重庆戴斯大酒店项目可行性研究报告.docx
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重庆戴斯大酒店项目可行性研究报告
重庆戴斯大酒店
项目可行性研究报告
重庆戴斯大酒店有限公司
二OO六年十月八日
第一章总论
1、1项目概况
1、2主要技术经济指标
1、3项目现状及进度计划
第二章项目背景调研
2、1宏观区域概况
2、2项目区域概况
2、3美国戴斯酒店集团背景
第三章重庆酒店市场调研
3、1重庆市酒店行业市场调查
3、2重庆江北、渝北、北部新区酒店行业市场调查
3、3项目前景预测
第四章项目定位
4、1项目市场定位
4、2项目客户定位
第五章投资估算及盈利预测
5、1投资估算
5、2盈利预测
第六章结论
第一章 总论
1、1项目概况
重庆戴斯大酒店由重庆深港机电消防工程有限公司全额出资修建，聘请世界500强之一的美国戴斯集团管理的国际五星级商务、旅游酒店。
重庆戴斯大酒店选址于国家级开发区——北部新区高新园内，是北部新区的中心地段。
戴斯大酒店地处高新区规划的商业街，位于十字路口，三面临街，交通便利。
距江北国际机场10㎞，距市内中心商贸区5㎞；东临重庆龙头寺火车站3㎞，距西南最大的港口江北寸滩港3㎞；正在拟建中的重庆市内轻轨列车3号线也将通过高新区；三面临街，东南临54米宽的经开大道，西南侧紧靠41米宽的城市主干道，西北侧为16米宽城市支路。
项目区位及交通图：
戴斯大酒店地处的北部新区，该区域入驻的开发商均为知名度高、实力雄厚的房地产开发商，有“棕榈泉国际花园”高档别墅区、香港李嘉诚的和记黄埔投资的“比华利豪园”别墅群，保利高尔夫，还有“金科天湖美镇”、“蓝湖郡”、建工未来城、奥林匹克花园等一大批高档楼盘。
该地区将是重庆北部最大的富人聚集区。
1、2主要技术经济指标
项目名称：
重庆戴斯大酒店
开发单位：
重庆深港机电消防工程有限公司
地理位置：
北部新区高新园I9-1地块（原I-15-1号地块），金开大道七号，三面临街。
项目规模：
建筑用地约23亩，总建筑面积4.3万平方米，其中地下车库及设备用房面积约4000平方米，地上裙楼面积20000平方米，主楼19000平方米。
设计特点：
●戴斯大酒店的方案设计充分考虑到上述地理的优越条件，力求营造优美环境，在功能方面作了大量超前的设想，以适应五星级酒店的使用功能。
●主体建筑在外形设计上力求时代感和实用性的完美结合。
在主建筑群正前方沿金开大道形成70米×90米的景观广场，并可作地面停车使用；设计了150多个车位以备来宾使用。
●主体建筑设有客房285间，餐饮用建筑面积近20000平方米。
●裙楼设客梯电梯4台，塔楼设高速客梯5台。
●大厅空高3层楼，大跨度柱距，尽显豪华大气。
1、3项目现状及进度计划
项目已完成土建和机电安装，外装饰已完工。
2006年6月-2006年12月份为酒店精装修期。
2007年元月份酒店对外试营业。
第二章 项目市场背景调查
2．1宏观区域市场概况
1、重庆市概况
人口状况
●2004年末，重庆市户籍人口3144.23万人，比上年增加14.13万人。
常住人口2770.98万人，比上年减少6.49万人，下降2%，
其中居住在城镇的人口为1205.70万人，比上年增加41.94万人
城镇化率达到43.5%，比上年末提高了1.6个百分点。
全市人口出生率9.45‰，比上年下降0.45个千分点，人口自然增长率2.85‰，下降0.15个千分点。
●尚处于目前国际上所谓的城市化中级的前期，低于目前北京77.5%的城市化率，城市化水平较低，未来提升的空间较大。
●重庆市城市规划：
2010年总人口将达到3229万人，其中非农业人口1204万人，城市化水平37.3%。
2020年总人口达到3300万人，其中非农业人口1546万人，城市化水平46.7%。
经济状况
●2004年，重庆市GDP总值2665.39亿元，按照常住人口2700万算，人均GDP达到9608元，突破1000美元大关。
