中国房地产行业研究报告.docx

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中国房地产行业研究报告

2012年1月中国房地产行业研究报告

第一部分、中国房地产政策跟踪报告

2012年1月房地产政策重要事件

日期

重要事件

关键内容

1月6日

住房和城乡建设部机关工作会议召开

住建部部长姜伟新指出，2012年除了继续落实各项房地产调控政策以外，各地要加快推进个人住房信息系统建设。

40个重点城市个人住房信息系统今年上半年要实现与住房和城乡建设部联网

1月6-7日

全国金融工作会议

温家宝要求优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。

1月7日

全国国土资源工作会议

做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。

1月7日

北京住建委在官方微博“安居北京”发表声明

否认住房限购年限即将有所调整。

按照中央经济工作会议要求和市委市政府部署，我们将继续深入做好房地产调控各项工作，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。

”

1月7-8日

中国人民银行工作会议

继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。

着力优化信贷结构，更好地服务实体经济发展。

落实好差别化住房信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。

加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。

1月11日

上海市市长韩正在市人大会议上作《政府工作报告》

新开工建设和筹措保障性住房1100万平方米、17.08万套（间），供应770万平方米、11.4万套（间）。

贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。

1月12日

北京市市长郭金龙在市人大会议上作《政府工作报告》

坚定不移地抓好房地产调控。

继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

完善城镇个人住房信息系统，充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求。

大力推进各类保障房建设，发挥市保障性住房建设投资中心作用，引导社会资金投入。

1月14日

上海市政府召开2012年住房保障工作会议

全市17个区（县）政府与市政府签订了今年住房保障工作“目标责任书”

1月31日

国务院召开常务会议

温家宝总理：

巩固房地产市场调控成果。

继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

采取有效措施增加普通商品房供给。

做好保障性住房建设和管理工作。

报告要点：

●1月市场形势：

多数城市价格延续跌势，成交量依旧低迷

●主要城市“两会”：

坚持房地产调控及大力推进保障房建设

☆主要城市保障房建设规模明显减小。

☆“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。

☆北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。

●2011年房地产新增贷款下降显著，2012年将继续受限

●保障房建设资金支持力度进一步加大

●展望：

2012年房地产政策动向

☆保障房方面：

开工建设目标是不低于700万套，比原定的1000万套有明显下降，但在建规

模依然较高，中央补助资金将增加。

☆房地产市场调控方面：

“刚需”的限购、信贷政策可能会松绑，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。

☆房地产市场长效机制建设方面：

个人住房信息系统建设，今年有望取得突破，40个重点城市

实现联网；房产税改革试点范围有望进一步扩大。

☆2012楼市调控政策主体基本确定：

“促进房价合理回归”为2012楼市调控政策目标，“巩

固房地产市场调控成果”为2012楼市调控政策主题，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投

资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为2012楼市调控政策重点。

一、1月市场形势：

多数城市价格延续跌势，成交量依旧低迷

根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/㎡：

环比2011年12月下跌0.18%，其中39个城市价格环比上涨，60个环比下跌，1个持平。

同比涨幅自11年8月以来持续缩小，12年1月上涨1.71%，较上月缩小1.16个百分点。

另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5800元/平方米，比上月下跌0.43%。

总体来看，1月100个城市的住宅平均价格连续第5个月环比下跌。

新年首月多数城市商品住宅成交低迷。

除去春节假期，数据显示，1月份，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交面积同比、环比均呈大幅下滑态势。

具体来看，与去年同期相比，一线城市北京、上海、广州和深圳下降均超过五成；二三线城市下降接近60%。

环比来看，北京下降近六成，深圳、广州、上海下降也都超过三成；二三线城市环比下降25%左右。

多数城市表示2012年坚持房地产调控，延续限购，市场观望气氛有增无减，加上春节及备案系统暂停等因素影响，本月多数城市成交量出现大幅下降。

辅助文件：

《中国主要城市房地产交易情报》（2012年1月）

二、主要城市“两会”：

坚持房地产调控及大力推进保障房建设

2012年1月，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等城市召开“两会”，其中关于房地产方面主要是坚持房地产调控和大力推进保障房建设。

