房地产工程管理守则以及实施细则doc.docx

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房地产工程管理守则以及实施细则doc

房地产工程管理制度以及实施细则1

工程部管理制度

为更好的规范公司工程开发项目管理，根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规章、规定，结合公司的实际情况，保证我公司从设计、开发、采购、施工、验收、保修整个过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制，特制定本制度。

一、工程部是房地产企业的重要部门，本部门实行经理负责制。

工程部负责人在总经理、总工的领导下开展工作，工程部根据工作需要可设置副经理，根据工作需要配备若干工程技术人员。

工程部工作人员在经理的直接领导下，根据不同分工，完成自己的本职工作。

二、工程部全体工作人员在项目开发过程中，应认真学习相关的法律、法规、规范、标准，及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定，自觉遵守集团及公司的各项管理制度，加强科技创新意识，不断提高自身业务水平。

三、认真贯彻公司质量方针、质量目标，确保本部门质量目标的实现。

参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参与施工图设计管理及图纸会审，参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。

四、主办工程项目开工前的协调拆迁、现场地质勘察、三通一平工作。

主持审批施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案。

督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程开工前的各项准备工作。

五、确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，工程正式开工前召开由承包方、监理方、项目经理、总监及相关人员参加的工作会议。

在本次会议上应重点讲明工程概况、开竣工时间、质量目标等合同主要条款内容。

并就分包项目、材料供应、各种签证程序、文件收发方式、计划提报时间、应遵守的我方各项制度及细则等做出详细说明。

该会议应有较详细的会议记要，并要由项目经理、总监、甲方项目负责人签字、盖章。

六、应对工程施工阶段加强管理，自工程破土动工至竣工验收全过程进行质量、进度、投资控制，加强施工安全协管。

配合监理方定时召开监理例会，做好各工程项目的施工日志。

严格执行强制性标准，确保工程质量，实现合同目标。

七、对基础工程施工应严格控制座标、高程和层高的准确性。

工程施工过程中的设计变更及现场签证，执行本公司《设计变更及现场签证管理办法》。

八、工程施工必须使用合格原材料、构配件，材料进场应按国家和行业部门要求进行检验、复试，严禁使用未经检验和检验不合格的材料、构配件。

按设计要求有外加剂的砼必须进行相关试验，否则不得进行施工。

九、所有隐蔽工程，工程部有关人员必须参与验收，并在验收资料上签字。

在模板、钢筋、砼工程的验收过程中，模板工程应重点验收，模板平整度、标高、几何尺寸、轴线位置、刚度和稳定性；钢筋工程应重点验收其强度等级、规格、型号、保护层尺寸、数量、间距、轴线位置、焊接质量、搭接接头位置的正确性，箍筋加密区的位置、数量等；砼工程应重点验收其配合比、水灰比的正确性，钢筋的位置、保护层尺寸、施工缝的位置及间隔时间，砼的厚度和几何尺寸，抓好砼施工期间的各种试块留置及施工结束后的养护工作。

砼工程施工期间，应要求监理人员旁站监理，工程部工作人员在条件许可的情况下同样应旁站监督。

监理、监督过程除以上工作外，还应注意各种预埋管线的位置保持正确，不得破坏预埋管线。

十、主体工程施工期间，应按设计要求和规范规定，确保建筑、结构标高、轴线的正确性；确保所有构配件标高、位置、断面尺寸的正确性；所有洞口的标高、位置应符合设计要求和规范及行业部门的规定。

砼工程模板拆除应有拆除方案，拆模前应符合设计要求和有关规定，施工方必须报批后方能拆模。

十一、工程部应制定工程质量管理控制细则，保证工程结构安全，无使用功能质量缺陷。

主体工程结束前，根据行业部门规定和控制细则要求，施工方应做出装饰、装修、安装工程实施方案。

在实施过程中，严格控制观感质量、细部质量、尺寸误差、土建与安装的交叉作业失误。

工程施工期间，每月组织施工、监理等单位进行工程质量、安全检查不少于一次，平时应做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。

十二、工程施工过程中，所有工程技术资料，包括经济签证资料，并办

理登记备案手续。

十三、单位工程达到竣工验收条件，由工程部主持组织进行各种检测、检验和试验，凡是使用功能方面必须达到100%的试验项目要求100%进行试验。

各种检测、检验、试验全部合格后，应尽快组织初验和正式验收。

十四、工程项目室外配套工程在条件许可的情况下，应随单位工程形象进度抓紧施工。

除绿化工程可适当延期外，其他配套工程应和单位工程同时竣工。

工程部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的协调工作，如以上单位的施工项目在开发项目之内，还应负责质量管理工作。

十五、室外配套工程的各种地下管线，应在单位工程竣工验收后一个月内做出分段竣工图，项目全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图。

各种地下管线在开发项目内，能做出标识的应做出标识。

单位工程竣工后，根据需要增加建筑物、构筑物或其他设施时，应与施工单位进行地下管线交底，不得破坏地下管线，并应着重注意有重大安全因素的燃气管路、高低压电线线路等。

十六、工程项目竣工验收后第一年，每个季度应对单位工程进行一次回访检查，发现结构裂缝或其他质量缺陷，应及时与施工方联系进行处理。

大雨过后应走访单位工程的顶层客户和临山墙客户，发现屋面、外墙及外门窗渗漏现象应及时通知整修。

十七、单位工程竣工验收达到合同目标后，应按合同约定及时与成本控制部核对工程量及有关竣工资料。

室外配套工程和零星项目施工结束达到合同质量目标后，一个月内核对工程量及有关资料。

室外配套工程和零星工程项目要求应有竣工资料。

十八、主持工程项目的分期综合验收和综合验收工作，综合验收合格后，一个月内与物业公司办理完毕项目实体交接工作，并与物业公司办理资料、实物质量交接手续。

并做好存档备案工作。

十九、合同约定公司供应的材料、设备、构配件，工程部应督促施工单位在工程开工前提出总使用计划，并在使用前二十天报详细计划，该计划由工程部专业人员审核，无误后工程部负责人签字报公司采购。