●2005年1—11月全市实现总值2843亿元，同比增长12%。
●96年以来，重庆GDP年均增长9.7%。
2004年增长速度最快，达到12.2%。
●预计重庆未来10年的经济将保持良好的增长势头，根据重庆市发展计划委员会预测，未来10年重庆经济将保持年均9—10%的增长速度。
●发达国家的发展经验告诉我们，人均GDP达到1000美元到3000美元阶段，其房地产业发展处于高峰期。
●2004年，重庆市第一、第二、第三产业占GDP的比重分别为16.2%、44.3%和39.5%。
●2005年前三季度，重庆市第一、第二、第三产业GDP的比重分别为14.5%、45.5%、40.0%。
根据重庆市政府“十五”计划中对产业结构的规划，在2005年底，全市三大产业结构比例将调整为13：
43：
44。
第三产业比例将超越第一、第二产业，通过产业结构改造，将加快GDP增长，提高市民可支配收入，加快消费结构升级。
重庆市城市总体规划
总体规划将重庆市定位于西南和长江上游重要的中心城市，全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸。
规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用，带动西南地区和长江上游经济社会的发展。
2．2 项目区域概况
2．2．1北部新区概况
重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术为基础的现代产业基地、都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区，“再造一个重庆工业”。
设立北部新区是重庆加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的最重大战略举措。
“举全市之力”高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区，发挥其示范带动和窗口作用，是重庆3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。
目前，北部新区通过了国家验收，基础设施逐步完善，招商引资成效显著，开发建设势头良好。
独特的区位优势
广阔的发展空间
北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口110万人。
由7个组团构成，组团之间由生态林地、公园绿地间隔；分为北部新区经开园、北部新区高新园（以下简称北部新区两园）。
北部新区汽车城和现代制造业、出口加工业、现代物流业基地建在经开园内，已引进长安福特轿车、力帆乘用车、凯瑞特种车、可口可乐饮料、法国罗兰石墨、延锋伟世通饰件、伟世通发动机、延锋江森座椅、卡福汽车零配件、百力通汽油机、中南铝轮毂、福耀汽车玻璃、中国重汽康明斯发动机和油泵油嘴、萨摩亚现代发展冲压、联伟汽车部件、台湾元创模具、永俊模具、阿文美驰排气系统、雅丰汽车线束、友德汽车线束、东洋滤机、敏俘汽车部件、香港国际汽配、库博汽配、博泰汽车配件、兆帮汽车垫片、大江东阳、大晃康达环保、益丰密封条、邦迪汽车油路、优意恩科技、万达仪器、迪洋仪表、华克排气系统、秦川汽车电子、航盛汽车电子、徐港电子、世晟油箱、万虎机电、锐思电子、台东日化、法腾机械、扬州亚普、灵龙电子、长安玉柴、长安长科、华电能源、金固齿轮、安航科技、凌豪钢钎维、润丰纺织机械、超力科技汽车空调、康尔威一类新药、维格制药、新世纪卫星激光陀螺仪、龙华交通能源、友谊光学、香港无纺制品、砂之船服饰、香港招商局物流、西南物流中心、民生物流、汽车博展销售中心、嘉斯特汽摩检测公司等知名企业和项目。
北部新区光电、医疗器械、软件三大产业基地和涉外商务中心，重庆火车新客站、重庆汽车新客站建在高新园内。
