办理土地法律业务操作指引Word格式文档下载.docx
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第四章律师办理征地补偿安置标准听证法律业务／134
第五章律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务／135
第六章律师办理土地补偿争议行政复议法律业务／137
第七章律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼／138
第一节征地补偿安置争议／138
第二节征地补偿费用分配纠纷／139
第三编律师办理土地储备业务操作指引／140
第一章一般规定／140
第二章土地储备的基本程序／141
第三章律师审核土地储备合同应注意的问题／143
第四编律师办理建设用地使用权取得的业务操作指引／145
第一章一般规定／145
第二章律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引／146
第三章律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引／149
第四章律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引／150
第五章律师办理国有土地租赁业务操作指引／154
第六章律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引／157
第五编律师办理建设用地使用权流转业务操作指引／161
第一章一般规定／161
第二章律师办理建设用地使用权转让一般业务的操作指引／162
第一节对拟转让的建设用地使用权的调查与审核／162
第二节建设用地使用权转让合同／164
第三节建设用地使用权转让的风险监管／165
律师办理土地法律业务操作指引109
第四节建设用地使用权转让登记／166
第三章律师办理国有建设用地转让特殊业务的操作指引／166
第一节房地产项目转让（含在建工程转让）／166
第二节项目公司股权转让／174
第四章律师办理建设用地使用权抵押业务的操作指引／178
第一节对拟设定抵押的建设用地使用权的调查与审核／178
第二节建设用地使用权抵押合同／180
第三节建设用地使用权抵押登记／181
第四节建设用地使用权抵押权的实现／181
第五章律师办理建设用地使用权出租业务的操作指引／182
第一节对拟设定出租的建设用地使用权的调查与审核／182
第二节建设用地使用权出租合同／184
第三节建设用地使用权出租登记／185
第六章律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引／185
第一节对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核／185
第二节建设用地使用权投资合作合同／187
第三节投资合作中建设用地使用权的流转／188
第四节建设用地使用权投资合作常见问题处理／189
第六编律师办理涉外土地法律业务操作指引／191
第一章一般规定／191
第二章境外投资者以出让方式取得建设用地使用权／193
第一节外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求／193
第二节外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业／193
第三章外资并购境内房地产开发企业／195
第一节境外投资者并购的一般要求／195
第二节外资股权并购境内房地产开发企业的审批／196
第三节外资资产并购境内房地产开发企业的审批／197
第四章其他涉外土地法律业务／197
第一节外商投资项目核准／197
第二节外商投资企业审批权限／199
第三节外商投资企业境内再投资的审批／200
第四节外商投资房地产企业备案／201
第七编律师办理农村集体土地使用权业务操作指引／202
第一章概述／202
第一节农村集体土地的法律制度／202
第二节耕地保护制度／203
第三节基本概念界定／204
第二章农村集体建设用地／205
第一节农村集体建设用地使用权／205
第二节农村集体建设用地使用权的流转／207
第三节非农建设用地／209
第三章农村宅基地／212
第四章农村土地承包经营权／213
第一节土地承包经营权／214
第二节农村土地承包经营权的具体流转／215
第三节土地承包经营权的纠纷及解决／219
第五章城中村改造的法律问题／219
第一节城中村改造中的法律关系／220
第二节城中村改造过程中的法律业务／223
附则／226
总则
第1条制定目的
为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合土地法律服务实务，特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。
第2条主要概念
2.1土地权属，是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。
2.2土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
2.3土地使用权，是指土地使用人依法对土地加以利用的权利。
2.4划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
2·
5出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权。
6建设用地使用权，是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。
建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。
7国有土地建设用地使用权，是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。
8集体土地建设用地使用权，是指乡（镇）村建设用地，由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设而使用土地的权利。
集体土地建设用地主要包括：
乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
