控制性详细规划.docx
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控制性详细规划
控制性详细规划
目录
1概念、作用3
1.1概念3
1.2作用3
2控制性详细规划的控制体系和控制要素4
2.1土地使用控制5
2.1.1用地面积5
2.1.2用地边界6
2.1.3土地使用性质控制8
2.1.4土地使用兼容8
2.2环境容量控制9
2.2.1容积率9
2.2.2建筑密度9
2.2.3绿地率10
2.3建筑建造控制10
2.3.1建筑限高10
2.3.2建筑后退12
2.3.3建筑间距12
2.4控制性详细规划中的城市设计引导13
2.4.1建筑体量、建筑形式和建筑色彩的控制13
2.4.2建筑空间组合控制15
2.4.3建筑小品15
2.5配套设施控制15
2.5.1公共设施配套控制15
2.5.2市政设施配套控制16
2.6行为活动控制16
2.6.1交通活动控制16
3控制性详细规划编制与实施管理18
3.1控制性详细规划的编制内容和方法18
3.1.1编制的程序18
3.1.2控制性详细规划指标的确定方法19
3.1.3控制性详细规划的编制内容深度和成果要求20
3.2控制性详细规划的实施与管理24
3.2.1控制性详细规划的实施24
3.2.2控制性详细规划的管理24
1概念、作用
1.1概念
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题。
1.2作用
1.2.1承上启下，强调规划延续性
①从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）
②从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化
③从整体到局部——控制指标细化、分解、落实
1.2.2与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据
①从规划到管理——依法行政的依据
②从规划到实施——控制、引导、监督
1.2.3体现城市设计构想
①从二维到三维——平面控制与空间控制的结合
②从规划到设计——规划要求与设计条件的结合
③从消极到积极——控制与引导的结合
1.2.4城市政策的载体
①从个体到群体——利益协调的平台
②从分歧到统一——公共政策的具体化
2控制性详细规划的控制体系和控制要素
控制要素：
6个方面
2.1土地使用控制
土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。
2.1.1用地面积
用地面积单位为公顷，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。
Ap≤Ag
Ap（用地面积）：
规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积
Ag（征地面积）：
土地部门为了征地划定的征地红线围合而成
用地面积确定原则：
（1）用地面积与用地边界的四至（道路、河流、行政边界、各种控制线）范围有关
（2）考虑用地的使用性质
（3）考虑土地价值的区位级差
（4）考虑不同的开发模式
（5）对用地边界和用地面积的调整
2.1.2用地边界
规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属,用地红线包括空中和地下空间的竖直的三维界面。
新区的地块规模可划分得大些，面积控制在3~5ha左右，旧城改建区地块可在0.5~3ha左右。
用地边界划分原则：
（1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；
（2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；
（3）建议有一边和城市道路相邻；
（4）结合自然边界、行政界线划分地块；
（5）考虑地价的区位级差；
（6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；
（7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；
（8）规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等
（9）规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界
线形名称
线形作用
红线
道路用地和地块用地边界线
绿线
生态、环境保护区域边界线
蓝线
河流、水域用地边界线
