万科地产目标成本测算系统.docx
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万科地产目标成本测算系统
总占地面积
29210m2
建筑用地面积
29,m2
总建筑面积
72,320m2
建筑物占地面积
m2
建筑密度
绿地率
%
计容积率面积
57,320m2
容积率
区内车行道面积
m2
产品构成
占地面积
容积率
建筑面积
可售面积
产品比例
平均每户面积
户数
1
联排别墅
2
高层
52,730
52,660
100%
130
405
小计
52,730
52,660
100%
405
公
共
配
套
建
筑
商业
5000
4,380
4,380
需分摊所有八大类费用
会所
0
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
市政公用
210
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
行政管理及社区服务
0
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
主楼外6级人防地下车库
只预留7万元/个车位成本
主楼内6级人防地下车库
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
车位
停
车
人防地下车位
2
只分摊主体建安成本及大市政配套费
架空层
根据是否可售及收入配比原则自行确定
地面车库
根据是否可售及收入配比原则自行确定
地面露天
60
不单独留成本
小计
328
合计
72,320
57,040
序
号
成本项目
高层
商业
地下车库
高层
商业
地下车库
合计
建筑面积
*
可售车位
可售面积
*
一
土地获得价款
1
政府地价及相关费用
2
合作款项
3
红线外市政设施
4
拆迁补偿费
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
2
报批报建增容费
3
三通一平费
4
临时设施费
三
主体建筑工程费
1
基础工程
2
结构及粗装修
3
门窗工程
4
公共部位装修
5
室内装修
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电
2
设备及安装费
3
弱电系统
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
2
室外采暖系统
3
室外燃气系统
3
4
室外高低压线路
3
5
室外智能化系统
1
6
其他
0
六
园林环境费
9
1
环境设计费
0
2
绿化建设费
9
3
建筑小品
0
4
道路广场建造费
5
围墙建造费
6
室外照明
7
室外零星工程
8
其他
七
配套设施费
1
游泳池
2
会所
3
幼儿园
4
学校
5
地下室
6
行政管理及社区服务
7
车站建造费
8
市政用房
八
开发间接费
1
工程管理费
2
资本化利息
3
营销设施建造费
4
物业完善费
5
不可预见费
开发成本
70000
九
期间费用
1
管理费用
2
销售费用
3
财务费用
项目总投资
地价及前期费用
金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积
单方造价
工程量及单价说明
一
土地成本
14,
2,
1
政府地价及相关费用
12,
2,
◆
土地出让金
12,
2,
一期商业占地按5000M2，计
5000/133563*45000=万元，住宅为（45000-
13000/133563*45000）*52660/201362=万
◆
土地使用费
◆
大市政配套费
◆
政府收益金
◆
应交契税
地价的4%
◆
其他
2
合作款项
3
红线外市政设施费
1,
大市政配套费
建筑面积
该费用已调整为105元/M2，不能确定人防新规定
规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认
河西市政配套设施增加费
建筑面积
单价为政府收费标准，不能确定人防新规定规费
减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认
4
拆迁补偿费
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
.23
◆
◆
勘察丈量费
商品房测绘费
72320
单价为政府收费标准
文物古迹勘探
初勘
已发生万元，一期占57040/=%。
详勘
72320
暂估70万元，一期%。
施工验线
单价暂估30万元，已发生万元（其中：
地形
图费万元，测坐标及放线费万元，），一期%。
竣工测量费
暂估
日照分析
57320
已发生
试桩费
结算价为万元，一期分摊%
试桩试验费
结算价为万元，一期分摊%
城市规划测量费
已发生万元
规划设计费
交通分析费
57320
1
已发生（1元/M2）
概念设计
建筑面积
