果表明，北站仓库的拟建项目在以上市场中挖掘和争取商户入驻的潜力很大，可操作和发挥的市场竞争空间相对广阔。
●乌鲁木齐各大钢材市场商户对北站仓库项目的投资意向：
序
号
市场调查
指标
商户
投资意向
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
1
购买产权
5
8.8
3
7
16.7
3
0
0
3
0
0
4
1
4.8
3
4
40
1
2
投资共建
4
7
4
4
9.5
4
1
20
2
1
3.03
3
1
4.8
3
0
0
3
3
租赁使用
26
45.6
1
21
50
1
2
40
1
11
33.3
2
11
52.4
1
2
20
2
4
无所谓
14
24.6
2
12
28.6
2
2
40
1
14
42.4
1
8
38.1
2
2
20
2
调查统计显示，各大市场商户对北站仓库拟建项目的投资使用意向基本表现为“租赁使用”方式。
说明“租赁使用”的介入方式在乌鲁木齐钢材流通市场依然还是占主流地位。
调查统计中，值得关注的还有为数很多的商户对北站仓库拟建项目和对项目的使用投资意向表现出“无所谓”的态度。
至于“购买产权”投资使用意向一栏，仅有北站仓库的16.7％商户和其它外围市场拥有写字楼的40％商户表现出投资兴趣。
这一点也恰好表明了实力比较大的商户在以上两组调查范围里居多。
对于“投资共建”表现出兴趣的商户在北站仓库商户中占有9.5％，建工物流（文光站）商户中占有20％。
以上分析表明，如果要降低操作难度，建议拟建项目以招租的形式进行招商；出售产权和投资共建的形式也可以考虑，只是运作难度会加大；另外，还可以分两步考虑或几种情况兼容。
●若所属市场搬迁，商户进驻北站仓库（哈库）的可能性分析：
市场调查
指标
进驻
的可能性
王家梁（57）
哈 库（42）
文光（5）
诚信祥（33）
恒利达（21）
其它（10）
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百
分
比%
排
序
统计数
百分比%
排
序
选择
11
19.3
2
13
31
2
2
40
2
5
15.2
2
2
9.5
3
3
30
2
考虑
42
73.7
1
22
52.4
1
3
60
1
24
72.7
1
16
76.2
1
6
60
1
不选择
4
7.00
3
5
12
3
0
0
3
2
6.06
3
3
14.3
2
1
10
3
在本组数据中，大多数商户表现为“考虑”。
选择“考虑”的商户占到50～8
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