物业办主要工作完成情况汇报.docx

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物业办主要工作完成情况汇报

物业办主要工作完成情况汇报

物业管理是城市管理的重要组成部分，搞好物业管理是政府的重要职能。

它关系到城市管理水平，关系到人们群众的安居乐业。

住建局组建以来,高度重视我市物业管理工作,把物业管理工作列为解决百姓民生问题的头等大事，将物业管理工作列为开展全局工作的切入点，采取积极有效的措施，并责成市物业办全面推进我市物业管理工作。

现将住建局组建以来，物业办主要工作完成情况汇报如下：

（一）加强棚改回迁小区物业管理工作。

城市棚户区改造是党和政府实施的一项重大惠民工程。

自2006年我市实施这一惠民工程以来，已建设完成11个棚改回迁小区，总建筑面积191.24万平方米，楼房376栋，共26848户居民陆续回迁。

计划未来几年还将完成棚户区改造建筑面积280万平方米，约有57000户居民进入棚改回迁小区居住。

居民回迁以后，棚改回迁小区的物业管理问题亟待解决，这是能否把这一惠民政策办好办实的关键。

基于上述认识，住建局所属物业管理单位全面接管了这10个棚改回迁小区的物业管理工作，实施统一管理，避免了弃管现象的发生。

棚改回迁住宅小区的物业管理不同于开发商建设的小区，有许多特殊性。

为了制定符合棚改回迁住宅小区实际物业管理办法，市物业办深入到小区进行调研，分别召开了棚改回迁小区物业服务企业经理座谈会、社区主任座谈会、回迁小区业主代表座谈会，就棚改回迁小区物业管理问题进行讨论，从不同层面听取各方意见。

同时分别由社区、物业服务企业发放《棚改住宅小区回迁户物业管理问卷调查表》274份。

通过调研，基本掌握了业主对物业管理的需求、物业服务费承受能力等情况，制定了《辽源市棚改回迁小区物业服务实施方案》，确定了棚改回迁小区指导思想、明确了工作目标、制定了物业服务标准与内容、建立了物业管理长效机制，使棚改回迁小区物业管理工作有章可循。

经过五个多月的努力，棚改小区的物业管理逐步实现了规范化，解决了群众意见较大的几个问题。

一是解决了棚改回迁小区的脏乱差问题。

业主回迁入住后，因配套工程未竣工，小区业主产生的生活垃圾、装修垃圾，施工单位遗留的建筑垃圾堆积如山，严重影响了小区居民的生活质量。

为彻底解决小区环境卫生问题，物业办分别与各小区建设单位签订了《棚改回迁小区物业管理各项服务责任界定书》，明确其要确保工期并在小区道路未竣工前，卫生保洁由建设单位负责，同时要求各物业单位在各楼前设立临时垃圾点。

物业办主任王洪波带领工作人员，至5月份以来，起早贪黑并放弃节假日休息时间，对小区卫生情况进行督导、检查，发现问题及时督促物业服务企业进行整改。

通过一系列强有力的措施和不懈努力，新建棚改回迁小区卫生环境有了明显改善，得到了广大业主认可。

二是建立公益岗位补贴机制。

棚改回迁小区回迁业主中低保户、低收入户占总回迁户比例达70%左右，难以承担保障基本生活之外发生的其它费用。

为减轻业主的经济负担，确保物业服务单位正常有效运行，市政府为棚改回迁小区首批调拨100名公益岗位人员，从事卫生保洁工作，由市财政拔款建立公益岗位补贴机制。

为规范棚改回迁住宅小区卫生保洁公益性岗位的管理，充分发挥棚改回迁住宅小区卫生保洁公益性岗位的社会效能，物业办制定了《辽源市棚改回迁住宅小区卫生保洁公益性岗位管理方案》、《辽源市棚改回迁小区卫生保洁公益岗位人员管理考核办法》等相关规定。

