物业小区及既有地下室防汛抗洪抢险操作手册样本.docx
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物业小区及既有地下室防汛抗洪抢险操作手册样本
泉州市
物业小区及现有地下室防汛抗洪抢险
操作手册
泉州市住房和城镇建设局
2月
一、防汛抗洪抢险要素
二、泉州市区滞洪区内现有地下室关键防范区域
三、物业小区及现有地下室防汛抗洪不力易出现问题
四、地下室出入口沙袋码放（堆砌）标准
五、地下室出入口防水挡板设置示例
六、地下室各类线管洞口封堵方法示例
七、地下室各类通风口封堵方法示例
八、地下室污水提升泵管理和养护
九、物业小区及现有地下室防汛抢险操作关键点
（一）防汛组织工作
（二）防汛日常工作
（三）台风暴雨来临之前防汛准备工作
（四）台风暴雨到来之时防汛应对工作
（五）台风暴雨过后灾后抢险和重建工作
十、气象灾难预警机制暴雨预警等级
前言
泉州市地处福建省东南部，厦漳泉金三角地带，地理座标在东经117°34′-119°10′、北纬24°15′-25°55′之间。
依山面海，地势西北高东南低，全市土地面积10865.87km2（占全省9%），其中山地、丘陵占土地总面积五分之四。
多年来，受极端气候影响，尤其是台风带来集中强降雨，加剧了城市排水、泄水压力，城市常常发生严重内涝，洪水大量倒灌而进入物业小区，造成部分地势低洼地带和市区部分地段小区发生洪涝灾难，处于地势相对低洼地带物业小区，往往成为洪水侵袭重灾区。
暴雨造成洪水灌入现有地下室，造成车辆、设施设备被淹，给广大业主、使用人生活、工作造成很大影响。
为了减轻汛期洪涝灾难，保障物业小区及现有地下室安全，将极端天气所带来灾难损失降低到最低程度，提升物业小区抗击自然灾难能力，保护小区公共设施设备和业主、使用人财产安全，依据《中国防洪法》和《中国防洪条例》及相关实际情况，本局组织编制了本操作手册，供物业服务企业及各相关单位参考落实。
一、防汛抗洪抢险要素
（一）标准
依据《中国防洪法》和《中国防汛条例》，防汛方针和标准是：
以人为本，安全第一，以防为主，防抗结合，常备不懈，降低危害。
（二）责任制
地下室防汛抢险工作应遵照属地管理标准，在当地政府统一指挥下，分级负责。
各产权单位、物业服务企业或业主委员会应建立防汛岗位责任制，落实防汛责任。
（三）基础要求
提升安全防范意识，做好防洪应急保障，完善应急响应机制，提升抢险救援能力，保障小区安全有序。
二、泉州市区滞洪区现有地下室关键防范区域
（一）泉州城区相对低洼地带和列入滞洪区区域
滞洪区区域内即有地下室项目关键分布：
泉州市区城区现有4个滞洪区：
西北洋滞洪区、浦西滞洪区、东湖公园滞洪区和城东金凤屿滞洪区，未来总体计划有丰州、北峰、江南、池店组团等4个滞洪区。
——西北洋滞洪区（即西湖公园）：
水面面积82.28公顷，起调水位2.4m，正常蓄水位3.5m，滞洪水位最高能够达成4.9m，滞洪量为208万m3。
滞洪区排涝泵站设于新门，泵站排涝时间为20小时控制，排水流量25m3/s。
（如：
万科城、见龙亭小区、西湖豪庭、西湖1号、凯莱香墅、新华小区、西湖小区、湖滨花苑、星湖苑等）
——浦西滞洪区：
水面面积20公顷，滞洪库容40万m3。
浦西滞洪区排涝站设于刺桐大桥以西，浦西滞洪区南侧，靠近堤岸北侧，排涝时间按4个小时控制，排水流量为35m3/s。
（如：
