财税3文件 解读.docx
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财税3文件解读
财税2022年3文件解读
财税[____]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增热点问题
一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：
增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第
（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6%。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。
具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
华税：
相比较于营业税制下的3%、5%等税率，房地产、建筑增值税税率确定为11%，在使用一般计税办法（销项税额-进项税额）下，如果进项不足，同时议价能力有限，可能面临税负大幅增加的风险。
二、可以抵扣项目与不可抵扣项目
新政：
下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
计算公式为：
进项税额=买价扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
新政：
下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
华税：
鉴于四大行业税率都有所提升，因此可抵扣进项管理就非常重要，直接决定税负的大小，企业应高度重视抵扣凭证的获取和管理，同时对于已抵扣进项税额如果后续出现新政中罗列的七种不得抵扣法定情形，将面临应当将该进项税额从当期进项税额中扣减的法律后果，因此，未来房地产、建筑、金融、生活服务业对发票等抵扣凭证的管理应在公司管理中应提到更加重要的层面。
三、取消混业经营、保留混合销售，兼营应分别核算
新政：
纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。
新政：
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
新政：
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
华税：
____年启动营改增后，出现混业经营新概念，新政予以取消，对于之前大家认为会被取消的混合销售进而保留，具体是指一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，将根据情况分别适用销售货物或销售服务纳税，对于兼营行为，纳税人应重视核算，否则将面临适用高税率的不利后果。
四、房地产、建筑业、金融应税行为纳税义务发生时间
新政：
增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
华税：
从税法上看，纳税义务发生后，经营者的行为就被纳入税收征管的视线内了，就要按照纳税申报期限、方式，因此对于四大行业，纳税义务发生时间很重要，一是要合规，否则面临滞纳金甚至罚款的风险;二是要进行合理的规划，通过合同条款推迟纳税义务发生时间，带来资金的时间价值，尤其对于金融、房地产行业，资金额度往往巨大，推迟纳税义务发生时间，无异于获得一笔无息贷款。
五、房地产、建筑业、金融应税行为纳税义务发生时间
新政：
增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
新政：
增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。
纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。
以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。
不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税;以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。
华税：
从税法上看，纳税义务发生后，经营者的行为就被纳入税收征管的视线内了，就要按照纳税申报期限、方式，因此对于四大行业，纳税义务发生时间很重要，一是要合规，否则面临滞纳金甚至罚款的风险;二是要进行合理的规划，通过合同条款推迟纳税义务发生时间，带来资金的时间价值，尤其对于金融、房地产行业，资金额度往往巨大，推迟纳税义务发生时间，无异于获得一笔无息贷款。
根据新政，银行、财务公司、信托投资公司、信用社以1个季度为纳税期限。
六、二手房销售和个人出租不动产由地税局征管
新政：
营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。
纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
华税：
增值税属于国税系统征管，为了保障征管的效率和效果，新政规定纳税人二手房交易的主管税务机关暂由地税局代理。
七、金融等应税范围分类明确
新政：
金融服务。
金融服务，是指经营金融保险的业务活动。
包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。
1.贷款服务。
贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。
2.直接收费金融服务。
直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。
包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。
3.保险服务。
保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。
包括人身保险服务和财产保险服务。
人身保险服务，是指以人的寿命和身体为保险标的的保险业务活动。
财产保险服务，是指以财产及其有关利益为保险标的的保险业务活动。