第3条律师办理土地法律业务的主要法律依据
3·
1《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）。
2《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行）。
3《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）（第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008年4月1日起施行）。
4《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）（第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990年10月1日起施行）。
5《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）。
6《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）。
第4条律师办理土地法律业务的基本原则
4·
1忠诚负责原则。
律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
2专业精湛原则。
律师办理土地法律业务，应具备相应的业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。
3勤勉敬业原则。
律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务。
第5条律师办理土地法律业务的具体内容
5.1拟制、审查、修改合同。
5.2出具法律意见书、风险告知书。
5.3策划涉地项目的业务操作方案。
5.4对涉地项目相关情况出具尽职调杏报告。
5.5代表当事人参加谈判、签约、履约交割。
5.6接受项目双方当事人的委托，对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监（托）管服务。
5.7为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务。
5.8对发生争端的涉地项目，接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。
第6条本操作指引的适用范围
律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。
律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引。
第7条特别说明
本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
第一编
律师办理土地权属登记业务操作指引
第一章
一般规定
第8条主要法律依据
8.1《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）。
8.2《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）。
8.3《土地登记规则》。
8.4《土地登记办法》。
8.5《关于变更土地登记的若干规定》。
8.6《土地登记资料公开查询办法》。
8.7《关于办理土地登记有关问题的通知》。
8.8《关于变更土地登记的若干规定》。
8.9《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
8.10《规范国有建设用地租赁若干意见》。
《关于国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
《关于划拨国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。
《农村集体国有建设用地抵押登记的若干规定》。
《土地权属争议调查处理办法》。
《最高人民法院关于能否将国有建设用地折价抵偿给抵押权人问题的批《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复第9条律师办理土地权属登记业务的注意事项
律师代办登记手续的，要取得并向土地登记机构出具委托人的授权委托书，并按有关规定办理授权委托书的公证手续。
代理境外人士申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当依法经过公证或者认证；
未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。
第二章
土地权利设定登记过程中的律师业务
第一节一般规定
第10条概念界定
土地设定登记是对新设定的土地权利的登记，是在土地初始登记结束后，登记机关对一宗土地上新设定的国有建设用地使用权、所有权和土地他项权利进行的登记。
第11条登记的基本单位
登记是以宗地为基本单元，两宗以上土地的土地使用者，应分宗申请；
两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请；
跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。
第12条土地权利设定登记的分类
12.1划拨国有建设用地的设定登记。
12.2出让国有建设用地的设定登记。
12.3国家作价出资（人股）国有建设用地的设定登记。
12.4租赁国有建设用地的设定登记。
12.5国家授权经营国有建设用地设定登记。
12.6集体土地所有权和集体建设用地设定登记。
12.7国有建设用地抵押权设定登记。
12.8国有建设用地出租权设定登记。
第13条申请土地权利登记的必备资料
13.1《土地登记申请书》。
13.2申请人身份证明。
13.3土地权属来源证明。
13.4地上附着物权属证明。
第二节划拨国有建设用地设定登记中的律师业务
第14条律师应当告知委托人申请条件及申请期限
14.1新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的建设用地批准书。
在接到建设用地批准书之日起30日内申请，建设项目竣工验收后，应当在竣工验收之日起30日内申请。