光明城市概念设计平涛为10万元，兴业为15万港
币（折合人民币16万元），其他暂估4万元，一期
%
地价及前期费用
金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积
单方造价
工程量及单价说明
规划设计
建筑面积
1
72320
规划设计费合同价425万港币，折合人民币
万元；已发生规划设计补偿费万元，合计
万元，一期%
施工图设计
建筑面积
1
72320
住宅等设计费元/M2，6级人防增加元
/M2，*+*=万元。
施工图设计奖金
共20万元，一期分摊%
市政接口至水池的室外自来水管道设计费
已发生，一期分摊%
小区配电工程正式用电方案设计费
合同价，一期分摊%
其它（立面设计等）
晒图增加费、电梯厅、电梯大堂、架空层等装修设计费暂估30万元（整个项目已发生电梯大堂等装修设计费30万元）
贝尔高林环境设计
13
合同价为160万港币，折合人民币万元，一
期分摊%
人工湖初步设计咨询费
15
已发生万元，一期分摊%
人工湖景观水体项目咨询设计费
24
已发生5万元，一期分摊%
民用院景观设计费
48
合同价10万元，一期分摊%
◆
建筑研究用房
40
暂估，已发生万元
2
报批报建费
.08
◆
报批报建费
政府综合报建费
72320
参照金色家园暂估，已发生规划许可证综合服务费等万元
人防易地建设费
白蚁防治费（七层以上）
30759
市房管局、宁价房字（98）273号
白蚁防治费（七层以
下）
市房管局、宁价房字（98）273号，
图纸审查费
72320
一期施工图及抗震设计审查费为元/M2。
消防审查费
0
教育附加费
建筑面积
1
0
无
新墙体材料保证金
建筑面积
1
已预交市墙改办，因本项目墙体全为粘土砖，新墙体费按不退考虑
散装水泥保证金
建筑面积
1
市散装水泥办公室，苏价管（95）339号，已按2
元/M2预交
卫生防疫审查费
建筑面积
工程招投标管理费
主体建安费
参照金色家园暂估，一期已发生万元。
地价及前期费用
金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积
单方造价
工程量及单价说明
◆
◆
招投标代理服务费
主体建安费
合同鉴证管理费
主体建安费
项目环境影响评测费
参照金色家园暂估，已发生环境咨询评估及空气质量检测费用万元，预计还将发生万元，
一期分摊%
标底编制审查费
主体建安费
并入预结算编审费中
规划执照费
概算成本
暂估（已发生一期商业临设执照费万元）
劳保统筹费
主体建安费
城市生活垃圾服务费
栋
5
20,
垃圾增容费，参照金色家园按2万元/栋
污水处理费
建筑面积
消防检测费
建筑面积
72320
单价参照金色家园暂估
供水检验试验费
建筑面积
72320
单价参照金色家园暂估
房屋交易手续费（住宅）
建筑面积
1
77
参照金色家园暂估
房屋交易手续费（其
他）
建筑面积
1
72
参照金色家园暂估
商品房价格认证费
建筑面积
1
54
南京市物价局收费标准
其他
63
暂估15万元，已发生万元（土地拍卖公正费
万元，安全局外销审批技术防范设备费万元，地名公告费万元）
增容费
供电贴费
光明城市双电源供电贴费220元/KW，已发生
万元，一期分摊%
水增容费（住宅）
52730
住宅部分管网建设费已含在河西市政配套设施增加费中
水增容费（商业、配套等）
19590
商业、配套部分管网建设费在河西市政配套设施
增加费中按抵冲15元/M2，另有5元/M2需另外支付给自来水公司
水增容费（临时用水）
按转入主体水增容费考虑，此处不计
煤气增容费
425
2,
市煤气总公司，宁价工字（98）513号，住宅1510
户，商业等按20户考虑
3
三通一平费
◆
◆
◆
◆
临时道路
道路面积
一期至火炬路修砼路、至黄山路、至工地办公室临时道路等，暂估30万元
临时用电
临时电KVA
一台630KVA箱变、两台400KVA箱变，已发生
万元，一期分摊%
临时用水
已发生万元，一期分摊%
场地平整
占地面积
列入主体建安费中
地价及前期费用
金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积
单方造价
工程量及单价说明
4
临时设施费
◆
◆
◆
◆
临时围墙
长度
原暂估价为万元（280元/M），现结算价约80万元，后期拆除及外运费估计10万元，一期分摊%。
临时办公室
建筑面积
已发生万元。
临时场地占用费
临时围板
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
◆
室外给水系统
72320
单价暂估
泵房施工费
根据施工图预算调整
变频供水系统
根据金色一期标准调整
水箱
140吨
◆
雨污水系统
.58
单价暂估，考虑化粪池、污水管采用UPVC加筋
排水管、雨水管采用砼管
◆
室外消防水系统
07
单价暂估
2
室外采暖系统
◆
管道系统
◆
热交换站
锅炉房
3
室外燃气系统
◆
管道系统
425
480