万达公馆、宝洲花园、阳光巴黎、海景国际、中骏·天峰、中升雅园、沉洲花园、富临嘉园、蔚蓝海岸等）
——东湖公园滞洪区：
东湖公园水面面积8公顷，水面正常水位3.80m为景观水面，汛期时汛前水位能够降至3.5m，滞洪水位能够达成4.5m，滞洪量为8万m3。
（如：
汉唐天下、富临新天地、和昌花苑、御峰湖庭、湖景花园、伟润帝景等）
——城东金凤屿滞洪区：
城东和洛江交界现有排洪沟渠总滞洪容量为15万m3。
（如：
中骏·世界城、裕景湾、雍景台、滨海华庭、三盛·四季公园、金凤屿小区、华大泰禾广场、澜湖郡等）
（二）泉州滞洪区区域预防预警行动：
——思想准备：
加强宣传，增强全体职员预防洪涝灾难和自我保护意识，做好防大汛抗大汛思想准备。
——组织准备：
建立健全防汛抗洪组织指挥机构，落实防汛抗洪责任人、抢险救灾应急队伍和灾难易发关键区域监测网络及预警方法。
——预案准备：
修订完善各类防御预案，规范抗洪救灾工作程序，提升工作时效性。
针对地下室、通风采光井等险工险段，要制订工程抢险方案。
对跨汛期施工工程，要落实安全度汛方案。
——工程准备：
按时完成防汛工程修复和防汛防治建设工作，对存在隐患地下室、采光井、管道、水泵、排水沟等各类防汛工程设施实施应急除险加固
——物资准备：
根据分级负责标准，贮备必需防汛物资，合理配置。
在防汛关键部位应贮备一定数量抢险物资，以应急需。
——队伍准备：
各企业、项目、关键管理单位应建立抗洪抢险救灾应急队伍。
——检验准备：
明确责任，分级检验，“查组织、查工程、查预案、查物资、查队伍”，立即发觉微弱步骤，限期整改。
三、物业小区及现有地下室防汛抗洪不力易出现问题：
1.思想麻痹大意，盲目乐观，对灾难严重性估量不足。
2.抗击洪水抢险物资准备不足，或防汛抗灾物资短缺。
地下室出入口未设档水板或防水沙袋；防水沙袋准备不足，超出最高水位；或延误最好抢险拦水时间。
洪水侵入地下室80%以上水量是从地下室车道口涌入，所以，地下室出入口防洪方法必需给高度重视。
3.防抗台风暴雨应急预案不切合实际，预案演练脱离实际或未进行预案演练，危急时刻机动能力差。
4.没有提前预见事故严重后果，未提前通知业主转移车辆，未对地下室设备设施进行阻水防护，防洪抗灾处理不妥。
5.未对地下室孔洞进行密封，雨水堆集形成洪水，从地下室没有进行封闭密实处理通风口、缆线穿墙洞口等进入。
6.因未对雨水进行阻截，雨水从楼梯口漫入地下室。
7.日常防范工作不到位，地下室污水提升泵损坏或无法正常运行。
四、地下室出入口沙袋码放（堆砌）标准
防水沙袋码放（堆砌）要求：
交叉叠砌，分层错缝垒筑、压实，结合阻水挡板和帆布，可增强防水效果。
一类防汛区域按最低四层以上堆砌沙袋
防汛帆布防汛挡板
四层沙袋四层沙袋
注：
1、现有地下室项目提议使用吸水膨胀防汛专用沙袋；
2、沙袋摆放需坚持交叉迭砌标准。
二类防汛区域按最低三层以上堆砌沙袋
防汛挡板三层沙袋
车道口封堵小结：
地下室车道口是挡水第一关口。
因车道口口径不一，物业条件和能力不一，可因地制宜地选择具体封堵方案和挡板材质、高度，或多个方案组合使用。
注：
项目如所处防汛高危低洼地带，侧墙要同时加高，同时提议设置二级双重挡水板及沙袋。
五、地下室出入口防水挡板设置示例
双侧式挡水钢板
注：
各项目可依据地下室入口大小选择使用单侧式或双侧式挡水钢板。
六、地下室各类线管洞口封堵方法示例
电缆口封堵方法一：
3M电力专业材料封堵