主要城市保障房建设计划规模明显减小。

今年，北京、上海、天津保障房新开工目标分别为：

16万套、17.08万套和10.5万套，相比去年的20万套、22万套和19万套均有明显减少，而重庆与去年持平，新开工公租房1350万平米。

北京：

坚定不移地抓好房地产调控。

继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

完善城镇个人住房信息系统，探索促进房地产市场健康发展的长效机制。

充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求。

大力推进各类保障房建设，发挥市保障性住房建设投资中心作用，引导社会资金投入，确保新建收购16万套、竣工7万套。

实施1500万㎡老旧小区房屋改造工程。

上海：

积极稳妥推进限价商品房和先租后售保障住房试点。

贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。

加强“四位一体”住房保障体系建设，新开工建设和筹措保障性住房1100万㎡、17.08万套（间），供应770万㎡、11.4万套（间）。

继续加大保障性住房的投入。

全面公开共有产权保障房、公共租赁住房的成本构成和分配结果。

广州：

加大住房保障力度。

建立健全以公共租赁住房为主的保障性住房制度，筹集保障性住房4.5万套，新增解决1.5万户低收入家庭住房困难问题。

深圳：

完善住房公积金制度，健全公共租赁房、安居型商品房和货币补贴相结合的多层次住房保障体系。

继续加强保障性住房建设，落实国家房地产市场调控政策，促进房地产市场健康发展。

重庆：

确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。

深化房产税改革试点。

落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求。

优化房地产市场调控。

新开工公租房1350万平方米，配租10万套。

天津：

精心做好住房保障工作，保证工程质量，扩大准入范围，提高补贴标准，建立健全制度体系，确保公开、公平、公正。

开工建设保障性住房905万㎡、10.5万套。

完成“城中村”拆迁150万㎡，安置房全面开工建设。

“刚性”需求有望松绑，地方政府支持自住性和改善性需求。

去年的“全国住房城乡建设工作会议”指出严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求。

1月8日，黄奇帆在重庆市“两会”中提到，落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求。

1月12日，北京市市长郭金龙在市人大会议上表示，充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求。

重庆、北京将落实自住性、改善性住房需求的优惠政策措施，在信贷、税收及行政措施等方面，刚性需求有望松绑。

北京、上海、重庆提出2012房价控制目标：

北京是“促进房价合理回归”，上海是“实现全年新建住房价格稳中有降”，重庆是“房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅”，就房价控制目标而言，北京与中央目标紧密一致，上海在北京之后首次提出“降价”，而重庆目标较为“温柔”。

三、2011年房地产新增贷款下降显著，预计2012房地产贷款仍将受限

1月30日，央行发布《2011年金融机构贷款投向统计报告》。

数据显示，2011年金融机构新增人民币贷款总额为7.47万亿元，同比减少6%，新增房地产贷款1.26万亿元，同比减少37%，新增房地产贷款下降显著。

2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。

四、保障房建设资金支持力度进一步加大

保障房建设仍然是今年政府工作的重点，中央将进一步加大对保障房建设的资金支持力度。

在今年1月召开的全国金融工作会议和人民银行工作会议上均提到了要优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。

北京市十三届人大五次会议提出要大力推进各类保障房建设，发挥市保障性住房建设投资中心作用，引导社会资金投入，开展社保基金进入保障房项目试点。

此外，各地也将加大政府投入，通过贷款支持、发行企业债券等方式引入社会资金，多元筹措资金。

同时，国家开发银行、工商银行等金融机构也表示将进一步加大对保障性住房项目的金融支持力度，发挥综合金融服务优势，积极参与和支持保障性住房项目建设，及时满足重点保障房项目的建设资金需求。

五、展望：

2012年房地产政策动向

2012年房地产政策总基调是：

坚持房地产调控政策不动摇，但是一些具体措施将出现新动向。

近期，国家发改委、住建部、国土资源部、财政部、中国人民银行等相关部委召开年度工作会议，积极落实“中央经济工作会议”精神，涉及到房地产政策的相关内容，具体如下：

保障房方面：

开工建设目标是700万套，比预期的1000万套有明显的下降，中央的建设补助资金将增加。

房地产市场调控方面：

住建部指出优先保证首次购房家庭贷款需求，意味着涉及“刚需”的限购、信贷政策可能会松绑；央行表示实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制；

房地产市场长效机制建设方面：

个人住房信息系统建设，尽管推进速度比较慢，难度超过预期，但是住建部决心很大，今年有望取得突破，40个重点城市实现联网；房产税改革试点范围有望进一步扩大。

1月31日，国务院召开常务会议，温家宝总理对当前重点工作作了部署，其中房地产方面：

“巩固房地产市场调控成果。

继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

采取有效措施增加普通商品房供给。

做好保障性住房建设和管理工作。

”