14.2其他项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的批准用地文件。
在接到批准用地文件之日起30日内申请。
划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。
第15条律师应提示委托人申请所需要的材料
15.1建设用地批准书。
15.2国有建设用地划拨决定书。
15.3立项批复或相关批准文件，属于划拨新征用农民集体所有土地的，应提供：
（1）农用地转用方案批准文件；
（2）补充耕地方案批准文件；
（3）征用土地批准文件；
（4）原《集体土地所有权证》；
（5）原《集体建设用地证》。
15.4选址意见书。
15.5规划许可证、规划红线图。
15.6缴纳补偿安置费的证明。
15.7地籍调查表、宗地图等地籍资料。
15.8属于新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地的，应提供：
（1）土地预登记文件；
（2）项目竣工验收报告。
15.9其他证明文件和资料。
第三节出让国有建设用地设定登记中的律师业务
第16条律师应告知委托人申请条件及申请期限
16.1委托人应该有国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让金支付凭证。
16.2以出让方式取得国有建设用地的，应当在按出让合同约定支付全部国有建设用地使用权出让金后30H内申请。
成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有建设用地使用权的，应当在每期付款后30日内申请。
第17条律师应提示委托人申请所需材料
17.1《建设用地批准书》。
17.2规划许可证、规划红线图。
17.3《国有建设用地使用权出让合同》。
17.4出让金、契税缴纳凭证。
17.5地籍调查表、宗地图等地籍资料。
17.6其他证明文件和资料。
第四节国家作价出资（人股）国有建设用地设定登记中的律师业务
第18条律师应告知委托人申请条件及申请期限
18.1律师应告知委托人申请条件及申请期限申请人应为改组后的新设企业，持有国有建设用地入股合同。
18.2应当在签订入股合同之日起30日内申请。
第19条律师应提示委托人申请所需要的材料
19.1企业改制方案及批准文件。
19.2土地资产处置方案及批准文件。
19.3土地估价备案材料。
19.4国有建设用地作价出资（人股）合同。
19.5土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。
19.6建设用地批准书。
19.7原《国有土地使用证》。
19.8其他证明文件。
第五节国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务
第20条律师应告知委托人申请条件及申请期限
20.1申请人应该有国有建设用地使用权租赁合同。
20.2申请人应当在签订租赁合同之日起30日内办理。
第21条律师应提示委托人申请所需要的材料
21.1国有建设用地租赁批准文件。
21.2国有建设用地使用权租赁合同。
21.3建设用地批准书。
21.4原《国有土地使用证》。
21.5其他证明文件。
第六节国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务
第22条律师应告知委托人申请条件及申请期限
22.1申请人应当有国有建设用地经营管理授权书。
22.2应在取得国有建设用地经营管理授权书后30日内申请。
第23条律师应提示委托人申请所需要的材料
23.1企业改制方案及批准文件。
23.2土地资产处置方案及批准文件。
23.3土地估价报告备案材料。
23.4《国有建设用地经营管理授权书》。
23.5被授权经营国有建设用地公司土地配置材料。
23.6国有建设用地批准书。
23.7原《国有土地使用证》。
23.8其他证明文件。
第七节集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务
第24条律师应告知委托人申请条件及申请期限
24.1应当在作出申请登记决定，或者接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内办理。
24.2使用集体土地进行建设或者生产的，应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者签订农地使用合同之日起30日内办理。
第25条律师应提示委托人申请所需要的材料
25.1集体土地所有者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）土地改革时颁发的土地所有证；
（2）人民政府和有关部门的批准文件；
（3）权属界线协议书；
（4）其他证明文件。
25.2集体土地农业用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府批准文件；
（2）土地承包经营合同；
（3）拍卖金支付凭证；
25.3乡（镇）村企事业建设用地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文
件为：
（1）人民政府国有建设用地批准文件；
（2）国有建设用地批准书；
（3）联营合同；
（4）原《集体土地使用证》；
（5）其他证明文件。
25.4农村居民宅基地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件为：
（1）人民政府的批准文件；
（2）其他证明文件。
25.5集体所有的“四荒”地使用者向土地登记机关提交的土地权属证明文件：
（1）“四荒”地承包（租赁）合同或“四荒”地拍卖协议等；
（2）拍卖金支付凭证；
（3）其他证明文件。
第26条律师办理本节法律业务的注意事项
26.1土地承包经营合同的甲方（发包方、出租方或拍卖方）必须是集体土地所有权人，农村集体以外的单位和个人承包农业用地必须得到乡（镇）人民政府批准。
26.2农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不超过50年。
26.3农村村民一户只能拥有一处宅基地。