公益性岗位的管理本着“业主自治”的原则，聘用上岗后，按属地原则就近负责所居住楼房和相邻楼房的卫生保洁工作，做到即是保洁人员，又是管理人员，同时也是小区业主。

现100名公益岗位人员已全部聘用上岗。

三是全力整治棚改回迁小区工程遗留问题。

为彻底解决棚改回迁小区工程遗留问题，确保物业管理单位正常、有序开展工作，对棚改回迁小区工程遗留问题进行了全面、细致的调查，掌握了具体情况。

10月20日，由局长华方耀亲自组织召开了有分管副局长宋占有、局属相关部门、棚改工程开发建设单位、棚改小区物业管理单位等参加的解决棚改回迁小区工程遗留问题工作协调会，对我市棚改回迁小区配套工程（绿化、道路、垃圾中转站、车棚、物业管理用房等）、土建工程、楼房配套工程、外网工程等未解决的遗留问题逐条研究，进一步加以落实。

（二）坚持以人为本，全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因，我市尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位，小区内公用设施损坏严重，个别小区甚至发生弃管现象。

已经严重影响业主们的正常生活，意见很大，经常到有关部门上访，要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

今年五月，房产局和建设局合并后组建的住建局领导班子，对问题小区的整治工作高度重视，并责成物业办组织落实此项工作。

从7月起，物业办工作人员深入到问题小区进行调研，听取业主们的意见和建议。

在此基础上，研究制定了问题小区进行全面整顿的实施方案，根据小区存在问题的严重程度，确定了六个小区为整治重点，分别是吉盛花园、辽河人家、滨河花园、利源小区、利源花园、洪海小区。

并决定筹资200万元，作为问题小区的治理经费，截止9月未，六个问题小区整治工作已经接近尾声，投入资金85万元。

问题严重的吉盛花园小区，建筑面积12万平方米、25栋楼，因开发商不能及时有效解决存在的前期工程遗留问题,致使业主将开发遗留问题产生的矛盾转稼给物业服务单位，长期拖欠物业服务费用（累计达20余万元），令原物业服务单位（安康物业）难以保证服务质量，形成恶性循环，终致先后与两家开发单位（龙源开发、富椿源开发）解除了物业服务合同，陆续出现安康物业、龙源物业、隆基物业三家物业服务单位管理一个物业区域的混乱局面。

小区内形成管理与维修责任划分不明，无秩序维护服务（没有门岗与保安），绿地野草丛生，保洁服务也不能及时到位的状况，引起新闻媒体与社会各界的广泛关注。

吉盛小区整改工作迫在眉睫，为彻底解决小区工程遗留问题，改善小区环境，局长办公会多次研究解决吉盛花园存在问题，制定整改方案，并将吉盛花园小区列为此次整治工作的重中之重，时时调度、亲自协调。

为解决龙源开发公司工程遗留问题，华局长曾先后5次召集龙源开发负责人，面对面商谈，经物业办工作人员多次努力最终与龙源开发公司和富椿源开发公司分别签订了《限期完成吉盛花园小区存在问题协议书》。

为使小区物业管理形成统一局面，局长华方耀还出面协调隆基物业对小区进行接管。

物业办对隆基花园物业接管该小区进行了认真细致的指导，并监督其顺利与两家开发签订了《前期物业服务合同》。

对未完成整改遗留问题仍将继续监督检查，由于龙源开发方面整改工程进展极为缓慢，已经违约，因此将其未完工程交与隆基物业进一步完善，发生工程款项由我局负责协调龙源开发公司具体落实。

目前，隆基花园物业已经正式接管小区，派驻31名员工对小区全面实行全方位物业管理与服务。

滨河花园小区是由工农开发公司2003年开发建设，2005年完工入住的。

由于工程遗留问题过多而没有进行综合验收，业主至今无法办理房屋产权证。

前期物业单位（一达物业公司）在收取业主装修保证金、物业服务费、卫生费、楼道清扫费等各项预收费用后，服务期未满就携款退出了小区，终止了服务。

业主意见极大，五年来多次上访，但一直没能彻底解决。

我局组建后，小区业主又多次上访，局长华方耀了解到滨河花园小区存在问题后，极为重视，亲赴小区调研，并对工农开发提出要求，限期对小区遗留问题实施整改。

副局长宋占有也多次接待小区来访业主，并到小区实地调查。

责成物业办组织召开工农开发公司、盛发物业、业主代表三方联席会议，经多次协调后，最终确定由工农开发承担工程遗留问题责任，并负责返还一达物业公司欠业主装修保证金等预收费用。