这为未来几个月有意放松楼市调控政策的地方政府打下“预防针”，也在年初关键时间点打消了市场对政策的想象空间。

2012楼市调控政策主体基本确定：

“促进房价合理回归”——2012楼市调控政策目标

“巩固房地产市场调控成果”——2012楼市调控政策主题

“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”——2012楼市调控政策重点，

第二部分、中国宏观经济研究报告

要点：

1．在中期货币政策回归正常化的大背景下，短期通过降准来应对1、2月货币供应紧张局面可能性上升。

从目前的情况来看，资金外流极有可能在明年1季度持续；国内货币供应虽然可能在1季度出现环比的改善，但由于资金外流的影响，相对于往年相同时候，货币的供应仍然是偏紧张的。

在这样的情况下，央行通过降准来应对货币供应紧张局面的可能性上升。

2．通胀水平回落的趋势给货币政策回归正常化带来了空间。

2011年12月与2012年1月CPI环比可能出现季节性上升，但环比上升却无法改变通胀水平回落的趋势。

目前猪肉等农产品供给基本得到保障，国内总需求明显回落，外需萎靡不振，不管是CPI还是PPI都失去上升的动力。

通胀水平回落使得货币政策可以从“反通胀”目标中解脱出来，有了一定的空间。

当然，受到外部输入通胀风险等短期因素以及刘易斯拐点时期通胀中枢上移的中期因素限制，货币政策放松的空间不大。

3．经济增长速度的回落与复杂的形势给货币政策回归正常化提供了必要性。

1季度国内面临着投资增速显著下滑的风险，尤其是房地产投资，商品房可能在前期限购政策与严厉的信贷控制两方面因素影响下加速下滑，而保障房又难以在1季度就形成对商品房投资下滑的对冲；制造业投资也将因为企业产能过剩与去库存行为而下滑；欧债危机继续发酵，并存在突然对我国出口造成重大冲击的风险。

面对这些方面的问题，货币政策如果继续维持前期的严格紧缩状态，则可能给我国经济增长带来“硬着陆”风险。

主要经济数据预测

%

2011年12月

2012年1季度末

CPI

4.1

--

PPI

1.8

--

房地产投资增速

--

20—22

制造业投资增速

--

35

一、流动性紧张增加降准可能

（一）资金外流可能持续一段时间

1．欧债危机阴影不散，资金谨慎情绪可能延续

明年2—4月是欧猪五国债券到期高峰，尤其是意大利。

合并考虑1月份的到期量，2012年前4个月欧债到期量达到2200亿欧元，其中意大利到期量达到1400亿欧元。

国债出现信用风险后，银行不得不面临减计持有国债的压力，从而面临去杠杆压力。

银行去杠杆的过程将拖累资金面。

在这样的情况下，欧元区流动性面临很大压力，资金紧张程度不断攀升。

在应对欧债危机方面，目前解决框架比较清晰，主要是长期建立统一的财政纪律与促进经济增长，短期协助解决到期债务，并注入流动性以稳定金融体系。

在解决欧洲债务问题方面，欧洲央行的动作一直比较谨慎，迟迟不愿实行大规模量化宽松。

欧央行面临的约束来自于两个相反的方向：

一方面担忧“注水”过多可能会推高德法等国通胀，使得债务的影响从欧元区“外围”国家向“核心”国家扩散，从而影响整体经济增长；另一方面，如果不注入流动性，那么由于债务危机导致的金融体系流动性紧缩，也可能拖累欧元区整体经济增长。

因此，欧央行在“放水”一事上一直是走一步看一步。

欧洲央行的长期再融资计划（LTRO）对缓解中期欧洲流动性紧张局面有效，但短期作用比较有限。

其原因在于：

LTRO起效本来就需要一定的时间，尤其是在目前各金融机构对各债务危机国家信用仍存戒心，以及对经济增长信心不足的情况下，更是如此。

欧洲央行的存款数据应该可以印证这一观点：

数据表明，在LTRO实施的随后两天，共有近1500亿资金存入欧洲央行帐户，而在此次约4892亿LTRO计划中，约有2100亿是进入银行系统的；相当部分LTRO资金随后可能又被商业银行放到了欧央行的帐户上。

