北京房地产估价师制度与政策：房地产面积相关概念的含义试题.doc

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北京房地产估价师制度与政策：

房地产面积相关概念的含义试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城镇土地使用税采用分类分级的税率。

A：

比例

B：

超额累进

C：

全额累进

D：

幅度定额

E：

执行层的组织协调

2、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：

选择专业化

B：

产品专业化

C：

大量定制

D：

单一市场集中化

E：

借款合同

3、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

4、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

5、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。

A．1900

B．2500

C．650

D．600

6、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能

7、不属于引起房地产价格上升的原因是。

A：

外部经济

B：

需求增加导致稀缺性增加

C：

生活水平的提高

D：

通货膨胀

E：

工业用地的监测点评估价格

8、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

A．6%

B．8.4%

C．11%

D．15%

9、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A．存量

B．增量

C．流量

D．减量

10、成本导向定价包括成本加成定价法和__。

A．目标定价法

B．领导定价法

C．价值定价法

D．随行就市定价法

11、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。

A：

比较法

B：

成本法

C：

假设开发法

D：

长期趋势法

E：

工业用地的监测点评估价格

12、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年．后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）．2006年10月1日对该房地产进行评估．经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0．则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为．【2006年考题】

A：

4091万元

B：

4182万元

C：

4250万元

D：

5000万元

E：

工业用地的监测点评估价格

13、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。

A．10%～20%

B．10%～30%

C．20%～30%

D．30%～40%

14、房地产需求的交叉价格弹性是指__。

A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比

B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比

C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比

D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度

15、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

16、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

17、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。

A．23.4

B．28.6

C．33.4

D．46.8

18、当供给增加量小于需求减少量时，则__。

A．均衡价格下降，均衡交易量增加

B．均衡价格下降，均衡交易量减少

C．均衡价格上升，均衡交易量增加

D．均衡价格上升，均衡交易量减少

19、不属于房地产调整状况的内容是。

A：

经济状况调整

B：

区位状况调整

C：

实物状况调整

D：

权益状况调整

E：

工业用地的监测点评估价格

20、下列关于热水供应系统，说法不正确的是。

A：

热水供应系统按竖向分区

B：

热水供应系统按横向分区

C：

若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水

D：

热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间

E：

执行层的组织协调

21、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。

A：

奢侈物品

B：

一般物品

C：

吉芬物品

D：

炫耀性物品

E：

工业用地的监测点评估价格

22、下列表述中不正确的是。

A：

在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B：

在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果

C：

在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D：

在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

E：

工业用地的监测点评估价格

23、对于，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。

A：

居住物业

B：

商用物业

C：

工业物业

D：

特殊物业

E：

借款合同

24、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80×104m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为（）。

A．0.5年

B．1.5年

C．2年

D．3年

25、不动产登记费的收取__

A．按不动产面积

B．按件收取

C．按不动产体积

D．按价款的比例

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。

A．耐水性

B．吸湿性

C．吸水性

D．抗渗性

2、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

3、下列关于征用土地批准权限规定正确的是。

A：

征用土地实行两级审批制度

B：

征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C：

征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批

D：

征用土地实行三级审批制度

E：

其他用地和已批准农用地转用范围內的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案

4、地价区段是根据__的原则来划分的。

A．形状相似

B．用途相似

C．地价相近

D．地段相连

5、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。

A：

避强定位方式

B：

产品差别化方式

C：

对抗性定位方式

D：

重新定位方式

E：

借款合同

6、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

7、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括。

A：

耐水性

B：

抗渗性

C：

抗冻性

D：

导热性

E：

热容量

8、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定

B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得

C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素

D．计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等四项成本因素为基础计算

9、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是__个单位。

A．4

B．5

C．6

D．7

10、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书

11、通风施工图纸可分为。

A：

立面图

B：

平面图

C：

剖面图

D：

系统图

E：

详图

12、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。

甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。

乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年。

在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。

A：

乙地块比甲地块贵

B：

甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡

C：

甲地块与乙地块的楼面地价相等

D：

甲地块比乙地块贵

E：

乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡

13、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。

A：

房地产估价师的注册管理

B：

注册房地产估价师的执业管理

C：

房地产估价机构的监督管理

D：

注册房地产估价师的继续教育

E：

注册房地产估价师的监督管理

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

15、租赁行为应有明确的租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过__年，超过部分无效。

A．30

B．50

C．15

D．20

16、研究消费者均衡的假设条件是。

A：

消费者的嗜好与偏好是既定的

B：

消费者的嗜好与偏好不是既定的

C：

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品

D：

消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品

E：

消费者拟购买的商品价格是既定的

17、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。

A：

未来净收益的大小

B：

获得净收益的报酬率的大小

C：

获得净收益期限的长短

D：

市场年利率的大小

E：

获得净收益的可靠性

18、对于拍卖，下列说法错误的是__。

A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可

B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的

C．拍卖商品的出售价格由买方定价

D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份

19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

20、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的__。

A．居住区

B．居住小区

C．居住组团

D．居住社区

21、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。

A：

法院强制拍卖的国家强制性

B：

目的的利他性

C：

目的的非利他性

D：

强制拍卖标的的非自有性

E：

强制拍卖标的的自有性

22、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的。

A：

最佳规模

B：

最佳经营手段

C：

最佳集约度

D：

最佳管理方式

E：

最佳投资渠道

23、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。

A．前期工程资料

B．土建资料

C．安装方面的资料

D．设计文件

E．竣工图

24、光污染包括。

A：

灯光污染

B：

玻璃幕墙反光污染

C：

眩光污染

D：

宇宙线辐射污染

E：

视觉污染

25、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。

（2007年试题）

A：

分散危险

B：

融通资金

C：

防灾防损

D：

分配

E：

执行层的组织协调