第八节国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务
第27条律师应告知委托人申请条件及申请期限
27.1申请人为抵押人（土地使用）和抵押权人。
27.2应当在抵押合同签订后15日内申请。
同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
第28条律师应提示委托人申请所需材料
28.1《国有土地使用证》。
28.2主合同和抵押合同。
28.3土地估价报告。
28.4下列其他相关文件：
（1）划拨国有建设用地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；
（2）集体建设用地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意的抵押证明；
（3）抵押人为股份制企业的，提交董事会同意的抵押证明；
（4）以共有建设用地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。
第29条律师应协助委托人进行权属审核
29.1对合同主体的审核：
抵押人和抵押权人应签订一致的抵押合同。
29.2对国有建设用地的审核：
（1）若为划拨国有建设用地，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的国有建设用地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时，应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于国有建设用地使用权出让金的款额。
（2）若为集体建设用地，因涉及集体土地转为国有建设用地，集体建设用地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
29.3对抵押贷款期限的审核，应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
29.4对抵押贷款额的审核，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定。
29.5对宗地部分抵押的审核，必须征得有关部门同意。
29.6对一宗地多次抵押的审核，抵押贷款金额的总和应小于国有建设用地使用权及地上建筑物价值。
第30条律师办理本节法律业务的注意事项
30.1为有效设立抵押权，应及时办理抵押登记。
未经土地管理部门抵押登记，不能发生抵押权成立并生效的法律效果。
30.2异地抵押的，必须到土地所在地的原登记机关办理抵押登记。
第九节国有建设用地出租权设定登记中的律师业务
第31条律师应告知委托人申请条件及申请期限
31.1申请人为出租人（土地使用者）和承租人。
31.2应当在租赁合同签订后15日内提出申请。
第32条律师应提示委托人申请所需要的材料
32.1土地权属来源证明，《国有土地使用证》和《集体土地使用证》。
32.2划拨国有建设用地出租批准文件。
32.3国有建设用地出租合同。
32.4有关部门认证的出租地块开发投资证明。
32.5其他证明文件。
第33条律师应协助委托人对权属进行审核
33.1对申请人的审核
33.1.1出租人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的土地权利人一致。
33.1.2出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。
33.2对土地投资情况的审核，未按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，不得出租。
33.3对土地用途的审核，应符合规定的国有建设用地的用途。
33.4对租赁期限的审核，应小于国有建设用地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。
第三章
土地变更登记中的律师业务
第34条概念界定
土地变更登记是指在初始土地登记后，土地管理部门对土地所有者、土地使用者以及他项权利拥有者因土地权属、土地用途等事项发生变更而进行的土地登记。
第35条土地变更登记的分类
35.1划拨国有建设用地的变更登记。
35.2出让、国家作价出资（人股）、国家租赁和授权经营国有建设用地变更登记。
35.3集体土地所有权和国有建设用地变更登记。
35.4土地他项权利变更登记。
35.5名称、地址和土地用途变更登记。
第二节划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第36条律师应告知委托人申请条件及申请期限
36.1申请人为划拨国有建设用地使用者。
因住房制度改革出售公有住房引起的变更登记，申请人为售房单位和购房职工。
36.2应当在缴纳国有建设用地使用权出让金后30日内申请；
出售公有住房，售房单位和购房职工应当在房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内申请。
第37条律师应提示委托人申请所需要的材料
37.1划拨国有建设用地补办出让手续的变更登记需要的文件：
（1）政府批准文件；
（2）原《国有土地使用证》；
（3）《国有建设用地使用权出让合同》；
（4）国有建设用地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；
37.2出售公有住房引起的划拨国有建设用地变更登记需要的文件：
（1）公房出售批准文件；
（3）权利人为购房职工的《房屋所有权证》；
（4）售房单位与购房职工签订的售房合同；
第三节出让、国家作价出资（人股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务
第38条律师应告知委托人申请条件及申请期限
38.1申请人为出让、国家作价出资（人股）、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权的转让人和受让人，其中因处分抵押财产涉及国有建设用地使用权转让的，申请人为抵押人（使用者）、抵押权人和受让人。
38.2申请期限。
38.2.1以作价出资（入股）方式转让的，在作价出资（入股）合
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