已引进信威手机、海扶医疗设备、爱思软件、中兴软件、数码模具、药友制药、华邦制药、太极·西南药业、庆余堂制药、希尔安制药、益拓生物、宗申君辉、黑格红豆杉研究院、重庆药监所、重庆医工院、联合研究院、纳米材料研发、KBB增压器、前卫仪表、工业自动仪表、四联仪表、耐德集团、西南信息中心、重庆电信、重庆移动、重庆网通、东电通信、渝江压铸、宇通系统、伟岸测器、海王仪器、水利水电开发、永固电池、香港置地、香江国际财富中心、奥伦多国际医院、和记黄埔地产、中法水务、重啤集团等知名企业和项目。
重庆出口加工区建在经开园内，规划面积2.8平方公里。
已引进日本利时德汽车部件、日本风琴针业、贝特尔科技实业、美国西亚斯国际贝斯特、美国现代美联制药、台湾合通生物、中日吉西西车用空调压缩机、润际合金添加剂等企业和项目，年出口能力近亿美元，已迈入中西部地区一流出口加工区行列。
突出的产业特色
北部新区产业布局以发展汽车城和光电产业基地为重点。
北部新区汽车城是以长安福特轿车、重型汽车、力帆乘用车为主体的汽车和零部件生产研发基地，集生产、研发、贸易、博展、教育、旅游等综合功能为一体的新型工业区；
高新园集中建设光电子、生物医药工程、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、新医药和生物医学工程、新材料和环保、机电一体化四大主导产业；办好留学人员创业园、软件园、生物生化技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化器。
引进和发展一批医疗器械、生物制药、通讯网络、电子元件和软件项目。
良好的基础设施和生态环境
一批重要的基础设施已经建成投入使用，即将形成一纵一横北部新区交通骨架，能基本满足企业入驻需要。
从2003年开始的新一轮综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿，打造良好产业发展和人居环境，2007年左右将基本建成。
一批体现重庆直辖市水平的科技、教育、文化、体育、卫生、旅游等标志性、功能性项目正在兴建，北部新区现代都市风貌正逐步展露。
正在加快推进的金海会展中心、竹塔大酒店、金山城市广场、重医附一院北部新区医疗中心、重医附属儿童医院北部新区分院、国际学校、高档生活区、人和民俗文化村等将提供最佳的经贸、居住、休闲、旅游环境。
北部新区注重生态环境建设，坚持以人为本，创造“人与自然，城与自然”和谐共存的生活、工作环境。
分期建成保利森林体育公园（高尔夫球场）、亚太友谊林、龙湖体育公园、龙湖动步公园、龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、柏林公园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间
优惠的扶持政策
北部新区充分运用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成了明显的“政策洼地”。
工业用地实行优先优惠；租用标准厂房实行优惠价格；生产性企业享受优惠电价；财政按企业入库所得税额安排专项扶持资金；工业企业所得税按15—10%的税率征收；高新技术企业所得税实行“两免三减半”；实行高新技术成果转化项目“两税”增长部分由财政安排企业使用；企业建设费实行优惠；重大项目采取“一事一议”、“双赢多赢”方式商洽。
令人鼓舞的发展前景
北部新区发展战略目标是：
到2010年“再造一个重庆工业”，即到2010年在北部新区包括经开区和高新区（以下简称北部新区和两区）实现年工业总产值1500亿元，相当于2000年时全市工业规模。
这个目标分三阶段实现：
三年打造基础：
从2003年到2005年，7个组团的基础设施骨干网络基本建成，北部新区两园工业总产值力争达到240亿元。
五年构建框架：
到2007年，7个组团全面开发建设，水电气讯等基础设施网络和水运、航空、公路、铁路、管道的综合立体交通网络形成，北部新区两园工业总产值力争达到500亿元以上。
八年基本建成新区：
到2010年，7个组团基础设施建设全面建成，实现“再造一个重庆工业”的目标，为在2015年建成全面建设小康社会示范区奠定基础。