为彻底彻底解决小区工程遗留问题，我局组织物业办和质检站等专业技术人员对滨河小区工程遗留问题进行了技术鉴定，为达到鉴定结果的准确，物业办主任王洪波主任和质检部门工程师亲自钻入地沟，对供热管网进行鉴定，确定了令各方信服的鉴定结果。

现小区防水工程、供热管网改造也基本完成，小区内部分水泥路、园区硬覆盖、石桌石凳得到修复。

多年来悬而未解的老大难问题，在新一届领导班子的精心组织下，得到了基本解决。

利源小区地处东吉市场边缘，由于小区没有封闭，导致进出东吉市场的车辆由小区穿行，小区空地变成买菜停车场，另由于小区初始设计建设车库过多，达到144个，小区内却只有一条道进出，据统计，仅南门早7：

00—7：

30，1分钟内进出车辆40余台次，经常导致道路堵塞，无法避免。

造成路面破损的同时也严重影响了居民日常生活。

园区内设幼儿园、浴池、超市等营业场所，临街门市房开饭店产生噪音和油烟污染，开发商遗留的一些问题等多种原因，致使业主以此为由常年拒交物业费，欠物业费达70多万元，造成正常物业管理无法进行。

为了解决这个难题，住建局决定筹集资金对小区进行整治改造，实施封闭管理。

分管局长宋占有多次到施工现场调度指挥，强调一定要确保施工质量。

物业办多次召集业主代表与西宁房管处人员进行座谈，就小区物业管理事项进行研究讨论，广泛征求业主意见。

组织业主委员会推选产生各楼楼长，并发放小区业主意见征询表312张。

目前已由西宁房管处组织完成了小区屋面防水、外墙皮修缮，下水管线改造以及小区硬覆盖装，并对小区实施封闭管理。

洪海小区由于多种原因业主与物业服务企业矛盾激化,致使业主与物业公司解除了服务合同,业主委员会对小区进行了自治管理。

与此同时，该小区房屋及其附属设施设备陈旧老化出现问题。

华局长得知洪海小区现状后极为重视，深入小区了解情况后，指示物业办要重点做好洪海小区整治工作，特别提出小区业主自治管理这种模式要给予大力支持与帮扶，并决定由局筹集资金对小区沥青与水泥路面、花坛、下水系统、铁艺围栏等进行修建改造，还业主一个较为满意的居住环境。

华局长特别提出要将洪海小区树立为自治管理的典型和旗帜在全市推广。

在整改施工过程中，宋局长亲自到施工现场进行调度，了解施工进展情况，并提出具体要求，确保施工质量。

同时物业办工作人员多次深入洪海小区广泛征求广大业主意见。

对业主委员会自治管理给予全力支持，并按法定程序拔付住宅专项维修资金两万七千余元对小区部分供热管网进行改造。

洪海小区全体业主对我局给予的帮扶表示衷心的感谢，并向住建局与物业办分别赠送题为“权为民所用，利为民所谋”的贺匾。

辽河人家、利源花园两个小区，由于业主物业管理意识淡薄、物业服务不到位，造成物业费收缴率较低，致使小区基础设施得不到及时维修，问题积攒多年，成为问题小区。

经过整治，利源花园业主委员会与南康街道龙府社区对小区实行联合管理，小区公共设施得到了修缮。

辽河人家小区由东吉房管处接管，小区环境得到全面改善。

经过两个多月不懈努力和艰苦细致的工作，问题小区整改工作收到较好效果。

这六个小区的物业管理基本走向正轨，小区业主的居住环境得到很大提高，广大业主给予高度赞誉和好评。

（三）建立住房行业诚信体系，开展信誉等级评定活动。

为推进我市物业服务企业信誉体系建设,规范企业经营行为，构建诚实守信的市场环境，市物业办从8月22日开始到9月末，在全市范围内开展了首届物业服务企业信誉等级评定活动。

