郑州市市场调研报告.docx
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郑州市市场调研报告
郑州市2011年9月市场调研报告
一、2011年9月份金融政策及地产政策
（一）、财政金融政策
1.银行提高土地一级开发贷款门槛
9月8日，银行为了控制风险，不再对土地一级开发贷款业务发放“信用贷款”。
土地项目贷款的取得必须以“抵押贷款”方式，即土地储备中心必须以能够证明产权完整明晰的土地进行抵押。
目前银行的抵押率较去年大幅下降了约20个百分点
另外，从利率上看。
土地一级开发的贷款成本也出现明显增长。
10年从银行获得土地一级贷款利率大概是下浮10%；但11年以来，受银行政策收紧、调控加强的影响，已经很少见到这种优惠贷款了，目前银行主要按照基准利率放贷，有时候还会在基准利率的基础上上浮10%，基本上按照基准利率放款。
虽然目前银行对于土地一级开发贷款并未设定“封顶额度”，但是由于各地土地储备中心归属各地方政府管理，所以土地储备中心某个年度被允许的贷款额度，往往受地方政府投融资计划限制。
这个计划的制定，以该储备中心年度项目运作计划资金需求量为依据，被核准后才会确认一个可融资额度。
至于能不能融到这个量，还得看市场状况了。
对一级土地开发贷款的投放，目前银行普遍表现得非常谨慎，主要还是受调控政策的影响。
过去土地一级开发贷款业务缺乏规范，业务开展的各个环节上都存在一些问题。
但近一段时间以来，多个部委就土地一级开发贷款进行过多轮专项检查，而银行和保险机构出于风控原因自主收紧贷款，至少应该说是“无功也无过”。
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2.资产证劵化试点扩大小额贷款公司试水
九月初，国务院批准信贷资产证劵化继续扩大试点，央行会同相关部门目前正在积极研究进一步扩大中小企业信贷资产证券化的实施方案。
允许经营状况良好的中小商业银行将部分贷款证券化，而且银行应考虑将中长期贷款作为基础资产，提供期限较长的证劵化产品。
但目前看来，信贷资产证券化的进程并不会很迅速，其对中小企业的支持力度也很有限。
倒是今年上半年，民间借贷在缓解中小企业融资方面给予了巨大的资源。
今年上半年，民间借贷比较活跃，一定程度上缓解了部分中小企业的融资困难，对中小企业的发展，是有积极作用的。
但是，有一些担保机构、典当行、寄售行、网络借贷平台等受利益驱使，超范围经营，或者违规开展“高利贷”业务，不仅增加了中小企业的融资成本，而且潜藏着不可忽视的金融风险。
一方面，要积极推进利率市场化，完善管理制度，使规范的民间借贷“阳光化”；另一方面，要坚决打击违法犯罪金融活动，守住不发生系统性、区域性金融风险的底线。
疏堵并举，趋利避害，在有效防范民间借贷的潜在风险的前提下，发挥好民间借贷在服务中小企业发展中的积极作用。
3.存准金定向下调风声再起货币政策或生变
央行9月2日披露，将对新疆地区实行较低的存款准备金率，其中城商行被执行比大型商业银行低2个百分点的准备金率，对农信社则执行低6到7个百分点的准备金率。
9月份开始，央行将商业银行的承兑汇票、信用证、保函等业务的保证金存款纳入存款准备金缴存范围。
其中，中、农、工、建、交五大行及邮储银行分三期缴存，从9月5日开始按月缴存，比例为20%、40%和40%；其他银行则从9月15日起，分六期缴存，前四期均为15%，后两期为20%。
今年在央行6度上调存款准备金率之后，目前国内大型金融机构存款准备金率已达到21.5%，创下历史新高；中小型金融机构则为18%。
近年来，在监管层紧缩政策影响下，银行普遍面临资金紧张。
如今，存准基数扩大新政将抽走9000亿元流动性，无疑加剧了资金紧张势头。
当前经济增长态势良好，但通胀压力仍然较大，要防止前期政策调整的累积效应。
这意味着，年内货币政策将可能是“三不”：
不会再加息，也不会再提高法定存款准备金率，但整体宏观调控取向也不会放松。
4.国务院：
符合特定公租房项目的可直接发放贷款