紫线
历史保护区域边界线
黑线
市政设施用地边界线
禁止机动车开口线
保证城市主要道路上的交通安全和通畅
机动车出入口方位线
建议地块出入口方位、利于疏导交通
建筑基底线
控制建筑体量、街景、立面
裙房控制线
控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间
主体建筑控制线
延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间
建筑架空控制线
控制沿街界面连续性
广场控制线
提升地块环境质量、完善城市空间体系
公共空间控制线
控制公共空间用地范围
2.1.3土地使用性质控制
各类用地所规定的使用用途，《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50l37－2011）
划分原则：
（1）上位规划
（2）依据主要用地性质，调整局部地块的用地性质
（3）相邻地块性质不相冲突
2.1.4土地使用兼容
国内土地使用兼容的规定：
（1）由用地性质和用地上建筑物的适建表来反映。
（2）用地性质的确定要有一定的弹性余地，要制定土地相容规划。
（3）“+”表示可以兼容，“-”表示不可以兼容。
（4）土地使用兼容包括土地上的兼容和建筑的兼容，建筑性质的兼容详细，易于达到兼容的目的。
土地使用兼容的原则：
（1）促进相关功能建筑的集中布置；
（2）提高土地经济效益；
（3）减少环境干扰；
（4）确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；
（5）保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置；
（6）土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。
2.2环境容量控制
环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出合理的规定。
2.2.1容积率
容积率又称楼板面积率或建筑面积密度，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值，即FAR=Ar/Al。
（万m2／万m2）
容积率可制定上限和下限。
下限保证开发商的利益；
上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行及环境质量下降
容积率的计算：
单一用地：
容积率=总建筑面积（地上）/建筑用地面积
混合用地容积率计算:
A=（A1×M1+A2×M2）/M
A—折算的容积率
A1/A2—商业/居住容积率指标
M1/M2—商业/居住建筑面积
M——总建筑面积
2.2.2建筑密度
规划地块内各类建筑基地面积占用地面积的比例，反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积）×100%
规划控制其上限。
建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的空地率及绿地率
2.2.3绿地率
绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例
绿地率=（地块内绿化用地总面积÷地块面积）×100％
规划控制其下限。
这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地
绿地率=（A1+A3）/S×100%
绿化率=（A1+A2+A3）/S×100%
公共绿地率=A3/S×100%
绿化覆盖率=（A1+A2+A3+A4）/S×100%
2.3建筑建造控制
建筑建造控制即是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。
2.3.1建筑限高
建筑高度：
建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度
原则：
☐符合建筑日照、卫生、消防和防震抗灾的要求；
☐符合用地的使用性质和建筑物的用途要求；
☐考虑地质基础限制和当地建筑技术水平；
☐符合城市整体景观和街道景观的要求；
☐符合文物保护的控制要求；
☐机场、高压线及无线通信等对建筑高度的要求；
☐坡度较大地区，不同坡向对建筑高度的影响
沿街建筑高度控制
2.3.2建筑后退
建筑后退：
在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离（控制下限）。
作用：
避免城市建设过程中产生混乱
保证必要的安全距离