注：
3M材料适适用于电力设备封堵，耐火耐水性能好，防水效果佳。
堵漏王封堵
水泥+垫圈封堵
小结：
地下室通风口数量多，是关键进水点。
有些位置不显著，易遗漏。
封堵要结合具体条件采取合理方案，有些要接高，有些要配合沙袋使用。
同时不得简单地永久性封闭。
楼体电缆口穿墙位置比较隐蔽，须电力专业人员确定。
外墙穿墙小洞口封堵易操作，大洞口（如排管）须委托专业封堵才能确保效果。
封堵材料有3M防火封堵材料、堵漏王、水泥等多个。
为确保防水效果，在封堵后须进行防水试验。
七、地下室各类通风、采光口封堵方法示例
原通风、采光口照片整改后通风、采光口照片
优点：
拆装灵活，不影响通风效果
缺点：
为提升挡水作用，需配合沙袋使用
注：
通风采光口为地下室排气采光关键洞口，有些通风口负担发电机组出风功效，所以不提议永久性封堵。
单侧可抽取式挡水板
双侧左右平开侧挡水板
八、地下室污水提升泵管理和养护
污水提升泵是地下室关键配套设备，负担着地下室冲洗用水、斜坡道两边集水、地下室消防用水、人防用水排放功效。
该提升泵工作能力依据地下室面积进行配置。
地下室以进水早期和涝水抽排后期，提升泵正常运转对地下室排水有着关键作用。
污水提升泵日常管理和养护：
1.每个月对地下室污水提升泵进行一次全方面检验，发觉工作异常，立即进行维修并进行统计。
2.地下室污水提升泵经过100小时运行以后，应更换润滑油，以后每运行500小时换油一次。
3.日常要做好设备清洁工作，保障良好设备运行环境。
控制柜巡查泵体巡查（保养）
每日运行巡查
九、物业小区及现有地下室防汛抢险组织关键点
（一）防汛组织工作
1.物业小区及地下室防汛防范抢险组织工作是关键。
区住建主管部门、街道办事处、小区居委会、小区物业管理单位、小区业主委员会是小区防汛抢险力量牵头人。
2.根据相关领导要求，建立健全防汛防涝责任制，明确各自工作职责，加大防汛宣传力度，发动小区参与组建防涝抢险志愿者队伍，不停提升群众防灾减灾意识和能力，确保物业小区安全。
汛期定时防汛演练
（二）防汛日常工作
1.成立物业小区防汛领导小组和抢险队伍，明确责任人。
2.组建物业小区防汛志愿者队伍，制订防范应急预案，定时组织应急预案演练。
3.设置物业小区防汛器材专用存放仓库，定时检验物资，保障防汛物资完好待用。
4.定时检验防汛设备，立即维修防汛设备、补充防汛配件，保障防汛设备正常运行。
5.备好地下室平面图，标出配电房、泵房等设备房位置和基础信息。
6.建立多渠道居民联络、通讯机制。
如物业小区业主、住户QQ群、微信群，维护好小区广播系统等，确保防汛信息第一时间通知到物业小区内业主、住户。
建立防汛机制及分工小组建立应急防汛队伍
建立防汛物资仓库车库口配置地下室平面图
防汛设备定时检验建立多渠道防汛通知、互动、总结、宣传体系
（三）台风暴雨来临之前防汛准备工作
（1）成立应急领导班子。
依据各自职责、权限安排任务。
客服中心主任是本辖区范围内实施预案第一责任人，负责组织职员进行防涝抢险工作，并负责抢险现场指挥和督导。
（2）物业小区客服中心经理负责现场组织和指挥，要把一切准备工作落实在台风暴雨到来之前，全方面巡查，现场值守，不能存在侥幸心理；保安队负责突发事件及应急情况下各项具体工作实施；机电人员负责突发事件及应急情况下相关机电工程具体工作；客服中心其它人员负责突发事件及应急情况下后勤支援工作。