如有大型设备、大宗材料等采购项目，还应留有外出考察的时间。

二十、凡工程部人员有向施工单位提出任何超出工作或职责范围的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。

工程管理实施细则

一、工程质量控制管理制度：

1、目的：

通过规范施工质量管理，确保施工质量目标的实现；

2、施工准备阶段的质量控制

2.1在施工图内部审查和交底前，工程部应要求部门专业工程师熟悉设计文件；

2.2在项目开工前，工程部应要求总监理工程师组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见；

2.3在项目开工前，工程部负责落实以下工作：

1.3.1要求并亲自参与监理机构总监理工程师组织专业监理工程师和工程部专业工程师，对施工单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系进行审核，主要审核以下内容：

质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度及保证工程质量的必要试验设施条件，专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。

2.3.2应要求监理机构总监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，若符合要求，由监理机构总监理工程师予以签认，并送工程部备案。

检审内容包括：

检查施工单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；复核控制桩的校核成果；控制桩的保护措施以及平面控制网，高程控制网、临时水准点的测量成果；

2.3.3对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由总监理工程师签发，并送工程部备案。

2.4场地平整及压实是否满足施工要求；

2.5施工道路及路况质量是否满足运输要求；

2.6施工水、电是否满足施工要求；

2.7施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；

3、施工过程中的质量控制：

3.1工程部专业工程师的施工质量日常管理工作内容要点：

要求并参与对施工过程进行巡视和检查，要求并参与在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切注意一切不利于质量的事件，将此纳入现场日常管理工作

房地产工程人员岗位职责1

常务副总经理岗位职责

1、协助总经理主持公司日常管理工作。

2、参与公司发展规划、内部管理体制的研究，提出实施建议。

3、分管营销部、总工办、工程部、开发部、行政管理部、前期事务部工作。

4、负责建立集团公司成本管理体系，指导各项目公司执行成本管理制度，并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。

5、根据项目目标成本，对各项目成本的动态控制工作进行指导、监督和检查。

6、参与施工图初步设计、施工图设计文件的评审工作，并从成本角度提出专业的成本优化意见。

7、负责工程建设的管理工作，对各项目的工程质量、进度、安全、工程成本、文明施工、企业形象等进行管控。

8、负责各部门的绩效考核工作。

9、在制度规定的权限范围内，对相关人员提出人事任免建议

10、完成上级交办的其它工作。

总工程师岗位职责

1、主要负责房地产公司的项目开发、工程设计、工程质量等技术监督管理工作。

2、根据公司的发展战略，参加拟定公司的中、长期战略目标，对其中的技术成分负主要责任。

3、审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行，认真阅读图纸、组织参与设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会议纪要。

4、深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保安全和使用功能。

5、组织工程质量检查，组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题，配合抓好工程进度、安全和成本控制，以及各施工单位的协调工作。

6、全面负责解决设计及施工中出现的重大技术问题，对设计变更进行技术评审，并签署变更意见。

7、、考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力

8、参与审核公司的各项计划并编制年度、季度、月度工程进度计划，报总经理批准后，下达各房地产公司贯彻执行。

9、根据项目产品定位，提出总体设计要求，组织落实开发项目前期规划方案及技术方案的优化。

10、参与对所选择施工图纸设计单位、施工单位的审定，并对所拟、编制的设计条件、设计任务书进行审定。

11、制定工程管理目标，建立标准化工程管理的流程、制度及各项规章。

12、处理施工过程中的重大设计、施工质量问题、参加工程质量验收工作。

13、编制招投标文件、组织完成标底编制工作，起草工程承包合同条款，协助公司主管领导签订工程承发包合同，确定合同价。

14、及时完成领导交办的其他工作。

工程部经理岗位职责

1、负责工程部的日常管理工作。

2、负责组织工程的相关工作。

对参与工程的承包方、监理单位进行考察、评价，织投标单位进行现场踏勘和答疑。

3、负责工程项目管理工作。

（1）负责工程项目的人员管理。

包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。

（2）负责工程项目施工现场及工程规划放（验）线工作。

（3）工程项目的目标管理：

对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

（4）对工程项目施工准备、施工进度、质量、施工安全、现场管理、投资控制及工程拨款进行审核、监督检查。

（5）对施工过程中出现的重大安全隐患问题进行决策和处理。

（6）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的核审。

（7）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。

（8）对《施工组织设计方案》技术措施的审查意见审核。

（9）对工程中出现的不合格质量问题处理方案进行审批，并对结果进行确认。

（10）组织竣工验收及内部资料进行移交。

（11）监督检查工程和项目文件资料的管理。

（12）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。

4、负责工程监理的管理。

（1）对监理单位提交的《项目监理规划、监理细则》进行审核。

（2）根据监理委托合同对监理单位的工作进行监督检查。

（3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。

协调其与相关单位之间的关系。

5、负责与设计单位协调

（1）负责整个施工过程中各相关单位的协调工作。

（2）参与设计方案的选择工作。

（3）组织工程技术人员进行图纸预审。

（4）组织设计单位、施工单位、监理单位图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。

（5）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。