保证必要的城市公共空间和良好的城市景观
《上海市城市规划管理技术规定》
建筑退后距离表
建筑高度
后退距离（m）
D≤24m
D＞24m
h≤24m
3
5
24＜h≤60m
8
10
60＜h≤100m
10
15
h＞100m
15
20
（规定了后退道路规划红线的距离）
2.3.3建筑间距
建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。
包含内容：
☐日照间距（居住建筑）
☐侧向间距，满足道路、消防通道、通风、管线铺设
☐消防间距
☐通风间距
☐生活私密性间距，最小18米
☐城市防灾疏散间距（主要防灾疏散通道两侧建筑间距大于40米，且大于建筑高度1.5倍）
2.4控制性详细规划中的城市设计引导
城市设计引导多用于城市中的重要景观地带和历史文化保护地带，即是为了创造美好的城市环境，依照空间艺术处理和美学原则，从城市空间环境对建筑单体和建筑群体之间的空间关系提出指导性综合设计要求和建议，乃至用具体的城市设计方案进行引导。
一、控规阶段城市设计的作用
城市设计：
对城市体型和空间环境所做的整体构思与安排，贯穿于城市规划全过程
控规从两个方面决定和影响着城市形态：
其一是地块的总体格局和整体形象
其二是各种细则影响城市设计的品质
控规阶段，城市设计对城市空间形成的指导作用，主要在于要比较准确地把握规划地区与城市整体空间的关系和特色
二、宏观和微观层面的城市设计
控规阶段城市设计以宏观层面为重点，微观层面为配合，以指标控制为手段
宏观层面层面：
城市历史环境特色的研究、自然环境的保护和利用、结构骨架构思、绿化及步行系统设计、景观视廊组织、街道空间的连续性、城市节点系统的构思
微观层面：
空间组织、景观组织、建筑群体形态、环境设计、建筑色彩、绿化布置、广告标牌、夜景照明、建筑小品
2.4.1建筑体量、建筑形式和建筑色彩的控制
一、建筑高度的控制
☐街道空间D/H值控制
芦原义信，传统中低层建筑
D/H﹤1，压迫感
D/H﹥4，相互间影响薄弱
最佳比例1≦D/H≦2
☐2.高层建筑投影面积控制
Ø核心：
降低建筑高度对城市公共空间的不良影响
Ø投影面积控制
A≦L（W+S）
A—建筑以1:
1.5（即56.3°）的高度在地面的投影面积
L—建筑基地沿道路红线的长度
W—道路规划红线宽度
S—建筑退后距离
☐3.街道空间宽高比与建筑最佳高度协同控制
Ø最佳高度：
对视觉空间走向、街道空间轮廓线组织。
历史文化保护要求对建筑高度提出的建议值
Ø分地块建筑高度控制→建议最佳高度→修正沿街建筑高度
二、建筑体量的控制
一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求，一般规定上限
建筑高度控制要保证街道、广场等人流聚集和停留场所有合理的日照时间
☐低、多层建筑体量控制
控制要素：
体积大小、凹凸、外墙面宽、高度
主要控制外墙面宽（人对城市空间界面的感受）
☐高层建筑体量控制
高层建筑塔楼外墙控制线：
满足防火间距、日照间距
塔楼平均楼板面积与建筑高对比值：
控制塔楼的空间密度
裙房的位置与高度（分段独立控制）
三、建筑形式的控制
从整体上考虑城市风貌的协调性，对建筑形式与风格进行引导与控制
四、建筑色彩的控制
建筑色彩从色调、明度和彩度上提出控制引导要求
2.4.2建筑空间组合控制
控制手段：
建筑组群空间组合形式、开敞空间长宽比、街道空间的高宽比、建筑轮廓线
建筑群体空间形态：
封闭空间形态、半开放空间形态、全开放空间形态
运用具体图示的方式：
推荐建筑组群空间组合的形式，规定或推荐开敞空间的长宽比值、街道空间的高宽比值。
2.4.3建筑小品
对绿化小品、商业广告、指示标牌等街道家具和建筑小品的引导控制一般是规定其布置的内容、位置、形式和净空限界。
2.5配套设施控制
配套设施是生产、生活正常进行的保证，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施提出定量配置要求。
2.5.1公共设施配套控制
城市公共设施配置要求：
主要依据城市总体规划或者分区规划所确定的公共服务设施配置要求，将上层次规划用文字规定的公共服务设施内容落实到用地和具体位置上。
一、居住区公共服务设施
居住区公共服务设施分为行政管理、文化、体育、教育、医疗、商业、金融、社区服务、绿地、市政和其他等十一类
占居住区总用地的百分比不低于16%
中学用地面积一般为3.0ha，小学用地面积一般为0.8ha。
容积率控制在0.2左右；
2.5.2市政设施配套控制
主要内容：
①现状资料分析
②源的控制
③场站控制：
市政设施类别及用地界线
④管线控制：
确定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物等