良好的发展态势
2004年北部新区和两区全年引进项目300个，合同投资总额150亿元，北部新区正在成为投资热土，其中235个项目落户北部新区两园，合同投资总额131亿元。
到2004年底，北部新区两园累计引进项目352个，合同投资总额404亿元。
这批项目开工并达产后，可形成600—800亿的工业产值；其中已有204个项目开始投用。
2004年北部新区和两区全年完成固定资产投资179亿元，其中北部新区两园完成120亿元。
在北部新区两园固定资产投资中，路水电气讯等基础设施完成57.2亿元（其中市级企业集团投资3.5亿元），工业投资完成24.1亿元，房地产投资完成27.8亿元。
北部新区两园已基本形成“3个1”的发展格局：
“1座汽车城”，基本完成汽车城一期3平方公里建设，二期项目正在从基础设施和招商项目两个方面加紧推进；“１个星系列百万方高新技术楼宇产业区”，总体进展较快，已完成海王星、金星两幢产业楼宇建设，并全部入驻了高新技术企业，火星、水星、木星三幢产业楼宇已投放使用；区内规划的两家五星级酒店正在筹建中，“1条嘉陵江滨江景观带”，其规划已经市政府批准，将逐步启动实施。
“3个1”发展格局的形成，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。
2004年北部新区和两区实现GDP146亿元，比上年增长31.8%，其中北部新区两园实现30.2亿元，是上年的2倍；工业总产值482亿元，比上年增长31.1%，其中北部新区两园106亿元，是上年的2.6倍；入库税金36.6亿元，比上年增长22.5%，其中北部新区两园12.6亿元，是上年的3倍；留存财政收入30.2亿元（含基金收入12.7亿元），其中北部新区两园18.3亿元（含基金收入9.2亿元）。
加速走向全国、走向世界。
北部新区成功承办2004中国企业500强发布会暨高层论坛，提高了在国内外的知名度。
２００５年亚太城市市长峰会期间，北部新区将承办第二次市长圆桌会、亚太友谊林植树、冷餐会、参观考察等重要活动和工作，这是北部新区展示形象、走向世界的一次机遇。
21世纪重要战略机遇期属于全球、属于中国、属于重庆，更属于重庆北部新区。
机遇迎面而来，机遇擦肩而过。
我们热忱欢迎有识之士到北部新区看一看、算一算，看出您投资的兴趣，算出您投资的预期。
愿您在北部新区发展事业、积累财富、丰富生活、辉煌人生。
北部新区的七大组团
人和组团（重庆戴斯大酒店所在）
北部新区的中心商务服务区。
规划城市建设用地18.72平方公里，人口20万人。
主要功能：
商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区。
鸳鸯组团
以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。
规划城市建设用地11.69平方公里，人口10万人。
主要功能：
服务业、高档社区。
黄茅坪组团
以发展现代制造业为主的工业园区。
规划城市建设用地5.95平方公里，人口3.5万人。
主要功能：
现代制造业。
礼嘉组团
以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。
规划城市建设用地16.15平方公里，人口18万人。
主要功能：
高新技术研发、高档社区。
大竹林组团
以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。
规划城市建设用地18.31平方公里，人口10万人。
主要功能：
信息产业、软件产业、光电产业、生物工程。
金山组团
包括出口加工区、寸滩港地区。
规划城市建设用地9.53平方公里，人口1.5万人。
主要功能：
出口加工业\现代物流
翠云组团
规划用地11.3平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园。
新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业。