活动对24家物业服务企业的内部基础管理、经营行为、社会诚信、项目管理及服务内容和标准进行全面考核和评定，共走访115个小区，送达64个机关单位和管理部门，共发放物业测评票5970份，收回5399份。

收到公众信息网物业测评票41333张。

为营造全民参与、全民监督的舆论氛围，积极联系辽源电视台、辽源公众信息网、辽源日报社等各种媒体对本次活动进行报道。

从8月21日开始，分别在辽源公众信息网、辽源日报、辽源电视台发布了“信誉等级评定活动”的通知、消息和简讯等。

辽源市电视台《说事》栏目对本次评定活动进行了全程跟踪报导，在开展评定活动期间，共录制评定活动报导节目10期，在辽源公共频道、新闻频道累计播出50余次，在社会起到较好的宣传效果，形成了社会各界积极参与，踊跃投票的浩大声势和局面。

本次参加信誉等级评定的物业服务企业24家。

评定等次为甲级的3家，占总数的12.5%；评定等次为乙级的14家，占总数的58.3%；评定等次为丙级的1家，占总数的4.2%；评定等次为丁级的6家，占总数的25%。

评定结果将向全市通报，在新闻媒体予以公布。

行政主管部门将按企业相应的信誉等级采用“信誉激励”与“信誉惩罚”相结合的原则，制定具体措施和办法，将评定结果在行业管理中加以运用，并将评定结果记入企业信誉档案。

（四）加强对局属物业服务单位经济指示考核，建立有效激励机制。

为增强局属物业服务单位经营创收能力和整体实力，提高服务和管理水平，建立有效的激励机制，推动物业服务单位良性发展，制定了《局属物业服务单位收费情况考核及奖罚办法》，对局属各物业服务单位的各项经济指标进行考核。

通过考核活动，改善和提高局属各物业单位服务质量和产出效益，激励广大干部职工工作积极性，促进全面提升了物业管理水平。

（五）积极开展小区达标工作。

开展小区达标创优工作，是提升物业服务企业服务和管理水平的重要举措，在推进物业管理行业发展，提升城市品位中，发挥重要的作用。

市物业办高度重视小区达标创优活动，坚持做到“早筹划、早准备、早落实”，实现上报一个，成功一个的工作目标。

2009年，由于达标工作准备充分，指导到位，工作落实到位，龙山新城B区达标工作得到省住建厅领导、行业内人士、各地市行业主管部门负责人的高度好评，并越级荣获“省级物业管理示范住宅小区”称号。

（六）加大住宅专项维修资金收缴和管理力度。

为保证棚户区住宅专项维修资金收缴到位，物业办组织专人到现场进行办公，半年来，先后有10个棚改小区进户，物业办工作人员克服人员少、交通不便、办公条件差、就餐难等各种困难，放弃节假日休息时间，深入工作第一线，认真做好收缴工作。

今年五月份以来，收缴住宅专项维修资金2000万元，累计收缴额达7500万元。

为确保住宅专项维修资金合理、有效使用，物业办规范审批手续，严格把关，对申请使用维修资金的小区组织专人到现象实地勘查，对审批手续认真审查，逐级审批。

至5月份以来，共有4个小区申请使用住宅专项维修资金，已有2个小区维修资金12.7万元拔付到位。

其它2个小区住宅专项维修资金正在申报审查过程中，年底前提前拔付到施工单位。

对已经来重影响业主生活，需紧急动用维修资金的小区，按建设部《住宅专项维修资金管理办法》规定，与小区业主委员协商，先行拔付部分维修资金进行施工，后补办手续的作法，以保证小区业主的正常生活不受影响。

为提高住宅专项维修资金管理水平，实行住宅专项维修资金信息化、微机化、透明化管理，物业办自筹资金4万元建立单位内部局域网住宅专项维修资金管理系统，方便了住宅专项维修资金的管理。

（七）积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中，能否发挥业主在物业管理中的主体地位，对行业健康发展启到至关重要的作用。