2.6行为活动控制
行为活动控制即是从外部环境的要求，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制要求。
2.6.1交通活动控制
交通出入口方位、数量、紧张机动车行驶路段、单行线、交通组织、地块内停车泊位数量和交通组织、装卸场地和环保。
（1）交通运行组织
☐便捷的交通系统、断面形式，允许通行的车辆类型，人车分流、机动车非机动车分流等
☐交通出入口根据用地的人流流向，避免大量人引入城市快速干道上。
步行出入口考虑与公交、轨道、公共服务设施的衔接
（2）出入口方位、数量
包括机动车出入口方位、禁止机动车出入口方位，主要人流出入口方位
☐与大中城市主干路交叉口距离，自道路红线交点起不应小于70m。
☐与人行横道线、人行过街天桥、人行地道（包括引桥、引道）边缘不应小于5m。
☐距地铁出入口、公共交通站台边缘不应小于15m。
☐距公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20m。
☐与立交道口关系处理及在其他特殊情况下出入口的开设应按当地规划主管部门的规定办理
（3）公共交通组织
☐考虑线路衔接、线路与客流流向一致、设交通枢纽换乘
☐公交密度（市区3-4km/km2,城市边缘2-2.5km/km2）
☐换乘系数（大城市≦1.5，中、小城市≦1.3）在一次换乘中公交总乘客数与直达乘客数的比值
☐非直线系数（≦1.4）路上实际距离比两点间空中直线距离
☐公交线路长度（电车8-12km，快速交通线路≦40分钟）
（4）配建停车位
☐包括机动车车位数和非机动车车位数
☐包括社会停车场和建筑物配建停车场钟）
建筑性质
单位
自行车
机动车（标准小汽车）
一类住宅
车位/户
2
1
二类住宅
车位/户
2
0.5
行政会展
车位/100平方米建筑面积
2
0.5
商业服务娱乐
车位/100平方米建筑面积
2
0.5
商住综合
车位/100平方米建筑面积
2
0.5
科研文化教育
车位/100平方米建筑面积
5
0.3
医院
车位/100平方米建筑面积
3
0.5
3控制性详细规划编制与实施管理
3.1控制性详细规划的编制内容和方法
3.1.1编制的程序
一、任务书的编制
（1）任务书的提出
由编制主体（城市人民政府城乡规划主管部门、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府）制定控制性详细规划编制任务书。
（2）任务书的编制
1）委托编制方的技术力量要求、资格审查要求；
2）规划项目相关背景、规划依据、规划意图、规划时限；
3）评审方式及设计费用等。
第一阶段，项目准备阶段：
●熟悉合同，明确双方权利与义务；
●了解项目具备的条件；
●编制项目工作计划和技术工作方案；
●安排专业技术人员；
●确定与委托方的协作关系
第二阶段：
现场踏勘、收集基础资料
第三阶段：
方案设计阶段
●方案比较：
至少两个以上进行比较；
●方案交流：
与委托方交流；
●方案修改；
●意见反馈：
再次提交委托方听取意见；
第四阶段：
成果编制阶段
第五阶段：
规划审批阶段
●成果审查：
成果汇报会，专家评审会、规划委员会审议；
●上报审批：
城市人民政府（重要）或城乡规划管理部门；
●成果修改；
3.1.2控制性详细规划指标的确定方法
一、城市整体强度分区原则法
☐宏观—确定城市开发总量和城市整体强度
☐中观—建立强度分区的基准模型和修正模型进行主要用的的强度分配
☐微观—确定各地块的规定性和引导性指标
核心指标：
建筑密度、容积率
系统化、精细化、具体化
二、人口指标推算法：
规划人口总量——建筑总量——容积率
环境容量推算法：
即根据建设条件，道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。
三、典型实验法
形态规划——计算规划控制指标——根据经验确定指标
先进行城市设计，确定主要的城市控制要素和指标，然后编制控制性详细规划
四、类比法
分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面相类似的控规案例，选择相关控制指标
五、经济预测法
FAR=（P1+P2+P3+P4+P5+P6）*（1+r）/x1
其中p1——土地综合配套费
p2——拆迁费
p3——回迁安置费
P4——建安费
P5——经营费
P6——税收及不可预见费
r——国家法定利润
x1——售价
3.1.3控制性详细规划的编制内容深度和成果要求
一、深度要求
基本要求：
☐深化上位规划；
☐土地招投标，城市建设管理要求；
☐指导修建性详细规划和建筑设计