国务院表示，中央政府将继续增加对保障性安居工程的资金补助，并敦促地方政府增加对该工程的财政性资金投入；对于公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。
银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。
此外，国务院明确了多项政策，直指公租房的资金瓶颈破解之道，其中明确，中央继续增加资金补助，地方也要增加财政性资金投入，并加大省级统筹力度。
住房和城乡建设部此前估计，2011年1000万套保障房的投资资金预计达到1.3万亿元，需要中央地方两级政府投入，以及银行信贷、开发商等民间资金的集体参与。
今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前年度结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前1075亿元已全部下达，但保障房建设计划分解到各省市后，各地都感受到了巨大的资金压力，国务院要求，公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。
两部委在《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》中要求，对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持。
根据央行发布的数据，上半年我国保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。
5.部分地区限定房地产信托规模占比
在房地产调控力度不断加大的背景下，各地方监管部门也不断强化对房地产信托的调控力度。
部分地区银监局已提出要求，辖区内信托公司的房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。
在房地产信托发行较为火爆的长三角地区，这一规定已使得部分信托公司暂停了该项业务。
此外，一些规模超标的信托公司则被相关监管部门降低了年度评级。
目前来看，地方监管部门对房地产信托的调控力度在进一步加强，使得仅有少数信托公司还能进行该类信托项目。
据悉，这类信托公司今年以来对房地产信托规模控制较好，占比远低于30%。
但这些信托公司对交易对手的要求则提高了许多。
今年以来，多数信托公司的房地产信托业务规模增长迅猛。
根据中国信托业协会的数据显示，仅在今年前6个月，新增的房地产信托资产规模就高达2000亿，占新增信托资产总规模的25.4%。
而针对该项业务的潜在风险，监管层将其纳入常规化关注、预警的行为也一直是有迹可循的。
在监管层逐步收紧房地产信托闸门的同时，房地产行业的资金紧张情况也在进一步加剧。
据中融信托公司人士表示，在银行房贷收紧、限购政策作用日益显现的情况下，万科、金地等大型房地产公司也准备加强与信托合作。
房地产信托市场目前从整体而言仍是相对健康的，毕竟每个产品都有土地、股权质押和第三方担保等一系列增信措施，只要房地产市场不出现暴跌，其兑付能力还是比较高的。
6.继续实施稳健货币政策稳物价是首要任务
央行货币政策委员会2011年第三季度例会提出，要继续实施好稳健的货币政策，把握好政策的节奏和力度。
要继续发挥直接融资的作用，更好地满足多样化投融资需求。
要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响，继续实施好稳健的货币政策，把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，增强调控的针对性、有效性和前瞻性，注意把握好政策的节奏和力度。
要综合运用多种货币政策工具，健全宏观审慎政策框架，有效管理流动性，保持合理的社会融资规模和货币总量。
要着力优化信贷结构，推动产业结构进一步调整，引导金融机构提高金融服务水平，加大对结构调整的信贷支持。