（3）安排专员收听、搜集相关传输媒体所公布最新气象信息，并利用多种方法将台风、暴雨预报信息立即通知本辖区全体业主和业主做好防台风、暴雨各项准备工作，并通知紧急情况通讯联络电话。
通知业主准备好过渡期食物、饮用水。
（4）全方面检验、调试辖区内设备设施，诸如：
供电、供水、排水，尤其是污水泵等相关设备设施，使之处于完好状态。
尤其应检验地下室污水提升泵是否有效，并将状态设为“自动模式”。
检验配电室、控制室等关键机房是否有漏雨问题，若发觉存在问题应立即处理。
（5）关闭好公用部位门窗，对建筑物高处和外墙广告必需立即通知业主采取加固方法，对低洼处配电室、柜、水泵、汽车等要采取防水淹防护方法。
（6）提前配置好防台风抗击暴雨物资，尤其是准备充足沙袋、河沙、防水挡板、防水布、沙铲、撬棍，雨衣、雨鞋、安全帽、手套、手电、应急灯、备用发电机、电缆绳、电动锯、抢险工具、必需抢救药品等。
尤其是防汛专用沙袋准备，方便满足消防及堵水抢险所必需。
准备职员值班守护食物、饮料，如面包、糕饼、快餐面、牛奶、矿泉水等，全部物品均需逐一落实到位。
（7）检验高空易坠物，预防坠落。
检验辖区全部公共设施可靠性，对易被台风刮倒，如灯竿、灯罩、公用天线、多种指示牌、盆载、花木、玻璃窗等，进行必需加固，临时能移走要移到安全地方。
（8）务必检验天台、屋面、下水道、沟渠通畅情况，以确保应急泄水。
（9）客服中心必需在事前通知辖区范围内全体业主、用户关闭好门窗，做好防台风、暴雨多种准备，并请提供2个或2个以上有效电话（注意电话更新），方便急需联络时能立即取得联络。
如不愿提供电话，则要有统计，且应通知业主或租户，将自行负担因无法联络而造成对应损失。
必需时，可向政府110求援，争取得相关部门支持，以求减轻或避免损失。
（10）机电设备人员负责完成各水池、水箱生活用水贮备，有发电机要为柴油发电机组贮备能满足连续发电8小时用量所需油料。
汛前动员及分工空置房排查
防高空坠物隐患排查
辖区物资转移防汛设备检验及调试
通畅排水沟渠检验漏水微弱步骤
补充防汛物资
发电机房检验水泵房检验污水提升泵检验
发电机确保8小时油料水箱确保储水量检验为自动模式
排水管网检验设备机组全方面排查风险部位排查防范
（四）台风暴雨到来之时防汛应对工作
（1）台风暴雨来临之时，指派专员进行观察。
察看风暴雨情势。
客服中心必需明确各时间段带班领导和相关区域值班人员，尤其是地下车库及关键设备设施，电梯（机房及各梯层厅堂），必需分别明确专员按要求进行不间断巡回值守，并做好统计。
如擅离职守，造成后果要负担对应经济或法律责任。
每个组员间必需随时确保通讯通畅。
（2）水浸、洪涝出现后应急方法，值班人员在汇报情况或请求支援同时，要尽可能控制现场，预防范围扩散，若是下水道堵塞，应立即疏通。
和此同时要利用沙包及其它可用于挡水物件和工具尽力阻止或减缓水漫延。
尽早通知车主及相关物主立即转移有可能受损车辆及物品。
紧急调用应急水泵实施现场排水。
严密观察四面环境，进水是否影响到如配电室、电梯、供电线等安全，危立即应关闭相关部位电源。
检验各排水通道运行是否正常，确保无泥沙、杂物及塑料袋等淤塞。
条件许可时，尽可能拍出照片以作以后分析存档及证实依据。
在灾情有深入扩大情况下，要立即请求企业和地方政府支援和帮助。
（3）经过群发短息、微信、广播等方法随时向业主公布降雨、台风等气象信息。
（4）客服中心应在事前组建突发事件及应急抢险小组，要求抢险小组全体组员在应急情况下整装待命，发生险急，投入抢险。