《城市规划编制办法》——具体规定
（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；
（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
二、控规图纸成果及深度要求
（1）规划用地位置图（区位图）（比例不限）；
地理位置、与周围主要功能区的关系、周边重要的道路交通设施、线路及地区可达性情况
（2）规划用地现状图（比例1:
2000）；
标明土地利用现状、建筑物现状、人口分布现状、公共服务设施现状、市政公用设施现状
土地利用现状包括标明区域内各类现状用地的范围界限、权属、性质等
人口现状指标，区域内各行政管辖区边界人口数量、密度、分布及构成情况
建筑物现状，区域内各类现状建筑的分布、性质、质量、高度等
公共服务设施、市政设施的类型、等级、规模、范围和道路交通管网、给水电力等市政工程设施、管线的分布情况
（3）土地使用规划图（比例1:
2000）；
规划各类用地的界限，规划用地的性质和分类、道路网络布局，公共设施位置，须在现状地形图上标明各类用地的性质、界线和地块编号，道路用地的规划布局结构，标明市政设施、公用设施、等级、规模，以及主要规划控制指标
（4）道路交通及竖向规划图（比例1:
2000）；
确定道路的走向、线型、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置及用地界线，各地块室外地坪规划标高。
A道路交通规划图
在现状地形图上标明规划区域内道路系统与区外道路系统的衔接关系，确定区域内各级道路的红线宽度、道路线型、走向，标明控制点坐标和标高、坐标、坡度、缘石半径、曲线半径，重要交通口渠化设计，轨道交通、铁路走向和控制范围；道路交通设施的位置、规模和控制范围。
B竖向规划图
在现状地形图上标明规划区域内各级道路围合地块的排水方向，各级道路交叉点、转折点的标高、坡度、坡长，标明各地块规划控制标高。
（5）公共服务设施规划图（比例1:
2000）；
标明公共服务设施位置、类别、等级、规模、分布、服务半径，以及相应建设要求
（6）工程管线规划图（比例1:
2000）；
各类工程管网平面位置、管径控制点标高和坐标
A给水规划图
标明规划区供水来源，水厂、加压泵站等供水设施的容量、平面位置及供水标高，供水管线走向和管径
B排水规划图
标明规划区雨水泵站的规模和平面位置，雨水管渠的走向、管径及控制标高和出水口位置；标明污水处理厂、污水泵站的规模和平面位置，污水管线的走向、管径、控制标高和出水口位置
C电力规划图
标明规划区电源来源，各级变电站、变电所、开闭所平面位置和容量规模，高压线走廊的平面位置和控制宽度
D电信规划图
标明规划区电信来源，电信局、所的平面位置和容量，电信管道走向、管孔数，确定微波通道的走向、坡度和起始点限高要求。
E燃气规划图
标明规划区起源来源、储配气站的平面位置、容量规模，燃气管道等级、走向和管径
F供热规划图
标明规划区热源来源，供热及转换设施的平面位置，规模容量，供热管网等级、走向、和管径
（7）环卫、环保规划图；
标明各种卫生设施的位置、服务半径、用地和防护隔离设施等
（8）地下空间利用规划图
（9）五线规划图
（10）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1:
1000~1:
2000）
表达城市设计构想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出规划区空间三维形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，及重点地段、主要节点立面图和空间效果透视图及其他以表达城市设计构思的示意图纸等
（11）城市设计概念图（空间景观规划、特色与保护规划）（比例1:
2000）；
表达城市设计构思、控制建筑、环境与空间形态、检查与调整地块规划指标、落实重要公共设施布局。
须标明景观轴线、景观节点、景观界面、开放空间、视觉走廊等空间构成元素的布局和边界及建筑高度分区设想；标明特色景观和需要保护的文物保护单位、历史街区、地段景观位置边界。
（12）地块划分编号图（比例1:
5000）；
标明地块划分具体界线和地块编号，作为分地块图则索引
（13）地块控制图则（比例1:
1000~1:
2000）。
表示规划道路的红线位置，地块划分界线、地块面积、用地性质、建筑密度、建筑高度、容积率等控制指标，并标明地块编号，一般分为总图图则和分图图则，图则中应表达的内容有：
1.地块
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