4.金融商品转让。
金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。
其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。
新政：
销售不动产
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
华税：
值得关注的是，金融行业包括银行业、证券业、期货业、保险业、信托业等，经营业态庞杂，尤其随着金融创新工具的层出不穷，其经营范围很难进行罗列。
之前《营业税税目注释》将金融业划分为贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业务、其他金融业务以及保险6类。
新政在保留贷款、金融商品转让、保险的同时，将其他业务归入直接收费金融服务。
八、存款利息等被纳入不征收增值税项目
新政：
不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
华税：
对于个人及企业的存款利息，从金融机构的角度来看，时期支出的重要成本项目，比重很大，将存款利息纳入不征收增值税项目，也就意味着银行等金融机构无法取得可以抵扣的增值税专用发票，同时没有看到其他计税方法的出台，这就意味着金融业一项重要将成本无法抵扣。
九、5月1日后取得的不动产，可以分两年抵扣进项税
新政：
适用一般计税方法的试点纳税人，____年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者____年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
华税：
自购买机器设备进项税额可以抵扣后，增值税又向前迈进了一步，新取得的不动产可以抵扣进项税额，有利于减轻企业税负，有利于促进房地产市场的发展。
需要注意的是，企业必须依法取得增值税专用发票。
十、3种情形下的建筑业服务，可以适用增值税简易征收
新政：
1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
华税：
全面营改增后，建筑业的税负会明显上升，许多进项因为无法取得合法凭证而无法抵扣，适用一般计税方法则会面临高达11%的销项税率。
试点方案中给出了三种情形下，建筑企业可以选择简易计税方法，仍然依据之前的营业税率来简易计征增值税，这对建筑业是个利好消息，税负不会明显上升。
对于过渡期的建筑企业而言，可以开展税务筹划，改变经营方式，充分享受政策优惠。
十一、房地产企业支付的地价款可以抵扣
新政：
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
华税：
房地产企业最大的进项成本即为取得的国有土地成本，其能否抵扣关系着房地产企业税负率的高低。
试点方案创造性地提出了房产销售额扣除地价的抵扣方案，而不再纠缠是否取得合法凭证。
这对房地产企业是个重大利好，接下来需要关注的是房产预售与抵扣土地价款的具体措施，这关系着业务操作层面是否合法合规的问题。
十二、营业税优惠政策整体平移
新政：
下列项目免征增值税
（十五）个人销售自建自用住房。
（十六）____年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。
（十九）以下利息收入。
1.____年12月31日前，金融机构农户小额贷款。
2.国家助学贷款。
3.国债、地方政府债。
4.人民银行对金融机构的贷款。
5.住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放的个人住房贷款。
6.外汇管理部门在从事国家外汇储备经营过程中,委托金融机构发放的外汇贷款。
7.统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。
（二十）被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务。
（二十一）保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入。
（二十二）下列金融商品转让收入。
（二十三）金融同业往来利息收入。
（二十四）同时符合下列条件的担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入（不含信用评级、咨询、培训等收入）3年内免征增值税：
（三十四）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。
（三十五）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。
（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
（三十八）县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土地使用权）。
增值税即征即退
（二）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，____年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行;____年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在____年7月31日前仍可按照上述规定执行，____年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。
华税：
新政对于之前营业税制下的免税等项目的优惠政策进行了整体平移，按照新政，相关项目实施增值税免税、即征即退的政策，对于纳税人无疑是一大利好，但是对于下游经营业而言，也同样无法取得抵扣凭证，势必影响业务及开展。
十三、部分跨境金融免税
新政：
境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外：
（五）为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务，且该服务与境内的货物、无形资产和不动产无关。
华税：