共按3280元/户（参照金色家园一期），其中增容
费及室内管道工程费按2800元/户，室外管道工程费按480元/户（物价局最新文件，原为400），住宅405户，商业等按20户考虑
◆
调压站
4
室外电气及高低压设备
◆
高低压配电设备及安装
箱变23台，含环网柜及高低压柜根据设计院估价为1130万元，地下室人防配电房估价为150万元，一期分摊%
◆
室外强电管道及电缆敷设
小区外高压电缆考虑从沙洲变电站接电，总长约1公里（两回路），计100万元；小区内高低压电缆根据设计院估价为410万元。
一期分摊%
◆
室外弱电管道埋设
电话、宽带由电信局等负责施工并承担相应施工
费用，电视工程费参照金色家园一期暂估（室内
管线由开发商预埋并承担相应费用、已在室内安装费中考虑）
◆
地价及前期费用
金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积
单方造价
工程量及单价说明
5
室外智能化系统
◆
停车管理系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
小区闭路监控系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
周界红外防越
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
小区门禁系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
电子巡更系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
电子信息公告系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
背景音乐广播系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
◆
别墅区及人工湖电子提示系统
29210
合同已签，签证变更按10%，一期分摊%
6
六
园林环境费
1
环境设计费
环境面积
2
绿化建设费
绿化面积
◆
一期商业广场
绿化面积
.18
公司确定的商业广场景观目标成本为600元/M2
◆
不含一期商业广场的景观
绿化面积
整个一期按景观面积450元/M2（含人工湖已发生水处理费60万元，各期分摊）
3
建筑小品
◆
雕塑
◆
水景
◆
桥
4
道路广场建造费
◆
车行道
◆
广场、人行道
5
围墙建造费
6
室外照明
7
室外零星设施
8
七
配套设施费
1,
1
游泳池
总价估计240万元,一期分摊%
2
会所
估计总费用为万元，一期分摊%
设计费
建筑面积
基坑支护
地价及前期费用
金额单位：
万元
未加密版下载地址地价及前期费用
金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积
单方造价
工程量及单价说明
1
工程管理费
◆
工程监理费
建筑面积
72320
10
单价参照金色家园暂估
◆
预结算编审费
建筑面积
72320
6
单价参照金色家园暂估
◆
行政费用
项目人数
考虑22人的费用,其中10人为项目部人员，人均人
工行政费用20万元/年,按年计算；成本、设计
、工程、项目发展分摊人员费用，按12人计算，
按年计算，人均人工行政费用20万元/年
◆
施工奖金
建筑面积
暂估
◆
工程质量监督费
建筑面积
单价参照金色家园暂估，已发生万元
◆
安全监督费
建筑面积
暂估
◆
工程保险费
建筑面积
暂估
◆
工程细部检查费
建筑面积
72320
单价参照金色家园暂估
◆
工程竣工保洁费
地上面积
27
根据金色家园暂估
2
资本化利息
.08
财务提供
3
营销设施建造费
.80
◆
广告设施及发布费
◆
现场包装费
◆
接待厅及销售办公室装修费
装修面积
.62
售楼处按在商业内考虑，装修费按2000元/M2，家具按1800元/M2，设计费按700元/M2，一期分摊%
◆
样板间费用
540
4,600
样板房按四套（三房）、在现房内考虑，装修费
按2300元/M2，家具按1600元/M2，设计费按700元/M2，一期分摊%
◆
示范景观带
暂估，一期分摊%
◆
……
4
物业完善费
57250
15
财务提供
5
不可预见费
按住宅、商业、车库建安费的1%计130万元暂估
黄山路景观改造费
已发生22万元
预留交房后期维修费
72320
5
根据金色家园一期后期维修情况，估5元/M2
其它
九
期间费用
1,
1
管理费用
财务提供
◆
人工费用
总办9人，财务6人，老总3人,按2年考虑
◆
行政费用
◆
财产费用
考虑05、06年的财产费用
地价及前期费用
金额单位：
万元
序号
成本项目
原始指标
系数
工作量
单价（元）
合价（万元）
可售面积
单方造价
工程量及单价说明
◆
其他
预估
2
销售费用
1,
财务提供
◆
媒介广告费
项目营销费用按照项目销售收入16亿元的%计
提,扣
升级会员 