商业银行将LTRO资金相当部分又放回ECB帐户上表明，目前欧洲金融机构仍然比较谨慎。

我们判断，欧洲金融机构对债券市场以及实体经济的谨慎情绪在未来数周可能仍然会持续。

2．美国数据：

资金继续流入债市，流出股市，资金避险情绪仍然强烈

不仅仅是欧洲，事实上全球范围内资金都呈现出谨慎情绪。

从美国市场的资金流向情况来看，自11月中旬至今，美国资金仍然持续流出股票型基金，流入债券型基金。

由此可见，不仅仅是欧洲，美国资金也呈现出较明显的避险情绪。

3．国内外汇占款持续减少趋势延续

从最新的数据来看，国内外汇占款持续减少。

10月当月，央行外汇资产减少近900亿元，金融机构外汇占款也减少约248亿。

到了11月，金融机构外汇占款又减少了约280亿元。

央行及金融机构外汇余额减少的原因主要来自于三方面：

1）是由于全球资金面的偏紧，导致资金流出；2）是由于人民币短期呈现贬值预期，使得金融机构和企业等结汇意愿不强；3）是出口的下滑导致贸易顺差的减少。

（1）全球流动性紧张，“热钱”流出

全球近期资金面仍然显得紧张，资金避险情绪还很强烈。

因此，我们测算的全口径“热钱”仍然持续流出。

导致“热钱”流出的最主要因素还是欧债危机冲击，所导致的流动性紧张与资金避险情绪的增加。

LTRO短期的缓解作用以及未来逐步起效，将逐渐减少“热钱”的流出；

（2）企业结汇意愿不强

近期的银行代客结售汇数据呈现逆差，这在过去2年来首次。

结售汇逆差原因较多，例如出口下滑幅度大，贸易顺差减小；资金借道外流；企业本身结汇意愿不强等等，均可能导致这一结果。

但我们认为更主要的原因是来自于企业本身结汇意愿不强，原因：

如果是因为资金借道外流导致银行代客结售汇逆差，则更应该是代客售汇大幅上升导致逆差，而数据显示的实际情况是结汇量大幅下降，资金借道外流应该不是主要原因；如果是因为出口大幅下滑，导致贸易顺差减小引起的银行代客结售汇逆差，则贸易顺差应基本与代客结售汇数据表现一致，然而数据显示，自9至11月，贸易顺差并没有大幅下滑，但银行代客结售汇顺差却明显下降；因此，我们认为主要还是企业本身结汇意愿不强，引起银行代客结售汇顺差变为负值。

企业结汇意愿下降的主要原因，来自于持有各国货币收益的差异：

由于欧债冲击，欧元持续走软，而美元指数震荡走强；人民币升值预期出现短暂反复。

因此，企业更愿意持有美元，而不是结汇，这一点其实从10月央行外汇资产下降近900亿，而金融机构外汇占款仅下降240多亿就可以看出，有不少外汇持有者可能并不愿意此时向银行和央行购汇。

在欧债危机持续反复冲击，欧元区经济趋势性下滑，美国经济缓慢复苏的情况下，未来美元持续走强是大概率事件，因此对美元升值的预期短期内不会改变，企业结汇意愿可能难以短时间扭转。

（3）出口换档期，短期内压力较大从2012年情况来看，美国经济复苏缓慢，欧洲经济持续衰退，明年开拓新兴国家市场成了重要的方向，对新兴国家市场出口的快速增长可以在一定程度上缓冲对欧出口的下滑。

因此，可以说我国出口的“换档”几乎是势在必行。

在“换档”进行期间，短期内出口还是会受到欧洲的不利影响延续下滑趋势的。

欧洲深陷债务危机泥潭，经济陷入衰退，这就将在短期继续拖累贸易顺差。

从而给我国外汇占款带来负面影响。

总之，欧洲流动性紧缩，资金避险情绪加强，以及外汇占款短期可能继续下滑，三重因素将可能继续推动资金短期外流。

（二）资金外流可能推动政策继续灵活调整

1．政策体现灵活性，近期货币政策出现微调

今年前三个季度，货币政策一直比较严格的紧缩。

2011年前11个月3次加息，6次提准，并于九月扩大存准缴纳基数，通过提准及扩大存准缴纳基数冻结近3万亿基础货币，紧缩力度极大。

在严厉的紧缩政策影响下，今年资金成本不断上升；在9月底资金非常紧张的时候，长三角直贴利率上升到13%。

然而，自4季度开始，货币政策出现明显的微调迹象。

我们预计12月信贷投放5600以上，这样信贷投放就是自9月份以后，连续第三个月指向7—7.5万亿目标区间上限。

虽然信贷投放仍未超出目标区间上限，但如果综合考虑4季度央行并未再使用价格型工具进行严厉紧缩，以及12月5日下调存准等等情况，我们认为货币政策已经出现了明显的微调：