其小组组员应包含客服中心领导、保安队长、机电班长等人员组成。
客服中心经理担任组长，负责紧急处理决议、指挥、调配、联络和汇报。
（5）依据台风、暴雨发展具体情况，应急抢险小分队随时待命，一有险情，立即进行抢险，要注意安全第一。
根据先救人再救财产标准，适时通知抢险队员，进入紧急状态。
领导二十四小时值班，其它职员要随时听候安排。
（6）发觉小区管道堵塞，洪水漫溢，立即派出人员检验排水沟是否被杂物堵塞，并进行清除、疏通，发觉洪水漫入车库，立即加高沙袋高级。
暴雨浸袭大堂，快速将电梯升起到高层，远离底层，或临时关闭停止使用电梯。
采取方法，用挡水板、沙袋进行堆切，防雨布遮挡，预防雨水进入电梯底坑。
（7）物业小区内楼幢同一部位有两台电梯，标准上将其中一台电梯升至顶层待令，或暂停使用电梯，以减小灾难损失。
成立防汛指挥部成立防汛应急小组
电梯升至顶层要机房专员值守
汛情监控汛情推送（业主）
（五）台风暴雨过后灾后抢险和重建组织工作。
（1）利用抢险救灾时提供地下室平面图，了解地下室结构概况、排水井位置和排水条件，方便大功率抽水设备作业，排干地下室积水。
（2）洪灾后立即利用现有设备和工具，清理受灾现场，清除积水。
先确保业主最基础生活，确保水电，道路，电梯通畅和使用。
（3）灾后进行地下室排水、线路、设备设施检修。
组织人员对地下室进行消毒清理，作好现场消毒、杀菌、防疫工作。
（4）遭台风、暴雨攻击所损坏设备、设施、房屋建筑及树木等，除立即组织抢修和恢复外，要对全部被损坏设备、设施及其它物资等，进行全方面清理，并以书面形式向企业汇报。
（5）统计受灾情况，并将情况上报相关主管部门。
（6）若物业管理区域进水，系周围市政道路排水不畅所致，则应立即向市政管理部门反应情况，以求得以根本处理。
（7）修复被损坏建筑物、渗水部位及其它设备、设施。
（8）立即补充防汛抢险物资，做好下次防汛准备。
（9）总结经验，对水浸或洪灾原因，进行认真、科学分析，包含教训和改善方法，以书面形式汇报企业。
务必注意总结抢险、及处理台风、暴雨等应急事件经验教训。
以做到有备无患，让险情和隐患得到最有效预防和控制，努力争取把灾难造成损失降到最低程度。
统计受灾情况恢复受灾现场
生活配套设备设施排查及功效恢复
现场生活秩序恢复
防汛物资补充灾后疫情防治
渗水微弱步骤整改灾后工作总结
十、气象灾难预警机制暴雨预警等级
等级
内容
图例
暴雨四级预警
估计在未来72小时内热带气旋将影响本市，沿海将出现8级以上大风或阵风。
暴雨三级预警
过去二十四小时有3个及以上县（市）区部分乡（镇、街）雨量超出50毫米，且估计未来二十四小时上述地域仍将出现50毫米以上降雨；或估计未来二十四小时有3个及以上县（市）区部分乡（镇、街）将出现100毫米以上降雨。
暴雨二级预警
过去48小时有2个及以上县（市）区部分乡（镇、街）雨量超出100毫米，且上述地域有日雨量超出100毫米降雨，估计未来二十四小时有2个及以上县（市）区部分乡（镇、街）将出现200毫米以上降雨。
暴雨一级预警
过去48小时有1个及以上县（市）区部分乡（镇、街）雨量超出200毫米，且上述地域有日雨量超出250毫米降雨，估计未来二十四小时上述地域仍将出现100毫米以上阵雨。
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