为提高广大业主在物业管理活动中参与意识，实现业主“自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标，我办工作人员对全市符合成立条件的5个棚改回迁小区、3个重点整治小区和新建小区共10个小区同时开展业主委员会组建工作。

并对组建工作的各个环节进行了精心指导，并严格做到程序合法，手续合规。

这10个小区的业主委员会业已成立，在小区的物业管理中发挥了积极作用。

（八）加强前期物业管理工作。

为加强和规范新建住宅小区的前期物业管理，保障物业管理健康有序发展，物业办起草了《辽源市新建住宅小区前期物业管理暂行办法》，并邀请全市各物业服务企业负责人对《办法》相关内容进行逐条推敲，经反复讨论后形成定稿。

近日将下发到各相关部位、房地产开发企业、物业服务企业，现此项已经逐步开展。

（九）强化物业管理执法力度，组建执法监察科。

加强我市物业管理执法力度，给我市物业管理市场创造良好的法制环境，推进规范物业管理活动的有序进行。

市物业办于今年7月份成立执法科，负责全市住宅小区物业执法监察工作，整治住宅小区业主的违法、违章行为。

通过四个月的工作，业主自行拆除违章建筑物六处，窗改门恢复四处，恢复拆除的公用设施设备三套，使得全市小区内的违法、违章行为发生率有所降低，有效地制止了违章行为的漫延。

（十）积极办理落实人大、政协议案、提案工作和业主投诉工作。

2009年，由市物业办承办的关于物业管理方面的议案、提案共有七件。

我局接到转办件后，物业办领导领班子高度重视，积极研究解决办法，并责成物业办对提案、议案提出的问题加以落实。

物业办主要负责人采取上门走访、逐个面谈的方式，对提案、议案的落实情况进行汇报，通过努力，人大代表和政协委员对提案和议案的办理落实情况表示满意。

今年我办共受理市长公开电话、市长信箱等各类信访转办件近40余件，接待投诉上访群众、电话来访共160多次，查处违法案件32件。

（十一）物业服务等级核定工作。

全面开展住宅小区服务等级核定工作。

我局根据《吉林省物业服务收费管理实施细则）》文件要求对申请核定服务等级的小区进行核定，指导其制定测算收费标准。

目前共为80多个小区核定了物业服务等级标准。

通过开展服务等级标准核定工作，指导物业服务企业按服务等级定价收费，走出“低服务，低收费”的误区。

（十二）全面落实部署“两化三治”工作。

按照市委、市政府“两化、三治”工作部署，组织全市各物业服务单位对住宅小区进行绿化、美化工作；“黑楼道”和小区庭院亮化工作；卫生环境整治工作。

通过两年来努力，居民环境得到较大改善，居住质量有了进一步提高。

（十三）大力宣传《物业管理条例》等法律法规。

通过广播、报纸、电视、互联网、宣传车、宣传单等多种方式进行广泛宣传，并要求每个成型小区设立宣传板，张贴新修订的《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等，使物业管理家喻户晓深入人心。

（十四）加大物业服务企业资质审查力度，确保资质合格度。

物业企业的资质是否能按照规定条件审查，直接关系到物业企业的服务水平，也直接关系到一个企业的生命力。

在这方面，我办严格坚持标准，把握原则，把好资质审批关，并能长年深入到企业进行审查、指导、监督，使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

（十五）加强物业服务行业人员培训，提高从业人员的专业知识和业务水平。

几年来，我办先后举办物业服务从业人员、物业企业经理岗位培训班，已有200多人取得了建设部颁发的《物业管理岗位证书》，物业服务企业的经理、副经理持证上岗率达到90%以上。

通过培训与学习进一步增强了全市物业管理从业人员的整体实力。

通过市物业办的努力与行之有效的方法和措施,我市住宅小区广大业主的生活质量和居住环境有了进一步提高,物业服务工作得到了进一步规范。

物业办将继续以提高棚改回迁小区居民生活质量为宗旨，通过物业服务单位、小区业主委员会、广大业主和有关部门的共同努力，把我市住宅小区的物业管理服务工作抓好抓实，为创建温馨和谐的小区环境而不懈努力。

辽源市物业管理办公室

2009年11月30日