2．3美国戴斯酒店集团背景
具体情况介绍请参阅《美国戴斯酒店集团（中国）》网站
第三章 重庆酒店市场调研
3．1 重庆酒店行业市场调查
目前重庆市投入使用的三星或以上酒店共计91家，其中五星级酒店6家，四星级酒店24家。
1、主城区三星级以上酒店客房及床位数结构分析
酒店星级
客房量
床位数
三星级
3723
7160
四星级
2170
3472
五星级
1330
——
合计
7223
——
●据调查，当前市场上各星级酒店标房、套房比例并没有明显的规律分布，以五星级酒店为例，海逸酒店标套比例为5.09：
1，而万豪酒店标套比例为11.16：
1，其中差距巨大，没有明显的规律可循。
当前各星级酒店标套普遍分布规律是除总统套房外，普通宾客楼层一般设有1-2间套房，总统套房的数量极为有限，重庆三星级以上酒店一般仅有一套总统套房。
2、主城区三星级以上酒店客房价格实施标准及出租情况（单位：
标价RMB元/天）
酒店星级
单间
标间
套房
整体出租率
备注
三星级
198-328
198-328
328-588
约60%
价格为折后价：
一般需另加收10%的服务费
四星级
208-492
208-492
488-880
50-90%
价格为折后价：
需另加收10-15%的服务费
五星级
508-662
508-662
827-1280
50-70%（平均61.7%）
价格为折后价：
需另加收15%的服务费
3、住店客人特征及消费习惯分析
●过夜数
据调查，四星级以上酒店住店客人平均过夜数为1夜；超过半数以上的客人没有在酒店大额消费。
●住客类别
四星级酒店主力客群来自商务客，占总量的60%。
外籍人士所占比例相对低，只有18%的份额。
渝中区作为全市行政、商贸、金融中心，每年各方面的公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成主城区发展商务旅游的基本客源市场，故商务客便成为五星级酒店的主力，约占总量的70%，外籍人士与国内人士的比例为40：
60。
4、重庆五星级酒店案例
重庆万豪酒店
重庆首家五星级酒店，档次较高，但与其同处于解放碑的另一家五星级酒店海逸酒店相比位置较差。
酒店投资规模巨大，总投资额达到14.7亿元人民币，成为重庆投资最高的酒店。
●客房供应——供应量
功能分布
楼层分布
客房设置
套房设置
普通楼层
11-31F
22间/层（11-22F）
20间/层（24-31F）
2间/层（24-31F）
公寓楼层
32-33F
8间/层
均为套房
行政楼层
34-37F
20间/层
2间/层
总套楼层
38F
3间
总统套房1套，万豪套房2套。
●客房供应——收费标准
指标
标间
套房
总套
数量
474
42
1
面积（㎡）
30
60-100
600
成交价格
580-680元/天
880元/天
——
标价
1480-1789元/天
2180元/天
38800元/天
协议价格
480-640元/天
1000-1200元/天
——
客房供应——客房配套
中央控制空调、电子保险箱、迷你酒吧、独立卫生间、数据传递插座可接驳到传真机及电话留音信箱。
餐厅：
●酒店内设有酒吧、中餐、日本料理、西餐、咖啡厅，
●万豪轩不单精于烹调地道的本埠佳肴，中国各大菜系也在这里交相辉映；
●豪咖啡厅呈现琳琅满目的国际自助餐及零点美食；
●万米卡多是一个令人赏心悦目的传统日式餐厅，特设的一个踏踏米间，风格典雅，装饰地道。
商务
●商务中心 接受信用卡 外币兑换服务；
●华丽的宴会厅可同时接待450人，并可根据活动规模分隔空间；
●此外，拥有4个大小不一的会议室，一流的影音，灯光设备。
●配合酒店优越的地理位置，商务中心的设施提供专业秘书、翻译等，满足客人的各种需求。
●酒店还专为高品味的贵宾设置了五个行政楼层，提供更多周全的服务。
休闲娱乐
●桑拿浴室、健身房
●游泳池
●迪斯科舞厅
●卡拉OK厅
●理发美容室
海逸酒店（五星）