不再像前期一样严厉的紧缩，未来可能逐步回归正常化。

2．货币供应量环比改善与同比少于往年情况可能共存，降准对冲可能性增加

需要特别说明的是，今年10月起M2统计口径发生变化，货币供应量已包括住房公积金中心存款和非存款类金融机构在存款类金融机构的存款。

但我们认为，这两部分的货币的并入虽然会在短期内造成数据波动，但贷款、外汇占款与财政存款变化决定M2变动的基本逻辑与机制并未变化，因此仍然可以从这一角度去判断未来M2的变动方向。

按照历年情况，货币供应量将很可能出现环比情况的改善：

12月财政存款将会大量减少，外加1月新增信贷季节性冲高，这两点都有利于短期货币供给环比数量的上升。

不过，货币供给量的同比情况却不一定乐观，主要有两个负面因素：

1）今年春节较一般年份早，很可能会影响到1月的新增信贷的投放量；

2）资金外流的情况短期内难有转变。

虽然货币供应量同比情况可能较往年差一些，但此次年末与春节前的资金需求情况却不一定少于往年。

从实际的情况来看，尽管央行在12月5日已经下调过一次存准，但今年最后5天的SHIBOR各期限利率与定存之差（SHIBOR利率本身可以受到央行规定利率水平影响，因此用这一差值来衡量资金紧张程度），仅略低于处于本轮加息与提准周期早期的2010年。

因此，综合上述方面情况来看，我们认为春节前可能出现货币供求的紧张局面，央行通过再次降准来对冲这一局面的可能性增加。

二、通胀、增长双回落

（一）季节性因素不改通胀回落大趋势

1．季节性因素推动物价上升

我们曾在此前的报告中提到，临近元旦和春节，食品类价格将会受到季节性因素影响上涨。

从商务部披露的数据来看，实际情况符合我们此前的预期。

可以看出，食品类价格“逢节必涨”的特征比较明显：

在过去一个月，肉、蔬菜、水产品等价格环比上升，同时禽类、蛋类等价格环比降幅不断缩小。

从农业部公布的农产品批发价格来看，12月批发价格环比总共上涨了3.09%。

另外，从猪肉价格情况来看，从12月初以来，猪肉价格呈现反弹趋势，预计这一趋势将在未来延续，直至春节后。

我们判断，1月春节，预计食用农产品价格将继续环比上升。

非食品类价格方面，也存在一定的季节因素影响。

节假日与冬季是烟酒、服装等商品的消费旺季，因此这些产品价格往往呈现季节性上升。

预计直至春节后，其环比上升趋势不会发生太大改变。

2．物价同比下降趋势不改

虽然CPI短期内可能会有环比上涨的可能，但不会改变物价同比增速下降的趋势。

我们的主要判断依据在于：

第一，从中期趋势来看，食品类价格同比下降趋势已经形成；

第二，目前总需求已经显著回落，物价上涨的基本动力已经减弱；

第三，短期来看，12月翘尾因素相比11月继续回落，有益于带动同物价同比涨幅稳定。

3．内外需求持续回落，PPI下行趋势不改。

内需方面，投资增速与工业生产已经显著的呈现下降趋势，因此对工业品需求大幅下降，带动PPI指数下行。

外需方面，欧洲经济深陷债务危机泥潭，美国经济缓慢稳步复苏，美元走强趋势基本确定，国际大宗商品价格失去上涨动力，带动我国进口原材料成本并最终带动工业品价格回落。

（二）经济增长速度将继续下滑

我们在前文提出，由于目前全球经济总体复苏缓慢，欧债危机影响将持续，并且我国出口正处于“换档”期，因此面临出口短期增速回落。

但是，除非出口方面出现重大冲击，否则短期内带动经济增速下滑的主要还是投资下滑，特别是房地产投资增速下滑。

1．地产投资1季度将可能显著下滑

2011年地产行业经历了严厉的调控，全国先后共有46个城市实施了限购政策，配合信贷的收缩，地产市场呈现出量价齐跌的局面。

销售的下滑逆向影响到了地产投资速度，从数据上看，地产商的计划调整很可能从2011年1季度末就开始了，因为此时土地购臵面积增速开始出现剧烈的下滑。

在前三个季度，由于保障房的对冲，地产投资下滑并不明显，而到了第三季度，当保障房新开工