地产设计管理工作标准-景观设计.doc

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****景观设计施工过程管理

一、前言

在地产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习其他公司的操作模式。

去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。

下文中我们将试图从景观设计施工的过程管理对****进行研究，由于了解深度有限，不尽之处望批评指正。

二、****地产概况及企业文化

1、****概况

****企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

****于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，迄今为止，****已进入深圳、上海、北京、广州、天津、成都、南昌、沈阳、无锡、武汉、大连、东莞、南京、中山、鞍山、长春、苏州、镇江、佛山、杭州、厦门、长沙、青岛、宁波，昆山等，目前****业务已经扩展到25个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

****认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是****获得成功的基石。

公司致力于通过规范透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

2、****的宗旨：

建筑无限生活

对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间

对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益

对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台

对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象

3、“建筑无限生活”的三个层面

建筑你的生活，从懂得你的生活开始。

****注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，注重进行消费者调查和研究，从生活细节出发，满足消费者对家居生活的物质和精神追求。

建造一个有深度的住宅，是****追求的目标。

****通过工作信息反馈、客户交流、经验总结等手段，对住宅的功能、性能进行分析，反映在****的“住宅标准”中，建造更有深度的住宅。

****致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。

****关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。

****的产品不仅仅是好用的、好看的、高质量的，也应该是舒适的、活跃的直至文明的。

4、****的愿景：

成为中国房地产行业持续领跑者

三、****景观设计流程指引

1.目的

为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。

2.适用范围

适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。

3.术语和定义

3.1.景观工程：

指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。

3.2.景观家具：

用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。

3.3.景观零星部品：

指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。

4.职责

4.1设计部景观设计师：

4.1.1.在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。

4.1.2.在景观设计前期制定《景观设计任务书》。

4.1.3.组织景观设计单位筛选工作。

4.1.4.组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。

4.1.5.负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。

4.1.6.负责组织完成重要设计节点的汇报工作。

4.1.7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。

4.1.8.向成本部提供《项目成本估算书》中与景观工程相关的技术参数。

4.1.9.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.1.10.根据景观施工图纸制作完整的《景观材料清单》。

4.1.11.负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，反馈相关部门。

4.1.12.负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。

4.1.13.配合建筑设计师编写《销售资料》中景观设计方面的相关内容。

4.1.14.协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。

4.1.15.负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。

4.1.16.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。

4.1.17.配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。

4.2设计部建筑设计师：

4.2.1.在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。

4.2.2.及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改等各种信息。

4.2.3.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。

4.3市场营销部：

4.3.1.提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。

4.3.2.提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。

4.4物业公司：

4.4.1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。

4.5成本部：

4.5.1.提供《项目成本估算书》。

4.5.2.为景观各设计阶段提供成本测算与意见。

4.5.3.配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。

4.6.项目经理部：

4.6.1.提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。

4.6.2.配合设计部完成与相关政府部门的征询、协调工作。

4.6.3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。

4.6.4.组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。

4.6.5.配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。

4.6.6.对景观施工图进行复核并提出修改建议。

4.6.7.负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。

4.6.8.负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。

4.6.9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体环境效果。

4.6.10.负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。

4.6.11.负责组织景观工程的验收。

4.6.12.负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。

4.7.工程采购部

4.7.1.负责单项为5万元以上甲供性质的景观部品采购。

4.7.2.负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。

4.8.公司总经理层：

4.8.1.审批景观设计任务书。

4.8.2.审批景观设计单位及设计费用。

4.8.3.审批景观方案设计。

4.8.4.审批景观实施方案设计。

5．工作程序

5.1.设计资料收集

5.1.1.收集项目资料，现场踏勘。

5.1.2.分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。

5.2.《景观方案设计任务书》编制

5.2.1.《景观方案设计任务书》应包含以下内容：

a）项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。

b）总体设计方向及风格描述。

c）设计范围：

对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。

d）确定景观设计内容：

指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：

景观方案设计图纸目录框架。

e）设计深度：

对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。

f）设计阶段中双方交流的时间安排。

5.3.设计单位选择

5.3.1.公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。

5.4.景观方案设计阶段

5.4.1.设计输入：

a）《景观方案设计任务书》、《景观方案设计合同》

b）建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。

c）宗地地形实景照片、规划模型照片。

5.4.2.监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。

5.4.3.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.4.4.组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。

5.4.5.将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。

5.5.景观实施方案设计阶段

5.5.1.本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。

5.5.2.设计输入：

a）汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。

b）建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。

5.5.3.协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。

5.5.4.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。

5.5.5.组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进行内部研讨，最后报公司设计总监审批。

5.5.6.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。

5.5.7.督促设计单位进行实施方案设计修改。

5.5.8.将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。

5.6.景观施工图设计单位的选择

5.6.1.针对项目特点收集各设计单位资料，选择二～三家候选公司，向其发出《项目设计邀请函》，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。