重庆海逸酒店矗立在重庆市的商业中心地带，毗邻解放碑，交通便捷，联接大都会购物广场及综合办公楼，于1998年揭幕，是重庆首家5星级国际酒店
客房及设备
餐厅及酒吧
商务
●套房及服务式套房共计398间，客房面积35-80平米，分为高级客房、豪华客房、豪华套房以及行政楼层，拥市景、园景或长江景。
●房间每日清洁，长住、短住两相宜。
●行政楼层住客专享更多私人空间、独一无二的客房特色及清幽的贵宾酒廊。
●服务式套房内设厨、浴、起居室及卧室（附全套家具）。
套房面积85-252平米，分为一室一厅、两室一厅或三室一厅，并按时清洁。
与市内公寓楼相比，酒店套房租期灵活，无须管理费、保养费及订金。
●此外，住客还兼享餐饮、洗衣折扣及酒店的一流设施。
●酒店拥三间食府、两间酒吧，海逸轩提供传统粤菜及精选四川美馔；
●重庆咖啡厅格调清馨，一如它的咖啡、美点。
●自助餐及菜单定食形形色色，欧、美、亚洲风味林林总总。
周日另设特色早晚餐；
●在巴蜀山城重庆，只有一家五星级酒店内有火锅飘香，那就是海逸酒店；
●大堂酒廊静谧轻松，是上午小憩或下午茶的好去处！
精选鸡尾酒、各国烈酒、啤酒和红酒佳酿，
●大堂另有一家杨子酒吧；
●除商务中心之外，酒店还特设7个多功能厅及大宴会厅：
处理商务所需的各种设备和协助，商务中心都能提供，
●多功能办公服务中心为贵公司度身定造，面积35/42平米，设备先进，风格专业、格调高雅、位置尊荣，会议室、文秘服务一应俱全；
●贵宾酒廊是为入住酒店行政楼层（32楼至37楼）宾客所专用。
贵宾酒廊典雅时尚的唯美设计，细微之处更显不凡品位。
●大宴会厅面积520平米（5,597平呎）（可划分为一号和二号宴会厅）可容纳600位嘉宾出席会议或宴会；
●珍珠厅、碧玉厅、珊瑚厅、琥珀厅－这4个多功能厅可单独使用，还可贯通构成更大空间；
●市长厅位于酒店顶楼，阔绰高贵。
在这里，可以举行正式商谈或者无拘无束的碰头会。
西亚大酒店地点：
重庆市渝中区石桥铺渝州路33号西亚广场
星级：
四星
西亚大酒店是中美合资，按国际四星级标准设计建造的一座全新现代化酒店，位于国家高新技术开发区中心的石桥铺西亚广场。
距市区车程15分钟，交通便利，环境优美。
客房及设备
餐厅及酒吧
商务
休闲娱乐
●酒店拥有先进的自动电脑管理系统、中央空调系统、消防安全设施、闭路监控系统，可接收美国、日本、香港等地区的卫星节目系统等齐备的功能设施。
●酒店设有总统套间、豪华套房、标准间、单人间，共218间。
室内陈设色调别致、装修考究，房间设计合理，起居舒适方便。
●中餐：
西亚鱼翅海
鲜大酒楼装修富丽堂皇，11个雅间、4000平方米的空间、600个餐位；供应各种川粤海鲜鱼翅美食，风格各异的包房、一流的卡拉OK设备，可让您在用餐的同时享受卡拉OK的乐趣。
●西餐厅高雅浪漫，优美的音乐将给您留下美好的回忆，
●位于三楼的第一会议室可容纳40人，第二会议室可容纳65人，第三、四会议室可容纳30人，酒店还配有可容纳50人的会展厅。
●大厅还设有大堂酒吧、商务中心、保险箱、精品商店、
酒店还设有多项康乐设施：
酒吧、美容美发中心、桑拿、夜总会、KTV包房、健身、棋牌、电子游戏、爵士吧
3．2 重庆江北、渝北、北部新区酒店行业市场调查
近两年在江北、渝北、北部新区又涌现出不少的高档酒店，而且一些大盘内部也准备修建酒店。
现重庆市的4家五星级酒店，该区域就占了2家。
现有酒店的调研（四星级或以上的酒店）：
酒店名称
所处位置
星级
总房间数
配套
备注
五洲大酒店
渝北区红锦大道63号
四星
199套
奥皇府鱼翅海鲜酒楼
10个会议厅
游泳池
北海道桑拿休闲会所
夜总会
网球场
重庆最大的室外停车场，可泊车300多台。
东和花园酒店
渝北区龙西红黄路99号
四星
152套
花满天宴会厅
云豪軒鲍翅馆
大小会议室
重庆第一家在社区规划建设的酒店
和府饭店
渝北区红锦大道2号
四星
300套
4个标准会议室和香园中餐厅
BTON西餐厅
埃及艳
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