要继续发挥直接融资的作用，更好地满足多样化投融资需求。
进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平的基本稳定。
9月CPI涨幅仍将在6%以上。
不低于6%是市场对9月CPI同比涨幅的一致预计，但是9月CPI涨幅会否超过8月的6.2%则存在争议。
从已经发布预测的情况来看，认为可能不高于6.2%的观点更多一些。
尽管9月CPI是否会出现反弹存在争论，但是市场普遍认为在第四季度的时候物价上涨压力将出现较为明显的缓解。
（二）、房地产行业政策
1.险资土地储备项目年内或停批
监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储备的项目，原因是保障房土地储备收益前景不明，且未形成成熟的运营模式。
目前险资参与土地储备的最大项目是“蓝德计划”（LAND）的回报率连6%都达不到，甚至赶不上银行大额存款利率。
有消息称，“蓝德计划”实际到位资金只有约110亿元，不足预计规模的40%。
且项目牵头机构也仅有30亿元募集资金到位，远低于预期。
业内人士分析，目前虽有几单保险资金参与保障房建设的项目，但都没有披露具体的运作模式。
同时，项目预期收益怎样确定、如果项目运作过程中出现问题怎样保证收益等都不明确。
险资参与保障房用地的土地平整、土地储备等都没有问题，但这些土地什么时候、以怎样的价格、卖给谁都是问题。
出让给保障房开发商的土地价格势必低于商品房，参与土地开发的险资如何保证收益这是第一个问题。
因为是保障房，所以其购买、使用者是指定的、有限群体。
如果保障房卖不出去或收不回租金，政府是否会回购、什么时候以怎样的价格回购，这是第二个问题。
“如果第二个问题没有解决，那么就没有开发商会接手保障房用地，险资就不能最终拿到收益。
”土地部门的人士分析。
2.传浙粤沪深四地年内试点直发地方债
消息人士称，中国将于第四季度允许部分地方政府直接发行债券。
浙江省、广东省、上海市和深圳市将参与此次试点，第4季度可能将发行总计约人民币200亿元的地方政府债券。
财政部今年计划代理地方政府发行总值人民币2000亿元的债券，发行规模与过去两年持平。
上述参加试点项目的地方政府直接发行的债券也包括在这2000亿元的发行计划中。
3.银监会警示商业地产风险
多家银行收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
此外，银行要严格执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理，不准搞贷新还旧和贷款展期。
同时，银行要加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设的支持力度。
贷款利率须按人民银行利率政策执行，贷款期限原则上不超过15年。
项目建成后，须一年两次还本付息，利随本清。
鼓励以银团贷款形式发放此类贷款。
在资本金方面，通知强调只有20%的项目资本金到位才予以发放贷款，项目资本金必须真实、足额到位。
自从住宅市场宏观调控政策收紧以来，商业地产对住宅的投资替代作用显现，正迅速成为房地产市场新的增长点和投资对象。
据天相投顾统计，2011年上半年，商业地产成长性和盈利性均非常突出。
横向比较来看，截至2011年上半年，商业地产公司短期偿债能力依然居行业前列，优于一线地产、二线龙头、园区类和其他中小地产。
纵向比较来看，房地产行业短期偿债能力较期初有所下降，只有商业地产和园区类企业短期偿债能力同比持平或有所提高。
长期偿债能力方面，截至2011年上半年，90家地产公司长期资金压力有所下降。
其中，一线龙头公司真实资产负债率明显低于其他公司，长期偿债能力最强，同比下降幅度也最大；其次为商业地产。
4.温家宝要求遏制高利贷倾向
民间借贷之所以阻挡不住，就是因为民营企业有需求，而金融机构又不能满足。
正门开得不大，那旁门就要开。
民间借贷要规范管理，防范风险，其目的是使它健康发展。