当前以亚投行为代表的我国金融机构积极参与全球化，拓展海外业务，对于跨境金融服务，新政规定仅为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务，且该服务与境内的货物、无形资产和不动产无关适用增值税免税，对于其他金融服务并未给与零税率或免税政策。
深度解读36号文对融资租赁行业的影响
国家财政部及税务总局于____年3月24日共同颁布了财税[____]第36号文，规定了营改增扩围剩余行业的增值税税率以及相关增值税政策，自____年5月1日起生效。
对比106号文关键变化
租赁服务上游的贷款服务纳入增值税范围，税率定为6%，融资性售后回租业务归入贷款服务
融资租赁服务的税务范围被收窄为直租，包括有形动产及不动产，保留了借款利息扣减销售额的计税方式，继续体现了以税盾红利引导融资租赁行业服务于新增固定资产投资的政策含义
租赁服务下游剩余行业全面纳入增值税范围，税收抵扣链条全面搭建完整，其中不动产经营租赁、不动产融资租赁服务按11%缴纳，下游可获得抵扣，减税力度极大
出口租赁服务免税范围扩大至全部有形动产标的物并有望退税
融资租赁企业的即征即退政策获得延续，明确了实缴资本达到1.7亿的要求及过渡期政策
重申了90号文关于融资性售后回租本金不征税的规定
题外话：
保理业务中账户管理、资金结算、财务担保业务按贷款服务全额征税，应收账款转让融资按金融商品转让，以卖出价扣除买入价后的余额为销售额正式明确了差额纳税的税收政策。
租赁业务分类规定
融资性售后回租
《销售服务、无形资产、不动产》注释第一款第（五）项第1点融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一款第（三）项第5点对融资租赁和融资性售后回租业务的销售额规定：
融资性售后回租以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。
附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
政策解读：
对融资性售后回租的规定，一方面还原了融资性售后回租作为资金融通业务的商业实质，保留了106号文、90号文对本金、利息不计入销售额的处理，另一方面将融资性售后回租归为贷款服务税率统一为6%，下游统一不能作为进项税抵扣，消除了融资租赁企业之间因举债能力不同以及与其他机构一样从事贷款业务之间税负不等的差异，体现了实质课税及税负公平原则。
同时，政策制定者为了保证政策的连续性，特别针对有形动产融资性售后回租服务制订了过渡期政策，过渡期内试点纳税人在____年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税，原有的融资性售后回租服务不受影响，体现了新法不溯及既往原则。
有形动产融资租赁
有形动产融资租赁的政策除将有形动产融资性售后回租排除以外，其他规定基本平移了了106号文的内容。
不动产融资租赁服务
《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第
（二）项提供不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
《销售服务、无形资产、不动产》注释第一款销售服务第（六）项现代服务第5点租赁服务
（1）融资租赁服务按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。
附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（三）项第5点的规定，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包含外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
政策解读：
本次营改增扩围最大的减税亮点就在于不动产业务可抵扣的税制设计，不动产租赁服务的政策规定完善了融资租赁业务税收抵扣的链条，有利于融资租赁开拓不动产业务市场。
出口租赁免税可退税
附件4《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》第二条第
（一）项第6点境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税标的物在境外使用的有形动产租赁服务
同文第四条境内的单位和个人提供适用增值税零税率的服务或者无形资产如果属于适用增值税一般计税方法的，生产企业实行免抵退税办法，外贸企业外购服务或者无形资产出口实行免退税办法，外贸企业直接将服务或自行研发的无形资产出口，视同生产企业连同其出口货物统一实行免抵退税办法。
服务和无形资产的退税率为其按照《试点实施办法》第十五条第
（一）至（三）项规定适用的增值税税率。
政策解读：
此前财税[____]62号文对飞机、飞机发动机、铁道机车、铁道客车车厢、船舶及其他货物以融资租赁方式出口试行增值税、消费税出口退税政策，融资租赁企业比照外贸企业规定执行退税，本次36号文在对出口租赁免税的同时将货物贸易的退税政策扩大至服务及无形资产，退税的标的范围大为扩展，符合融资租赁助力__制造走出去的政策定位。
对前期政策的修补
即征即退政策
原文链接：
附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第二款第
（二）项经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
第（三）项实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。
政策解读：
将原本____年12月31日已到期的超三返还政策延续至营改增试点期间，此政策没有将不动产融资租赁服务包含在内。
此外，对实际税负的计算方法延续了106号文的规定将租赁本金包含分母在内，明信对享受退还的业务门槛做了测算，单笔业务为有形动产融资租赁业务，需达到20.65%的息差率，融资性售后回租业务需达到53%的息差率方可达到退税门槛，均已超过最长期限贷款利率的4倍，即征即退只能说是保留了最初营业税优惠政策的平稳承接，很难说是对融资租赁行业是一个实质性利好。
融资租赁企业资本金问题
原文链接：
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