5.6.2.收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！

5.6.3.确定施工图设计公司。

5.7.景观施工图设计阶段

5.7.1.本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。

5.7.2.设计输入：

a）编制《景观施工图设计合同》

b）建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。

5.7.3.监控施工图设计进度及设计方向。

5.7.4.对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。

5.7.5.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。

5.7.6.根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算。

5.7.7.与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。

5.7.8.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内容。

5.7.9.填写《项目会审记录单》（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。

5.8.景观施工单位选择阶段

5.8.1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。

5.8.2.设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。

要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。

项目部负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。

5.8.3.项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。

5.8.4.项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。

5.9.景观施工阶段

5.9.1.确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。

5.9.2.景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。

项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督，并负责整体工程质量的监督。

5.9.3.项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。

定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。

5.10.竣工验收阶段

5.10.1.景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。

5.11.景观家具的购买流程

5.11.1.由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清单，并提交采购部和成本部进行核算。

5.11.2.项目部负责单价为5万元以下的甲供景观材料选购。

5.11.3.采购部负责单项为5万元以上的甲供景观材料的采购。

5.11.4.由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。

5.12.设计变更

5.12.1.景观工程设计变更操作程序按《设计变更管理程序》执行。

6.支持性文件

6.1.《景观设计任务书》

四、景观设计程序流程图

五、景观设计施工过程管理

1、设计

《园林景观成本目标编制参考的设计标准》

第一部分硬景

材料选择

1，花岗岩、陶砖

l人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面20mm厚

l花池、泳池、楼梯踏面30mm厚

l车行道40mm厚

2，文化石

l人行道铺地、景墙压顶（经济型）、墙面、花池贴面30mm厚

3，青石板

l人行道铺地、景墙压顶（经济型）墙面、花池贴面、楼梯踏面20mm厚

4，料石（条石、毛石）/小料石

l料石：

台阶100mm厚

l小料石：

道路、广场40mm厚

5，木材，

l铺地30－50mm厚

6，鹅卵石

l铺贴鹅卵石直径40－80mm

l水池底散置鹅卵石直径60－120mm

7，植草砖，规格

8，透水砖（水泥砖/烧结砖）

l人行道铺地50mm厚

l车行道铺地50mm厚

9，马赛克、瓷片（详见泳池部分）

10，塑料植草格

l停车场、隐形消防车道

11，地石丽（树脂地坪）

l广场、道路、人行地面10mm厚

12，橡胶垫

l健身游戏场地30－40mm厚

技术要求

（一） 人行道路

1，底层结构做法——自然土（从上到下）

l100厚C15混凝土

l100厚6%水泥石粉渣

l素土夯实

2，底层结构做法——板上（从上到下）

l100厚C15混凝土

l150厚6%水泥石粉渣

l轻质回填土夯实>92%

l透水型土工布，四周上翻100高

l100厚陶粒排水层

l车库顶板防水保护层

3，花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下）

l面层

l20厚1:

2.5干硬性水泥砂浆（可选）

l下接底层结构做法

4，鹅卵石、瓷砖

l面层

l20厚素水泥浆结合层

l下接底层结构做法

5，植草砖

l面层

l10厚素水泥浆结合层

l下接底层结构做法

6，橡胶垫

l面层

l胶水

l20厚素水泥浆结合层？

？

l下接底层结构做法

（二） 车行道路

1，沥青（从上到下）

l50厚细粒式沥青混凝土

l60厚粗粒式沥青混凝土

l乳化沥青透层

l200厚C20混凝土垫层

l150厚6％水泥石粉渣

l素土夯实

2，混凝土（从上到下）

l200厚C30混凝土面层

l200厚6％水泥石粉渣

l素土夯实

3，花岗岩、水泥砖（从上到下）

l面层

l200厚C20混凝土

l100厚6％水泥石粉渣

l素土夯实

4，隐性消防车道（从上到下）

l种植土（覆土深度约80mm）

l38厚植草板

l60厚土壤层（由25％10-30直径碎石、15％中粗砂、60％土壤组成的土工滤清织物）

l200厚砂层：

（由10％中粗砂、60％20-40直径碎石、30％土壤组成的土工滤清织物）

l素土夯实

（三） 墙面

1，涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖（从外到内）

l面层

l素水泥浆一道（涂料、花岗岩）

l30厚1:

2.5水泥砂浆

l粘土砖墙或混凝土结构

2，挡土墙

l图纸

l备注：

墙面不考虑干挂做法

第二部分水景

面层材料选择

1, 混凝土

1、如无特殊景观效果需要时，水景池底及侧壁面层采用混凝土（拉毛）

2、混凝土强度采用C25混凝土。

抗渗等级不低于S6。

2，马赛克及瓷片

1、马赛克尽量选择不透明玻璃马赛克。

2、马赛克拼花需详细设计图纸。

3，花岗岩

1，选用花岗岩需在甲方提供的材料表中选择或提供样板供甲方确认。

2，池底及侧壁，铺装材料厚度不超过20MM厚。

3，池边压顶材料厚度不超过50MM厚。

4，鹅卵石

技术要求

（一） 总则

1、可涉入式水景的水深应小于0.3m，以防止儿童溺水，同时水底应做防滑处理。

2、汀步，面积不小于0.4×0.4m，并满足连续跨越的要求

3、池岸必须作圆角处理，铺设软质渗水地面或防滑材料。

4、结构板上水景结构设计要求

l水景下建筑功能对渗漏要求不高时，可将结构板直接作为水景的底板。

l水景下建筑功能对渗漏要求高时，水景结构自成体系，与结构板脱离。

内防水

5、水景防水要求

l结构找坡1％坡向泄水口；

l2.0mm厚黑豹Ⅱ型水泥防水涂膜，管道周边300mm宽范围做附加2.0厚防水层；

l20mm厚1：

3水泥砂浆保护层，表面拉细毛；

l面层涂料或瓷砖。

6、需考虑设置可靠的自动补水装置和溢流管路。

7、水景排水要求

l结构板上敷设排水多孔管，DN110管上开5~10mm的孔洞，间距80~10mm；

l结构板找坡，一般为0.5%~2%；

l排水管坡向排水沟或渗水坑（渗水坑在地下室范围外）；

lDN110多孔管，0.005坡度，0.5充满度排水负荷2.9升/秒，需计算得到的排水多孔管的数量。

8、水景设备设计要求

l水景给水管一般为UPVC给水管及管件；

l水循环系统宜设置带阀门控制的补水管补水，一般不设置补水箱；

l根据总体规划，选择适合周边环境的喷头；

l循环水泵的流量和扬程应按所选喷头形式、喷水高度、喷嘴直径和数量以及管道系统的水头损失等计算确定；

l单功能水景循环水泵宜采用潜水泵，直接设置于水池底的设备坑内；

l多功能组合式水景一般循环泵较多，宜集中设置在设备房内，设备房的位置宜原离住宅，安装在公共部位，并在周围布置景观进行遮挡。

l对水质要求较高的水景工程，需要设置过滤砂缸，对循环水进行过滤。

过滤砂缸应选用强度高，耐腐蚀、滤速高、过滤效果好的产品，并宜安装，操作简便等；

9、水景照明及电设计要求

lA,室外照明，应按正常照明、节日照明考虑供电系统，在相应回路加装“钟控器”，避免平时开启大面积照明，浪费能源；

lB,路灯或庭院灯的供电回路，应考虑间隔式供电（在不需要的情况下，只开一半的灯具），以利节约电能；

lC,环境照明配电箱应装设在隐蔽的区域，避免对景观产生影响；

lD,为水下灯供电的变压器，在供电距离较近的情况下，尽量装在配电箱内部，如配电箱距离水下灯较远，则可以考虑装在水下灯附近，但不要影响景观；

l水下灯的供电电压建议使用12V的安全超低压供电，其安全电源应设于2区以外的地方；

l对于浸在水中才能安全工作的灯具，应采取低水位断电措施；

10，水景蓄水池、泵房设计要求

l水池容积：

水泵吸水口上的总水容积应不小于5分钟最大循环流量；

l水泵应采用自灌式；

l设备房应布置紧凑，机房的面积和高度应满足设备布置、安装、操作和检修的要求；

l地面设置的机房，应有设备运输的出入口；地下设置的机房，应留有设备运输的出入吊装孔；

l设备房应有良好的通风、照明、隔音和地面排水措施；

（二）人工湖设计要求

池底

1，硬底池底构造做法1（膨润土防水毡防水）（从上到下）

l面层

l50厚细石混凝土，配筋Ø6@150双向

l150厚水泥石粉保护层

l膨润土防水毡

l素土夯实

2，硬底池底构造做法2（膨润土防水毡防水）（从上到下）

l面层

l40厚细石混凝土

l300厚回填土（塘泥）

l膨润土防水毡

l素土夯实

3，结构板上池底构造做法

l散铺大小天然卵石（粒径50－200）

l20厚1:

2.5水泥砂浆粘牢粒径30－80卵石

l20厚防水砂浆（1：

2水泥砂浆加5％防水剂）

l3厚聚合物水泥基防水涂抹z 20厚1：

3水泥砂浆找平层z 钢筋混凝土结构

l100厚C15混凝土

l2：

8水泥土分层夯实

l素土夯实>92％

池壁

1，膨润土防水毡防水池壁构造做法（从外到里）

l面层

l100厚钢筋混凝土保护

l膨润土防水毡

l15厚1：

3水泥砂浆找平层

l钢筋混凝土结构

2，天然石块驳岸及滚水坝构造做法（从上到下）（石块只出现在人可看到的区域）

l天然石块，150厚1：

3水泥砂浆灌缝（或用密封油膏嵌实）

l200厚C20钢筋混凝土结构

压顶

1，普通石材压顶构造做法1

l面层（厚度<50）

l20厚防水砂浆（1：

2水泥砂浆加5％防水剂）

l3厚聚合物水泥基防水涂抹

l20厚1：

3水泥砂浆找平层

l钢筋混凝土结构

（三）游泳