——温家宝
中共中央政治局常委、国务院总理温家宝近日在浙江考察时强调，要明确将小微企业作为重点支持对象，支持专为小微企业提供服务的金融机构，同时要加强对民间借贷的监管，采取有效措施遏制高利贷化倾向。
温家宝强调，支持中小企业发展具有全局和战略性的重要意义。
一要认真落实并完善对小微企业贷款的差异化金融监管政策。
对符合有关条件的小企业贷款进行专项考核，提高对小企业不良贷款比率的容忍度。
二要明确将小微企业作为重点支持对象，支持专为小微企业提供服务的金融机构。
要督促各类银行切实落实国家支持中小企业特别是小微企业发展的信贷政策。
鼓励各类金融机构改进对小微企业的金融服务，强化银行特别是大中型银行的社会责任。
明确银行小微企业贷款比例和增速要求，并加强统计和最终用户监测，确保政策落实到位。
清理银行不合理收费和保证金存款要求。
三要加大财税政策对小微企业的支持力度，延长相关税收优惠政策的期限，研究进一步加大政策优惠力度。
四要切实防范金融风险。
对中小企业的金融支持，要遵循市场原则，减少行政干预，降低市场风险和道德风险。
要加强对民间借贷的监管，引导其阳光化、规范化发展，发挥其积极作用。
大力整顿金融秩序，采取有效措施遏制高利贷化倾向，依法打击非法集资，妥善处理企业之间担保、企业资金链断裂问题，努力做到早发现、早处置，防止风险扩散蔓延，防范区域性风险。
对已经发生的风险事件，要妥善处置。
二、郑州房地产监控
（一）.土地供应力度加大郑州房企迎来拿地良机
9月16日上午，郑州市土地储备推介会在嵩山饭店举行。
与以往零星土地挂牌出让不同，本次土地储备推介会一共推出8块土地，总面积达到717.63亩，其中6块为居住用地。
9月9日，郑州市国土资源局公布了10宗土地的挂牌出让结果，土地总面积达到610.27亩。
9月6日，郑州市国土资源局决定以挂牌方式出让9宗土地的国有土地使用权，该批地块均为城中村改造项目用地，土地总面积达到337.32亩。
郑州市国土资源局的数据显示，1~5月份，通过招拍挂方式累计供应土地106.08万平方米，合1591.19亩。
从数字来看，仅9月份这两次挂牌和一次土地推介会推出的地块，就超过了今年前5个月招拍挂土地的总和。
6月27日下午，中国房地产开发企业排名十强的雅居乐抢滩郑州，与郑州市惠济区签下68亿元“合村并城”项目框架协议。
签约项目位于郑州都市区建设十大规划组团之一的“惠济宜居高端服务业新城”布局范围内，名为惠济区大河路“合村并城”项目，选址北四环。
7月7日晚，保利地产公布了其6月份的销售简报。
在公布业绩的同时，保利地产首次确认，公司通过合作方式取得郑州市天山路东、牛庄路南的地块，用地面积54503平方米，容积率3.8，成交总价26323万元，土地用途为居住用地。
（二）.10.1起郑州商品房买卖合同文本查验后不得更改
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9月28日上午，郑州市住房保障和房地产管理局发布规范商品房买卖合同签约行为的通报，并将从10月1日起正式实施。
通报称，在商品房买卖活动中，房地产开发企业应使用由河南省工商行政管理局、河南省住房和城乡建设厅推行使用的《商品房买卖合同》，本着公平、公正、诚信、守法的原则选择、拟定合同条款的内容。
房地产开发企业在拟定《商品房买卖合同》及附件签约文本时，要依据法律、法规的有关规定，本着权利和义务对等的原则，按要求认真填写签约文本中的各项条款。
关于规范商品房买卖合同签约行为的通知
各房地产开发企业、房地产经纪机构，各有关单位：
为规范商品房买卖合同签约行为，提高商品房交易的公平性、透明度，保护购房人合法权益，减少商品房买卖合同纠纷，促进我市房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合我市商品房销售及签约实际情况，现将规范商品房买卖合同签约行为的要求通知如下：
