房改房在交易中.docx

房改房在交易中.docx

《房改房在交易中.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房改房在交易中.docx（6页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房改房在交易中

房改房在交易中，买家须特别注意一些关键环节

一、须了解产权可靠性

确认产权的房主是否与卖房人是同一人，了解房屋的性质，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，所以一定要确认单位是否同意出让，是否已经按成本价补足分摊费用。

大部分的房改房出售不但得经原单位的同意，而且还得在原单位挂自牌一个星期，才能办理过户手续。

二、确认登记的面积、使用期限

在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。

另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。

三、三类房改房须留神

一是1999年房改房十分紧张之时开发的房子，当时单位在未办理产权的情况下，要求先办理房改，由于产权未办妥，职工房改后也无法上市。

此类情况要等到单位为职工办理产权后，才能进入市场公开流通。

二是有些房子虽然单位要求办理房改，但出现了烂尾，也没法拿到产权，这类房改房是严禁在市面上流通的。

三是一些企业拿到了产权证，但不发给个人，由单位保管，要求个人达到服务年限后才发放产权证，这类房改房也难以上市。

按照国家有关房改政策交纳了购买单位出售公有住房（包括集资房）的标准价购房款而购买的公有住房称为全产权房改房；交纳了成本价购房款,购买了单位出售公有住房（包括集资房）部分产权的房屋称为部分产权房改房；取得《城市房屋所有权证》并交纳了土地收益金的全产权房改房称为可上市交易房改房。

从2003年8月年开始，产权明晰的房改房可以不经房改办，直接上市。

房改房包括全产权房改房、部分产权房改房和可上市交易房改房。

房改房一般指出售给本单位职工，职工以成本价购买公有住房，按购房职工夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣。

其成本价与工龄折扣率为0.9％。

购房职工夫妇的工龄须凭其工作单位的劳动、人事部门（包括人才交流中心）按国家规定开具的证明确认。

购房职工丧偶再婚的，按其与现配偶工龄和计算。

未参加过工作无工龄的不享受工龄折扣。

在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。

一、出让方式转让房改房的税费

（一）卖方须交以下税费：

1、房屋买卖交易手续费，建筑面积在120cm以下的，卖方缴纳500元，建筑面积在120cm以上的，卖方缴纳1500元。

2、买卖合同印花税，按照房屋成交价格的0.05％缴纳。

3、出售收益分成，由卖方上交。

（1）出售已购公有住房属于标准面积内的部分，其售价在每平方米4000元（含）以下部分，全部归出售人所有；

（2）售价在每建筑平方米4000至5000元（含）元的部分，80％归出售人所有；

（3）售价在每平方米5000元以上部分，50％归出售人所有。

出售超标面积部分，其售价扣除售房职工支付的购买超标面积的房价款后，余款上交财政或返还原产权单位。

4、卖方如果为了省事，委托房地产交易中心来办理的，还要交给交易中心大概3500元左右的代理费。

（二）买方有以下税费：

1、房屋买卖交易手续费，建筑面积在120cm以下的，卖方缴纳500元，建筑面积在120cm以上的，卖方缴纳1500元。

2、买卖合同印花税，按照房屋成交价格的0.05％缴纳。

3、契税，最新的北京市契税交纳标准为按房屋成交价格的1.5％缴纳。

二、继承房改房要缴纳的税费

（一）继承人首先要去公证处办理继承公证，其收费标准是根据政府部门公布的当年新建公有住房成本价乘以房屋建筑面积再乘以2％，如果是父母一方去世的，公证处只收该费用的一半；如果是父母双方都已去世的，按该标准去收取。

政府公布的成本价今年是1640元，去年是1560元。

（二）房管局产权管理科收取继承登记费，按照0.4元建筑平方米征收。

（三）有关遗产税的问题，对于遗产税的征收目前国家还没有实行，至于何时开始实行，遗产税的起征点是多少目前是无法预料的，但有一点是可以预测的，就是一旦遗产税开始实行，其费用肯定是要高于购房者所交的契税。

以上两种转让方式，各有利弊，业主可根据实际情况选择适合自己的方式，以能达到最好的效果。

房改的角度分类，可分为经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房

从房改的角度看，我国的城镇住宅制度经历了从福利化的实物分房制度向市场化的货币分房制度转变的过程。

由此各个阶段出现了相应的住宅形式。

这些住宅从总体上讲属于非商品性住宅。

概括起来，非商品性住宅或政策性住宅主要有以下几种：

“经济适用房”，主要是指既具有一定社会保障性质的、又具有一定商品性质的住宅。

经济适用房是为解决中低收入家庭的住宅消费需求，在国家有关政策的扶持下，由房地产开发商开发经营的一种微利保本性质的住宅。

经济适用房具有经济性和适用性的特点。

经济性是指经济适用房的价格相对于商品房价格而言，是适中的，住宅面积也是适中的，从而能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住宅设计及其建筑标准上强调住宅的使用效果，而不是降低建筑标准。