一、在商品房买卖活动中，房地产开发企业应使用由河南省工商行政管理局、河南省住房和城乡建设厅推行使用的《商品房买卖合同》及附件（以下简称示范文本），本着公平、公正、诚信、守法的原则选择、拟定合同条款的内容。
二、房地产开发企业在拟定《商品房买卖合同》及附件签约文本时，要依据法律、法规的有关规定，本着权利和义务对等的原则，按以下要求认真填写签约文本中的各项条款。
1、当示范文本条款中有一项（含一项）以上可供选择时，原则上应选择一项或多项作为约定。
2、在示范文本各条款中留有空格或空白行，需交易双方自行约定时，要明确约定交易双方的权利和义务，自行约定的内容不得与示范文本中本条或相应条款的本意相违背。
3、对示范文本中未约定、约定不明确或不适用的内容，可以根据具体情况拟定补充协议。
补充协议要分别对会所、车库（位）、幼儿园等相关物业归属，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，装饰装修、设施设备标准，房屋按揭办理，房屋专项维修资金交存，房屋交付使用交接，产权登记等内容进行详细的约定，并明确违约责任。
补充协议不得含有不合理减轻或免除应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
（三）.郑州四环大提速，五环规划
郑州市规划先为四环提速，全线增设26座立交桥、3段高架，四环快速路建成后，设计时速80公里，主线双向8车道，行车速度可达80公里/小时，行驶全程可比现在缩短约60分钟。
郑州“五环”也首次揭开神秘盖头，提上了建设日程。
五环将由两条省道和两条国道合围而成。
其中东线拟利用G107新线，南线拟利用G310新线，西线拟利用S232线，北部拟利用S314新线，形成干线公路合围的大五环城区外部交通圈。
五环目前还只是停留在规划设计阶段，下一步首先要做的是四环提速工程。
四环还不是一个封闭的圈，加上立交桥少，红绿灯多，无法适应未来交通出行需求，四环提速势在必行。
郑州市四环由西绕城公路、G107辅道部分路段、东南四环连接线及新建G107部分路段组成。
四环主要承担环内车辆交通分流转换，避免过境车流冲击城市道路交通，目前四环唯一的“缺口”——东南四环连接线工程应该在去年年底开工，但是由于各种客观原因还未进场施工。
郑州市四环要实现立交化，目前规划已完成，将分期实施。
四环提速的方向是，将逐步实施全线封闭，主要节点建立交，同时合理布局天桥、通道，满足车辆穿越、掉头、绕行需求及行人横向通行需求。
四环提速第二步将建设11座互通式立交，包括与四环相交的江山路、西三环北沿、新龙路、科学大道、中原路、大学南路、中州大道、紫荆山南路、南三环东延、商鼎路、北三环东延（姚桥路）。
同时还将建设15座分离式立交，10座人行天桥，3段高架立交。
四环快速路建成后，设计时速80公里，主线双向8车道，行车速度可达80公里/小时，行驶全程可比现在缩短约60分钟。
（四）.从展会看市场郑州"金九"楼市以价换量成主流
9月16日是秋季中原住交会最为火爆的一天，恰逢秋季中原住交会开幕，又赶上天气放晴，所以，当天到现场看房市民络绎不绝。
为留住购房者，参展开发商都拿出了前所未有的优惠。
从现场促销手段看，以价换量已成“金九”楼市的主流。
在限购、限贷的背景下，房企资金压力逐日增加，而新项目的密集入市，使得现有市场库存量不断加大。
面对前所未有的压力，不少房企纷纷将目光转向秋季中原住交会，使出了以价换量的“高招”，期待通过房展会围猎楼市“金九银十”。
为了让消费者加快出手，参展楼盘都端出了诱人的优惠大餐。
九龙城展会期间推出10套特价房，5500元/㎡一口价销售；盛煌雍景三和郡推出8%的巨额优惠；清水苑特精选优质房源，推出10套特惠房；橡树玫瑰城也推出20套特价房，回馈给逛展的客户……
中原住交会是一面镜子，它折射出的是当前楼市的主题。
其实，进入9月份以来，郑州开发商以价换量的策略已经相当明显，比如，郑州南区某项目推出了一口价特惠房源，最高优惠6万余元；位于新老城区交会处的一项目则最高优惠27万；桐柏路某项目户外广告喷绘醒目地标注“九三折”；一次性付款最高优惠可达15个点……
秋季中原住交会上，开发商祭出折扣、团购、抵现金等繁多手段，让购房者眼花缭乱。
也许对于金九银十每个开发商打的如意算盘并不相同，但一个不容忽视的问题是：
一线城市库存量在持续增加，二三线面临限购令扩大压力。
利用传统旺季加速出货、回笼资金，无疑是当前市场下的明智选择。
从最新一期的周成交数据来看，各地成交量继续下跌。
发布数据显示，上周被监测的35个城市中，14个城市楼市成交量同比下降，10个城市成交量跌幅在30%以上。
如何保住楼市销售旺季“金九银十”的含金量，避免沦为“铁九铜十”，已经成为摆在所有开发商面前的现实问题。
受调控预期的影响，购房者普遍在等待房价下跌，开发商只有大幅降价才能吸引购房人进场。
因此，为抢占市场、尽快回笼资金，开发商集中降价促销的趋势已经成为必然。
对于目前市场上占到了近90%的自住型购房者而言，房价对他们来说异常敏感，只要房价回落到他们的心理承受范围以内，购房者就会出手购房。
在这样的市场背景下，开发商唯有通过实实在在的价格松动，才能撬动销售，最终实现双方共赢
8月份，全国房地产的开发景气指数为101.12，比7月份降低0.38个百分点，比去年同期回落2.99个百分点，国房景气指数连续3个月下滑。
15日，央行发布第3季度储户调查报告，接近四成居民认为未来半年房价将继续上涨，预期看涨不敌高房价对购买力的削弱，消费者未来购房意愿持续下降。
9月全国房地产行业月报指出，总体态势来看，全国的房地产行业仍处在下行通道，四季度随着供应量的放大以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度释放。
三、郑州楼盘动态
（一）、郑州九月份将开盘项目
物业名称
物业地址
物业类别
物业价格
开盘日期
阳光景苑
中原陇海西路与华山路交口向西300米
住宅
6300元/平方米均
2011-09-30
美景鸿城
管城中州大道与航海路交叉口东200米
住宅
7200元/平方米均
2011-09-29
汉旺博翠苑
中牟县商都大道与雁鸣街交汇处（中牟财政局东侧）
住宅
4500元/平方米均
2011-09-28
苏荷中心
金水中州大道和农业路交叉口西北方向
写字楼
13000元/平方米均
2011-09-26
升龙国际中心
二七大学路与淮河路交叉口南200米
住宅
7200元/平方米均
2011-09-25
东方鼎盛时代
郑东新区金水东路与农业东路南600米
住宅
11000元/平方米均
2011-09-25
金荣盛景濠庭
惠济迎宾路与香山路交汇处往北200米路西
别墅
18000元/平方米均
2011-09-25
天明国际广场
郑东新区众旺路与正光北街交汇处
写字楼
22000元/平方米均
2011-09-25
鑫苑逸品香山
惠济花园路与英才街交汇处向西500米
住宅
8000元/平方米均
2011-09-24
橄榄城
二七区南三环与碧云路交会处
住宅
6800元/平方米均
2011-9-24
广地和顺中心
郑东新区商鼎路与农业东路向东300米
写字楼
18000元/平方米均
2011-09-22
润唐蔚蓝国际
中原区中原路与西环交汇处东350米路北
住宅
5300元/平方米均
2011-09-18
郑东新世界
中牟县郑汴路和白沙大道交叉口北300米
住宅
5500元/平方米均
2011-09-17
怡丰新都汇
惠济区农业路天明路交汇处
住宅
8800元/平方米均
2011-09-17
鑫苑世家
金水文博路59号（花园路农科路交汇处西南）
住宅
15000元/平方米均
2011-9-17
郑州二七万达广
二七区大学南路与航海路交叉口西南角
住宅
7500元/平方米均
2011-09-17
居易国际城
新郑市郑新路与双湖大道交叉口西
住宅
4800元/平方米均
2011年9月10日
怡丰森林湖
惠济区天河路北段（惠济区政府向北2000米）
住宅
7500元/平方米均
2011-09-10
中豪汇景湾
郑东新区金水东路与心怡路交汇处
住宅
12000元/平方米均
升级会员 