经济适用房因在建设过程中减免了工程报建中的部分费用，其建设用地可以采用划拨形式，所以其建房用地的成本比较低；同时，经济适用房的建设削减了大市政配套等费用，加之房地产开发商的利润率比较低，所以其售房价格不仅低于普通商品房，而且低于微利商品房。

“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住宅的产权权属，按出资比例确定。

也就是说，个人按政府优惠后的房屋建设成本全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。

集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。

首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。

所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。

集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。

其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。

房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。

一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式；集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。

因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。

所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。

一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。

因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。

“解困房”，特指各级地方政府为解决本地城镇居民的住宅困难，扶持房地产开发商专门修建用于解决住房的特别困难户、拆迁困难产和拥挤户住宅问题的住宅，也称解危解困房。

全国总工会印发的《解决城镇特别困难户住宅问题的若干意见》（1990年9月11日）对人均居住面积2平方米以下即国际规定的最低标准以下的城镇居民户，要求纳入“解困”方案，实行下列“解困”政策：

l、优先售给商品房或优先租房，优先审批其建房，优先提供宅基地；2、优先安排所需建筑材料供应；3、先卖后租，对中低收入者给予售价优惠；4、对地方政府统筹建设的解困专用房和开发公司提供的解困房和特困户个人或合作社形式建设的住宅，各地可按政策减免有关税费；5、对低收入者（标准由各地确定）的居住特困户购、建、租住宅时，可给以下优惠：

不超过住宅造价20%的补贴；给予分期付款或低息贷款、减免小区配套设施费的照顾；对按提高后的新租金标准租用住宅，没有享受住宅补贴、交租金有困难的，可按住宅制度改革有关政策处理；6、优惠价购买的解困住宅不能转手倒卖，但可卖给原供房单位或房地产管理部门，用于另行安排解决居住特困户。

有的城市根据本地居民住房解困情况，提高了居住困难户的面积标准，把人均居住面积低于人均标准居住面积的居民房，列为下一阶段要提供解困房的范围。

“房改房”，是房屋产权单位根据当地政府住宅制度改革方案和有关政策，以最优惠价格出售给职工居住或出租给住户的住宅。

“房改房”最明显的特征是单位所有的存量住宅在性质上的变更，即把过去已经建好和消费的公有性福利住宅变更为私有性福利住宅。

“房改房”的房价、租金均低于成本，具有福利补贴性质。

其补贴包含三个方面：

一是“房改房”的价格构成主要考虑房屋本体建造成本、工程管理费和建设期利息；二是“房改房”虽然考虑了征地拆迁费或土地使用权划拨或转让取得费用、小区开发配套费，但政府给予了一定比例的优惠；三是购买“房改房”必须具备当地政府和售房单位规定的资格，事实上是单位职工对自己社会积累的依法再分配，所以各地政府均规定职、工家庭每户只能买一套“房改房”，而且优惠面积不得超出规定标准，款付清后可以取得房屋产权证。

目前，国家放宽了“房改房”的入市限制，“房改房”除了产权人自己居住以外，可以出售或出租。

但是，“房改房”出售或出租时，必须按规定补缴土地出让金；原售房单位在同等价格条件下享有优先购买权。

“廉租房”，是指只租不售、专门出租给城镇居民中的最低收入者的房屋。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房和政府房地产管理部门专门管理的小套型住宅。

必须指出的是，经济适用房、集资房、解困房、房改房、廉租房概念在实践上有所交叉。

例如，单位职工以集资的方式建的住宅，既可以称为集资房，又属于经济适用房的范畴。

什么是解困房、平价房、集资房?

解困房，指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。

平价房是掼以成本加上管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。

成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。

集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

哪种房改房可出售?

房改房包括全产权房改房、部分产权房改房和可上市交易房改房。

按照国家有关房改政策,交纳了购买单位出售公有住房（包括集资房）的标准价购房款而购买的公有住房称为全产权房改房;交纳了成本价购房款,购买了单位出售公有住房（包括集资房）部分产权的房屋称为部分产权房改房;取得《城市房屋所有权证》并交纳了土地收益金的全产权房改房称为可上市交易房改房。

房改房上市交易,必须具有房屋产权证和上市准入证,才能给予办理过户手续。

这样一些房改房不能上市:

1、违背房改政策购买的,如以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;2、改变居住使用性质的;3、已列入规划拆迁范围的;4、司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他方式限制房屋权利的;5、上市出售后形成新的住房困难的;6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;7、对于产权共有的房屋,共有人不同意出售的。